Слуцкий А.А. Подходы и методы оценки рыночной арендной платы

Принятые в оценке величины рыночной арендной платы методы трёх подходов описаны в таблице ниже.

 

Подходы к оценке Метод(ы) оценки Комментарии
Сравнительный все методы сравнительного подхода – методы количественных и качественных корректировок, метод регрессионного анализа – применяемые в соответствии с общей методологией сравнительного подхода для ставок аренды (годовых арендных плат) объектов — аналогов ·        методы, дающие наиболее достоверные результаты;

·        применимы в случаях, когда на рынке имеется достаточное для получения не случайного, а отражающего объективную рыночную ситуацию результата

Доходный метод рекапитализации ренты, непосредственно следующий из метода прямой капитализации доходного подхода (метода капитализации земельной ренты  при оценке земельных участков [1])

·        любым применимым методом (или несколькими методами) определяется рыночная стоимость объекта оценки;

·        «чистая» (не включающая никаких расходов) годовая рыночная арендная плата определяется умножением полученной рыночной стоимости на ставку капитализации;

·        ставка капитализации определяется на основании данных рынка [2] для соответствующего сегмента рынка недвижимости и географической локации или, при отсутствии рыночной информации для её определения, как ставка текущей доходности, признаваемая рынком для сдачи недвижимости в аренду [3]

·        метод, при корректном применении дающий достоверный результат;

·        может применяться как самостоятельно, при отсутствии данных для реализации методов сравнительного подхода, так и в качестве второго, дополнительного метода оценки для подтверждения достоверности результата сравнительного подхода

Затратный метод компенсации затрат арендодателя [4]

·        определяются все затраты, которые должен был бы понести арендодатель в связи с содержанием объекта аренды в течение года в случае, если бы таковые расходы были включены в арендная плата «всё включено»);

·        «чистая» (не включающая никаких расходов) годовая арендная плата определяется как рыночно обоснованная норма прибыли арендодателя на понесённые им затраты (прибыль от деятельности по сдаче объектов недвижимости в аренду).

·        наименее применимый метод,

·        используется, главным образом, при полном отсутствии рыночных данных и невозможности реализовать методы сравнительного и доходного подхода;

·        не примерим при оценке рыночной арендной платы за земельные участки, поскольку в этом случае арендодатель, как правило, не несёт никаких затрат, связанных с объекта

 

[1] Метод капитализации земельной ренты для оценки рыночной стоимости земельных участков описан в  Методических рекомендациях Минимущества РФ — Минимущество РФ (2002), Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены Распоряжением от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002), https://legalacts.ru/doc/rasporjazhenie-minimushchestva-rf-ot-06032002-n-568-r/

[2] Слуцкий А.А. (2020), Определение ставки капитализации для использования в методе прямой капитализации: требования, методы и комментарии, Вопросы оценки, №4, http://sroroo.ru/upload/iblock/1ec/VO-03-2020.pdf

[3]  Ассоциация Русское Общество Оценщиков (2022), Методические рекомендации по определению рыночной арендной платы (стоимости права пользования / владения и пользования) за объекты недвижимости. СПОД РОО 04-101-2022. Издание официальное, Российский оценщик, №1-2(152), 2022, http://sroroo.ru/upload/iblock/116/RO_01_02_22-small.pdf . Необходимо отметить, что общепринятые методы определения «ставки текущей доходности» в настоящее отсутствуют.

[4] Яскевич Е.Е. (2005), Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода, Оценщик.Ру, 27.11.2006, https://www.ocenchik.ru/method/realty/66