15 MYTHS ABOUT MARKET VALUE
Ewa Kucharska — Stasiak, prof., Ph.D.
Department of Investment and Real Estate
University of Lodz
e-mail: ewkuchar@uni.lodz.pl
Резюме
Рыночная стоимость — одно из самых сложных понятий в экономике. Оно также является одним из самых загадочных в отрасли оценки, хотя его определения можно найти в международных стандартах оценки, европейских стандартах оценки, стандартах RICS и национальных стандартах.
Эта стоимость имеет тенденцию к различным интерпретациям, и окружающие ее заблуждения разделяются многими членами сообщества оценщиков недвижимости. Многие способы понимания рыночной стоимости недвижимости приводят к ошибочным оценкам и значительным различиям между результатами оценки, что наносит ущерб престижу профессии оценщика недвижимости.
В этой статье исследуются области, приводящие к неправильному толкованию рыночной стоимости недвижимости, чтобы дать критический обзор существующих взглядов и выдвинуть аргументы, объясняющие, почему они должны быть пересмотрены. С этой целью используются критический обзор литературы и наблюдения, сделанные автором в ходе бесед с оценщиками, проходящими курсы повышения квалификации, научные конференции по методологии и практике оценки, вступительные экзамены по профессии оценщика недвижимости.
Были определены три основные области, способствующие возникновению мифов:
- интерпретация рыночной стоимости имущества (четыре мифа),
- процесс получения рыночной стоимости имущества (десять мифов) и
- интерпретация результатов оценки (один миф).
Эти мифы оспариваются на основе концепции рыночной стоимости и ее интерпретации, используемой в экономической науке.
Вступление
В разговорном понимании слово «миф» означает неверное представление о ком-то или чем-то, которое воспринимается как само собой разумеющееся без доказательств. Миф — это история о факте или событии, украшенная неправдивыми, но красочными деталями (SŁOWNIK JĘZYKA POLSKIEGO 1979).
Поскольку люди склонны создавать мифы почти во всех аспектах своей жизни, неудивительно, что концепция и практика оценки, и особенно ее фундаментальный элемент – рыночная стоимость – также не свободны от них. Это вполне естественно, учитывая, что рыночная стоимость — одно из самых сложных понятий в экономической теории, также очень сложна в методологии и практике оценки. К сожалению, многие авторы учебников, преподаватели и практики считают достаточным привести юридическое определение рыночной стоимости, предполагая, что ее понятие интуитивно очевидно.
Использование определения рыночной стоимости без попытки проникнуть в ее более глубокий смысл влечет за собой негативные последствия для практики оценки и подрывает доверие к результатам оценки. Это также приводит ко многим ошибочным интерпретациям ценности и открывает путь для широкого спектра мифов.
- Цель и метод исследования
Различные исследования показали, что методология оценки имущества недостаточно изучена, чтобы понять и объяснить всю сложность концепции стоимости имущества (CANNONE et al. 2005, KUCHARSKA-STASIAK 2012).
Было обнаружено, что оценщики склонны применять легко доступные определения стоимости, не вникая в ее природу, слишком концентрироваться на описаниях методов и приемов, упуская при этом жизненно важные “почему”, и искать отступления в пассивном цитировании соответствующего законодательства.
Отсутствие понимания или неправильное толкование стоимости приводит к неточным оценкам, одно и то же имущество имеет значительно различающиеся оценки и наносит ущерб престижу профессии оценщика имущества.
Это исследование было предпринято для того, чтобы критически оценить различные взгляды на стоимость недвижимости.
Были использованы два метода исследования: обзор литературы и метод наблюдения, который автор использовала во время своей преподавательской деятельности и вступительных экзаменов по профессии оценщика недвижимости.
- Мифы и контраргументы
Были выделены три области, способствующие возникновению мифов:
- интерпретация рыночной стоимости имущества,
- процесс определения рыночной стоимости имущества и
- интерпретация результатов оценки.
2.1. Интерпретация рыночной стоимости недвижимости
Миф 1: рыночная стоимость — это юридическая категория
Рыночная стоимость недвижимости была официально определена международными стандартами оценки (IVS), европейскими стандартами оценки (EVS), документами ЕС и польским законом Об управлении недвижимостью (RPMA).
Поскольку в Польше рыночная стоимость недвижимости определяется законом, польские оценщики недвижимости выработали убеждение, поддерживаемое юридическим сообществом, что ее следует понимать в юридических терминах. Этот подход, по-видимому, удобен, поскольку он включает ложную иллюзию безопасности и делает ненужным рассмотрение экономических аспектов стоимости и экономических детерминант оценки.
На самом деле стоимость — это экономическая категория, которая подразумевает, что ее следует рассматривать в контексте экономических теорий, а не воспринимать буквально.
