Консультативное заключение 37 (AO-37)/ Rомпьютерные инструменты оценки

Применение: недвижимость

 

ПРОБЛЕМА:

Оценщики полагаются на рыночные данные в качестве основы для своих мнений и выводов. Эти данные используются оценщиками для анализа и представления информации о рыночных тенденциях (например, медианные цены продажи, тенденции арендной платы, маркетинговое время и т. д.) или о влиянии различных характеристик на стоимость объекта (т. е.

Оценщики имеют доступ к технологиям, позволяющим автоматизировать некоторые аспекты процесса оценки.

Регрессионный анализ — распространенный пример, но есть и другие. Эти инструменты генерируют информацию, которую когда-то приходилось вычислять вручную. Информация, полученная с помощью этой технологии, может позволить оценщикам производить оценки и экспертизы оценок с большей достоверностью, но ее неправильное использование может иметь противоположный эффект. Какие шаги должен предпринять оценщик для соблюдения USPAP при использовании информации, генерируемой этими типами ресурсов?

ФОН:

Это консультативное заключение касается обязательств оценщика, когда он полагается на корректировки, анализ тенденций или другую информацию, генерируемую программным обеспечением или различными онлайн-сервисами.

Два таких примера этих инструментов:

• Инструменты регрессионного анализа: инструмент регрессионного анализа — это компьютерная программа, которая анализирует данные с помощью автоматизированного процесса. Это статистический процесс, используемый для определения связей между переменными. Например, оценщик может пожелать определить, признает ли рынок связь между размером недвижимости и ее ценой за квадратный фут.
• Службы листинга: эти службы публикуют листинги объектов недвижимости для продажи на данном рынке.

Как правило, эти услуги имеют функцию, которая может предоставить абонентам анализ прошлых тенденций продаж, таких как средние цены, объем продаж, дни на рынке и т. д.

Автоматизированные модели оценки (АМО) и анализ дисконтированных денежных потоков (DCF) рассматриваются отдельно в других консультативных заключениях АО-18 и АО-33 соответственно.

Результаты АМО или DCF могут стать основой для оценки или экспертизы оценки, если оценщик считает, что результаты заслуживают доверия для использования в конкретном задании.

Выходные данные компьютерных инструментов оценки чаще всего используются в качестве аналитических инструментов в рамках одного или нескольких подходов к оценке.

Автономное программное обеспечение или различные онлайн-сервисы могут быть полезными инструментами, позволяющими оценщикам улучшить свои оценки.

Некоторые жилые кредиторы все чаще требуют от оценщиков предоставления дополнительной поддержки для их корректировки.

В прошлом эти формы анализа были бы непомерно трудны для оценщика в ходе обычной деятельности. Оценщики иногда удовлетворяют этот запрос, предоставляя регрессионный анализ или программный анализ совпадающих пар. Существуют программные пакеты, доступные оценщикам, которые делают этот процесс относительно простым.

Некоторые поставщики программного обеспечения для стандартных форм оценки жилья включают эти функции в качестве неотъемлемой части своего продукта. Многие современные службы листинга теперь имеют интегрированные аналитические инструменты для удовлетворения потребностей своих клиентов — оценщиков.

Некоторые оценщики создают свои собственные инструменты, используя коммерчески доступные электронные таблицы

КОНСУЛЬТАЦИИ ASB ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Соответствующие USPAP и консультативные рекомендации

• Раздел «Поведение» правил этики, в частности:

Оценщик не должен сообщать результаты задания с намерением ввести в заблуждение или обмануть.

Оценщик не должен использовать или сообщать отчет или результаты задания, известные оценщику как вводящие в заблуждение или мошеннические.

* Правило ведения учета, в частности, гласит, что рабочий файл должен включать все другие данные, информацию и документацию, необходимые для подтверждения мнений и выводов оценщика и для подтверждения соответствия USPAP, или ссылки на местоположение таких данных, информации и документации.

* Правило компетенции, в частности:

Компетентность: (1) умения правильно определить проблему, подлежащую решению; (2) знания и опыт для компетентного выполнения задания; и (3) признание и соблюдение законов и нормативных актов, применимых к оценщику или к заданию.

* Комментарий к правилу компетенции, в частности:

Компетентность может применяться к таким факторам, как (но не ограничиваясь) знакомство оценщика с конкретным типом имущества или актива, рынком, географическим районом, предполагаемым использованием, конкретными законами и нормативными актами или аналитическим методом.

* Правило объема работ включает в себя:

Объем работ должен включать исследования и анализы, необходимые для получения достоверных результатов задания.

