Часть первая: Неудобная проблема оценки
Небольшие (круглосуточные) розничные магазины, особенно те, которые предоставляют услуги заправки, повсеместно распространены в проектах с правом пути. По иронии судьбы они являются одними из самых сложных типов недвижимости для оценки в рамках разбирательств по экспроприациям. Следующая статья [1] является первой частью из двух выпусков, в которых будут изложены проблемы, с которыми сталкиваются оценщики, оценивающие данный тип недвижимости на предмет наличия права пути. Она не претендует на всеобъемлющий характер; скорее, её цель — дать оценщикам и консультантам базовое представление о конкретных проблемах, с которыми сталкиваются при оценке магазинов повседневного спроса.
Определите проблему
При оценке небольших розничных магазинов для проектов с правом пути возникают две существенные проблемы.
Во-первых, мини-маркеты — это специализированный тип недвижимости, который часто оценивается неправильно.
Во-вторых, во многих штатах компенсация исключает какую-либо потерю стоимости бизнеса, но проекты с правом пути иногда влияют на бизнес.
Это напрямую влияет на стоимость недвижимости, что затрудняет определение соответствующего ущерба.
Мы постоянно отвечаем на вопросы об оценке магазинов повседневного спроса, поэтому мы перечислили ряд типичных вопросов, которые мы получаем об оценке магазинов повседневного спроса на право проезда.
Оставим в стороне вопрос о том, почему так трудно оценить магазины повседневного спроса?
Короткий ответ — небольшие розничные магазины попадают в категорию оценок “непрерывной деятельности”, при которых недвижимость играет решающую роль в ведении бизнеса.
Помимо небольших розничных магазинов, распространенными примерами являются отели полного спектра, отели ночлег и завтрак, похоронные бюро, места проведения свадеб, пивоварни и даже драгстрипы [2]! (Да, мы оценивали драгстрип, и нет, мы не участвовали в гонках, хотя и спрашивали.)
Таким образом, небольшие розничные магазины не уникальны тем, что являются типом недвижимости, для которого оценщик должен оценить непрерывность деятельности, и на это обычно влияют проекты с правом пути. Это редкий проект (DOT (департамент транспорта) / право пути), который повлияет на драгстрип.
Что делает небольшие розничные магазины непрерывно действующим предприятием, так это то, что обычно они приобретаются ради дохода, который может генерировать бизнес, а не ради дохода от аренды помещений, который они могут генерировать.
На самом деле, даже арендные ставки для небольших розничных магазинов основаны на ожидаемой прибыли. Более того, усовершенствования настолько специфичны — требуются подземные резервуары для хранения (UST), крупногабаритные приспособления, такие как навесы, диспенсеры и вывески, — что часто бывает финансово нецелесообразно адаптировать магазин для альтернативного использования.
Также стоит отметить, что некоторые DOT рассматривают UST и другие принадлежности небольших розничных магазинов как движимое имущество. Чтобы оценить небольшой розничный магазин (как функционирующее предприятие), оценщик должен уметь понимать и оценивать компоненты непрерывной деятельности.
Непрерывная деятельность включает в себя три компонента стоимости: недвижимость, основные средства (мебель, приспособления и оборудование) и нематериальную стоимость.
Оценщик также должен быть способен понимать факторы, мотивирующие продавцов и покупателей на рынке, что требует как понимания соответствующих факторов, определяющих сделку, так и доступа к соответствующим данным для получения достоверного заключения о стоимости.
Почему важно оценивать непрерывную деятельность?
USPAP (SF 1-2(e) и 1-4 1-4(g)) требует от оценщиков “выявлять и учитывать влияние на стоимость любого движимого имущества, торговых приспособлений или нематериальных предметов, которые не являются недвижимым имуществом, но включены в оценку”.