Её определение и интерпретация вытекают из достижений экономической науки: её цель — объективизировать рынок, а её природа — внешняя, а не внутренняя.
Определение стоимости, которое мы используем сегодня, безусловно, является общепринятым, результатом многовековых дебатов о ее природе, которые, скорее всего, продолжатся и в будущем. Запутанность понятия стоимости привела западноевропейских теоретиков стоимости к выводу, что представить ее общую правовую концепцию невозможно (CANNONE et al. 2005).
В то время как законодательство является лишь контекстом для оценки, оценщики должны ссылаться на правила экономики и интерпретировать рыночную стоимость имущества с точки зрения рынка.
Экономическое происхождение стоимости было подчеркнуто в IVS 2005 года, которые представляли стоимость имущества как экономическое понятие, отражающее мнение рынка о выгодах приобретения данного товара или услуги на дату оценки (IVS 2005, стр. 42).
Миф 2: недвижимость стоит столько, сколько заплатит покупатель
Этот миф относится к субъективистскому подходу к измерению стоимости, приписываемому австрийской школе экономики, которая допускает психологические аспекты стоимости, включая потребительское поведение.
Согласно этому подходу, основой стоимости продукта является его полезность, а не затраты, используемые для его производства, поэтому мерой стоимости является степень, в которой продукт соответствует ожиданиям потребителя.
MĄCZYŃSKA (2011) воспринимает это как проявление доминирования “экстернальности” в стоимостном измерении, маргинализации “внутренних” сущностей процесса и превосходства внешних мнений, которые становятся ”… характерными для нашего времени, где притворство и внешность преобладают над глубокой рефлексией и проницательностью”.
В результате, по мнению многих людей, не только недвижимость, но и „… предприятие стоит ровно столько, сколько заплатил бы потенциальный покупатель” (MĄCZYŃSKA 2011).
Цели оценки противоречат субъективистскому подходу, поскольку они требуют объективизации рынка, что невозможно сделать без понимания коллективного поведения участников рынка. Объективная рыночная стоимость собственности — это та, которая широко признана и не зависит от произвольных суждений отдельных лиц (STANKIEWICZ 2000, С. 160-161).
Методология оценки различает рыночную стоимость, объективизирующую рынок, и инвестиционную (индивидуальную) стоимость.
Миф 3: рыночная стоимость полностью объективизирует рынок
В экономической науке полная объективизация рыночных явлений не достигается никогда.
Будучи социальной наукой, экономика сталкивается с проблемой точного измерения экономических явлений, которые не только трудно выделить и масштабировать до лабораторных размеров, но и которые не очень часто повторяются.
Сложность получения рыночных данных и фиксации коллективного поведения участников рынка имеет два источника.
Во-первых, исследователь должен выносить суждения об анализируемых явлениях, а во-вторых, это позиция исследователя.
Зная, что наблюдение как метод исследования позволяет идентифицировать только некоторые характеристики и отношения между объектами, а многие другие остаются ненаблюдаемыми, исследователь может испугаться ошибиться в поверхностных и частичных наблюдениях (STACHAK 2003, p. 163) и, следовательно, выбрать данные, соответствующие базовым предположениям, и отвергнуть все остальные.
Факт, что достижение объективных стоимостей является проблемой, был подтвержден психологами, которые пришли к выводу, что процесс познания включает в себя построение мысленных образов и событий на основе интерпретации и выводов, сделанных из полученных стимулов.
Существует разрыв между тем, как воспринимаются вещи, и тем, что они есть на самом деле (PISKORZ, ZALEŚKIEWICZ 2003, PP.116-118).
Даже наличие самого наилучшего знания рынка и профессионала, определяющего стоимость, недостаточно для того, чтобы произвести оценку, которая будет полностью объективной.
Чем более уникальны юридические и физические характеристики объекта недвижимости, чем меньше сделок, чем менее прозрачен и зрел рынок, тем сложнее объективизация стоимости (RATTERMANN 2014).
Осознание этого приводит к тому, что оценщики завершают свои отчеты следующим утверждением «по моему мнению, стоимость имущества составляет … ”.
Поэтому, независимо от того, насколько активен и зрел рынок недвижимости, клиенты платят за субъективную интерпретацию оценщиком научно объективного анализа и расчетов (GILBERTSON 2001).
Миф 4: недвижимое имущество имеет только одну рыночную стоимость на дату оценки независимо от цели оценки
Оценка имущества проводится для многих целей.
В каждом конкретном случае должны быть разработаны соответствующие предположения о состоянии объекта недвижимости и рынка, от которых будет зависеть результат оценки. Например, имущество, оцененное одним и тем же специалистом, может иметь различную стоимость при оценке для различных целей (требование наследования и продажа), поскольку предположения о состоянии ремонта и полезности имущества и рыночной активности должны соответствовать цели оценки.