Оценщики обладают широкой гибкостью и значительной ответственностью при определении соответствующего объема работ для проведения оценки или проведения экспертизы оценки.

Оценщик должен быть готов продемонстрировать, что объем работ достаточен для получения достоверных результатов задания.

Оценщик не должен допускать, чтобы предполагаемое использование задания или цели клиента приводили к предвзятости результатов задания.

* Правило стандарта 1-1 (а):

Оценщик должен знать, понимать и правильно применять те признанные методы и приемы, которые необходимы для получения достоверной оценки.

* Правило стандартов 1-1 (b):

Оценщик не должен совершать существенные ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку.

* Правило стандартов 1-1 (c):

Оценщик не должен оказывать оценочные услуги небрежно или небрежным образом, например, путем совершения ряда ошибок, которые, хотя по отдельности и не могут существенно повлиять на результаты оценки, в совокупности влияют на достоверность этих результатов.

* Правило стандартов 1-6 (а):

Оценщик должен согласовать качество и количество имеющихся и проанализированных данных в рамках используемых подходов;

* Правило стандартов 1-6 (b):

Оценщик должен согласовать применимость и актуальность подходов, методов и приемов, используемых для получения стоимостного заключения.

* Стандарт 2:

Сообщая о результатах оценки недвижимости, оценщик должен сообщать каждый анализ, мнение и Заключение Таким образом, чтобы не вводить в заблуждение.

* Стандарты 3 и 4:

При разработке экспертизы оценки оценщик должен определить проблему, подлежащую решению, определить объем работ, необходимых для решения проблемы, и правильно завершить исследования и анализы, необходимые для получения достоверной экспертизы оценки. Сообщая о результатах выполнения задания по экспертизы оценки, оценщик должен сообщать о каждом анализе, мнении и выводе таким образом, чтобы это не вводило в заблуждение.

* Консультативное заключение 18, использование автоматизированной модели оценки.

* Консультативное Заключение 33, Анализ Дисконтированных Денежных Потоков.

Компетенция

Правило компетентности конкретно гласит, что компетентность может применяться к аналитическому методу.

Технология, которая выполняет статистический анализ, проста в использовании, но все же требует компетентности. При использовании компьютерных инструментов оценки в процессе оценки или экспертизы оценки оценщик должен иметь базовое представление о том, как он анализирует данные, чтобы определить, измеряет ли компьютерный инструмент оценки и отражает ли он рыночную активность анализируемого имущества.

Оценщику не нужно знать или уметь объяснить алгоритм инструмента или тонкости его статистических или математических формул. Однако оценщик должен быть в состоянии описать общий процесс и убедиться, что компьютерный инструмент оценки непротиворечив в получении результатов, которые точно отражают преобладающее поведение рынка для анализируемого имущества.

Например, вычисление как среднего (average), так и медианы данных иногда дает разные результаты. Любой из них может быть пригоден для использования, но ответственность за принятие такого решения лежит на оценщике. Правильное применение этих результатов также должно быть последовательным. Например, было бы нецелесообразно сравнивать среднюю цену продажи офисных помещений за один год со средней ценой продажи офисных помещений за другой год.

Точно так же оценщик не должен использовать терминологию (например, стандартное отклонение, коэффициент вариации и т. д.), не понимая, что означает эта терминология.

Данные

Достоверность любого анализа, включающего результаты, полученные с помощью компьютерных инструментов оценки, зависит от качества его данных и от того, насколько хорошо инструмент предназначен для анализа этих данных. При использовании одного из инструментов в задании по оценке или экспертизе оценки у оценщика должны быть основания полагать, что он надлежащим образом использует релевантные данные.

Размер базы данных не обязательно означает, что выходные данные непосредственно применимы.

Выборка из десятков продаж может дать хорошо подтвержденную корреляцию между размером и ценой за акр. Но если в противном случае продажи не будут считаться сопоставимыми, их не следует включать в выборку. Продажи могут быть достоверными при сравнении, если анализ учитывает различия, но именно оценщик несет ответственность за определение того, являются ли исходные данные сопоставимыми, как есть, или же необходимы некоторые корректировки до создания взаимосвязи.

Использование компьютерных инструментов оценки

Правило стандартов 1-1 (b) гласит, что оценщик не должен совершать существенные ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку. Результаты, полученные с помощью компьютерных инструментов оценки, обычно используются только в качестве части анализа, на который опирается оценщик при разработке результатов задания. Одна-единственная ошибка, которая на первый взгляд может показаться незначительной, может иметь усугубляющий эффект, который может оказать заметное влияние на результаты задания.

При использовании компьютерных инструментов оценки оценщик несет ответственность как за выбор соответствующих входных параметров, так и за то, чтобы быть опытным в использовании технологии для обеспечения правильного ввода этих параметров.

