ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Определенные термины предназначены для уточнения значения слов или фраз в USPAP, которые отличаются или не встречаются в популярных английских словарях, а также в некоторых случаях для указания того, какое определение популярного словаря следует использовать, если существует несколько определений.

Для целей единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP) применяются следующие определения:

 

Оценка: (существительное) акт или процесс выработки мнения о стоимости; мнение о стоимости, (прилагательное) или относящиеся к оценке и связанным с ней функциям, таким как практика оценки или оценочные услуги.

Комментарий: оценка численно выражается как конкретная сумма, как диапазон чисел или как отношение (например, не более, не менее) к предыдущему оценочному мнению или числовому эталону (например, оценочная стоимость, залоговая стоимость).

Оценочная практика: оценочные услуги, выполняемые физическим лицом, выступающим в качестве оценщика, включая, но не ограничиваясь оценкой и оценочной экспертизой.

Комментарий: Оценочная практика осуществляется только оценщиками, в то время как оценочные услуги предоставляются самыми разными специалистами. 1 Термины «оценка» и «оценочная экспертиза» намеренно носят общий характер и не являются взаимоисключающими. Например, заключение о стоимости может потребоваться в рамках оценочной экспертизы.

 

1 см. консультативное заключение 21, соответствие USPAP.

 

Оценочная экспертиза: (существительное) акт или процесс выработки мнения о качестве работы другого оценщика (т.е. об отчете, части отчета, рабочем файле или их комбинации), которая была выполнена в рамках оценки или (прилагательное) относящееся к мнению о качестве работы другого оценщика которое было выполнено в рамках задания на оценку или оценочную экспертизу.

Оценщик: тот, от кого ожидается, что он будет выполнять оценочные услуги компетентно и независимым, беспристрастным и объективным образом. 2

Коллеги оценщика: другие оценщики, обладающие опытом и компетенцией в аналогичном типе задания. 3

 

2 см. преамбулу и консультативное заключение 21, соблюдение USPAP.

3 см. консультативное заключение 29 «приемлемый объем работы».

 

Назначение: оценочная услуга, предоставляемая оценщиком в результате соглашения с клиентом.

Условия присвоения: допущения, чрезвычайные допущения, гипотетические условия, законы и нормативные акты, юрисдикционные исключения и другие условия, влияющие на объем работ.

Элементы задания: конкретная информация, необходимая для выявления проблемы оценки или анализа оценки: клиент и любые другие предполагаемые пользователи; предполагаемое использование мнений и выводов оценщика; тип и определение стоимости; дата вступления в силу мнений и выводов оценщика; предмет задания и его соответствующие характеристики; и условия задания.

Результаты задания: мнения или выводы оценщика, не ограничиваясь стоимостью, которые были получены при выполнении задания по оценке, задания по оценочной экспертизе или услуги по оценке, отличной от оценки или оценочной экспертизы.

Комментарий: физические характеристики не являются результатами задания.

Предвзятость: предпочтение или склонность, которые препятствуют беспристрастности, независимости или объективности оценщика при выполнении задания.

Коммерческое предприятие: предприятие, осуществляющее экономическую деятельность.

Акционерный капитал: интересы, выгоды и права, присущие собственности на коммерческое предприятие или его часть в любой форме (включая, но не обязательно ограничиваясь, основной капитал, партнерские интересы, кооперативы, индивидуальные предприниматели, опционы и варранты).

Клиент: сторона или стороны (т. е. физическое лицо, группа или юридическое лицо), которые нанимают оценщика по найму или контракту для конкретного задания непосредственно или через агента.

Конфиденциальная информация: информация, которая

• либо идентифицируется клиентом как конфиденциальная при предоставлении её оценщику и не доступная из любого другого источника; 4
• либо классифицируется как конфиденциальная или частная в соответствии с применимым законодательством или нормативными актами. 5

 

4. см. раздел конфиденциальности этического правила.
5. например, в соответствии с принятием закона Грэмма-Лича-Блили в ноябре 1999 года некоторые государственные учреждения приняли правила конфиденциальности, которые затрагивают оценщиков. Федеральная торговая комиссия (FTC) издала два правила. Первое правило (16 CFR 313) фокусируется на защите ”непубличной личной информации”, предоставляемой потребителями лицам, участвующим в финансовой деятельности, “признанной тесно связанной с банковской деятельностью или обычной в связи с банковской сделкой».” Эта деятельность включает в себя » оценку недвижимого или личного имущества.” См. раздел GLB-конфиденциальность. Второе правило (16 CFR 314) требует, чтобы оценщики защищали непубличную личную информацию клиента. Ознакомиться с ГЛБ-гарантии — правила. Значительная ответственность существует для оценщиков, если они не соблюдают эти правила FTC.

 

Затраты: Фактическая или предполагаемая сумма, необходимая для создания, воспроизведения, замены или получения объекта недвижимости.

