За последние несколько десятилетий было много написано о влиянии права пути (Right of Way, ROW) на стоимость соседних объектов недвижимости, независимо от того, идет ли речь о шоссе, трубопроводе, высоковольтных линиях электропередачи (HVTL), вышках сотовой связи или о чем-то другом.[1]

Значительная часть литературы, в которой обсуждается этот вопрос, исходит от академического сообщества и часто указывает на то, что ROW негативно влияют на значения соседних объектов. Большая часть этой литературы основана на ошибочном анализе, и эта статья стремится предоставить краткий обзор некоторых из этих проблем.

Первая проблема — это путаница в некоторой литературе относительно разницы между “ущербом” и “корректировкой на местоположение”. [2]

Корректировка на местоположение — независимо от того, является ли она результатом фактора, повышающего стоимость, такого как красивое озеро, или нежелательного, такого как свалка, — это просто премия, которую рынок придает стоимости объекта из-за физического местоположения. Фактически, это воплощение старой поговорки “местоположение, местоположение, местоположение”.

При определенных обстоятельствах может оказаться правдой, что объекты, расположенные рядом с ROW, имеют отрицательную корректировку на местоположение, но это не обязательно наносит ущерб стоимости.

Ущерб стоимости зависит от права собственности на недвижимость и, в частности, от негативного изменения рыночной стоимости, возникшего после покупки.

Например, предположим, что жилой комплекс расположен рядом с существующей HVTL, и девелопер предлагает участки, прилегающие к линии, для продажи со скидкой по сравнению с аналогичными участками в других частях комплекса. Это представляет собой отрицательную корректировку на местоположение, но не ущерб. Девелопер был хорошо осведомлен о наличии линий до покупки и, предположительно, получил скидку за их наличие на момент покупки, если какая-либо скидка применима.

Стороны, приобретающие участки со скидкой, при условии, что они пользуются таким же или сходным уровнем снижения цены по сравнению с другими владельцами недвижимости в этом районе после покупки, также не несут ущерба, поскольку их рыночная стоимость — хотя и начинается с более низкой точки из-за скидки — увеличивается с той же скоростью, и, следовательно, их отдача от инвестиций одинакова.

Анализ продаж в девелопменте может указывать на отрицательную корректировку за местоположение для объектов, прилегающих к линии, но при данных обстоятельствах это не является ущербом. Ущерб определяется не абсолютной разницей в рыночной стоимости между двумя аналогичными в остальном объектами недвижимости, а тем, пострадал ли владелец конкретной недвижимости от снижения нормы прибыли на инвестиции в результате наложенного условия.

Если рассматривать это таким образом, используя фундаментальное определение стоимости недвижимости [3], то оказывается, что многих предполагаемых убытков от обесценения не существует.

В последние годы в заявлениях указывалось, что наличие ущерба стоимости должно основываться на условии “полной осведомленности” со стороны покупателя, подразумевая, что уплаченная цена должна отражать информацию, которая, по мнению аналитика, должна находиться в распоряжении покупателя.

Это ошибочная идея, не соответствующая Единым стандартам профессиональной оценочной практики (USPAP). Факт или часть информации важны для анализа рыночной стоимости, если участники рынка в целом заинтересованы в них на дату оценки. Если участники рынка, как правило, не обеспокоены этим или не знают об этом, то нецелесообразно включать этот фактор в анализ рыночной стоимости [4].

Примером ситуации, когда известная проблема не повлияла на стоимость — вопреки ожиданиям — является загрязнение водоносного горизонта хлорированными растворителями и разлив поверхностных вод в объеме приблизительно 5000 галлонов азотной кислоты, а также утверждение о том, что ядерные отходы были захоронены на территории завода в непосредственной близости от жилых домов. недвижимость в Графтоне, штат Массачусетс.

Тщательное изучение почти 500 повторных продаж жилой недвижимости в радиусе 2000 футов от завода и в близлежащих контрольных зонах ясно продемонстрировало, что эти проблемы не оказали никакого влияния на цены продажи. [5]

Отдельные интервью с несколькими покупателями и продавцами в непосредственной близости показали, что отношение было просто таким, что, поскольку условия не влияли на использование собственности владельцем, никакая скидка не считалась необходимой или приемлемой. Такое отношение, по-видимому, было определяющим фактором на рынке, а не знание о загрязнении близлежащего завода. Аналогичные ситуации возникали в связи с автомагистралями, трубопроводами, линиями электропередач, вышками сотовой связи и тому подобным.