Расчеты, выполняемые с помощью компьютерного инструмента оценки, всегда могут быть математически правильными и легко дублируемыми. Но если ни один из этих критериев не удовлетворяется, опора на результаты вычислений с помощью компьютерного инструмента оценки может не дать достоверных результатов. В зависимости от того, как оценщик полагается на эти данные, ненадлежащая информация может повлиять на результаты задания.

Для обоснования корректировок могут использоваться статистические инструменты.

Из-за большого количества независимых переменных, необходимых для анализа как жилой, так и нежилой недвижимости, полезным статистическим инструментом является множественная линейная регрессия. Количество переменных требует использования адекватного размера выборки.

Множественная линейная регрессия также может быть ценным аналитическим инструментом для количественной оценки и обоснования корректировок.

Оценщики также должны иметь хотя бы базовое представление о статистике. Например, регрессионный анализ основан на сложных расчетах. Оценщики не должны уметь дублировать эти расчеты, но должны понимать, как использовать полученные результаты. Они должны уметь распознавать график, который показывает сильную связь между переменными, и тот, который этого не делает. Опора на слабую корреляцию данных напрямую повлияет на достоверность выводов, сделанных с использованием этой информации.

Оценщик также должен знать, какая информация используется в качестве входных данных и как правильно применять выходные данные.

Оценщик может разработать достоверную корректировку для рыночных условий в одной оценке, но оценщик должен рассмотреть вопрос о том, основаны ли данные, на которых эта корректировка была подтверждена, на данных, пригодных для сравнения с предметом другой оценки.

Регрессионный анализ, который соотносит цены продажи за акр земли с размером каждого участка, может быть основан либо на нескорректированных, либо на скорректированных ценах продажи. При отсутствии корректировки оценщику может потребоваться провести дополнительный анализ, прежде чем применить результат к объекту.

При использовании любого из этих аналитических инструментов оценщик несет ответственность за точность результатов.

Таким образом, оценщик должен быть уверен, что технология использует релевантные данные и что результат математически корректен и достаточно надежен для использования в задании.

Независимо от выбранного инструмента, оценщик несет ответственность за весь анализ, включая выбор исходных данных, расчеты и итоговый результат. Оценщики должны проявлять достаточную осторожность, чтобы избежать ошибок, которые могли бы существенно повлиять на их мнения и выводы. Осмотрительность необходима для выявления и анализа факторов, условий, данных и другой информации, которые могли бы оказать существенное влияние на достоверность результатов выполнения задания.

При использовании компьютерного инструмента оценки оценщик не должен просто полагаться на результаты программ данных, которые утверждают, что поддерживают корректировки, не понимая, что результаты являются достоверными. Опора на эти данные без понимания результатов может поставить под сомнение достоверность результатов присвоения.

Дополнительные Соображения

Оценщики могут полагаться на иные формы технологии, чем компьютерные инструменты оценки.

Рекомендации, содержащиеся в настоящем консультативном заключении, в значительной степени могут быть применены и к этим инструментам.

Одним из таких примеров является программное обеспечение, которое вычисляет размер объекта (CAD или программное обеспечение для автоматизированного проектирования). Оценщики используют эти программы, чтобы проиллюстрировать поэтажный план объекта, включая размеры, рассчитать размер здания.

Как и в случае с инструментами оценки, оценщик несет ответственность за точность измерений, правильно определяя, как должна быть классифицирована каждая область (например, жилая площадь, подвал, гараж и т. д.), И что полученный расчет является точным и подходящим для использования при получении достоверных результатов назначения.

Требования К Отчетности

Правило стандартов 2-2 (a) (x) гласит, в частности:

Содержание отчета об оценке должно соответствовать предполагаемому использованию оценки и, как минимум, содержать достаточную информацию, свидетельствующую о том, что оценщик выполнил требования

Стандарт 1 включает: (1) обобщение используемых методов и техник оценки и (5) изложение анализируемой информации и аргументации, подкрепляющей анализ, мнения и выводы, включая согласование данных и подходов.

Это может быть достигнуто путем обобщения входных параметров и анализа в отчете и обоснования выбора этих параметров. Резюме также может поддерживаться графиками, таблицами, диаграммами, снимками экрана и т. д., которые генерируются инструментами.

Это может включать все входные параметры, способ получения исходных данных, результирующий вывод, используемое программное обеспечение, включая номер версии или онлайн-сервис, на который полагаются, и дату анализа.

События, не зависящие от оценщика, могут сделать невозможным воспроизведение точно таких же выходных результатов в более поздние сроки. Например, поставщик программного обеспечения может усовершенствовать алгоритм.

