Слуцкий А.А. ОЦЕНКА СООРУЖЕНИЙ — АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ – ЗАРУБЕЖНАЯ И РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА

Введение

 

Очевидно, что для целей оценки автомобильные дороги являются специализированными сооружениями — объектами недвижимости, предназначенными строго для того использования, для которого они созданы, которое является их наиболее эффективным использованием и приводит к наибольшей, то есть к рыночной, стоимости) /1/.

Хотя, теоретически для оценки таких активов могут быть применены методы сравнительного и доходного подходов (например, для платных автодорог) /2, 3/, общепризнано, что основным и, как правило, единственным, подходом при оценке автодорог, как специализированных активов, является затратный подход /1, 4, 5/.

В то же самое время наш анализ показывает, что вопрос специфики оценки автодорог — сооружений в отечественной литературе вообще никак не освещён [1].

В этой связи были предприняты некоторые усилия по обобщению зарубежного /2, 3, 8, 15 — 17/ и отечественного /13, 14/ опыта, включая собственный правктический опыт, в части оценки этого вида специализированных активов.

 

  1. Общая методология затратного подхода

 

Общая формула оценки специализированных активов затратным подходом, дающая полное и ясное представление о всех параметрах оценки /8/, представлена ниже

 

Затраты воспроизводства нового

– Неустранимое функциональное устаревание

= Затраты замещения нового

– Физический износ

– Устранимое функциональное устаревание

– Внешнее обесценение

= Рыночная стоимость                                                 (1)

 

Обратим внимание на два обстоятельства, на которые в известной нам отечественной литературе внимание не заостряется.

  1. Разница между затратами воспроизводства и замещения нового объекта представляет собой не что иное, как устранимое функциональное устаревание;
  2. Прибыль предпринимателя не является параметром, участвующим в расчёте, поскольку в силу своего определения объекты специализированного назначения не создаются для целей продажа или сдачи в аренду, как объекты общего назначения [2], поэтому сам термин «прибыль предпринимателя» в данном контексте лишён всякого смысла. При этом прибыль лица или лиц, фактически создающих специализированный актив – подрядчики и субподрядчики – включается в состав затрат воспроизводства или замещения.

Таким образом, из вышесказанного следует, что затраты воспроизводства или замещения нового актива являются верхним пределом его стоимости.

Далее поочерёдно рассмотрим методологию оценки всех расчётных параметров, присутствующих в формуле (1).

 

  1. Затраты воспроизводства, затраты замещения нового актива

 

  • Затраты воспроизводства

 

В качестве затрат воспроизводства используются

  1. данные сметных расчётов по строительству конкретной автодороги — объекта оценки;
  2. результаты подрядных торгов или конкурса по строительству конкретной автодороги — объекта оценки.

В первом случае надо иметь в виду, что степень доверия пользователей к результатам любых сметных расчётов невелика, что в сочетании с невысокой же степенью доверия к результатам непосредственно оценки в силу эффекта мультиплицирования недоверия может снизить доверие к результату оценки с использованием сметного расчёта ниже приемлемого для потребителей уровня. Возможно, что в случае использования в оценке сметных расчётов необходимо проводить соответствующую независимую экспертизу сметы, но эффект от этого для доверия к результату оценки не является очевидным.

Второй метод более объективен, особенно если есть доказательства конкурентного характера торгов или конкурса. Однако, надо иметь в виду, что в цену подрядного контракта могут быть включены затраты, не имеющие непосредственного отношения к объекту оценки, например – затраты на перенос и/или перекладку коммуникаций и т.п. Соответственно, такие затраты подлежат вычету из результата торгов.

В случае, если в оценке используются исторические затраты воспроизводства, они подлежат индексации к дате оценки. Однако, следует иметь в виду, что в настоящее время методология оценки не имеет однозначной рекомендации по тому, какой ценовой индекс следует использовать. В этих условиях можно рекомендовать использование индекса – дефлятора по статье «Инвестиции в основной капитал», публикуемого МЭР РФ.

По причинам, приведённым в /20/ не допускается использование в качестве затрат воспроизводства данных «УПВС — Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в уровне цен 1 января 1969 г».

 

  • Затраты замещения

 

С точки зрения независимости от субъективной воли оценщика и иных лиц затраты замещения являются для потребителей более надёжным источником информации, чем затраты воспроизводства в виде сметных расчётов.

Источниками информации о затратах замещения новых автодорог являются:

  1. Укрупнённые нормативы цены строительства (НЦС). Сборник Автомобильные дороги, ежегодно утверждаемые Министерством строительства и ЖКХ РФ;
  2. Сборник Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика», ООО «КО-ИНВЕСТ»;
  3. Данные подрядных организаций, публикуемые на их сайтах в сети Интернет;
  4. Данные результатов подрядных торгов или конкурсов по строительству автодорог, которые могут быть рассмотрены в качестве аналогов для объекта оценки.

Необходимо иметь в виду, что состав затрат замещения, публикуемых в разных типах источников различается и, в том числе, значительно.

В частности,

  • в сборнике НЦС элементы, относящиеся к обустройству дорог выделены отдельно, тогда как в сборнике КО-ИНВЕСТ они объединены;
  • данные подрядных организаций могут не включать в себя элементы заделки обочин, их озеленения, что включено в оба указанных сборника, а также элементы благоустройства;
  • про состав затрат, включённых в результаты подрядных торгов или конкурсов, уже было сказано выше.

Поэтому, к сравнению данных о затратах замещения, полученных из разных источников, следует относиться с большой осторожностью, особенно в свете того, что этот вопрос может быть ключевым при возможном оспаривании результатов оценки.

Тем не менее, имеющийся спектр источников данных о затратах замещения позволяет находить требуемые величины затрат, отсутствующие в одном источнике, в другом источнике, а также при необходимости компилировать их для определения структуры затрат замещения.

Кроме того, сборники НЦС и КО-ИНВЕСТ не содержат сведений о затратах замещения дорог с покрытием из дорожных и аэродромных плит, поэтому такие данные могут быть получены только от подрядных организаций. В этом случае рекомендуется привести их структуру в соответствие со структурой данных сборников НЦС и/или КО-ИНВЕСТ для дорого соответствующих категорий (как правило – V) и сопоставить их для проверки адекватности данных подрядчиков.

При этом при наличии таковой возможности рекомендуется опираться на данные сборника НЦС, как имеющие «государственную основу доверия» (по крайней мере в судах).

Исторические значения затрат замещения допустимо использовать только в крайнем случае и со специальным обоснованием. При этом остаётся проблема обоснования ценового индекса, у4азанная выше

По причинам, приведённым в /20/ не допускается использование в качестве затрат воспроизводства данных «УПВС — Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в уровне цен 1 января 1969 г».

 

  1. Физический износ

[1] Исключение, пожалуй, составляет только две наших статьи /7/, которые, главным образом, посвящена оценке земельных участков под автодорогами.

[2] Применительно к теме данной статьи можно абсолютно определённо утверждать, что никто не строит автодороги для того, чтобы их продать или слать в аренду. Аналогичное можно утверждать и для иных транспортных активов (мостов, тоннелей и т.п.), а также для любых иных специализированных активов. Кроме того, если в отношении некоторого актива данное утверждение несправедливо, то он не является специализированным.

Скачать полностью  ОЦЕНКА АВТОДОРОГ