ВВЕДЕНИЕ
Роберт Рейли известен в России как один из двух авторов монографии «Оценка нематериальных активов» [1].
Однако он является ведущим американским оценщиком вполне материального имущества, в особенности
в налоговых целях. Его совсем свежая (зима 2023 года)
статья, опубликованная в корпоративном журнале компании Willamette Management Associates, в которой он
является управляющим директором офиса в Бостоне,
посвящена лучшим практикам в области оценки (в оригинале — измерения) экономического устаревания материального имущества — недвижимости и материального
движимого имущества — при использовании затратного
подхода к оценке [2].
Поскольку данный вопрос в отечественной литературе освещен очень слабо, было бы интересно представить актуальное видение данного вопроса признанным
специалистом, сопоставив его с мнениями иных признанных авторов и сопроводив некоторыми комментариями,
касающимися текущей российской практики оценки.
Отметим, что несмотря на конкретное название —
«Лучшие практики измерения экономического устаревания» — в статье освещен более широкий круг вопросов оценки имущества коммерческих и промышленных
предприятий затратным подходом, в частности, различие оценок по принципу единицы и по принципу суммирования, функциональное устаревание, возражения налоговых органов против используемых процедур оценки
имущества и ответы на эти возражения. Однако здесь
эти вопросы остаются в стороне.

ВНЕШНЕЕ УСТАРЕВАНИЕ
И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ
УСТАРЕВАНИЕ — НЕ СИНОНИМЫ

Термин «внешнее устаревание» включает два конкретных типа устаревания:

— географическое устаревание;
— экономическое устаревание.
Географическое устаревание — снижение стоимости имущества1
из-за факторов,
связанных с местоположением или «соседством». Некоторые примеры географического устаревания:
— возведено новое строение, закрывающее вид из квартиры в высотном здании
на набережную;
— бюджетный мотель построен рядом с роскошным отелем;
— рядом с загородным клубом организована стоянка для трейлеров.
Географическое устаревание обычно
измеряется как капитализация потери дохода от аренды в течение срока полезного
использования объекта недвижимости.
Экономическое устаревание — это снижение стоимости недвижимости из-за любых внешних факторов, отличных от местоположения или изменения «соседства».
Таким образом, экономическое устаревание — это один из двух компонентов
внешнего устаревания. Соответственно,
термины «экономическое устаревание»
и «внешнее устаревание» не синонимичны.

ПРИНЦИПЫ ИЗМЕРЕНИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКОГО УСТАРЕВАНИЯ

Существует разница между (1) определением наличия экономического устаревания
и (2) измерением удельного объема экономического устаревания.
Здесь нужно особо обратить внимание
на то, что перед началом расчета экономического устаревания оценщик обязан доказать его наличие как такового. Без этого
результат оценки (расчета) должен рассматриваться как вводящий в заблуждение.
На это счет Манган и Ротковски приводят очень характерное определение одного из американских судов [3]:
«…Налогоплательщик, заявляющий
о внешнем устаревании, должен доказать (must prove) как причину заявленного устаревания, так и то, что эта причина
действительно повлияла на объект имущества. <…> Налогоплательщик, заявляющий о внешнем устаревании, должен
представить подтверждающие доказательства (must offer probative evidence)
причины заявленного устаревания, объем
такого устаревания и показать, что заявленная причина устаревания фактически
влияет на объект имущества».
Для выявления наличияи экономического
устаревания часто проводят предварительный анализ, анализ общеотраслевых или
единичных данных, не связанных с каким-либо инвестиционным показателем. Экономическое устаревание часто измеряют на сравнительной основе. Сравнение показателей
экономического устаревания часто упрощают следующим образом: то, что у вас есть,
сравнивают с тем, что вы хотели бы.
Показатель «что у вас есть» обычно служит фактическим экономическим показателем объекта оценки. Показатель «чего
вы хотели бы» обычно представляет собой
требуемый участниками рынка или эталонный уровень того же экономического показателя. Требуемый участниками рынка
или эталонный экономический показатель
должен основываться на эмпирических
данных. То есть он должен быть получен на
основе исторических или перспективных
данных отрасли, компании или объекта.
Разница между «тем, что у вас есть», или
фактическим экономическим показателем,
и «тем, что вы хотели бы», или эталонным

Скачать полностью можно по ссылке

http://sroroo.ru/upload/iblock/5ad/RO_02_23-small.pdf