Заслуживающий доверия: достойный веры.

Комментарий: достоверные результаты оценки требуют поддержки соответствующими доказательствами и логикой в той степени, в какой необходимо для использования по назначению.

Дата вступления в силу: дата, к которой применяются анализы, мнения и выводы оценщика; также именуемая датой оценки.

Время экспозиции: мнение, основанное на подтверждающих рыночных данных, о продолжительности времени, в течение которого оцениваемый имущественный интерес был бы предложен на рынке до гипотетического завершения продажи по рыночной стоимости на дату вступления в силу оценки. 6

 

6. см. консультативное заключение 35, разумное время экспозиции в оценочных оценках недвижимости и личной собственности.

 

Чрезвычайное допущение: допущение, относящееся к конкретной ситуации, на дату вступления в силу в отношении неопределенной информации, используемой в анализе, которая, если она окажется ложной, может изменить мнение или выводы оценщика.

Комментарий: неопределенная информация может включать физические, юридические или экономические характеристики объекта оценки; или внешние по отношению к нему условия, такие как рыночные условия или тенденции; или целостность данных, используемых в анализе.

Технико-экономический анализ: исследование соотношения затрат и выгод экономического предприятия.

Гипотетическое условие: условие, непосредственно связанное с конкретным заданием, которое противоречит тому, что известно оценщику о существовании на дату вступления в силу результатов уступки, но используется в целях анализа.

Комментарий: гипотетические условия противоречат известным фактам физического, юридического или экономического характера, характеристикам объекта недвижимости; или условиям, внешним по отношению к объекту недвижимости, таких как рыночные условия или тенденции; или о целостности данных, используемых в анализе.

Нематериальное имущество (нематериальные активы): нефизические активы, включая, но не ограничиваясь, франшизы, товарные знаки, патенты, авторские права, гудвилл, акции, ценные бумаги и контракты в отличие от физических активов, например, средства и оборудование.

Целевое использование: использование заявленных оценщиком результатов оценки или назначения оценки, как это определено оценщиком на основании общения с клиентом во время выполнения задания. 7

Предполагаемый пользователь: клиент и любая другая сторона, идентифицированная по имени или типу в качестве пользователей оценки или оценочной экспертизы, определенный оценщиком на основе общения с клиентом во время выполнения задания. 8

 

7 см. консультативное заключение 36 «идентификация и раскрытие информации о клиенте, предполагаемом использовании и предполагаемых пользователях» (АО-36).

8 см. АО-36.

 

ЮРИСДИКЦИОННОЕ исключение: условие, установленное применимым законодательством или нормативным актом, которое освобождает оценщика от соблюдения части USPAP.

Рыночная стоимость — вид стоимости, заявленной в качестве итогового заключения, предполагающая передачу собственности (т. е. право собственности или пучок таких прав), по состоянию на определенную дату при конкретных условиях, изложенных в определении, что стоимость определяется оценщиком, как это применимо в оценке. 9

Комментарий: оценщики предупреждаются о необходимости дать точное определение рыночной стоимости, действующее в каждой оценке, выполненной для целей определения рыночной стоимости.

 

9 см. Замечание общего порядка по определению рыночной стоимости в консультативном заключении 22 «объем работ по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости».

 

Массовая оценка: процесс оценки совокупности объектов на заданную дату с использованием стандартной методологии, с использованием общих данных и с учетом статистической проверки.

Модель массовой оценки: математическое выражение того, как факторы спроса и предложения взаимодействуют на рынке.

Введение в заблуждение: намеренное или непреднамеренное искажение или сокрытие соответствующих фактов или выводов.

Личный осмотр: физическое наблюдение, проводимое для оказания помощи в выявлении соответствующих характеристик имущества в процессе оценки.

Комментарий: осмотр оценщика, как правило, ограничивается теми вещами, которые легко наблюдать без использования специального тестирования или оборудования. Для оценки некоторых видов имущества, таких как драгоценные камни и ювелирные изделия, может потребоваться использование специального оборудования. Инспекция (осмотр) оценщиком не является эквивалентом инспекции профильным специалистом (например, инженером-строителем, домашним инспектором или хранителем произведений искусства) 10.

 

10 см. консультативное заключение 2, инспекция имущества субъекта.

 

Личная собственность: любое материальное или нематериальное имущество, которое подлежит владению и не классифицируется как недвижимое имущество, включая идентифицируемые материальные объекты, которые рассматриваются широкой общественностью как “личные”, такие как мебель, произведения искусства, антиквариат, драгоценные камни и ювелирные изделия, предметы коллекционирования, машины и оборудование; и нематериальное имущество, которое создается и хранится в электронном виде, такое как планы инсталляций, хореография, электронные письма или проекты цифровых токенов.

Физические характеристики: атрибуты объекта, которые наблюдаемы или измеримы реально, в отличие от мнений и выводов, которые являются результатом некоторого уровня анализа или суждения.