 

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ КОРРЕКТИРОВКА НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ?

 

Интересно отметить, что большая часть литературы просто предполагает, что ROW создает отрицательную корректировка на местоположение, а затем переходит к попытке измерить ее без предварительного тестирования, чтобы определить, существует ли она на самом деле.

В некоторых случаях аналитик, по крайней мере, вскользь упоминает об этой проблеме, заявляя, что коэффициент, представляющий ущерб в “гедонистическом анализе”, является “статистически значимым” и, следовательно, измеряет отрицательную корректировку на местоположение. Однако это утверждение математически неподтверждаемо. [6]

Чтобы продемонстрировать отрицательную корректировку на местоположение, необходимо путем независимого анализа показать, что существуют научно обоснованные основания полагать, что такая корректировка существует. Это может быть продемонстрировано с помощью достаточного количества парных анализов продаж с использованием тщательно проверенных продаж или с помощью набора явных статистических тестов аналогичной информации.

В тех немногих случаях, о которых сообщается в литературе, когда такие тесты проводились компетентными оценщиками и/или статистиками, результаты часто показывали, что отрицательной надбавки за местоположение не существует. [7]

Это может быть неожиданным результатом, учитывая большое количество статей и исследований, которые, по-видимому, утверждают обратное, но многие из них основаны на сильно ошибочных аналитических подходах.

Золотым стандартом анализа стоимости недвижимости было и остается правильное применение трех классических подходов и, в частности, подхода сравнения продаж. Другие методы, такие как “гедонический анализ” или “контингентная оценка”, содержат недостатки, которые ставят под угрозу надежность и точность любых результатов до такой степени, что они дают не просто неверные, но вводящие в заблуждение результаты с ореолом научной точности.

 

ДВА ОШИБОЧНЫХ ПОДХОДА

 

Два метода, часто используемых при попытке проанализировать влияние рядов на стоимость соседних объектов недвижимости, — это “гедонический анализ” и “контингентная оценка”, или, точнее, гипотетические исследования рынка.

 

Гедонический анализ

 

Гедонический анализ — это попытка экономистов интерпретировать результаты статистической регрессии. Регрессия, как математический метод, является мощным инструментом, который может помочь пользователю предсказать вероятные цены продажи недвижимости. В этом приложении это и математически поддерживается, и определяет частоту ошибок, которую можно проанализировать и использовать при оценке недвижимости. Математически подходящей целью регрессии является оценка наиболее вероятной цены продажи для среднего объекта недвижимости в базе данных. [8]

Регрессионная зависимость может иметь вид:

 

Цена продажи = a0 + Площадь х a1 + Число спален х a2 + Число ванных комнат х a3 + Гараж х a4 + … + Трубопровод х ai + …

 

где:

a0 = Постоянная

a1 = Коэффициент независимой переменной 1 (размер дома)

a2 = Коэффициент независимой переменной 2 (число спален)

a3 = Коэффициент независимой переменной 3 (число ванных комнат)

a4 = Коэффициент независимой переменной 4 (Гараж)

…

ai = Коэффициент независимой переменной i (расстояние до трубопровода)

 

Это соотношение для целей оценки величины продажной цены может быть вполне приемлемым и обеспечивает достаточно точную оценку.

Гедонический анализ, однако, пытается количественно интерпретировать коэффициенты независимых переменных (значения «а» в приведенном выше соотношении) как значимые оценки вклада этой переменной в цену продажи.

Например, значение ai — коэффициента удаленности дома от трубопровода, скажем, какое-то число, подобное -250, — было бы интерпретировано гедонистическим аналитиком как указывающее на то, что на каждый фут приближения дома к трубопроводу цена продажи дома будет снижаться на 250 долларов.

Эта интерпретация практически не имеет математической поддержки, и результаты, как правило, сильно вводят в заблуждение и подвержены очень широким доверительным интервалам. 95% доверительный интервал для среднего в таких соотношениях указывает на то, что истинное значение будет находиться в интервале от 90 до -590 долларов. То есть можно вычесть 590 долларов из стоимости за каждый фут приближения, или добавить 90 долларов, или это может быть что-то среднее. Этот уровень точности практически бессмысленен, и поскольку диапазон значений в пределах доверительного интервала включает ноль, значение коэффициента математически невозможно отличить от нуля. То есть расстояние до трубопровода математически не влияет на значение. Это очень распространенное явление в гедонистическом анализе.