Кроме того, определение рыночной стоимости описывает покупателей и продавцов как обычно мотивированных, хорошо информированных и действующих в том, что они считают наилучшим для себя. Это определение подразумевает, что оценщики должны знать, кто является желающим приобрести и что мотивирует указанного покупателя. Если покупатель мотивирован потенциальным доходом от коммерческой деятельности, оценщик должен попытаться оценить недвижимость таким образом, чтобы это соответствовало ожиданиям покупателей и продавцов. Таким образом, если покупатели рассчитывают свои цены сделки на основе мультипликатора валовой прибыли, а не на основе цены за квадратный фут, то задача оценщика — отразить рынок. Неспособность отразить действия и мотивацию покупателей и продавцов на рынке приводит к составлению отчетов, которые не отражают рыночную стоимость, поскольку, короче говоря, они не отражают рынок.
Что происходит, когда мы игнорируем непрерывность деятельности?
По иронии судьбы, если вы используете подходы сравнения продаж или доходов, непрерывная деятельность включается, но не идентифицируется.
Например, предположим, что оценщик находит продажи трех местных магазинов и оценивает свой объект строго по цене за квадратный фут. Диапазон ограничен, и оценщику кажется, что стоимость соответствует действительности. Возможно, так оно и есть. Возможно, нет. Но наш гипотетический оценщик просто устанавливает цену за квадратный фут и делает вывод о стоимости.
Непрерывность деятельности не распределяется по компонентам стоимости. Однако эти три продажи могут включать, а могут и не включать UST, навес, встроенные холодильники, POS-систему и так далее.
Продажи могли быть в состоянии «под ключ», а могли и не быть такими, когда на следующий день приходит новый владелец и берет бизнес в свои руки, что означает, что может присутствовать некоторая нематериальная стоимость бизнеса. Когда мы просмотрели несколько отчетов для Virginia DOT, мы обнаружили именно этот случай.
Владельцы недвижимости провели три разные оценки своего магазина. В одном из отчетов было идентифицировано и оценено оборудование; два других проигнорировали это, предпочтя вместо этого оценить круглосуточный магазин по методам расчета за квадратный фут и за единицу и сообщив единую цифру без распределения. Ни в одном из отчетов не было выявлено или обсуждено наличие какой-либо нематериальной стоимости ни в объекте оценки, ни в сопоставимых продажах. Поскольку оценщики не распределили компоненты, включенные в непрерывность деятельности, оценки не соответствовали USPAP.
Итак, как же это работает?
Это усеченная версия, но когда мы получаем новое задание для небольшого розничного магазина, первым шагом является запрос производственных показателей. Сюда входят объем продаж, внутренние продажи, лотереи и другие разные доходы, а также прибыль и расходы. Даже в проектах, связанных с правом пути, владельцы регулярно делятся этим с нами (существует целый метод оценки производственных показателей, когда информация просто недоступна, с использованием показателей сопоставимых объектов; однако это совсем другая статья). Эта информация также может быть запрошена в судебном порядке.
Исходя из данных объекта и рыночной информации, мы рассчитываем прогноз валового дохода объекта, валовой прибыли и прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).
Исходя из валовой прибыли и EDITDA, мы можем использовать сопоставимые данные и достичь стоимости непрерывной деятельности с помощью подходов сравнения продаж и доходов.
Одновременно мы разрабатываем затратный подход. Затратный подход включает недвижимость и FF&E, но не включает нематериальную стоимость.
Теперь у нас есть три стоимости, две из которых включают в себя все три компонента стоимости (недвижимость, FF&E и нематериальная стоимость).
Наконец, мы распределяем значения по их компонентам, и любой избыточный показатель EBITDA, не привязанный к инвестициям в недвижимость и FF&E, относится к нематериальной стоимости.
Таким образом, отчет включает в себя четыре стоимости: стоимость непрерывной деятельности (стоимость всей операции) и три компонента стоимости (недвижимость, финансовые активы и нематериальные стоимости), которые в совокупности определяют непрерывность деятельности.