Различные оценки могут также быть получены, когда имущество оценивается с учетом одного и того же состояния ремонта и рыночной активности для целей продажи или в качестве залога по кредиту, поскольку в обоих случаях требуется особая осмотрительность. Чтобы избежать недоразумений, оценщики заключают свои отчеты заявлением о том, что они не должны использоваться для каких-либо других целей, кроме той, для которой они были заказаны.
2.2. Оценка
Миф 5: объект недвижимости определяет подход к его оценке
Многие оценщики поддерживают мнение о том, что метод оценки должен соответствовать существующему использованию объекта недвижимости. Это означает, что, например, сравнительный метод должен применяться к оценке жилой недвижимости, метод дохода подходит для коммерческой недвижимости и т.д. Однако это совсем не так.
Подход, метод и методика оценки должны быть выбраны исходя из цели оценки, имеющихся рыночных данных и, самое главное, мотивации покупателей (или, в более широком смысле, культуры, преобладающей в сегменте рынка, который решает, какие факторы стоимости недвижимости воспринимаются как решающие). Поэтому сравнительный подход — не единственный, с помощью которого можно оценить жилую недвижимость. Он, безусловно, подходит для жилых объектов, которые покупатели ищут вследствие их полезности, но на рынке приносящей доход недвижимости подход к доходам является правильным.
Следует отметить, что использование имущества не было включено в круг установленных законом критериев, которые должны учитываться оценщиками при выборе подхода, метода и методики оценки (ст. 154.1 RPMA 1997).
Миф 6: сравнительный подход и доходный подход создают рыночную стоимость
Среди оценщиков широко распространено мнение, что, используя сравнительный подход или доходный подход, они получают рыночную стоимость недвижимости. Это убеждение вытекает из литературного понимания ст. 152.3 RPMA (1997): “При использовании сравнительного подхода или доходного подхода определяется рыночная стоимость объекта недвижимости».
Приведенная выше формулировка не эквивалентна следующей: «применение сравнительного подхода или доходного подхода приводит к определению рыночной стоимости».
Законодатель справедливо предположил, что оба подхода являются одной из форм рыночного анализа, усиливающего процесс оценки. Поскольку не было введено никаких юридических ограничений, ограничивающих их использование рыночной стоимостью, они также могут быть использованы при поиске нерыночных стоимостей, например индивидуальной стоимости.
Соответственно, само использование этих подходов не является достаточным основанием для того, чтобы считать, что была получена рыночная стоимость недвижимости, поскольку последнее требует использования соответствующих данных, отражающих коллективное поведение участников рынка.
То, что не все рыночные данные квалифицируются в качестве доказательств для целей оценки, упоминается в следующей части статьи 152.3: “если существующие условия препятствуют использованию сравнительного или доходного подхода, то для определения рыночной стоимости используется смешанный подход” (RPMA 1997).
Миф 7: модель оценки недвижимости — это модель спроса и предложения
Цены на недвижимость и, следовательно, её стоимость зависят от спроса и предложения на рынке. Когда предложение увеличивается, а спрос остается постоянным, стоимость недвижимости падает, тогда как рост спроса на недвижимость при постоянном предложении приводит к росту ее цен.
Поскольку стоимость объекта недвижимости определяется на дату оценки, анализ рыночных данных не должен охватывать длительный период (принцип предвосхищения).
В краткосрочной перспективе увеличение предложения какого-то конкретного вида недвижимости маловероятно. Даже если EVANS (2004, III) прав в том, что предложение является в краткосрочной перспективе потоком, а не константой, такая корректировка предложения не будет существенной.
Согласно Маршаллу, значение спроса имеет тенденцию возрастать в более короткие периоды, но в более длительные периоды предложение становится более важным (LANDRETH, COLONDER 2005, p. 301).
Поскольку оценщики определяют рыночную стоимость объекта недвижимости на день оценки, ее уровень в первую очередь определяется спросом (WYCENA NIERUCHOMOŚCI… 2000, с. 59).
Таким образом, модель оценки, как правило, считается моделью спроса.
Миф 8: рыночная стоимость включает в себя будущие рыночные изменения
Стоимость недвижимого имущества — это будущая стоимость, поэтому она должна учитывать полезность или способность приносить доход, которые имущество будет иметь в будущем. Тем не менее, благоразумный и знающий покупатель (как того требует определение рыночной стоимости) оценивает будущие выгоды от владения недвижимостью на основе текущей рыночной ситуации, а это означает, что оценщики должны использовать данные из ближайшего прошлого.