Информация, содержащаяся в рабочем файле, должна быть достаточной для поддержки анализа, положенного в основу отчета.

Иллюстрации:

1. Автономная программа рассчитает восстановительную стоимость оцениваемого офисного здания. Выход программного обеспечения заметно отличается от фактических затрат, представленных девелопером. На какую оценку затрат должен опираться оценщик?

Правило стандарта 1-4 (b) (ii) требует, чтобы оценщик “проанализировал такие сопоставимые данные о затратах, которые имеются для оценки стоимости новых улучшений (если таковые имеются).” Поэтому оценщик не должен просто принимать тот или иной расчет стоимости без тщательного анализа.

Оценщик должен перепроверить и пересмотреть вводимые фактические данные. Точно так же оценщик должен изучить представленный контракт на оплату затрат, чтобы убедиться, что он также основан на тех же предположениях (например, все включенные предметы, любое включенное личное имущество, сделка на расстоянии вытянутой руки и т. д.) и что расчеты верны. После этого оценщик может определить, является ли предлагаемая стоимость или результат программного обеспечения более достоверными.

2. Оценщик приобрел пакет программного обеспечения, который имеет множество функций, таких как анализ рынка, получение корректировок на различия, автоматический ввод информации из местного MLS и многое другое. Он использует эту программу для оценки наземного бассейна. Программа предоставляет эту сумму и сообщает стандартное отклонение. Оценщик не знаком с этим термином. Он предполагает, что большое стандартное отклонение лучше, поэтому он решает использовать эту корректировку. Прав ли оценщик, решив, что результат был достоверным?

Нет. Правило компетентности требует, чтобы оценщик обладал знаниями, необходимыми для компетентного выполнения задания. Оценщик должен иметь хотя бы базовое представление о статистике, чтобы полагаться на результаты. Полагаясь на незнакомую терминологию, оценщик не соблюдает правило компетентности.

РЕЗЮМЕ:

• Компьютерные инструменты оценки, доступные оценщику, часто используются при разработке оценочных суждений совместно в рамках одного или нескольких подходов.
• Выход компьютерных инструментов оценки чаще всего используется в качестве аналитического инструмента в рамках одного или нескольких подходов к оценке.
• Информация, генерируемая этими типами оценочных инструментов, является просто расчетом, который когда-то должен был быть рассчитан вручную; но он не заменяет суждение оценщика.
• Оценщики могут найти аналитические инструменты полезными для поддержки своих корректировок.
• Независимо от выбранного инструмента, оценщик несет ответственность за весь анализ, включая контрольный ввод, расчеты и результирующий вывод.
• Оценщики должны быть опытными в использовании выбранной ими технологии, чтобы убедиться, что они правильно выбрали и ввели соответствующие параметры.
• Если соответствующие параметры неправильно введены в программу, предоставленная информация не может ни соответствовать требованиям задания, ни обеспечить достоверные результаты задания.
• Оценщики должны иметь представление о статистическом анализе и не использовать терминологию и / или методологию, с которыми они не знакомы.
• Оценщик несет ответственность за то, чтобы контрольные данные соответствовали рыночным фактам и преобладающим рыночным отношениям.
• Вывод должен быть проверен на наличие ошибок и разумность.
• Информация, хранящаяся в рабочем файле, должна быть достаточной для поддержки анализа.

 

КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 18 (АО-18). Использование автоматизированной модели оценки (АВМ)

Применение: недвижимое имущество, личное имущество, нематериальные активы

 

Какие шаги должен предпринять оценщик при использовании АМО в качестве инструмента при разработке оценки или экспертизы индивидуального имущества?

Кроме того, какие шаги должны предпринять оценщики, когда они используют АМО только для обработки информации и передачи результатов АМО, но не выполняют задание по оценке или экспертизе оценки?

 

В настоящем консультативном заключении рассматривается вопрос о том, как оценщик может использовать АМО.

АМО — это компьютерная программа, которая анализирует данные с помощью автоматизированного процесса. Например, АМО может использовать регрессию, адаптивную оценку, нейронную сеть, экспертные рассуждения и программы искусственного интеллекта.

Результат АМО сам по себе не является оценкой. Результаты АМО могут стать основой для оценки или пересмотра оценки, если оценщик считает, что результаты АМО заслуживают доверия для использования в конкретном задании.

Оценщик может использовать АМО в качестве инструмента при разработке оценки или экспертизы оценки. Однако надлежащее использование АМО, как и любого другого инструмента, зависит от квалификации пользователя и пригодности инструмента АМО для выполнения поставленной задачи.