Цена: сумма, которую просят, предлагают или платят за недвижимость.

Комментарий: один раз заявленная цена является фактом, независимо от того, раскрывается ли она публично или сохраняется в частном порядке. Из-за финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретного покупателя или продавца цена, уплаченная за имущество, может иметь или не иметь никакого отношения к стоимости, которая может быть приписана этому имуществу другими.

Недвижимое имущество (REAL ESTATE): идентифицированный земельный участок или участок земли, включая улучшения, если таковые имеются.

Недвижимость (REAL PROPERTY): интересы, выгоды и права, присущие собственности на недвижимость.

Релевантные характеристики: характеристики, которые могут повлиять на стоимость или товарность объекта недвижимости, такие как юридические, экономические или физические характеристики.

Отчет: любое сообщение, письменное или устное, об оценке или экспертизе оценки, которое передается клиенту или стороне, уполномоченной клиентом, после завершения задания.

Объем работы: тип и объем исследований и анализов в рамках задания по оценке или экспертизе оценки.11

 

11 см. правило объема работ.

 

Подпись: персонифицированное свидетельство, свидетельствующее об удостоверении подлинности выполненной оценщиком работы и принятии на себя ответственности за содержание, анализ и выводы отчета.

Оценочная услуга: услуга, относящаяся к какому-либо аспекту стоимости имущества, независимо от вида услуги и от того, выполняется ли она оценщиками или другими лицами.

Стоимость: денежное отношение между собственностью и теми, кто покупает, продает или использует эту собственность, выраженное как мнение о стоимости собственности в данный момент времени.

Комментарий: в практике оценки стоимость всегда будет квалифицироваться-например, рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, или инвестиционная стоимость.

Рабочий файл: данные, информация и документация, необходимые для подтверждения мнений и выводов оценщика и для подтверждения соответствия USPAP. 12

 

12 см.правило ведения учета.

 

 

 

СТАНДАРТ 1: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОЦЕСС

 

При проведении оценки недвижимости оценщик должен определить проблему, подлежащую решению, определить объем работ, необходимых для решения проблемы, и правильного завершения исследования и анализа, необходимые для получения достоверной оценки.

Комментарий: Требования, изложенные в стандарте 1, следуют за процессом разработки оценки в следующем порядке: темы рассматриваются и могут быть использованы оценщиками и пользователями оценочных услуг в качестве контрольного списка.

 

ПРАВИЛО 1-1, ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЦЕССУ

При проведении оценки недвижимости оценщик должен:

(а) знать, понимать и правильно применять те признанные методы и приемы, которые необходимы для получения достоверной оценки;

Комментарий: данное правило стандартов признает, что принцип изменения продолжает влиять на то, каким образом оценщики выполняют оценочные услуги. Изменения в сфере недвижимости оказывают существенное влияние на профессию оценщика. Важные изменения в затратах и способах строительства и маркетинга коммерческой, промышленной и жилой недвижимости, а также изменения в нормативно-правовой базе, в которых создаются, передаются и закладываются права и интересы на недвижимое имущество, привели к соответствующим изменениям в теории и практике оценки. Социальные изменения также оказали влияние на теорию и практику оценку. Чтобы быть в курсе этих изменений, оценочная профессия постоянно пересматривает методы и практики оценки, а также разрабатывает новые методы и приёмы для удовлетворения тебованиям новых обстоятельств. По этой причине, для оценщиков не является достаточным просто поддерживать навыки и знания, которыми они обладают, когда становятся оценщиками. Каждый оценщик должен постоянно совершенствовать свои навыки, чтобы оставаться опытным в оценке недвижимости.

(b) не совершать существенных ошибок или упущений, которые существенно влияет на оценку;

Комментарий: оценщик должен проявлять достаточную осторожность, чтобы избежать ошибок, которые могли бы существенно повлиять на его или ее мнения и заключения. Усердие требуется для выявления и анализа факторов, условий, данных и другой информации, которая оказала бы значительное влияние на достоверность результатов задания.

(с) не оказывать оценочные услуги небрежно или небрежным образом, например путем совершения ряда ошибок, которые, хотя в отдельности и не могут существенно повлиять на результаты оценки, но в совокупности влияют на достоверность этих результатов.

 

ПРАВИЛО 1-2, ВЫЯВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМ

При проведении оценки недвижимости оценщик должен:

(а)идентифицировать клиента и других предполагаемых пользователей; 18

 

18. см. консультативное заключение 36, идентификация и раскрытие информации о клиенте, предполагаемом использовании и предполагаемых пользователях. Также применимо правило 1-2 (b).

 

(b) определение предполагаемого использования мнений и выводов оценщика;

Комментарий: оценщик не должен допускать, чтобы предполагаемое использование задания или цели клиента приводили к необъективности результатов задания.