Когда аналитик, использующий гедонический анализ, утверждает, что данный коэффициент следует интерпретировать, например, как в приведенном выше примере, нет абсолютно никакой гарантии или каких-либо средств гарантировать, что это значение имеет какое-либо значение вообще.

Анализ доверительных интервалов, окружающих прогнозируемые значения коэффициента “ущерба” из 37 опубликованных статей, показывает, что средний доверительный интервал составляет плюс–минус 136% — при условии, что переменная “ущерб” вообще имеет какое-либо значение.

Любой доверительный интервал, равный или превышающий 100%, означает, что переменная не оказывает влияния на стоимость.

Чтобы усугубить проблему ненадежности гедонического анализа необходимо указать на то, регрессионная зависимость, на основе которой формируется гедонический анализ, и данные, используемые в анализе, подвергаются манипуляциям для достижения желаемых результатов без каких-либо объективных средств определения того, действительно ли результаты являются подходящими или в некотором смысле “наилучшими” результатами для данной ситуации.

Аналитик может построить отношения для достижения практически любого желаемого результата.

Не вдаваясь в математические подробности, основная проблема заключается в том, что, как хорошо известно всем оценщикам, существует очень большое количество факторов, влияющих на цену продажи недвижимости. Для каждого такого фактора, который требуется включить в гедонистический анализ, разумным эмпирическим правилом является то, что необходимо как минимум 20, а предпочтительно 30 продаж.

Чтобы просто сформировать регрессию для основных факторов размера жилой площади, количества спален, количества ванных комнат, размера гаража, размера участка, стиля дома и возраста дома, регрессия должна основываться на продажах аналогичных домов в аналогичных местах в течение разумного периода времени. время на дату определения стоимости.

Только для этой простой регрессии потребовалось бы от 210 до 350 продаж из базы данных однородных (похожих) продаж недвижимости.

Необходимо учитывать гораздо больше факторов, таких как состояние, участки с деревьями или без деревьев, школы, уровень преступности, доступ к магазинам и работе и другие. Чтобы оценить этот вопрос, подумайте, насколько сложно может быть найти всего три или четыре хороших сопоставимых магазина, и попробуйте представить, что вы нашли еще 300.

Дело в том, что практически невозможно разработать регрессионную зависимость, которая давала бы хотя бы разумную вероятность наличия достаточных данных для количественного анализа коэффициентов независимых переменных.

Однако существует еще более серьезная проблема. Многие из “независимых” переменных не являются независимыми. Например, размер дома и количество спален. Как правило, чем больше количество спален, тем больше размер дома.

Кроме того, существуют переменные, которые могут быть связаны с другими, не включенными в регрессионную зависимость, проблема с пропущенной переменной. Эта взаимосвязь, математически называемая корреляцией, означает, что, если одна из переменных опущена или переменная связана с другими переменными, существующие коэффициенты будут увеличены или уменьшены в непредсказуемой степени. Значения существующих коэффициентов, как правило, ненадежны и не отражают того, что, как утверждается, они представляют.

Проще говоря, гедонистический анализ, как правило, бессмыслен и часто вводит в заблуждение — утверждение, которое может быть сделано по очень веским научным причинам и которое, как правило, нетрудно доказать в любой конкретной ситуации.

 

Контингентная оценка

 

Использование так называемых методов “контингентной оценки”, точнее, гипотетических маркетинговых исследований, в последнее время получило широкое распространение в литературе по оценке. Этот метод предусматривает организацию гипотетической транзакции, связанной с конкретным предполагаемым объектом, представляющим интерес, таким как вышка сотовой связи или ряд трубопроводов, а затем опрос группы лиц, чтобы определить, насколько они снизили бы стоимость недвижимости в обмен на ее покупку, когда она близка к предполагаемому объекту.

В общих чертах эта методология основана на методе контингентной оценки (CV), который иногда используется в случаях ущерба природным ресурсам, когда права, подлежащие оценке, не продаются на традиционном рынке. Список требований к тому, как правильно провести исследование CV, довольно длинный и очень дорогостоящий для выполнения. [9]

Следствием невыполнения этих требований является ухудшение результатов даже по сравнению с и без того высокой частотой ошибок, обычной для данного метода. Однако, по сути, они спорны, поскольку даже ярые сторонники CV как подхода к оценке общественных и квазиобщественных благ четко заявляют, что эта методология неприменима к частным благам [10].