Это консультативное заключение применяется, когда оценщик использует АМО в связи с индивидуальным имуществом. Данное консультативное заключение не распространяется на массовую оценку.

Оценщик должен знать, прежде чем использовать АВМ, следует ли его использовать:

1. для проведения оценки или экспертизы оценки или
2. исключительно для того, чтобы предоставить клиенту выход AVM.

Когда оценщики используют АМО для разработки своих собственных мнений или выводов, в задании по оценке или экспертизы оценки, применяются все правила USPAP, регулирующие это задание, и это консультативное заключение является целиком релевантным.

Оценщики не выполняют задание по оценке или экспертизы оценки, когда они просто запускают АМО, используя информацию, предоставленную клиентом, и:

1. не изменяют вход и не влияют на выход АМО, а также
2. не сообщают о своей собственной оценке или оценке результатов работы АМО.

Если оценщик использует АМО только для предоставления клиенту результатов АМО, то ссылки на раздел “поведение” правил этики и раздел «сообщение результатов АМО» в настоящем консультативном заключении являются релевантными.

КОНСУЛЬТАЦИИ АСБ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Соответствующие ссылки USPAP

• Раздел поведения правил этики:

Оценщик не должен заниматься преступной деятельностью.

Оценщик должен выполнять задания беспристрастно, объективно и независимо, без учета личных интересов.

Оценщик не должен сообщать результаты задания с намерением ввести в заблуждение или обмануть. Оценщик не должен использовать или предоставлять отчет, который, как известно оценщику, вводит в заблуждение или является мошенническим.

• Правило компетенции гласит, в частности:

… Требование компетентности: (1) умение правильно определить проблему, подлежащую решению; и (2) знания и опыт для компетентного выполнения задания; и (3) признание и соблюдение законов и нормативных актов, применимых к оценщику или к заданию.

• Комментарий к правилу компетенции гласит, в частности:

Компетентность может применяться к таким факторам, как (но не ограничиваясь ими) знакомство оценщика с

конкретным типом имущества или актива,

рынком,

географическим районом,

предполагаемым использованием,

конкретными законами и нормативными актами или

аналитическим методом.

• ПРАВИЛО ОБЪЕМА РАБОТ:

Объем работ должен включать исследования и анализы, необходимые для получения достоверных результатов задания… Оценщики обладают широкой гибкостью и значительной ответственностью при определении соответствующего объема работ для проведения оценки или проведения экспертизы оценки.

Оценщик должен быть готов продемонстрировать, что объем работ достаточен для получения достоверных результатов задания…

Оценщик не должен допускать, чтобы предполагаемое использование задания или цели клиента приводили к необъективности результатов задания.

• Правило стандартов 1-1 (а):

Оценщик должен знать, понимать и правильно применять те признанные методы и приемы, которые необходимы для получения достоверной оценки.

• Правило стандартов 1-1 (b):

Оценщик не должен совершать существенные ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку.

• Правило стандартов 1-1 (c):

Оценщик не должен оказывать оценочные услуги небрежно или небрежным образом, например, путем совершения ряда ошибок, которые, хотя в отдельности и не могут существенно повлиять на результаты оценки, в совокупности влияют на достоверность этих результатов.

• Правило стандартов 1-6 (b):

Оценщик должен согласовать применимость и актуальность подходов, методов и приемов, используемых для получения стоимостного заключения.

• Стандарт 2:

Сообщая о результатах оценки недвижимости, оценщик должен сообщать каждый анализ, мнение и заключение таким образом, чтобы не вводить в заблуждение.

• Стандарт 3:

При разработке задания на проведение оценки оценщик, выступающий в качестве рецензента, должен определить проблему, подлежащую решению, определить объем работ, необходимых для решения проблемы, и правильно завершить исследования и анализы, необходимые для получения достоверной оценки.

• Стандарт 4:

При представлении отчета о результатах выполнения задания по оценке, оценщик, выступающий в качестве рецензента, должен сообщать каждый анализ, мнение и Заключение Таким образом, чтобы не вводить в заблуждение.

• Консультативное Заключение 37, Компьютерные Инструменты Оценки.

Компетенция

Когда оценщиков просят использовать АМО в задании, оценщики должны убедиться, что они могут выполнить требование правила компетентности как до того, как дать согласие на выполнение задания, так и в ходе его выполнения.

При выполнении оценочного задания оценщик должен иметь базовое представление о том, как работает АМО, чтобы обоснованно определить, что:

1. использование АМО подходит для выполнения задания;
2. вывод АМО является достоверным для использования в задании; и
3. АМО не исключает соответствующих рыночных мер или фактической информации, необходимой для достоверного расчета.