 

19 см. консультативное заключение 19, неприемлемые условия при назначении оценки недвижимости.

 

(с) определить тип и определение стоимости и установить, является ли эта стоимость наиболее вероятной ценой:

(i) в денежном выражении; или

(ii) в денежном выражении финансовых соглашений, эквивалентных денежным средствам; или

(iii) в других точно определенных терминах; и

(iv) если мнение о стоимости должно основываться на нерыночном финансировании или финансировании с необычными условиями или стимулами, определить условия такого финансирования и любые факторы, влияющие на стоимость.;

Комментарий: если разумное время экспозиции является компонентом определения разрабатываемого мнения о стоимости, оценщик должен также разработать мнение о разумном времени воздействия, связанное с этим ценностным мнением. 20.

(d) определить дату вступления в силу заключений оценщика; 21

 

20 см. консультативное заключение 35, разумное время экспозиции в оценочных оценках недвижимости и личной собственности.

21 см. консультативное заключение 34, ретроспективные и перспективные оценочные заключения.

 

(e) определить из источников, которые оценщик обоснованно считает надежными, характеристики имущества, имеющие отношение к типу и определению стоимости и предполагаемому использованию оценки, 22

 

22 см. консультативное заключение 2 «осмотр объекта недвижимости» и консультативное заключение 23 «определение соответствующих характеристик объекта недвижимости при назначении оценки недвижимости».

 

включая:

(i) его местоположение и физические, юридические и экономические характеристики;

(ii) интерес к недвижимому имуществу, подлежащий оценке;

(iii) любое личное имущество, торговые компоненты или нематериальные активы, которые не являются недвижимым имуществом, но включаются в оценку;

(iv) любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, оговорки, ковенанты, контракты, декларации, постановления или другие предметы аналогичного характера; и

(v) является ли предмет оценки дробным процентом, физическим сегментом или частичным владением;

Комментарий к (i)–(v): оценщик может использовать любую комбинацию осмотра имущества, документов, таких как юридическое описание, адрес, ссылка на карту, копия обследования или карты, эскиз имущества, фотографии или другую информацию для определения соответствующих характеристик объекта недвижимости.

При оценке не построенных улучшений оценщик должен изучить и иметь в наличии для дальнейшего изучения планы, спецификации или другую документацию, достаточную для определения степени и характера не построенных улучшений.23

 

23 см. консультативное заключение 17 «оценка недвижимости с не построенными улучшениями».

 

Идентификация оцениваемого интереса к недвижимому имуществу может быть основана на просмотре копий или кратких описаний прав собственности или других документов, в которых изложены любые известные обременения.

Оценщик не обязан оценивать целое, если предметом оценки является дробный процент, физический сегмент или частичное владение.

(f) определить любые экстраординарные допущения, необходимые при выполнении задания. Экстраординарное предположение может быть использовано в задании только в том случае, если:

(i) экстраординарное предположение требуется для правильной разработки заслуживающих доверия мнений и выводов;

(ii) оценщик имеет разумные основания для экстраординарного допущения; и

(iii) использование экстраординарного допущения приводит к достоверному анализу;

1. g) определить любые гипотетические условия, необходимые для выполнения задания. Гипотетическое условие может быть использовано в задании только в том случае, если:

(i) использование гипотетического условия явно требуется для юридических целей, для целей разумного анализа или для целей сравнения; и

(ii) использование гипотетического условия приводит к достоверному анализу; и

(h) определить объем работы, необходимый для получения достоверных результатов задания, в соответствии с правилом объема работ. 24

 

24 см. консультативное заключение 28, объем работы решение, выполнение и раскрытие информации, и консультативное заключение 29, приемлемый объем работы.

 

ПРАВИЛО 1-3, АНАЛИЗ РЫНКА И САМОЕ ЭФФЕКТИВНОЕ И ЛУЧШЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

При необходимости получения достоверных результатов при разработке заключения о рыночной стоимости оценщик должен:

(а) выявить и проанализировать влияния на использование и стоимость:

(i) существующих правил землепользования;

(II) обоснованно возможных изменений правил землепользования;

(iii) экономического предложения и спроса;

(iv) физической адаптивности недвижимости;

(v) тенденций области рынка рыночной зоны;

Комментарий: оценщик должен избегать необоснованных предположений или предпосылок относительно тенденции в области рынка, эффективного возраста и оставшейся жизни.

(б) разработать мнению о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости.

Комментарий: оценщик должен проанализировать соответствующие правовые, физические и экономические факторы в той мере, в какой это необходимо для поддержки заключения оценщика о наиболее эффективном и наилучшем использовании.

 

ПРАВИЛО 1-4, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ

При разработке оценки недвижимости оценщик должен собирать, проверять и анализировать всю информацию, необходимую для получения достоверных результатов оценки.