Этот механизм влияет на применение метода дисконтированных денежных потоков (DCF), который использует “прогнозы движения денежных средств”.
Прогноз движения денежных средств может быть
- ориентирован на изменение состояния объекта недвижимости или
- учитывать рыночные изменения, возникающие в результате колебаний спроса и предложения.
В первом случае рыночные изменения включаются в норму прибыли (меру риска), а не в денежный поток.
Во втором случае они отражаются в денежном потоке, который никогда не стабилизируется из-за волатильности рынка.
Первый подход является репрезентативным для Британской школы, которая использует неявные денежные потоки для учета изменений в недвижимости, в то время как второй подход типичен для американской школы, которая считается наиболее ориентированной на рынок и отражает рыночные изменения в явных денежных потоках.
В результате применения польской методологии оценки стоимости недвижимости, относящейся к британской школе, было принято первое определение “прогноза движения денежных средств”. Соответственно, предполагается, что в прогнозируемом периоде денежный поток может измениться в результате проведения ремонтных работ, улучшений, вероятной необходимости частичного или полного изменения текущего использования объекта недвижимости, а также расширения или сноса работ, необходимых для освобождения участка под перепланировку. Прогноз охватывает период, в течение которого недвижимость должна выйти на рыночный уровень рентабельности. После прогнозного периода денежный поток стабилизируется на рыночном уровне, как было отмечено на дату оценки.
В американском доходном подходе именно изменяющееся состояние недвижимости и экстраполяция текущих рыночных тенденций приводят к изменению денежных потоков. Соответственно, американские оценщики склонны использовать метод дисконтированных денежных потоков, предполагая, что денежные потоки также изменяются в постпрогнозном периоде. Это предположение является косвенным, поскольку оно требует, чтобы ставка дисконтирования и ставка капитализации в стоимости реверсии всегда были разными. Для дисконтирования будущих денежных потоков необходимо использовать будущие, а не прошлые ставки дисконтирования (WYCENA NIERUCHOMOŚCI… 2000, с. 309).
Миф 9: рыночная стоимость — это средняя величина
В определениях рыночной стоимости говорится, что ”рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена». Рыночная стоимость недвижимости часто понимается как средняя цена, отмеченная на рынке за период наблюдения.
Эта интерпретация не обоснована, поскольку средняя стоимость не учитывает конкурентное положение объекта недвижимости на рынке. Она также ставит под сомнение определение рыночной стоимости, согласно которому стороны сделки должны быть независимыми, добровольными, благоразумными, знающими и действовать без принуждения.
Чтобы соответствовать этому определению, оценщики должны очистить рыночные данные от нерегулярных, порождающих шум входных данных, полученных в результате рыночных сделок или указывающих на дилетантское или иррациональное поведение сторон, поскольку они с большой вероятностью будут несовместимы с основами определения рыночной стоимости.
В большинстве случаев относительно низкие цены на недвижимость объясняются тем, что стороны каким-то образом связаны, принуждением, неосторожностью или отсутствием рыночных знаний.
Типичными причинами относительно высоких цен являются особые договорные договоренности между сторонами (отсрочка платежа), срочная необходимость покупки, импульсивная покупка и т. д.
Хотя все подходы и методы оценки требуют очистки данных, слишком часто бывает так, что при использовании метода парного сравнения оценщики представляют только три или четыре произвольно выбранных фрагмента рыночной информации, а не весь их набор.
Точно так же, когда используется метод корректировки средней цены, требующий десяти с лишним единиц рыночной информации, используется одиннадцать или двенадцать входных данных, но не полный набор данных о сделках.
Использование нерегулярных стоимостей представляет собой нарушение Ordinance of the Council of Ministers от 21 сентября 2004 года Об оценке недвижимого имущества и подготовке отчета об оценке имущества (постановление Совета Министров от 21 сентября 2004 года)… 2004) заявляющего, что:
- 3.2. «Определению стоимости объекта недвижимости предшествует анализ рынка недвижимости, в частности цен на недвижимость, арендных ставок и условий сделок”.
- 4.3. ”При использовании метода парного сравнения оцениваемое имущество с известными характеристиками последовательно сравнивается с аналогичными свойствами, которые были совершены на рынке и поэтому имеют известные цены сделок, условия сделок и характеристики”.
- 4.4. «Метод корректировки средней цены требует, чтобы сравнения производились с использованием по меньшей мере десяти с лишним аналогичных объектов, которые были совершены на рынке и поэтому имеют известные цены сделок, условия сделок и характеристики.”
Хотя аналогичные положения, применимые к доходному подходу, не были установлены, можно сделать вывод по аналогии, что условия сделок также должны учитываться при изучении рыночных арендных ставок (§3.2 of the ORDINANCE OF … 2004).