Клиент может предложить или запросить использование АМО в задании по оценке или экспертизе оценки, но в конечном счете оценщик несет ответственность за решение использовать или не использовать АМО и его результаты.

Оценщик должен быть в состоянии обоснованно заключить, что результаты АМО заслуживают доверия, прежде чем принимать решение об использовании АМО или полагаться на ее результаты. Например, в оценочном задании достоверность результатов АМО может быть установлена путем сравнения с предметным рынком. Если оценщик приходит к выводу, что использование результатов АМО в задании может ввести в заблуждение, он должен либо использовать другие инструменты для проведения анализа, либо отклонить или отказаться от выполнения задания.

При Каких Условиях Могут Использоваться АМО?

Существует пять критических вопросов, на которые оценщик должен ответить «да”, прежде чем принять решение об использовании АВМ в оценке или оценке:

1. имеет ли оценщик базовое представление о том, как работает АМО?
2. Может ли оценщик правильно использовать АМО?
3. являются ли АМО и данные, которые она использует, подходящими с учетом предполагаемого использования результатов назначения?
4. Выходные данные АМО являются достоверные?
5. Достаточно ли надежны выходные данные АМО для использования в задании?

На ответы на эти вопросы может повлиять степень взаимодействия оценщика с АМО. На решение об использовании АМО может также повлиять вспомогательная информация, предоставленная разработчиком АМО, предыдущий опыт оценщика в использовании АМО или другая доступная информация.

База данных

Достоверность результатов АМО зависит от качества ее базы данных и от того, насколько хорошо АМО предназначена для анализа этой базы данных. При использовании АМО в задании по оценке или экспертизе оценки оценщик должен иметь основания полагать, что АМО надлежащим образом использует релевантные данные.

Понимание и контроль АВМ

При использовании АМО в задании по оценке или экспертизе оценки оценщик должен иметь базовое представление о том, как АМО анализирует данные, чтобы определить, измеряет ли АМО и отражает ли она рыночную активность объекта недвижимости.

Оценщику не нужно знать или уметь объяснить алгоритм АМО или тонкости его статистических или математических формул. Однако оценщик должен быть в состоянии описать общий процесс АМО и убедиться, что АМО является последовательным в получении результатов, которые точно отражают преобладающее поведение рынка для объекта недвижимости.

АМО различаются по количеству и типу характеристик данных, а также по объему анализируемых данных. Оценщик должен знать, какие характеристики (например, размер, местоположение, качество) анализируются и как анализ проверяется на точность и обоснованность. Оценщик должен убедиться, что анализируемые характеристики являются теми, на которые реагирует рынок.

Некоторые АМО позволяют оценщику выбирать анализируемые данные, например, расстояния от объекта, размера или возраста улучшений. Способность оценщика изменять параметры выбора АМО может повлиять на решение оценщика использовать или полагаться на результаты АМО.

Оценщик должен знать, что АМО может не работать последовательно при одних и тех же входных критериях. Оценщик должен быть уверен в достоверности АМО применительно к конкретному объекту недвижимости.

Оценщик решает, следует ли полагаться на результаты АМО, независимо от общей производительности теста АМО. В некоторых случаях оценщик может принять результаты АМО, в то время как в других случаях результаты того же АМО будут неприемлемы.

Передача результата AVM

Оценщики должны убедиться, что их сообщение о результатах АМО не вводит в заблуждение.

Результат АМО сам по себе не является оценкой, а сообщение о результатах АМО само по себе не является отчетом об оценке. Когда АМО используется в задании на оценку или экспертизу оценки, информация, представленная об АМО в отчете оценщика, должна удовлетворять требованиям отчетности, применимым к типу предоставляемого отчета (например, в случае оценки недвижимости — отчета об оценке или ограниченного отчета об оценке).

Оценщик должен указать название и версию программного обеспечения АМО и предоставить краткое описание её методов, допущений и уровня допустимого вмешательства пользователя. Отчет должен, насколько это возможно, идентифицировать базу данных (например, несколько листингов) и анализируемые данные.

Оценщику, связанному USPAP, может быть предложено запустить АМО и сообщить о её результатах без выполнения задания на оценку или экспертизу оценки.

Например, оценщика могут попросить просто ввести характеристики имущества, предоставленные клиентом, но не изменять входные данные и не влиять на выходные данные АМО.