Результаты, полученные даже при очень тщательно составленном гипотетическом исследовании рынка, как правило, будут бесполезны и по другим причинам. Например, большинство таких опросов рассматривают только сторону взаимоотношений с покупателем – то есть, сколько вы хотите снизить с цены покупки? Сторона продавца редко рассматривается, в результате чего нет информации о том, будет ли такая скидка серьезно рассмотрена, не говоря уже о принятии.

В недавней статье Бонда и Ванга о предполагаемом влиянии вышек сотовой связи на цены на жилье говорится, что,

 

Результаты опроса общественного мнения в целом были подтверждены анализом рыночных продаж с использованием гедонистического подхода к ценообразованию на жилье. Результаты анализа продаж показывают, что цены на недвижимость снизились примерно на 21% после того, как по соседству была построена CPBS (базовая станция сотовой связи). [11]

 

Эта статья представляет собой отличный пример описанных выше проблем для опросов и гедонистического анализа.

 

Предвзятость

 

Эта статья, по-видимому, предвзята в пользу результата с высоким ущербом.

Во-первых, она отвергает два исследования, проведенные профессиональными оценщиками, которые не смогли обнаружить статистически значимой разницы в стоимости недвижимости между домами, расположенными близко к вышкам сотовой связи и не очень близко к ним. [12]

Во-вторых, авторы обесценили результаты своего собственного опроса респондентов, находящихся вблизи вышек сотовой связи, в пользу значительно более высоких результатов респондентов, которые находились в районах без вышек сотовой связи, на основании явно необоснованного убеждения авторов в том, что близкие не желали давать честные ответы на опрос. [13]

Однако обратите внимание, что в анализе по-прежнему использовались ответы близких респондентов.

 

Опрос

 

В статье нет доказательств того, что опрос был подвергнут предварительному тестированию на понимание респондентами, предвзятости или других критических вопросах, как того требуют признанные протоколы опроса, или что он обеспечил бы всестороннее понимание ответов респондентов (нет вопросов, подтверждающих непредвзятость ответов респондентов и хорошо продуманные ответы).

Результаты опроса противоречивы. Например, большинство респондентов из близкого окружения (51,4%) заявили, что вышки сотовой связи никак не влияют на стоимость, но 71% также заявили, что они заплатили бы меньше за дом в этом районе. Если мы предположим, что опрос действительно репрезентативен для жителей района, то эти результаты однозначно указывают на то, что в близлежащем районе нежелательно что-то, кроме вышек сотовой связи. Этот вопрос, по-видимому, не был исследован исследователями.

Основную озабоченность вызывает тот факт, что результаты опроса не являются статистически значимыми по отношению ко всей совокупности жителей. Опрос проводился по почте, и, хотя процент ответов после запроса был приемлемым (46%), респонденты, опрошенные по почте, не отбираются случайным образом из основной популяции – они отбираются самостоятельно. Как отмечается в отчете группы Blue Ribbon и в “Справочном руководстве по опросным исследованиям” [14], опрос по почте не обеспечит научно надежной основы для составления каких-либо общепринятых выводов относительно воздействия вышек сотовой связи.

 

Гедонический анализ

 

Гедоническое упражнение, описанное в этой статье, особенно неэффективно по ряду причин. Не сообщалось о попытках проверить нулевую гипотезу об отсутствии эффекта, за исключением профессиональных оценщиков, и, как отмечалось выше, эти анализы были отклонены. Таким образом, авторы предполагают, несмотря на противоположные доказательства, что вышки сотовой связи негативно влияют на стоимость.

Для достижения четырех заявленных результатов было использовано по меньшей мере шесть регрессионных моделей. Это в значительной степени подразумевает поиск спецификаций для достижения желаемого результата. Похоже, что авторы предпочли проигнорировать данные опроса о другой проблеме в этой области и продолжили поиск спецификаций, которые подтвердили бы их предвзятые представления.

Гедонический анализ – почти идеальный инструмент именно для такого рода манипуляций — сознательных или бессознательных со стороны авторов. За исключением общей площади земли, общей жилой площади и возраста, ни один из других признанных факторов стоимости последовательно не фигурирует в регрессиях.

В представленных моделях непоследовательно использовались такие факторы, как принадлежность объекта к односемейным или многоквартирным домам, наличие определенного типа сайдинга или конструкции крыши, а также качество объекта.

