Слуцкий А. А., Слуцкая И.А. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФАКТОРОВ, СУЩЕСТВЕННО И НЕ СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИХ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ (НА ПРИМЕРЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ВЫХОДЯЩЕГО НА АВТОМАГИСТРАЛЬ)

С прошлого года был недописанный материал. А тут время образовалось.

 

Введение

Представлением, которое в настоящее время доминирует в оценке недвижимости в России, является придание факторам, которые теоретически могут оказывать влияние на рыночную стоимость, априорного, заранее определённого характера. При этом, источником знаний об этих факторах является не анализ рыночной информации, как это предписывается традиционной методологией оценки, а многочисленные противоречивые (вплоть до взаимного отрицания) справочники экспертных корректировок.
В результате формируется устойчивая тенденция к полному игнорированию анализа рыночной информации в процессе оценки (либо сведению его к минимальному набору полностью формальных действий) и замены рыночного анализа обязательным осуществлением корректировок на различие объектов – аналогов и объекта оценки по всем возможным факторам, которые указаны в экспертных справочниках. Дело доходит до того, что не осуществление таких корректировок ставится в вину оценщикам даже в тех ситуациях, когда отсутствие необходимости в таких корректировках прямо следует из конкретной ситуации оценки.
Далее мы приводим практический пример того, как анализ на наличие ценообразующих факторов и степень их влияния осуществляется непосредственно в процессе оценки.

Объект оценки и объекты — аналоги

Объектом оценки являлся земельный участок площадью около 150 000 кв.м. под строительство торгово – развлекательного центра, принадлежащий заказчику на праве долгосрочной аренды, расположенный на удалении 16 км от МКАД, непосредственно примыкающий к автомагистрали (выходящий на автомагистраль) федерального значения «Холмогоры» — Ярославское шоссе. Оценка производилась в середине 2019 года.
Характеристики и цены предложения на продажу обнаруженных объектов, схожих с объектом оценки по местоположению, приведены в Табл. 1. Все земельные участки, как и объект оценки, имели спокойный рельеф и не совсем правильную геометрическую форму, а также возможность подключения к коммуникациям (все они находятся в хорошо освоенном районе ближнего и среднего Подмосковья в окружении уже имеющихся объектов недвижимости коммерческого назначения).

Скачать полностью Определение существенных и не существенных факторов