Введение

Исторически при наступлении спада на рынке недвижимости всегда резко обостряются постоянно «тлеющие» дискуссии о «правильности» принятой методологии оценки рыночной стоимости и её соответствии краткосрочным и долгосрочным потребностям участников рынка .
В это время высказываются практически полярные мнения о необходимости внесения существенных изменений, в частности
• необходимость перехода к «надёжным» оценкам, например в германо – европейской базе «стоимости ипотечного кредитования» vs необходимости игнорирования текущего и ожидаемого снижения по причине того, что в будущем рынок восстановится;
• необходимости определения рыночной стоимости вне зависимости от фактора принуждения продавцов в сделках про продаже предметов ипотеки в процессе обращения на них взыскания кредиторами vs объявления всех сделок на этапе спада вынужденными поскольку цены, достигаемые в таких сделках заведомо ниже, чем цены, достижимые после восстановления рынка;
• уделения гипертрофированного внимания результату затратного подхода vs полного его отрицания по причине остановки любого нового строительства.
По всей видимости, этот перечень может быть дополнен, но, представляется, что для общего представления вполне достаточно и приведённых факторов.
Следует отметить, что внимание к указанным факторам привлекают не только и даже не столько специалисты – оценщики, сколько заказчики и потребители результатов их деятельности.
Следует отметить, что указанные проблемы с восприятием результатов ярко проявляются на тех рынках, где оценщики традиционно должны иметь дело строго с ценами сделок (практически игнорируя цены предложения продавцов), но при начале кризиса сделки с рыночной мотивацией продавцов либо вообще пропадают, либо квалификация «рыночности» мотивации продавцов находится под вопросом.
На тех же рынках, где оценщики, как в России, имеют дело в основном с ценами рыночных предложений, ситуация с восприятием результатов оценок (достоверностью оценок) при их ориентации на наблюдаемый текущий уровень цен попросту может ввести (и практически вводит) пользователей в заблуждение.
Тем не менее, в тех же США выработан методический поход, позволяющий избежать извращения базы рыночной стоимости — в условиях полного отсутствия рыночных фактов или при их не значительном количестве, следует переходить от непосредственного наблюдения и отражения рыночных фактов к моделированию поведения продавцов и, главным образом, покупателей, поскольку на этапе спада – этапе снижения спроса и цен — рынок очевидно становится «рынком покупателя», что, собственно, и описывается в данном материале.

Спрос, предложение, равновесие и равновесная цена, как рыночная стоимость

В принципе, представление об формировании рыночной цены, о котором здесь пойдёт речь, достаточно хорошо описывается с помощью анализа диаграмм типа «маршаллианский крест» (исторически более правильно – «вальрасианский крест» ) в том элементарном виде, в котором их изучают в вузах в разделе микроэкономики и даже в школах.
Это поясняется на Рис. 1, где показана диаграмма спроса и предложения для этапа спада экономического кризиса.

Скачать полностью ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КРИЗИС 1.