Другие ключевые известные факторы, влияющие на стоимость, не использовались (например, количество спален, количество ванных комнат, количество гаражных мест и т.д.).

Кроме того, недвижимость, приносящая доход (арендуемые объекты), была включена в базу данных регрессии вместе с продажами недвижимости, занимаемой владельцами.

Регрессионная модель, которая не использует последовательно признанные факторы рыночной стоимости и не разделяет четко различимые типы недвижимости (приносящую доход и занятую владельцем), должна считаться весьма подозрительной.

В своем обзоре литературы авторы отметили, что воздушные линии электропередачи высокого напряжения — артефакт, который они считают похожим на вышки сотовой связи, – оказывают влияние на стоимость в диапазоне от положительного (т.е. они увеличивают стоимость соседних объектов) до отрицательного.

В отдельном исследовании, проведенном одним из авторов, было указано максимальное негативное влияние на величину в 20% на расстоянии 10 метров от высоковольтной вышки, быстро снижающееся до нуля на расстоянии 100 метров. Кроме того, авторы заявили, что в другом исследовании сообщалось, что 50% всех исследований влияния линий высокого напряжения не показали никакого влияния на стоимость, а 50% указали на отрицательное воздействие от 2% до 10%.

Для менее навязчивого артефакта (вышки сотовой связи описаны как значительно менее навязчивые) авторы сообщают о значительно большей оценке ущерба – от 10% до 23% для объектов в радиусе 300 метров.

 

ПОДВОДЯ ИТОГ

 

Подводя итог, можно сказать, что гедонистический подход ненадежен, а конкретные регрессионные модели, используемые в этой статье, нелогичны, нерепрезентативны для рынка и дают результаты, которые не заслуживают доверия.

Следует отметить следующие ключевые моменты:

• Как правило, при правильном применении традиционных методик оценки и анализе результатов часто указывается положительное или нейтральное влияние на рыночную стоимость. Это утверждение в целом применимо к существующим и обновленным ROW, но может не применяться к новому ROW.
• Гедонический анализ и гипотетические опросы (часто называемые опросами контингентной оценки (CV)) — это методы, которые не могут дать научно достоверных или заслуживающих доверия результатов.
• Практически каждая статья, использующая эти два метода, рассмотренная этим автором и другими компетентными исследователями, особенно при наличии исходных данных, подтверждающих анализ, показывает, что исследование фатально ошибочно. В частности, при гедонистическом анализе легко можно показать, что, используя одни и те же данные и программное обеспечение, можно получить противоположный результат.

Опубликованное исследование очень низкого качества, а процесс рецензирования, позволивший публикацию, ненадежен. При использовании определенных аналитических методов в литературе могут быть серьезные недостатки. В дополнение к проблеме, похоже, что большинство “рецензируемых” журналов в этой области придерживаются политики отказа публиковать статьи, которые прямо противоречат ранее опубликованным статьям или указывают на их недостатки. Исходя из этого, читатель никогда не будет проинформирован о наличии серьезных недостатков в опубликованной статье. Ссылаться на эти статьи как на авторитетные следует только с очень большой осторожностью.

[1] Wilson A.R. (2006), Neighboring Property Values: The Problem of Faulty Analyses. Can we rely on current methods in determining right of way impact on neighboring properties? Right of Way Magazine, Jan./Feb., https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/ROW%20Archives%207-05%20thru%207-06/106/Faulty%20Analyses.pdf

[2] Wilson, Albert R., Peter D. Bowes, Douglas C. Brown, Damage to Market Value and Locational Premiums, Real Estate Issues, Winter, 2005, Volume 29, Number 4.

[3] “Стоимость: (2) Текущая стоимость будущих выгод, которые дает владение недвижимостью” The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition, Appraisal Institute, Chicago, 2001, page 20

[4] Advisory Opinion 22 Единых стандартов профессиональной оценочной практики гласит в соответствующей части: “Оценка рыночной стоимости также основывается на любых “нормальных” или “типичных” условиях на рынке для имущества, оцениваемого в сроки, соответствующие дате определения стоимости при оценке.” Электронное издание  USPAP 2005, The Appraisal Foundation..

[5] Wilson, Albert R. Proximity Stigma: Testing the Hypothesis, The Appraisal Journal, June, 2004

[6] Например, см. Neter, John, Michael Kutner, Christopher J. Nachtsheim, William Wasserman, Applied Linear Regression Models, Third Edition, Irwin, Chicago, 1996, pages 9, 10, or 14.