(а) когда для получения достоверных результатов оценки необходим подход сравнения продаж, оценщик должен проанализировать такие данные о сопоставимых продажах, которые имеются в наличии, чтобы сделать вывод о стоимости.

(b) когда затратный подход необходим для получения достоверных результатов оценки, оценщик должен:

(i) составить мнение о стоимости участка с помощью соответствующего метода или техники оценки;

(ii) проанализировать такие сопоставимые данные о затратах, которые имеются в наличии, чтобы оценить стоимость новых улучшений (если таковые имеются); и

(iii) проанализировать такие сопоставимые данные, которые имеются для оценки разницы между стоимостью новых улучшений и приведенной стоимостью улучшений (износ).

(с) когда доходный подход необходим для получения достоверных результатов оценки, оценщик должен:

(i) анализ таких сопоставимых данных об аренде, которые имеются в наличии, и / или потенциальной доходности объекта недвижимости для оценки потенциала валового дохода объекта недвижимости;

(ii) проанализировать такие сопоставимые данные об операционных расходах, которые имеются в наличии для оценки операционных расходов;

(iii) анализировать такие сопоставимые данные, которые доступны для оценки ставок капитализации и / или ставок дисконтирования

(iv) базировать прогнозы будущей арендной платы и/или потенциального дохода и расходов на разумно ясных и соответствующих доказательствах; 25

(v) взвесить историческую информацию и тенденции, текущие факторы спроса и предложения, влияющие на такие данные, тенденции и ожидаемые события, такие как конкуренция со стороны строящихся объектов, при разработке прогнозов доходов, расходов и движения денежных средств.

 

25 См. Консультативное Заключение 33, Анализ Дисконтированных Денежных Потоков

 

(d) при составлении заключения о стоимости имущества, находящегося в аренде, оценщик должен проанализировать влияние условий аренды на стоимость, если таковое имеется.

(e) при анализе совокупности различных объектов недвижимости или составных частей недвижимости оценщик должен проанализировать влияние совокупности на стоимость, если таковое имеется. Оценщик должен воздерживаться от оценки целого исключительно путем сложения индивидуальных стоимостей различных объектов недвижимости или составных частей.

Комментарий: хотя стоимость целого может быть равна сумме отдельных частей, она также может быть больше или меньше суммы таких частей.

(f) при анализе ожидаемых государственных или частных улучшений, расположенных на объекте или за его пределами, оценщик должен проанализировать влияние таких ожидаемых улучшений в той мере, в какой они отражаются в рыночных действиях на стоимость, если таковое имеется.

 

26 см. консультативное заключение 17 «оценка недвижимости с не построенными улучшениями».

 

(g) при включении в оценку личного имущества, торговых элементов или нематериальных активов оценщик должен проанализировать влияние на стоимость таких нематериальных активов.

Комментарий: если объем работ включает оценку личного имущества, торгового оборудования или нематериальных активов, требуется компетентность в оценке личного имущества (см. Стандарт 7) или оценке бизнеса (см. Стандарт 9).

 

ПРАВИЛО 1-5. ДОГОВОРЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ОПЦИОНЫ, ЛИСТИНГИ И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ

Когда разрабатываемое оценочное заключение является рыночной стоимостью, оценщик должен, если такая информация доступна оценщику в ходе обычной деятельности: 27

а) анализировать все договоры купли-продажи, опционы и листинги объектов недвижимости, действующие на дату вступления в силу оценки;

(б) проанализировать все продажи объекта недвижимости, которые произошли в течение трех (3) лет, предшествующих дате вступления в силу оценки. 28

 

27 см. консультативное заключение 24, нормальный ход дел.

28 См. Консультативное Заключение 1, История Продаж.

 

ПРАВИЛО 1-6. СОГЛАСОВАНИЕ

При разработке оценки недвижимости оценщик должен:

(а) согласовать качество и количество имеющихся и проанализированных данных в рамках используемых подходов; и

(Б) согласовать применимость и актуальность подходов, методов и приемов, используемых для получения ценностного вывода(выводов).

 

 

 

СТАНДАРТ 2: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ОТЧЕТ

 

Сообщая о результатах оценки недвижимости, оценщик должен описать все анализы, мнения и заключение таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение.

Комментарий: Стандарт 2 касается содержания и уровня информации, требуемой в отчете, который сообщает результаты оценки недвижимости.

Стандарт 2 не диктует форму, формат или стиль отчетов об оценке недвижимости. Основное содержание отчета определяет его соответствие.

 

ПРАВИЛО 2-1, ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ

Каждый письменный или устный отчет об оценке недвижимости должен:

(а) четко и точно изложить оценку таким образом, чтобы она не вводила в заблуждение;

(b) содержать достаточную информацию, позволяющую предполагаемому пользователю (пользователям) оценки правильно понять отчет

(c) четко и точно раскрывать все допущения, чрезвычайные допущения, гипотетические условия и предельных условия, используемые при выполнении задания.

