Ставки капитализации часто являются спорными и неправильно понимаемыми вариантами в уравнениях оценки коммерческой недвижимости [1]. Для оценки недвижимости большинство покупателей и продавцов предпочитают доходный подход, при котором анализируются денежные потоки для определения обслуживания долга и доходности инвесторов — как правило, внутренней нормы доходности, — поэтому легко понять, почему так тщательно изучаются ставки капитализации.
Фактически, ни один другой аспект оценки не обсуждается так активно, как ставки капитализации, поскольку неподтвержденные данные часто приводят к неточной оценке коммерческой недвижимости. Понимая существующие ошибки, специалисты по недвижимости могут проводить более тщательный финансовый анализ для своих клиентов.
Пример
По сути, ставка капитализации преобразует доход в стоимость: чистый операционный доход объекта недвижимости делится на ставку капитализации, а полученная цифра отражает стоимость капитала. Доходный подход начинается с оценки дохода от недвижимости и вычитания резерва на потери в связи с вакантностью/коллекцией и расходов для получения NOI. Затем NOI делится на ставку капитализации для получения стоимости недвижимости.
Владельцы коммерческой недвижимости, кредиторы, аналитики, оценщики и ревизоры-оценщики, как правило, получают аналогичные прогнозы по доходам от недвижимости, потерь от вакантных площадей/коллекций и расходам. Незначительные расхождения в этих цифрах мало влияют на стоимость недвижимости, особенно по сравнению с историческими прогнозами относительно стабильного потока доходов. Однако мнения о стоимости обычно расходятся при выборе значения ставки капитализации.
Значение ставки капитализации для определения стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода является высоким.
В Таблице 1 оценка стоимости варьируется от 3,6 до 5,3 миллионов долларов — 44 процента — в зависимости от ставки капитализации.
Таблица 1: Анализ чувствительности ставки капитализации
| Ставка капитализации | |||
| 9% | 11% | 13% | |
| Потенциальный валовый доход | $1,000,000 | $1,000,000 | $1,000,000 |
| Минус потери на вакансии / коллекцию (5%) | $50,000 | $50,000 | $50,000 |
| Эффективный валовый доход | $950,000 | $950,000 | $950,000 |
| Минус расходы (50%) | $475,000 | $475,000 | $475,000 |
| Чистый операционный доход | $475,000 | $475,000 | $475,000 |
| Разделить на ставку капитализации | 9% | 11% | 13% |
| Стоимость | $5,277,778 | $4,318, l 82 | $3,653,846 |
Даже разница в ставках капитализации на 1 процент или 0,5 процента может повлиять на результат транзакции.
Ошибки в ставках капитализации
Поскольку ставки капитализации сильно влияют на стоимость объектов, специалистам по коммерческой недвижимости следует избегать следующих ошибок, которые могут повлиять на точность их прогнозов.
Ставка капитализации всегда составляет 10 процентов.
Многие в отрасли считают 10-процентную ставку капитализации хорошим эмпирическим правилом для быстрой оценки эксплуатационных характеристик объекта. Хотя иногда этот короткий путь может быть полезен, даже небольшое отклонение имеет решающее значение для фактической стоимости. Установленные ставки капитализации не следует использовать в качестве твердого отраслевого ориентира.
Службы предоставления данных являются точными.
Десять лет назад получить данные о транзакциях продаж от национальной или местной службы было практически невозможно, но сегодня несколько компаний собирают и продают сопоставимые данные о продажах. Хотя службы могут заявлять, что предоставляют проверенные данные, специалистам по коммерческой недвижимости следует провести собственную комплексную проверку, тщательно изучив финансовые данные, такие как доходы, доля вакантных площадей, расходы, NOI и ставки капитализации, в отчетах служб обработки данных. Остерегайтесь круглых цифр: если доход составляет около 200 000 долларов, вакансия составляет ровно 5 процентов, а соотношение расходов к доходу — неизменные 50 процентов, данным нельзя доверять.