[7] См. пример соответствующих тестов Wolverton, Marvin L, Steven Bottemiller, Further Analysis of Transmission Line Impact on Residential Property Values, The Appraisal Journal, July, 2003. Этот анализ не указывает на наличие оснований полагать, что какая–либо корректировка на местоположение – и, следовательно, ущерб — является результатом близости к HVTL.

[8] ПРИМЕЧАНИЕ: Регрессия может помочь в прогнозировании продажных цен, но цены продажи не обязательно являются рыночными величинами. Это обсуждение было бы слишком продолжительным для данной статьи, но различие очень важно, особенно в судебных разбирательствах.

[9] FEDERAL REGISTER, Vol. 58, No. 10, Proposed Rules, Department of Commerce, 15 CFR Chapter IX, Natural Resource Damage Assessments Under the Oil Pollution Act of 1990, 58 FR 4601, Appendix I–Report of the NOAA Panel on Contingent Valuation dated January 15, 1993 (the “Report”). См., также Wilson, Albert R., Contingent Valuation: Not an Appropriate Valuation Tool, The Appraisal Journal, forthcoming in Winter, 2006.

[10] Carson, Richard T., Nicholas E. Flores, Norman F. Meade, Contingent Valuation: Controversies and Evidence, Environmental and Resource Economics, Vol. 19, 2001. См., также Carson, Richard T., Nicholas E. Flores, Kerry M. Martin and Jennifer L. Wright, Contingent Valuation and revealed Preference Methodologies: Comparing the Estimates for Quasi-public Goods, Land Economics, February, 1996, 72(1):80-99. SEE specifically footnote 6.

[11] Bond, Sandy, PhD Ko-Kang Wang, The Impact of Cell Phone Towers on House Prices in Residential Neighborhoods, The Appraisal Journal, Summer, 2005.

[12] “Были проведены два исследования, чтобы установить неблагоприятное воздействие CPBS на стоимость недвижимости для здоровья и зрения. Телеком поручил Knight Frank (Новая Зеландия) Ltd провести исследование в Окленде в 1998/00 году, а Телферу Янгу (Кентербери) Ltd проведет аналогичное исследование в Крайстчерче в 2001 году. Хотя исследования показывают, что там, где присутствуют CPBS, статистически значимого влияния на цены на недвижимость нет, исследование в обоих случаях включает лишь ограниченный анализ данных о продажах. Кроме того, не проводилось никаких опросов восприятия жителей, и в исследованиях не изучалось внимание средств массовой информации к объектам и влияние, которое это может оказать на возможность продажи недвижимости в непосредственной близости от CPBS. Наконец, поскольку спонсирующей стороной исследования была телекоммуникационная компания, сомнительно, что результаты полностью свободны от предвзятости.” Bond, ibid, pages 260, 261.

[13] “В целом, те люди, которые жили в районах, удаленных от CPBS, были гораздо больше обеспокоены проблемами, связанными с близостью к CPBS, чем жители, которые жили рядом с CPBS. … Альтернативно, очевидная более низкая чувствительность к CPBS резидентов тематического исследования по сравнению с резидентами контрольной группы может быть обусловлена уменьшением когнитивного диссонанса. В этом случае респонденты, возможно, не желают признавать из-за уже выплаченных больших сумм денег, что они, возможно, приняли неверное решение о покупке или аренде недвижимости, расположенной рядом с CPBS. Аналогичным образом, домовладельцы могут не желать признавать наличие опасений по поводу CPBS, когда CPBS были построены после того, как они приобрели свои дома, поскольку это может негативно сказаться на стоимости недвижимости.” Bond, ibid, pages 265, 266.

[14] Diamond, Shari Seidman; Reference Guide on Survey Research, Moore’s Federal Practice: Reference Manual on Scientific Evidence, Federal Judicial Center, Washington, DC, 1994 and later. S. J. Bond and J. Hopkins, The Impact of Transmission Lines on Residential Property Values: Results of a Case Study in a Suburb of Wellington, New Zealand, Pacific Rim Property Research Journal 6, No. 2 (2000).C. Kroll and T. Priestley, The Effects of Overhead Transmission Lines on Property Values: A review and Analysis of the Literature, Edison Electric Institute (July 1992).