 

ПРАВИЛО 2-2, СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый письменный отчет об оценке недвижимости должен быть подготовлен в соответствии с одним из следующих вариантов и на видном месте указывать, какой вариант используется: отчет об оценке или ограниченный отчет об оценке. 29

 

29 см. консультативное заключение 38, Содержание отчета об оценке и ограниченный отчет об оценке.

 

Для типа предоставленного отчета оценщик может использовать любую другую метку в дополнение к меткам, указанным в настоящем стандарте, но не вместо них.

Использование дополнительных ярлыков, таких как анализ, консультация, исследование или иное, не освобождает оценщика от соблюдения USPAP.

Содержание отчета и уровень требований к информации в настоящем стандарте являются минимальными для каждого типа отчета

Оценщик должен дополнить форму отчета, когда это необходимо, чтобы убедиться, что любой предполагаемый пользователь оценки не введен в заблуждение и что отчет соответствует применимым требованиям к содержанию.

(а) содержание отчета об оценке должно соответствовать предполагаемому использованию оценки и, в то же время, как минимум:

(i) указать личность клиента; или, если клиент запросил анонимность, указать, что эта личность скрывается по требованию клиента, но сохраняется в рабочем файле оценщика; 30

Комментарий: поскольку клиент является предполагаемым пользователем, он должен быть идентифицирован в отчете как таковой. однако, если клиент запросил анонимность, оценщик должен проявлять осторожность при идентификации клиента во избежание нарушений раздела конфиденциальности этического правила.

 

30 см. консультативное заключение 25, разъяснение клиента в сделке, связанной с федеральным законодательством. См. также консультативное заключение 36, идентификация и раскрытие информации о клиенте, предполагаемом использовании и предполагаемых пользователях. Также применимы к стандартам правила 2-2 (а) (ii) и (iii).

 

(ii) указать личность любого другого предполагаемого пользователя(ей) по имени или типу;

Комментарий: сторона, получающая копию отчета об оценке в целях удовлетворения требований о раскрытии информации не становится предполагаемым пользователем оценки, если оценщик не идентифицирует такую сторону как предполагаемого пользователя в рамках задания.

(iii) указать предполагаемое использование оценки;

(iv) содержать информацию, документы и/или вещественные доказательства, достаточные для идентификации недвижимого имущества, участвующего в оценке, включая физические, юридические и экономические характеристики имущества, имеющие отношение к оценке; 31

 

31 см. консультативное заключение 2 «осмотр объекта недвижимости» и консультативное заключение 23 «определение соответствующих характеристик объекта недвижимости при назначении оценки недвижимости».

 

(v) указать оцененный интерес к недвижимому имуществу;

(vi) указать тип и определение стоимости и источник этого определения.;

Комментарий: изложение определения стоимости также требует любых комментариев, необходимых для четкого указания предполагаемым пользователям, как применяется это определение.

Сообщая мнении о стоимости, укажите, является ли это мнение:

• в денежном выражении или на условиях финансирования, эквивалентных денежным средствам; или
• на основе нерыночного финансирования или финансирования с необычными условиями или стимулами.

Когда мнение о стоимости основано на нерыночных условиях финансирования или финансировании с необычными условиями или стимулами, кратко изложите условия такого финансирования и объясните любое влияние на стоимость.

Если заключение о разумном времени экспозиции было разработано в соответствии с правилом 1-2(С) стандартов, то это заключение должно быть изложено в отчете. 32

 

32 см. консультативное заключение 35, разумное время экспозиции в оценках стоимости недвижимости и личной собственности.

 

vii) устанавливать эффективную дату оценки и дату составления отчета;33

 

33 см. консультативное заключение 34, ретроспективные и перспективные оценочные заключения.

 

viii) кратко изложить объем работы, использованной для разработки оценки; 34

Комментарий: обобщение объема работы включает раскрытие информации о проведенных исследованиях и анализах, а также может включать раскрытие информации о не проведенных исследованиях и анализах.

 

34 см. консультативное заключение 28, объем работы решение, выполнение и раскрытие информации, и консультативное заключение 29, приемлемый объем работы.

 

(ix) обобщить объем любой существенной помощи в оценке недвижимости;

(x) предоставить достаточную информацию, свидетельствующую о том, что оценщик выполнил требования стандарта 1 путем:

(1) обобщения используемых методов и приемов оценки;

(2) указания причин исключения подхода (подходов) сравнения продаж, затрат или доходов, если таковые не были разработаны;

(3) обобщения результатов анализа продаж предмета оценки, договоров купли-продажи, опционов и листингов в соответствии с правилом 1-5 стандартов; 35

Комментарий: если такая информация недоступна, требуется заявление об усилиях, предпринятых оценщиком для получения этой информации. Если такая информация не имеет отношения к делу, требуется заявление, подтверждающее существование этой информации и ссылка на ее отсутствие.