Такое распределение имеет решающее значение по нескольким причинам. Например, кредитор не хочет выдавать ссуду под залог нематериальной стоимости, и многие штаты не компенсируют утраченную бизнес — стоимость (если и компенсируют, то только в соответствии с очень узкими руководящими принципами). Более того, многие штаты очень конкретно определяют, какие FF&E они будут покупать у владельцев недвижимости, поэтому без надлежащего распределения оценщики вполне могут включать в компенсацию предметы, которые компенсации не подлежат.
Почему бы не разработать только затратный подход и не избежать всех проблем, связанных с непрерывной деятельностью?
Это справедливый вопрос, поскольку затратный подход в этом отношении является чистым, четко отражающим стоимость земли, стоимость улучшений и стоимость FF&E. Наши причины не разрабатывать исключительно затратный подход заключаются в следующем:
- Покупатели уделяют затратному подходу наименьшее возможное внимание, поэтому он не отражает действия или отношение участников рынка. Помните определение рыночной стоимости?
- Без второго или третьего подхода затратный подход может иметь широкий интервал, снижая доверие к отчету. Учитывая суммы компенсаций и судебный характер этих назначений, наши клиенты не принимают отчеты, основанные только на затратном подходе.
- При использовании затратного подхода для оценки небольших розничных магазинов мы регулярно сталкиваемся с расхождениями в сопоставимых показателях затрат, которые есть у нас, и M&S. Если у оценщика нет данных о затратах по фактическим вновь построенным магазинам, это еще одна причина для разработки других подходов.
- Невозможно учесть многие последствия проектов с правом пути без данных о доходах или, по крайней мере, понимания взаимосвязи между доходом, который генерирует магазин, и стоимостью его недвижимости
Что общего у мультипликатора валовой прибыли и EBITDA?
Мультипликатор валовой прибыли (GPM) — это единица измерения, получаемая из сопоставимых продаж. Представьте себе мультипликатор валовой прибыли как цену за акр земли. Он рассчитывается путем деления цены продажи на валовую прибыль от продажи.
Показатель EBITDA может быть капитализирован для определения стоимости. Это означает, что оценщик должен знать выручку, себестоимость товаров и расходы по каждой сопоставимой продаже, чтобы использовать эти методологии.
Как вы получаете сопоставимый доход, затраты товаров и расходы?
Обычно это происходит после подтверждения продажи одним из брокеров по сделке или покупателем или продавцом. Адвокат, заключающий сделку, обычно не будет посвящен в эту информацию.
Другая соответствующая информация, которую можно получить от брокера, включает объем продаж, другие доходы и норму прибыли для каждого сопоставимого объекта.
Установление хороших отношений с брокерами магазинов, покупателями и продавцами имеет решающее значение для оценки типа недвижимости. Хотя оценщики делятся этими данными, рекомендуется проверять информацию. Сложность получения этих данных является одной из причин, по которой эти типы недвижимости так трудно оценить.
…
[1] Alderman A.L., Zachary A.N. (2020), Convenience Stores. Part One: An inconvenient appraisal problem, Right of Way Magazine, Jan./Feb., https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/web_janfeb_20_ConvStores.pdf ; Part Two: The impacts of right of way, Right of Way Magazine, Mar. /Apr., https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/web_mar_apr_2020_ConvStore.pdf . Энтони Олдерман (Anthony Alderman), MRICS, является CEO в North By Northwest Consulting, Inc. Он работает в IRWA с 2012 года, в том же году он основал NxNW, и в прошлом был президентом отделения 31, а в настоящее время Region 6 Treasurer/Secretary. Закари Норткотт (Zachary Northcott), старший оценщик в North By Northwest Consulting, Inc., провел оценку более четырехсот круглосуточных магазинов на предмет их экспроприации, кредитования, выкупа партнерских прав и урегулирования имущественных споров.
[2] Драгстрип — это средство для проведения соревнований по ускорению на автомобилях и мотоциклах, таких как дрэгрейсинг, https://en.wikipedia.org/wiki/Dragstrip