Можно также предположить, что это правило справедливо и в отношении расчетов рыночной доли вакантных площадей, операционных расходов и рыночной нормы прибыли.
Миф 10: рыночная стоимость недвижимости — это цена сделки
Рыночная стоимость, понимаемая как наиболее вероятная цена, на самом деле является ценовой гипотезой, сформулированной экс пост и заключающей в себе общие наблюдения, основанные на неадекватных и непредставительных фактах.
Гипотеза — это предварительное утверждение, поскольку ее истинность еще предстоит доказать. Её общие синонимы — «догадка», «предположение» или «гипотеза» (STACHAK 2003, с. 89).
Стоимость недвижимости — это оценка (an estimate), а не цена, которая обязательно будет выплачена (IVS 2017, p. 18). Это ценовая гипотеза, в основе которой лежит предположение о том, что прошло достаточно времени для того, чтобы недвижимость была выставлена на рынок и была согласована ее цена. Иными словами, оцененная стоимость имущества действительна на дату его оценки при условии, что дата оценки и дата достижения цели оценки оценки совпадают.
На практике, как правило, существует разрыв между датой оценки и датой достижения ее цели.
Исследование RICS оценило этот разрыв в среднем в 9 месяцев (VALUATION AND … 2008).
Учитывая эту информацию, неудивительно, что стоимость и цены сделок с недвижимостью отличаются друг от друга из-за неравновесия рынка, ограниченной прозрачности рынка, особых мотиваций участников сделок, а также из-за рыночных изменений, влияющих на стоимость недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости также может измениться в результате произведенных изменений в нем или на прилегающей территории.
Разница между оценочной стоимостью и ценой сделки называется «точностью оценки» (“valuation accuracy”).
В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости вполне соответствует ее будущей цене, но в краткосрочной перспективе разница между ними естественна (BROWN, MATYSIAK 2000).
Вопрос точности оценки часто изучается в странах со зрелыми рынками недвижимости и более длительной историей оценки, чем Польша (BROWN, MATYSIAK 2000, CROSBY et al. 2003).
Миф 11: рыночная стоимость как наиболее вероятная цена является самой высокой ценой
Земля — это дефицитный ресурс, характеризующийся фиксированным общим предложением и отсутствием заменителей. Спрос на землю, как и на другие факторы производства, называется производным спросом (derived demand), поскольку он обусловлен спросом на продукты и услуги, поставляемые с использованием этих факторов (BEGG et al. 1993).
Низкая ценовая эластичность спроса на землю означает, что повышение ее цены вызывает менее чем пропорциональное падение спроса.
Негибкость предложения земли означает, что оно не увеличивается, когда цены на землю растут, а когда цены на нее растут, предпринимаются более энергичные усилия, чтобы лучше использовать ее. Концепция эффективного использования активов является основополагающей при оценке стоимости различных товаров (KARMIŃSKA 2009), в том числе недвижимости.
Европейские стандарты оценки 2016 года требуют, чтобы при определении рыночной стоимости объектов недвижимости учитывалось их наилучшее и наиболее эффективное использование (EVS 2016, стр. 25-26). Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, физически возможное, надлежащим образом обоснованное, юридически и финансово осуществимое использование, обеспечивающее наивысшую стоимость актива (IVS 2007, стр. 39).
Поскольку оценщики изучают объекты недвижимости, включая их юридические ограничения на дату оценки, этот подход не учитывает потенциал объектов недвижимости, который рынок может увидеть в будущем.
Стоимость объекта недвижимости, которая полностью отражает его рыночный потенциал, если таковой имеется (IVS 2016, стр. 24), известна как «стоимость надежды» (hope value), то есть та цена, которую рынок заплатит за объект недвижимости в надежде, что объекту недвижимости будет предоставлено альтернативное использование или что появится возможность развития объекта недвижимости таким образом, чтобы увеличить его стоимость сверх того, что достижимо при современных ограничениях на его развитие (EVS 2016, стр. 25).
Стоимость надежды — это выражение рациональных, наиболее вероятных ожиданий рынка (EVS 2016, стр. 25). Как стоимость надежды, так и наилучшее и наиболее эффективное использование определяются на основе рыночного опыта, который может быть недостаточным для их определения, если таковые еще не присутствуют на рынке.
Однако может случиться так, что покупателю придет в голову какая-то новая идея, которая значительно увеличит стоимость недвижимости.
Миф 12: рыночная стоимость как наиболее вероятная цена — это самая низкая цена
Польские оценщики знакомы с понятием рыночной стоимости недвижимости, понимаемой в терминах концепции самой низкой цены, которая предполагает, что, поскольку рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, наиболее вероятная ценовая гипотеза соответствует самой низкой цене.