В данном конкретном случае оценщик действует не в качестве оценщика, а только как оператор АМО. В такой ситуации оценщик должен тщательно избегать любых действий, которые могут быть сочтены вводящими в заблуждение или мошенническими. Оценщик должен принять меры к тому, чтобы сообщение результатов АВМ не было ошибочно истолковано как отчет об оценке или обзоре оценки. Например, оценщики должны:

1. не сообщать свои мнения или выводы в качестве оценщика относительно достоверности или надежности результатов АМО;
2. не предоставлять аттестацию оценщика или заявление об ограничительных условиях в связи с выпуском АМО;
3. убедиться, что его роль только как оператора АМО четко обозначена, если их подпись или другие идентификационные знаки появляются на документе (документах), используемых для передачи выходных данных АМО.

Анализ эффективности АМО

Оценщика, связанного законом, нормативными актами или соглашением о соблюдении USPAP, могут попросить проанализировать и прокомментировать эффективность АМО для заявленного целевого использования.

Такой запрос включает в себя аспект стоимости, и поэтому это будет услуга практики оценки, но такая, для которой USPAP не имеет конкретных стандартов эффективности. Прежде чем согласиться на выполнение такого задания, оценщик, обязанный соблюдать USPAP, должен обеспечить соблюдение правила этики, правила компетентности и правила юрисдикционного исключения. Чтобы соответствовать правилу компетентности, как минимум, оценщик должен также иметь базовое представление о том, как работает АВМ.

Экспертиза результатов работы АВМ

Оценщика, связанного законом, нормативными актами или соглашением о соблюдении USPAP, могут спросить, является ли результат АМО достоверным для конкретного объекта недвижимости, учитывая предполагаемое использование результатов АМО. Такой запрос включает в себя аспект стоимости, и, таким образом, принятие такого определения является услугой практики оценки, но для которой USPAP не имеет конкретных стандартов эффективности. Оценщик должен обеспечить соблюдение правила этики, правила компетентности и правила юрисдикционного исключения.

Экспертиза отчета об оценке, содержащего результаты АМО

Оценщику может быть предложено рассмотреть отчет об оценке, который включает в себя заключение о стоимости, основанное на результатах АМО.

Это задание на оценку в соответствии с USPAP, которое должно соответствовать требованиям стандартов 3 и 4.

Такое назначение оценки может быть выполнено, если оценщик, проводящий экспертизу, понимает, как работает АВМ, и может сформировать мнение об адекватности и релевантности данных и целесообразности анализа на основе информации, представленной в рассматриваемом отчете.

Использование АМО в экспертизе оценки

АМО может быть использован в процессе экспертизы отчета об оценке недвижимости.

Эксперт по оценке может использовать АМО для проверки обоснованности стоимостного заключения в рассматриваемом отчете, если эксперт по оценке имеет базовое представление о том, как работает АМО, может правильно использовать АМО, определяет, что использование АМО подходит для выполнения задания по оценке, и считает результаты АМО достоверными и достаточными для выполнения задания по оценке.

Иллюстрации:

1(а). Штатному оценщику D, имеющему доступ к базам данных рынка, предлагается использовать АМО для обработки информации. Когда оценщик D управляет АМО, он не проводил никаких других оценочных исследований. Оценщик D не применяет никаких своих оценочных знаний или суждений при эксплуатации АМО. Оценщик D только ввел характеристики имущества, предоставленные клиентом, и не знает, как АМО анализирует эти данные. Является ли выход АМО оценкой?

Нет. Выход АМО сам по себе не является оценкой. Оценщик D не применял свои оценочные знания, суждения или опыт, а также не заявлял, что результат был ее собственным мнением о ценности.

Оценщик D должен быть очень осторожен при передаче результатов АМО, чтобы не возникло недопонимания относительно его роли в управлении АМО или передаче ее результатов. Например, оценщик D должен:

1. не сообщать свое мнение или выводы в качестве оценщика относительно достоверности или надежности результатов АМО;
2. не предоставлять аттестацию оценщика или заявление об ограничительных условиях в связи с выпуском АМО;
3. убедиться, что его роль только как оператора АВМ четко обозначена, если его подпись или другой идентификационный знак появляется на документах, используемых для передачи выходных данных АМО.

1 (b). Оценщик D получает результаты АМО от сотрудника, который не является оценщиком. Оценщику D предлагается определить, является ли результат АМО достоверным с учетом предполагаемого использования. Что может сделать оценщик D?

Оценщик D не должен выражать мнение относительно стоимости. Однако запрос включает в себя аспект стоимости, и поэтому оценщик D может указать, является ли результат АМО достоверным.

USPAP не включает в себя никаких конкретных стандартов для такого рода услуг. Однако, поскольку выполнение услуги требует от оценщика учета того или иного аспекта стоимости имущества, она является частью оценочной практики.

Поэтому оценщик D должен обеспечить соблюдение правил этики, правил компетентности и правил юрисдикционного исключения.

