Введение
При оценке размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда) может потребоваться выделение стоимости доли в праве на земельный участок, приходящейся на помещение.
Это особенно важно, когда земельный участок под зданием, в котором располагается помещение, не сформирован.
В этих условиях в соответствии со сложившейся практикой оценка идёт по пути наименьшего сопротивления — методом распределения на основании каких либо «справочных» данных о «типичной», «среднерыночной», «ориентировочной» и т.п. доле земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Как будет показано ниже, такое примитивное решение задачи способно в разы исказить рыночную стоимость компонентов помещения – доли в праве на землю и собственно помещения «в стенах».
Поэтому, при решении задач оценки в таких условиях альтернатива оценке с использованием метода остатка не существует.
Объект оценки
Объектом оценки являются все квартиры в двухэтажном восьмиквартирном жилом доме из бруса, 1950 года постройки, расположенный в одном из посёлков городского типа Московской области.
Фото объекта оценки представлено ниже.
Чёрный цвет дома обусловлен не покраской, а естественным цветом старого бруса, приобретённым со временем в процессе физического износа.
Характеристики дома согласно справке ЖКХ (https://egrp365.org) приведены в таблице ниже.
| Год постройки дома | 1950 |
| Год ввода в эксплуатацию | 1950 |
| Тип дома | многоквартирный дом |
| Дом признан аварийным | Нет |
| Наибольшее количество этажей | 2 |
| Наименьшее количество этажей | 2 |
| Количество помещений, всего | 8 |
| Количество жилых помещений | 8 |
| Количество нежилых помещений | 0 |
| Общая площадь дома, кв.м. | 388,1 |
| Общая площадь жилых помещений, кв.м. | 226 |
| Общая площадь нежилых помещений, кв.м. | 0 |
| Общая площадь общего имущества, кв.м. | 0 |
| Площадь земельного участка в составе общего имущества МКД, кв.м. | 0 |
| Площадь подвала по полу, кв.м. | 0 |
| Элементы благоустройства | нет |
| Тип фундамента | ленточный |
| Тип перекрытий | деревянные |
| Материал несущих стен | деревянные |
| Тип системы теплоснабжения | центральное |
| Тип системы горячего водоснабжения | отсутствует |
| Тип системы холодного водоснабжения | центральное |
| Тип системы водоотведения | центральное |
| Тип системы газоснабжения | центральное |
Характерными особенностями рассматриваемого здания является готовящееся решение о признании его непригодным для проживания, а также то, что земельные участки под ним, а также под соседними зданиями тех же лет постройки, не сформированы – межевание не производилось.
Соответственно, определить площадь земельного участка, соответствующего рассматриваемому зданию, а также долям в праве на него, приходящиеся на отдельные квартиры, можно только на основании предельных нормативов застройки (которые известны).
Между тем, как будет показано далее, в этом нет никакой необходимости, поскольку можно методологически произвести оценку, определяя удельную рыночную стоимость земельного участка, относя её на 1 кв.м. квартиры или здания целиком.
Традиционная оценка методом распределения
В соответствии со сложившейся практикой оценки задача определения рыночной стоимости земли была бы решена в одно действие методом распределения на основании каких либо «справочных» данных о «типичной», «среднерыночной» и т.п. доле земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
В частности, в соответствии с [1], «ориентировочная» доля земли в стоимости жилой недвижимости для целей кадастровой оценки составляет 10 – 30%, в том числе:
- многоквартирное жилье — 10 — 25%;
- малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, садовые дома — 20 — 30%;
Надо отметить, что даже тут определённости нет, поскольку рассматриваемое здание с одной стороны многоквартирное, а с другой – малоэтажное.
Рискнём принять за «ориентировочную» долю земли середину интервала значений для малоэтажного жилья – 25%.
Средняя удельная цена предложения на продажу квартир в данном и аналогичных домах в том же и соседних посёлках составляет 77 000 руб./кв.м. Если использовать скидку на торг в 5%, то удельная рыночная стоимость квартир в доме составит 73 150 руб./кв.м.
Тогда, удельная рыночная стоимость земли и всех квартир «в стенах» составят значения, определённые в таблице ниже
[1] МЭР РФ (2017), Ориентировочные доли стоимости земельных участков, движимого имущества и прочего. Приложение N 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226, https://sudact.ru/law/prikaz-minekonomrazvitiia-rossii-ot-12052017-n-226/metodicheskie-ukazaniia-o-gosudarstvennoi-kadastrovoi/prilozhenie-n-7_1/?ysclid=lid8450t3n541886658
Скачать полностью МЕТОД ОСТАТКА В ОЦЕНКЕ ДЛЯ ВЫКУПА ПОМЕЩЕНИЙ