 

35 См. Консультативное Заключение 1, История Продаж.

 

(4) изложение мнения(мнений) и заключения(выводов) о стоимости; и

(5) обобщение анализируемой информации и аргументации, подкрепляющей анализ, мнения и выводы, включая согласование данных и подходов;

(xi) указать использование недвижимого имущества, существующего на дату вступления в силу, и использование недвижимого имущества, отраженного в оценке;

(xii) когда оценщиком было разработано мнение о наиболее эффективном и наилучшем использовании, изложить это мнение и кратко изложить поддержку и обоснование этого мнения;

(xiii) ясно и явно:

• изложить все чрезвычайные предположения и гипотетические условия; и
• указать, что их использование могло повлиять на результаты задания; и

(xiv) включить подписанную сертификацию в соответствии с правилом 2-3 стандартов.

(b) содержание отчета об ограниченной оценке должно соответствовать предполагаемому использованию оценки и, как минимум:

(i) указать личность клиента или, если клиент запросил анонимность, укажите, что эта личность является скрывается по требованию клиента, но сохраняется в рабочем файле оценщика; 36

Комментарий: поскольку клиент является предполагаемым пользователем, он должен быть идентифицирован в отчете как таковой. однако, если клиент запросил анонимность, оценщик должен проявлять осторожность при идентификации клиента, чтобы избежать нарушений раздела конфиденциальности правила этики.

 

36 см. консультативное заключение 36, идентификация и раскрытие информации о клиенте, предполагаемом использовании и предполагаемых пользователях. Также применимы к стандартам правила 2-2 (b) (ii) и (v).

 

(ii) указать личность любого другого предполагаемого пользователя(ей) по имени;

Комментарий: ограниченный отчет об оценке может быть предоставлен, если клиент является единственным предполагаемым пользователем; или, когда дополнительные предполагаемые пользователи идентифицируются по имени.

Сторона, получившая копию отчета об ограниченной оценке в целях удовлетворения требований о раскрытии информации, не становится предполагаемым пользователем оценки, если оценщик не идентифицирует такую сторону как предполагаемого пользователя в рамках задания.

(iii) четко и явно указать ограничение, которое ограничивает использование отчета клиентом и названным предполагаемым пользователем(ями);

(iv) четко и явно предупредить, что отчет может не содержать подтверждающего обоснования для всех мнений и выводов, изложенных в нём;

(v) указать предполагаемое использование оценки;

(vi) указать информацию, достаточную для идентификации недвижимого имущества, участвующего в оценке; 37

 

37 см. консультативное заключение 2 «осмотр объекта недвижимости» и консультативное заключение 23 «определение соответствующих характеристик объекта недвижимости при назначении оценки недвижимости».

 

(vii) укажите оцененный интерес к недвижимому имуществу;

(viii) укажите тип ценности и укажите источник ее определения;

Комментарий: Когда мнение о разумном времени экспозиции было разработано в соответствии с правилом 1-2 (С), это мнение должно быть изложено в отчете. 38

 

38 см. консультативное заключение 35, разумное время экспозиции в недвижимости и мнения о стоимости личной собственности.

 

(ix) указать дату вступления в силу оценки и дату отчета; 39

 

39 см. консультативное заключение 34 «ретроспективная и перспективная ценность».

 

(x) указать объем работ, использованных для разработки оценки; 40

Комментарий: указание объема работы включает раскрытие информации о проведенных исследованиях и анализах, и может также включать раскрытие информации о не проведенных исследованиях и анализах.

 

40 см. консультативные заключения 28, объем работы решение, выполнение и раскрытие информации, и консультативное заключение 29, приемлемый объем работы.

 

(xi) указать объем любой существенной помощи в оценке недвижимого имущества 41;

 

41 см. консультативное заключение 31, задания с участием более чем одного оценщика.

 

(xii) предоставить достаточную информацию для указания того, что оценщик выполнил требования стандарта 1 путем:

(1) изложения используемых методов и приемов оценки;

(2) указания причин исключения подхода (подходов) сравнения продаж, затрат или доходов, если таковые не были разработаны;

(3) обобщения результатов анализа истории купли-продажи предмета оценки, договоров купли-продажи, опционов и листингов в соответствии с правилом 1-5 стандартов; 42

Комментарий: если такая информация недоступна, требуется заявление об усилиях, предпринятых оценщиком для получения этой информации. Если такая информация не имеет отношения к делу, требуется заявление, подтверждающее существование этой информации и ссылающееся на ее отсутствие.

 

42 См. Консультативное Заключение 1, История Продаж.

 

(4) изложения мнения(ий) и заключения(ий) о стоимости;

Комментарий: оценщик должен вести рабочий файл, содержащий достаточную информацию для подтверждения того, что оценщик выполнил требования стандарта 1, и для составления оценщиком отчета об оценке. 43

 

43 см. правило ведения учета.

