Тем, кто грамотно осуществляет оценку методом остатка для недвижимости на основании стоимости компании, ориентированной на недвижимость (отели, автозаправки и пр.) знакома проблема ставки капитализации нематериальных активов, в частности, брендов.
Тут есть формула, которая позволяет определить её на основании ставки капитализации, используемой для оценки бизнеса целиком. Хотя автор и не рекомендует, но речь не об оценке НМА как таковых, о чём он пишет. Задача выделить стоимость НМА из стоимости компании.
******
В этой статье представлен метод расчета ставки капитализации избыточного дохода (capitalization rate for excess earnings).
Хорошей новостью является то, что эта ставка капитализации может быть рассчитана. Плохая новость заключается в том, что при расчетной ставке капитализации избыточного дохода метод избыточного дохода (excess earnings method, EEM) дает то же значение, что и метод капитализации за один период при доходном подходе, т.е. EEM не является независимым методом оценки.
Типичный подход, используемый для проверки того, что значение, полученное EEM, является “разумным”, заключается в сравнении его со значением, полученным с использованием метода капитализации за один период (single period capitalization method, SPCM).
При отсутствии разумного соглашения ставка капитализации избыточного дохода корректируется до тех пор, пока не будет достигнуто разумное соглашение.
Вопрос в том, почему бы не скорректировать ставку капитализации избыточного дохода до тех пор, пока EEM не покажет то же значение, что и SPCM? Или почему бы не рассчитать ставку капитализации избыточного дохода, используя описанный ниже подход, который гарантирует, что EEM даст то же значение, что и SPCM?
Ответ на оба вопроса заключается в том, что EEM не добавит никакой новой информации, т.е. это не независимый метод!
Шеннон Пратт [1] утверждает, что для EEM (с использованием метода скорректированной балансовой стоимости в качестве метода оценки чистых материальных активов)
“Средневзвешенные ставки капитализации материальных активов и избыточного дохода (взвешенные по стоимости, приписываемой каждому из двух компонентов) должны быть такими же, как общая ставка капитализации компании” [1].
[1] Pratt, et al., “Valuing Small Businesses and Professional Practices”, Third Edition, McGraw-Hill, 1998, p 414.