Такая интерпретация стоимости не имеет ничего общего с реальным поведением участников рынка и с тем фактом, что за низкими рыночными ценами следует сокращение предложения.
При низком предложении рост цен стимулирует предложение, но это же и обескураживает потенциальных покупателей. Поэтому наиболее вероятной ценой, которую нужно заплатить за недвижимость, является типичная цена, т.е. та, которую заплатит большинство участников рынка.
Миф 13: каждое имущество имеет рыночную стоимость для его существующего использования
Многие авторы утверждают, что из-за центральной роли “наиболее эффективного и наилучшего использования” оно должно быть определено до того, как будет выбран подход к оценке.
Тот факт, что существующее использование большинства объектов недвижимости также является наиболее эффективным и наилучшим использованием (RATTERMANN 2009, стр. 167-168), не меняет того факта, что в некоторых случаях оно может оказаться недостаточным для полного использования потенциала объектов недвижимости и представления их в качестве актива.
Когда оценщик использует существующее использование объекта недвижимости в качестве основы для оценки, попытка определить его рыночную стоимость может оказаться неудачной, если такое использование редко встречается на рынке.
Например, установление рыночной стоимости постиндустриальных объектов недвижимости может оказаться затруднительным, если никто не захочет использовать их в производственных целях. В таких случаях необходимо рассмотреть некоторые альтернативные варианты использования проблемных активов (RATTERMANN 2009, с. 157-169).
Миф 14: автоматизированные модели оценки (AVM) дают достоверные оценки
Методы оценки делятся на две категории: «традиционные» и «продвинутые».
«Продвинутые» методы оценки, которые были описаны, в частности, KAUKO (2003), KAUKO AND D’AMATO (2004), LORENZ (2006), MOOYA (2016), используют различные методы анализа данных, включая гедонические модели, эконометрическое прогнозирование, интеллектуальные системы, модели индекса цен на жилье или модели налоговой оценки стоимости. Эти методы часто используются для построения все более популярных автоматизированных оценочных моделей (AVM) (GRZESIK 2017).
Несмотря на популярность моделей АВМ, их достоинства в области оценки по-прежнему обсуждаются как теоретиками, так и практиками.
Некоторые утверждают, что эти модели превосходят традиционные методы, особенно на рынках, имеющих характеристики высококонкурентных рынков (MOOYA 2016, стр. 65-82).
Другие подвергают их широкой критике.
Один из выдающихся критиков AVM — это Dell, который сравнил их с черным ящиком с воронкой на вершине. «Вы кладете данные, коробка жужжит и лязгает, и оттуда выходит «оценка», которая не является оценкой» (DELL 2004, с. 13, как цитируется в: LORENZ 2006, p. 165).
Причиной его критики является неспособность AVM “… наблюдать объект, его состояние, угрозы безопасности, полезность участка, вид, условия движения, соседние негативные землепользования и т. д. AVM плохо работают для уникальных свойств и для смешанных районов (и) могут сильно ошибаться в любом направлении” (LORENZ 2006, p. 165).
Считается, что они не могут произвести рыночную стоимость, потому что ”средняя цена оценивается на основе камерального обзора без проверки на месте … (GRZESIK 2017, p. 39).
Широко распространенное мнение состоит в том, что АВМ более подходят для целей налоговой оценки, в то время как традиционные методы превосходят их при оценке отдельных объектов недвижимости (LORENZ 2006, p. 164), поскольку они способны фиксировать коллективное поведение участников рынка, которые действуют на основе своего рыночного опыта, а не на основе математических формул.
Дискуссия о полезности АВМ для оценки отдельных объектов недвижимости вновь всплыла вместе с дискуссиями о причинах финансового кризиса 2007 — 2008 годов.
Риск использования АВМ для оценки стоимости недвижимости в целях кредитования был выделен, например, в итоговом докладе The Committee of Inquiry into the Banking Crisis от 27 января 2016 года, которому было поручено определить причины системного кризиса в ирландском банковском секторе (GRZESIK 2017, p. 40).
По данным Комитета, одним из них стало использование «чистых» моделей АВМ.
Еще одним документом, указывающим на их низкую надежность, был отчет, подготовленный известной юридической фирмой в Брюсселе от имени TEGoVa (GRZESIK 2017, PP.39-41).
Использование АВМ для оценки имущества также подверглось критике со стороны G. Matysiak, который заявил в своем докладе, что европейская индустрия АВМ окутана тайной и что точность моделей, которые рекламируются и продаются как сложные и сложные инструменты, трудно проверить (EUROPEAN VALUER 2017). Достоверность полученных АВМами цифр не была проверена ни одной независимой организацией.