1(с). После того, как оценщик D получил результаты АМО, может ли он включить эту информацию в процесс оценки?

Да. Однако оценщик D должен быть в состоянии понять, как работает АМО, и определить, что анализируемая информация является достоверной и надежной.

2. Оценщик V предоставляет клиенту А оценку жилья, предназначение которой заключается в документировании обеспечения по кредитным линиям. Оценщик V определил, что АМО Orange Box достаточно надежна для использования в качестве инструмента в этих оценках. АМО Orange Box недавно была использована оценщиком в оценке односемейного дома в пригородном посёлке — клиент B просид оценщика V использовать Orange Box АМО в одиночку для оценки для переезда в идентичный дом в том посёлке. Может ли оценщик V использовать только АМО Orange Box в этом задании по оценке для переезда?

Сама АМО и выход АМО могут не подходить для потребностей клиента B.

Предполагаемое использование оценки клиентом А заключается в документировании обеспечения кредитной линии. Как правило, решение клиента А о предоставлении кредита основывается в первую очередь на способности домовладельца выплатить долг и лишь во вторую очередь на стоимости дома. Ожидание надежности стоимостного мнения, необходимого клиенту А, относительно невелико.

Цель оценки для переезда для клиента Б состоит в том, чтобы составить мнение о цене продажи дома при очень специфических условиях. Как правило, ожидание надежности мнения, необходимого клиенту В, относительно высоко, поскольку их предполагаемое использование предполагает краткосрочную продажу дома с немедленными финансовыми последствиями. Оценщик V должен определить, является ли результат АМО Orange Box достаточно надежным, чтобы соответствовать заявленным ожиданиям клиента B.

3 (а). Оценщик А разработал модель регрессионного анализа, которая предполагает связь между размером резиденции и ценой за квадратный фут аналогичных резиденций на конкретном рынке. Эта связь была подтверждена поведением рынка, и используемая база данных считается надежной. Может ли оценщик использовать модель регрессионного анализа при других оценках аналогичных объектов на том же рынке?

Да, потому что оценщик знает, как работает модель регрессионного анализа, самостоятельно проверил выводы, которые она дает, и считает базу данных надежной. Однако оценщик должен рассмотреть вопрос о том, является ли результат АМО достоверным и надежным для каждого задания в каждом конкретном случае.

3 (b). Друг оценщика А, оценщик В, работает на другом рынке. Оценщик Б впечатлен моделью оценщика А и хочет использовать эту модель на рынке оценщика В. Может ли оценщик В использовать модель оценщика А?

Да, если оценщик В понимает, как работает модель оценщика А, и проверяет путем независимого тестирования, что модель дает надежные результаты в рыночной области оценщика В и что база данных, используемая оценщиком В, отражает поведение в рыночной области оценщика В. Однако оценщик должен рассмотреть вопрос о том, является ли результат АМО достоверным и надежным для каждого задания в каждом конкретном случае.

4(а). Клиент оценщика заявляет: «Поскольку мы занимаемся только оценкой жилья, вы можете пропустить подходы затрат и доходов. Чтобы снизить стоимость оценки, просто используйте результаты АМО Blue Box в качестве основы для вашего заключения о стоимости.” Клиент также говорит: «АМО Blue Box делает тринадцать корректировок, и это все, что нужно сделать оценщику”. Разработчик АМО Blue Box считает, что оценщики не могут понять эту новую технологию и что оценщикам не нужно знать, как производятся тринадцать корректировок. Что должен делать оценщик А?

Оценщик должен:

1. узнать, как работает АМО Blue Box;
2. определить, может ли он правильно использовать АМО; и
3. с учетом предполагаемого использования определить, является ли вывод АМО Blue Box достоверным и достаточно надежным для использования в задании.

Если оценщик А не может понять, как работает АМО Blue Box, или приходит к выводу, что результаты не заслуживают доверия, учитывая предполагаемое использование, оценщик А должен обсудить этот вопрос с клиентом. Это обсуждение может привести к изменению объема работ или к отказу оценщика от выполнения задания.

4 (b). Другой клиент просит оценщика рассмотреть АМО Green Box. Клиент указывает, что оценщик А может изменить шесть из тринадцати элементов, проанализированных в АМО Green Box, таких как расстояние, в пределах которого выбираются сопоставимые объекты, и диапазон площадей сопоставимых объектов. Разработчик АМО Green Box описал, как работает АМО, и предоставил результаты тестироапния, которые указывают на то, что модель надежна. Что должен делать оценщик А?

Оценщик А должен выполнить те же действия, которые описаны в пункте 4(а).