 

(xiii) указать использование недвижимого имущества, существующего на дату вступления оценки в силу, и использование недвижимого имущества, отраженного в оценке;

(xiv) когда оценщик составил мнение о наиболее эффективном и наилучшем использовании, изложить это мнение;

1. xv) ясно и явно:

• изложить все чрезвычайные предположения и гипотетические условия;
• указать, что их использование могло повлиять на результаты задания;

(xvi) включить подписанный сертификат в соответствии с правилом 2-3 стандартов.

 

СТАНДАРТЫ ПРАВИЛО 2-3, СЕРТИФИКАТ

 

Подписанная сертификация является неотъемлемой частью отчета об оценке.

а) формулировка сертификата не обязательно должна совпадать со следующей дословной формулировкой, но каждый из элементов должен быть рассмотрен:

«Я подтверждаю, что в меру своих знаний и убеждений:

• утверждения о фактах, содержащиеся в этом отчете, являются правдивыми и правильными.
• представленные анализы, мнения и выводы ограничены только представленными предположениями и ограничивающими условиями и являются моими личными, беспристрастными и непредвзятыми профессиональными анализами, мнениями и выводами.
• у меня нет (или указать) настоящего или предполагаемого интереса к имуществу, являющемуся предметом настоящего отчета, и нет (или указать) личного интереса в отношении вовлеченных сторон.
• я не оказывал никаких (или указать) услуг в качестве оценщика или в каком-либо ином качестве в отношении имущества, являющегося предметом настоящего отчета, в течение трехлетнего периода, непосредственно предшествующего договору об исполнении настоящего задания.
• у меня нет предвзятости по отношению к имуществу, являющемуся предметом настоящего отчета, или к сторонам, участвующим в этом задании.
• мое участие в этом задании не зависело от разработки или представления заранее определенных результатов.
• моё оплата за выполнение этого задания не зависит от разработки или представления информации о заранее определенной стоимости или направлении стоимости, которое благоприятствует делу клиента, сумме оценочного мнения, достижению оговоренного результата или наступлению последующего события, непосредственно связанного с предполагаемым использованием этой оценки.
• мои анализы, мнения и выводы были разработаны, и настоящий отчет подготовлен в соответствии с едиными стандартами профессиональной оценочной практики.
• я произвел (или не произвел) личный осмотр имущества, являющегося предметом настоящего отчета. (Если более чем одно лицо подписывает этот сертификат, в нём должно быть четко указано, какие лица провели, а какие лица не произвели личный осмотр оцениваемого имущества). 44

 

44 см. консультативное заключение 2, инспекция имущества субъекта.

 

• никто не оказал существенной помощи в оценке недвижимого имущества лицу, подписавшему этот сертификат. (Если есть исключения, то должно быть указано имя каждого лица, оказывающего существенную помощь в оценке недвижимости. 45.

 

45 см. консультативное заключение 31, задания с участием более чем одного оценщика.

 

(b) оценщик, подписывающий любую часть отчета об оценке, включая сопроводительное письмо, должен также подписать сертификат

Комментарий: в задании, включающем только оценку недвижимости, любой оценщик, подписавший сертификацию, принимает на себя полную ответственность за все элементы сертификации, за результаты задания и за содержание отчета об оценке. При оценке личного имущества, бизнеса или нематериальных активов результаты, не разработанные оценщиком (оценщиками) недвижимости, любой оценщик недвижимости, подписавший сертификацию, принимает на себя полную ответственность за элементы сертификации оценки недвижимости и за содержание отчета об оценке недвижимости.

(c) когда подписывающий оценщик полагается на работу, выполненную оценщиками и другими лицами, которые не подписывают сертификат, подписывающий оценщик несет ответственность за решение полагаться на их работу.

(i) подписывающий оценщик обязан иметь разумные основания полагать, что эти лица выполняющие работу компетентны; и

(ii) у подписывающего оценщика не должно быть никаких оснований сомневаться в том, что работа этих людей заслуживает доверия.

Комментарий: хотя сертификат должен содержать имена лиц, оказывающих значительную помощь, в оценке недвижимости, не требуется, чтобы краткое изложение объема их помощи находилось в сертификате. Это раскрытие информации может содержаться в любой части(частях) отчета.

(d) если задание требует использования сертификации, которая не включает все элементы сертификации в настоящем правиле стандартов, отчет об оценке должен содержать дополнительную сертификацию, которая включает остальные необходимые элементы сертификации.

 

ПРАВИЛО 2-4, УСТНЫЙ ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

В той мере, в какой это возможно и целесообразно, устный отчет об оценке недвижимости должен охватывать существенные вопросы, изложенных в правиле 2-2(а) стандартов.

Комментарий: соответствующие требования см. в правиле ведения учета.