The European Banking Authority дисквалифицировал AVM как единственный инструмент оценки или проверки результатов оценки, также заявив, что такая проверка может быть проведена только квалифицированным независимым оценщиком, обладающим необходимыми навыками и опытом (EUROPEAN VALUER 2017).
- Matysiak также процитировал одного из поставщиков АВМ, который предсказал рост популярности АВМ, особенно в связи с возрастающей сложностью данных и аналитики. Однако он не считает вероятным, что АВМ могут заменить традиционные оценки, поскольку для оценки требуются специальные знания и понимание местных условий, а также полевые инспекции объектов недвижимости (MATYSIAK 2018).
2.3. Интерпретация результатов оценки
Миф 15: оценка дает точную, определенную стоимость
«Определённость» — это отсутствие сомнений относительно какого-либо положения дел, которое редко или почти никогда не испытывается в жизни.
Убеждение обеих сторон сделки по оценке, оценщика и клиента, в том, что оцененная стоимость является определенной и истинной, не имеет прочной поддержки.
- DAMODARAN (2006), выдающийся теоретик оценки, отметил, что оценки, производящие точные значения, не существуют. Это означает, что оценщики не производят рыночных стоимостей, которые являются рыночным явлением. То, за что они отвечают — это изучение рыночных данных с помощью методов, позволяющих определить рыночную стоимость, объективизирующую рынок (MOOYA 2016, p. 46).
Следствием проблем с объективизацией экономических явлений являются неопределенность и риск — два неразрывных аспекта оценки.
Считается, что неопределенность является реальной и универсальной проблемой, влияющей на оценку стоимости, в том числе на оценку недвижимости (FRENCH, GABRIELLI 2003).
DAMODARAN также обнаружил, что все оценки являются предвзятыми, причем направление и величина смещения прямо пропорциональны тому, кто платит и сколько платит оценщик (DAMODARAN 2006).
Доказательства предвзятого характера оценок можно найти в многочисленных исследованиях, посвященных изучению национальных рынков недвижимости, включая польский рынок (например, WOLWERTON 2000, KUCHARSKA-STASIAK 2014).
Неопределенность, присущая оценкам, является основной причиной различных оценок, производимых оценщиками для одного и того же объекта недвижимости.
Неопределенность отдельных оценок приводит к неопределенности в отношении величины расхождений между оценками, которые известны как «предел погрешности» (BROWN, MATYSIAK 2000).
Некоторые расхождения являются естественными, поскольку цены сделок, рыночные арендные ставки или состояние недвижимости никогда не бывают полностью определенными.
Сообщается, что использование АВМ не делает результаты оценки более определенными. Используя данные США, G. MATYSIAK (2018) изучил статистические методы и модели AVM и обнаружил, что полученные ими оценки значительно выходят за пределы разумной погрешности. Например, до 83% оценок отличались от цен сделок на + / — 20%. В некоторых округах эта разница колебалась от 32% до даже 100% (MATYSIAK 2018).
Выводы
В статье дается критический обзор 15 мифов, связанных с интерпретацией рыночной стоимости имущества, процессом получения рыночной стоимости имущества и интерпретацией результатов оценки.
Анализ взглядов на природу рыночной стоимости был проведен для того, чтобы показать, что:
- рыночная стоимость имущества является скорее экономической, чем правовой категорией;
- объективизация поведения участников рынка, необходимая для определения рыночной стоимости недвижимости, никогда не бывает полной;
- имущество имеет более чем одну рыночную стоимость в день оценки;
- подход к оценке должен выбираться исходя из цели оценки и наличия рыночных данных, а не в отношении существующего использования имущества;
- модель оценки представляет собой модель спроса (инвестиций).
Стоимость имущества — это оценка, определенная на дату оценки с учетом будущих выгод, ожидаемых от данного актива.
Это наиболее вероятная цена, представленная ценовой гипотезой, преобладающей на рынке. Как таковая, она не является ни средней величиной, ни самой низкой или самой высокой рыночной стоимостью. Некоторые объекты недвижимости могут не иметь рыночной стоимости для их текущего использования.
Слабость автоматизированных моделей оценки (АВМ) заключается в том, что они не учитывают особые характеристики объектов недвижимости и образ мышления участников рынка.
Все оценки и их результаты до некоторой степени неопределенны. Неопределенность оценок не зависит от того, используются ли традиционные или автоматизированные методы оценки.