Использование службами обработки данных уникальных терминов также указывает на несоответствия. Например, данные, вероятно, ненадежны, если служба предоставляет потенциальный валовой доход, в то время как владелец недвижимости сообщил только фактический валовой доход. Потенциальный валовой доход обычно указывает на то, что служба использовала округленные цифры при расчете ставки капитализации, что, вероятно, приводит к неточным данным.
Информация о продаже действительна.
Около десятка штатов, в которых не разглашается информация, не требуют от продавцов и покупателей документировать цены продажи. Если только в штате не требуется отдельный инструмент раскрытия информации для определения цены продажи, фактические цены продажи должны быть проверены.
Проблема во многих штатах, в которых не разглашается информация, заключается в противоречивых данных о продажах. Покупатель, продавец или другая сторона, участвующая в сделке, должны быть надежным источником для проверки. По крайней мере, два разных источника должны подтверждать цену продажи.
Включены все компоненты ставки капитализации.
Службы обработки данных обычно сообщают только о продажах выше определенной суммы в долларах — как правило, минимум от 500 000 до 1 миллиона долларов. Эти продажи часто включают бизнес-элементы, которые не указаны в цене продажи. Например, автосалоны часто включают в цену составляющую стоимости бизнеса, но она редко бывает отделена от стоимости недвижимости. Сравнение цен продажи, в которых сочетаются стоимость недвижимости и бизнеса, с ценами только на недвижимость приводит к искаженным результатам.
Исторические прогнозы надежны.
Специалисты по недвижимости часто упускают из виду эту ошибку, но различия усиливаются при использовании более старых данных. Ставки капитализации обычно рассчитываются на основе доходов и расходов за предыдущий год. Хотя прогноз дохода рассчитан на следующие 12 месяцев, ставка капитализации основана на данных за предыдущие 12 месяцев. Это расхождение может привести к неточным результатам, когда меняется экономика или местный рынок недвижимости.
Ожидания покупателей понятны.
Распространенным объяснением низких ставок капитализации являются неясные ожидания покупателя.
Рассчитывал ли покупатель расширить бизнес или отремонтировать здание?
Была ли цена покупки в значительной степени основана на потенциальном росте?
Была ли какая-то особая причина, по которой покупателю понадобилась эта недвижимость, например, ее уникальное местоположение?
Принуждение покупателей может привести к повышению отпускных цен и снижению ставок капитализации. Поэтому, если рынок демонстрирует широкий диапазон ставок капитализации, для наиболее точной оценки полагайтесь на средний показатель.
Ставки капитализации отражают общую стоимость.
Некоторые виды недвижимости, такие как гостиничные объекты и пристани для яхт, позволяют владельцам прикарманивать наличные, которые не отражаются в финансовых отчетах. Цены на такие объекты могут отражать стоимость, которая как указана в бухгалтерских документах, так и не указана. Когда службы обработки данных используют финансовую информацию, отражающую только стоимость в бухгалтерских книгах, результирующая ставка капитализации может быть значительно ниже.
Расчеты верны.
Инвесторы часто хотят знать подходящую ставку капитализации для конкретного типа недвижимости или рынка. Однако концепции ставок капитализации, разработанные профессионалами в области недвижимости, могут привести к рыночным значениям, которые не обеспечивают покупателям достаточной отдачи от инвестиций.
Например, рассмотрим требования инвестора в Таблице 2.
Таблица 2: Расчет доходности инвестора
| Ставка капитализации | |||
| 9% | 11% | 13% | |
| Чистый операционный доход | $475,000 | $475,000 | $475,000 |
| Минус платёж по ипотеке (70%) | $356,984 | $292,078 | $247,143 |
| Доход до налогообложения | $118,016 | $182,922 | $227,857 |
| Разделить на долю собственного капитала (30%) | $1,583,333 | $1,356,818 | $1,148,077 |
| Доходность на собственный капитал покупателя * | 7.45% | 14.12% | 20.79% |
| * Доходность на собственный капитал — это годовая ставка дивидендов на собственный капитал для доходности по акциям. Это не ставка дисконтирования, поскольку она не учитывает переоценку. | |||
Недвижимость имеет 70-процентное соотношение кредита к стоимости, процентную ставку 8,5%, ежемесячные платежи по ипотеке и 25-летнюю норму амортизации.
