Так себе материальчик.
Но есть тем не менее полезные вещи
1. ставка капитализации выше в более «плохих» местах и у объектов более низкого качества и меньше в более «хороших» местах и у объектов более высокого качества
2. более высокие ставки капитализации сопровождаются более низкими ожидаемыми темпами роста стоимости и наоборот — более низкие ставки капитализации сопровождаются более высокими ожидаемыми темпами роста стоимости.
Это всё де некоторые эмпирические инвестиционные правила.
…….………………………………………………………..
Feras, Moussa (2020), Capitalization Rates, Explained: Why Is Cap Rate So Important?
Forbes, Apr 8, 2020, https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2020/04/08/capitalization-rates-explained-why-is-cap-rate-so-important/#43024eed380a
…………………………………………………………………….
Ставки Капитализации: Объясняем, Почему Ставка Капитализации Так Важна?
В индустрии инвестиций в апартаменты доходность наших инвестиций, предполагающая, что мы покупаем здание полностью за наличные деньги, известна как ставка капитализации.
Ставка Капитализации – Определение
Ставка Капитализации — это коэффициент, который описывает, сколько времени потребуется, чтобы вернуть все ваши деньги, вложенные в инвестиции. Это ведь очень важно, правда? Давайте погрузимся глубже и рассмотрим различные способы использования и причины, по которым в некоторых сценариях низкая ставка капитализации является хорошей, а в других можно было бы предпочесть более высокую ставку капитализации.
В мире инвестиций в апартаменты многие утверждают, что ставка капитализации так же важна, как и чистый операционный доход, и даже так же важна, как цена покупки. На самом деле, именно так вы её и рассчитываете.
Понимание Ставки Капитализации
Ставка капитализации — это просто чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости, деленный на его покупную цену.
Например, если NOI комплекса апартаментов составляет $ 800 000, а цена покупки — $10 млн, то ставка капитализации составляет $800 000 / $10 000 000, что равно 8%.
В зависимости от области, в которой расположен комплекс апартаментов 8% может быть хорошо, но в других областях это может быть нереалистично.
При анализе инвестиций ставка капитализации является жизненно важной метрикой, поскольку она обеспечивает часть понимания будущего. Ставка капитализации — это почти как хрустальный шар инвестора, который предсказывает предстоящие годы. Имейте в виду, что ставка капитализации может изменяться в зависимости от экономического цикла, колебаний NOI, стоимости недвижимости и т. д.
Еще одна ключевая концепция, которую следует помнить, заключается в том, что комплексы апартаментов оцениваются не так, как дома. Стоимость домов основана на сопоставлении с аналогами, по таким характеристикам таких как вид и качество соседних домов, которые недавно были проданы, в то время как апартаменты оцениваются на основе их доходности по отношению к их инвестициям (NOI делится на покупную цену) — или, другими словами, по ставке капитализации.
Сравнение Ставок Капитализации
Следующий самый важный анализ при рассмотрении ставок капитализации — это знание того, как их сравнивать и что Вы должны чувствовать.
Низкий уровень ставки капитализации (3% — 5,5%), скорее всего, будет получен в более приятном районе с лучшими удобствами, более низким уровнем преступности, лучшими школьными системами, новым строительством и, как правило, объектами класса А или В.
Средний уровень капитализации (5,5% — 8%) обычно наблюдается в районах с низким уровнем дохода, со средними удобствами, несколько более высоким уровнем преступности, средними школьными системами, старым строительством и, как правило, объектами класса В или С.
Высокий уровень ставок капитализации (8% или выше) обычно наблюдается в районах с очень низким уровнем дохода, где почти нет удобств, высокий уровень преступности, плохая школьная система, устаревшее строительство и, как правило, недвижимость класса С или D.
Это в значительной степени меняется, когда вы меняете географическое положение. Например, ставка капитализации 6% в Лос-Анджелесе имеет совершенно другая недвижимость, чем 6% в более провинциальном городе, таком как Портсмут, штат Вирджиния. При сравнении ставок капитализации обязательно проводите параллели только со ставками соседних районов, потому что каждый город отличается от других.
Какая Ставка Капитализации Лучше: Высокая Или Низкая?
Во-первых, вы должны решить, какой тип прибыли на инвестиции вы ищете. Вы бы предпочли высокий ежемесячный денежный поток или долгосрочное повышение стоимости?
Здесь, как правило, есть компромисс.
Большинство объектов недвижимости с сильным ежемесячным денежным потоком не очень растут в цене с течением времени.
С другой стороны, большинство объектов недвижимости с сильным повышением стоимости не имеют ежемесячного денежного потока.
То, что считается высокой ставкой капитализации для данной области, обычно производит большой денежный поток ежемесячно, но не растёт в цене с течением времени. В то время как низкая ставка капитализации, как правило, не стимулирует денежный поток, но сопровождается очень сильным повышением стоимости.
Подумайте о трейлерном парке как о примере объекта с высокой ставкой капитализации. Он будут производить огромные объемы денежных потоков ежемесячно, но, к сожалению, не будет сильно расти в цене с течением времени.
А теперь представьте себе Беверли-Хиллз в качестве примера низкого уровня ставки капитализации. Эта область не будет иметь большого денежного потока по причине очень высоких расходов; однако она будет многократно увеличиваться в цене в течении длительного периода времени, что используется в ваших интересах.
Другие Ключевые Термины, Относящиеся К Ставке Капитализации
Теперь, когда вы понимаете ставки капитализации, есть некоторые ключевые связанные термины, которые вы должны знать:
• Компрессия (сжатие) ставки капитализации: географические, экономические и рыночные факторы могут привести к снижению ставки капитализации при так называемой компрессии (сжатии) предельной ставки. Это, как правило, свидетельствует о росте цен на рынке и потенциальном восприятии более низкого риска для данного класса активов.
• Рекапитализация сделки: реструктуризация капитала компании из смеси долга и собственного капитала, которая обычно выполняется в большинстве сценариев, чтобы сделать компанию более стабильной.
• Реверсионная (или выходная) ставка капитализации: ожидаемая / прогнозируемая ставка капитализации на момент продажи в будущем, которая помогает с финансовыми прогнозами и анализом при покупке недвижимости.
Заключение
Ставка капитализации — это отношение чистого операционного дохода к покупной цене объекта недвижимости.
Имейте в виду, что ставки капитализации сильно зависят от географического положения объекта недвижимости и фазы экономического цикла.
Используйте её в качестве «быстрого снимка», чтобы получить импульс, прежде чем глубоко погрузиться в анализ арендной платы и расходов за последние 12 месяцев.
Это даст вам общее представление о том, как работает недвижимость и сколько времени потребуется, чтобы вернуть все инвестиции на покупку в полном объеме наличными деньгами.