References
BEGG D., FISCHER S., DORNBUSCH R., 1993, Ekonomia, vol. 1, PWE, Warszawa. (Economy),
BROWN G. R., MATYSIAK G., 2000, Real Estate Investment. A Capital Market Approach, Financial Times, Prentice Hall,
CANNONE J., MACDONALD R. J., ÖZDILEK U., 2005, Valuation Without Value Theory: a North American “Appraisal”, March 2005,
CROSBY N., DEVANCY S., KEY T., MATYSIAK G., 2003, Valuation Accuracy: Reconciling the Timing of the Valuation and Sale, ERES, Helsinki, European Valuer, TEGoVA, 2017 Issue No. 8,
DAMODARAN A., 2006, Valuation Approaches and Metrics: A Survey of the Theory and Evidence, Stern School of Business.,
(EVS) European Valuation Standards, 2016, Eighth edition, TEGoVA,
EVANS A. W., 2004, Economics, Real Estate and Supply of Land, Blackwell Publishing,
FRENCH N., GABRIELLI L., 2003, The Uncertainty of Valuation, ERES, Helsinki,
GILBERTSON B., 2001, Valuation or Appraisal: Art or Science?, Global Real Estate Now, Spring 2001,
GRZESIK K., 2017, Zautomatyzowane modele wyceny (AVM) dla celów zabezpieczenia wierzytelności kredytowej (Automated Valuation Model for the Purpose of Mortgage Security), Rzeczoznawca Majątkowy (Real Estate Valuer), No. 1 (93),
(IVS 2017) International Valuation Standards, IVSC, London 2017,
(IVS 2005) Międzynarodowe Standardy Wyceny (International Valuation Standards), 2005, IVSC, PFSRM, Warsaw,
KAUKO T., 2003, Residential Property Value and Locational Externalities, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 21, No. 3, pp. 250-270,
KAUKO T., D’AMATO M., 2004, Mass Appraisal Valuation Methodologies: Between Orthodoxy and Heresy, 11th European Real Estate Society Conference, ERES 2004,
KARMIŃSKA A., 2009, Wartość ekonomiczna w systemie informacyjnym rachunkowości finansowej (The economic value in the financial accounting information system), Difin,
KUCHARSKA-STASIAK E., 2012. Wycena bez wartości (Valuation Without Value), Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości (Studies and Materials of the Polish Real Estate Scientific Society), Olsztyn, Volume 20, No. 2, pp. 5-20,
KUCHARSKA-STASIAK E., 2014, Behawioralne aspekty w wycenie nieruchomości (Behavioral Aspects in Property Valuation, Management and Finance), Zarządzanie i Finanse (Management and Finances), No. 4, pp. 247-261,
LANDRETH H., COLONDER D. C., 2005, Historia myśli ekonomicznej (History of Economic Thought), Wydawnictwo Naukowe PWN, Warsaw,
LORENZ D. P., 2006, The Application of Sustainable Development Principles to the Theory and Practice of Property Valuation, Universitätsverlag Karlsruhe,
MATYSIAK G., 2018, An Overview of Statistical Valuation Models and the Accuracy of Automated Valuation Models (AVMs), European Valuation Conference: Statistical Methods of Valuation — Are they Legal? 27th February 2018,
MĄCZYŃSKA E., 2011, Gdy sługa staje się panem, czyli dysfunkcje pomiaru wartości biznesu i wyników działalności gospodarczej (When a Servant Becomes a Master, the Dysfunctions of Measuring Business Value and Business Performance), Finanse, Rynki Finansowe, Ubezpieczenia (Finance, FinancialтMarkets, Insurance), No. 37, pp. 103-120,
MOOYA M. M., 2016, Real Estate Valuation Theory. A Critical Appraisal, Springer,
PISKORZ Z., ZALEŚKIEWICZ T., 2003, Psychologia umysłu (Psychology of the mind), GWP, Sopot,
RATTERMANN M. R., 2014, The Student Handbook to the Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Appraisal Institute, Chicago,
RATTERMANN M. R., 2009, The Student Handbook to the Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago,
STACHAK S., 2003, Podstawy metodologii nauk ekonomicznych, Książka i Wiedza. (Basics of economic science methodology),
STANKIEWICZ W., 2000, Historia myśli ekonomicznej (History of Economic Thought), PWE, Warsaw.
Słownik Języka Polskiego, 1979, PWN Warsaw. (Polish dictionary), Valuation and Sale Price Report, 2008, RICS, IPD,
WOLVERTON M. L., 2000, Self-Perception of the Role of the Appraiser: Objective Opinions or Price Validations?, The Appraisal Journal, July 2000,
Wycena nieruchomości. Wydanie Polskie (Property Valuation. Polish Edition), 2000, Warsaw.
Оригинал: Kucharska — Stasiak E., 2018, The 15 Myths About Market Value, Real Estate Management and Valuation, vol. 26, no. 3, pp. 113-121, https://www.researchgate.net/publication/328336981_15_Myths_about_Market_Value