Доходность собственного капитала инвестора колеблется от 7,45% до 20,79% в зависимости от ставки капитализации. Затем доходность собственного капитала необходимо сравнить с более ликвидными и безопасными инвестициями, чтобы определить, будет ли привлечен капитал к этим инвестициям. Если доходность собственного капитала за первый год недостаточна для того, чтобы инвесторы могли сравнить ее с другими инвестиционными инструментами, единственный способ получить такую доходность — делать ставку на повышение стоимости, что больше не считается хорошей инвестиционной стратегией.
Когда недвижимость выставляется на продажу по ценам, приводящим к низкой доходности собственного капитала, финансово подкованные владельцы и инвесторы могут делать предложения значительно ниже рыночных. Эти предложения с низкой стоимостью отражают требования покупателя к возврату инвестиций без учета факторов удорожания. Многие потенциальные покупатели отказываются делать предложения по недвижимости в таких ситуациях, потому что спред для переговоров слишком велик.
Когда ожидаемая доходность собственного капитала очень низкая или отрицательная, ставка капитализации также слишком низкая для привлечения капитала в проект.
Ставки капитализации всегда должны получаться из продаж
Для определения ставок капитализации можно использовать несколько методов, отличных от продажных цен, таких как метод группы инвестиций, метод долевого участия в ипотеке и гибриды этих двух подходов. Как и расчеты, основанные на продажах, эти методы строят ставки капитализации из компонентов, необходимых для заключения сделки. Каждая из них пытается смоделировать требования инвестора и кредитора, взвешивая ставку капитализации для каждого участника сделки. Например, используя условия займа в Таблицах 1 и 2 и 15-процентную доходность для покупателя, будет рассчитана капитализации ставка капитализации, как показано в Таблице 3.
Таблица 3: Метод группы инвестиций определения ставки капитализации
| Значение стоимость / долг участников | Доходность | Компоненты ставки капитализации | |||
| Кредитор | 70% | х | 9.66%* | = | 6.76% |
| Покупатель / владелец | 30% | х | 13.00% | = | 3.90% |
| Кумулятивная ставка капитализации | 10.66% | ||||
| * Доходность для кредитора — это ипотечная постоянная или ставка капитализации по ипотеке. Это отношение суммы годового обслуживания долга к основной сумме кредита. Чтобы рассчитать это, умножьте ежемесячный платеж по ипотеке на 12, чтобы получить годовой платеж, и разделите на основную сумму кредита. | |||||
Метод ипотечного капитала и другие методы используют общие расчеты, приведенные в Таблице 3, с изменениями для таких переменных, как увеличение собственного капитала по погашенным кредитам и повышение стоимости недвижимости, если применимо.
В сегодняшних условиях низких процентных ставок важно отметить, что расчеты, приведенные в Таблице 3, подразумевают, что ставки капитализации в значительной степени зависят от текущей процентной ставки по ипотечным кредитам. Хотя это в некоторой степени точно, параметры риска трудно оценить. Например, изучение показателей капитализации, представленных в инвестиционном обзоре Korpacz за последние пять лет, показывает относительно небольшие колебания, однако за это время началась рецессия и ряд других факторов повлияли на показатели многих рынков коммерческой недвижимости. Поэтому, полагаясь на эти методы расчета ставки капитализации, полностью учитывайте риски, присущие ставке доходности собственного капитала покупателя.
[1] Simpson J., Simpson E. (2003), Cap Rate Follies. Avoid these Pitfalls when Calculating Commercial Property Values, Commercial Investment Real Estate Magazine, Jul./Aug., http://www.marinaappraisal.com/wp-content/uploads/2014/05/Cap-Rate-Follies-Commercial-Investment-Real-Estate-Magazine-CCIM-Institute-July-August-2003.pdf