Сразу отметим, что, по имеющейся информации, в британской и европейской методологии оценки этот вопрос попросту игнорируется. Однако, как нам известно, некоторые попытки его рассмотрения имеются в американской методологии оценки.

Актуальная версия Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) [1] содержат требования к достаточности информации, использованной в оценке. В частности, Правило 1-4, Подходы к оценке, и Правило 2-1, Общие требования к отчёту, соответственно, устанавливают, что

 

При выполнении оценки недвижимости оценщик должен собирать, проверять и анализировать всю информацию, необходимую для получения достоверных результатов оценки.

 

Каждый письменный или устный отчет об оценке недвижимости должен: … (b) содержать достаточную информацию, позволяющую предполагаемому пользователю (пользователям) оценки правильно понять отчет

 

Однако, дальнейшей конкретизации в USPAP не содержится.

В The Appraisal of Real Estate [2], 15 издание, Глава 20. Подход Сравнения продаж, также утверждается, что в оценке сравнением обязательно должно быть использовано «достаточное количество» недавних сделок:

 

Подход сравнения продаж применим к большинству типов объектов недвижимости, когда имеется достаточное количество недавних надежных сделок, позволяющих определить структуру стоимости или тенденции на рынке.

 

Подход сравнения продаж применим при наличии достаточного количества данных о последних рыночных сделках.

 

Существенно, что при отсутствии «достаточного количества данных о последних рыночных сделках» подход сравнения продаж применять нельзя, и надо использовать иные подходы и методы оценки:

 

Если продажи не будут найдены, оценщикам, возможно, придется использовать другие подходы к оценке …

 

В статье Макса Зербста 1974 года [3] обращалось внимание на связь минимально требуемого количества сопоставимых продаж и количества корректировок на их различия с объектом оценки, производимых в процессе оценки. В частности, утверждалось, что в оценке достаточно использовать на одну сопоставимую продажу больше, чем количество вносимых корректировок. Оригинал статьи Зербста недоступен, однако обоснование Зербста приводится, например, в относительно недавней статье Дэвида Эннса [4]:

 

… в надлежащем математическом смысле оценщику требуется на одну сопоставимую продажу больше, чем количество вносимых корректировок.

Этот факт часто игнорируется в дискуссиях о парных продажах, но, после размышлений, причина становится очевидной:

• если идентичная (для объекта оценки) недвижимость была только что продана почти в то же время, что и дата вступления в силу оценки (следовательно, корректировка по времени не требовалась бы), не было бы необходимости в корректировке сопоставимой продажи, чтобы отразить рыночную стоимость объекта;
• если другой почти идентичный объект недвижимости также был только что продан, но имел одну отличающуюся характеристику, например — возраст здания, тогда другая характеристика объяснила бы разную цену продажи и, конечно, поддержала бы корректировку на разницу в возрасте;
• таким образом, теперь у нас есть две продажи и одна корректировка;
• для еще одной корректировки требуется еще одна парная продажа и так далее.

 

Однако, можно уверенно утверждать, что корректировка сопоставимой продажи, основанная только на одной паре продаж, в настоящее время не произведёт впечатления обоснованной, что и утверждается в The Appraisal of Real Estate, 15 издание, Глава 21. Сравнительный анализ, при рассмотрении метода анализа парных данных:

 

«Анализ парных данных должен производиться с особой тщательностью и гарантировать, что объекты действительно сопоставимы и что других различий не имеется.

Использование только одной такой пары для составления выводов может привести к ложному впечатлению, поскольку могут существовать существенные факторы, неизвестные исследователю, которые могут повлиять на стоимость. Вот почему оценщики стараются использовать несколько парных продаж для обоснования корректировок и предотвращения того, чтобы неизвестный фактор приводил к вводящему в заблуждение выводу».

 

При этом, вопрос достаточности количества сопоставимых продаж является и практически обусловленным. В частности, Регламент Налоговой Службы [5], который определяет особенности оценки подаренных сервитутов для целей налоговых вычетов, устанавливает, что

 

Если имеется значительный объём продаж [6] сервитутов, сопоставимых с подаренным сервитутом (например, покупки в соответствии с правительственной программой), справедливая рыночная стоимость подаренного сервитута должна быть основана на ценах продаж таких сопоставимых сервитутов.

 

В противном случае необходимо применять методологию «до и после».

Однако, как отмечал Джеймс Бойкин в статье ещё 2000 года [7]

 

В этом регламенте не уточняется, что такое «значительный объем продаж». Но если уж на то пошло, то этого не делают ни Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP, ред. 1999 г.), ни одиннадцатое издание The Appraisal of Real Estate (1996 г.).

 

Характерно, что эти слова Бойкина актуальны и по сей, о чём свидетельствуют цитаты из актуальных версий указанных источников, которые приведены выше.

Сам Бойкин, с одной стороны, ссылается на четвёртое издание собственной монографии 1993 года, написанной совместно с Альфредом Рингом  — «Оценка недвижимости» [8] — где в главе «Основы оценки земли» они устанавливают необходимый минимум на уровне трёх – четырёх продаж, заявляя:

 

… минимум три или четыре сопоставимые продажи … выбранные, подтвержденные, проверенные на местах и проанализированные — это соответствующее число.

 

А с другой стороны, в 2000 году он пишет уже про «от пяти до восьми сделок»:

 

Не существует установленного количества продаж земли или сервитутов, которое считалось бы общепризнанно правильным.  Я лично предлагаю от пяти до восьми продаж.

 

Но тем не менее, вывод Бойкина неутешителен для практики

 

Практикующему оценщику ясно, что не существует установленного количества продаж земли или сервитута, которое было бы универсально правильным.

 

В результате, в американской практике оценки вопрос о достаточности количества сопоставимых продаж, которые обеспечат получение достоверного результата, никак нельзя считать решённым. При этом наш опыт изучения американской оценочной литературы и опубликованных отчётов об оценке свидетельствует об использовании именно трёх – восьми сопоставимых продаж при трёх – пяти корректировках на различия.

В частности, Руководство Фанни Мэй [9] применительно к подходу сравнения продаж устанавливает, что

 

В рамках подхода сопоставления продаж необходимо использовать как минимум три закрытых сопоставимых продажи. Могут быть представлены дополнительные сопоставимые продажи, подтверждающие мнение оценщика о рыночной стоимости.

 

Однако, это типичный подход, поскольку нам попадалась ссылка на один из судебных процессов, в котором в оценке было использовано 12 сопоставимых продаж. Характерно, что противная сторона настаивала на несоответствии примерно половины из них объекту оценки. При этом судья самостоятельно исключил их из оценки и получил примерно тот же результат, после чего отклонил возражения противной стороны.

Таким образом, нельзя утверждать, что усилия американских оценщиков полностью сосредоточены на использовании только некоего минимального количества сопоставимых продаж.

Тем не менее, в американской оценке стоит задача о выработке всего лишь «мнения», «суждения» о рыночной стоимости, но не о представлении её доказанного значения. Соответственно, задача, поставленная в ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ является задачей иного уровня.

[1] The Appraisal Foundation (2020-2021), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Effective January 1, 2020 through December 31, 2021, https://millersamuel.com/files/2021/03/USPAP-Standards-1-4.pdf

[2] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago: Appraisal Institute

[3] Zerbst R.H. (1971), A Caution on the Adjustment of Comparable Sales, The Real Estate Appraiser, Nov / Dec.

[4] Enns D. (2012), Easements Agricultural Land. Revisited, Canadian Property Valuation Magazine, Vol. 56, Book 2, https://www.aicanada.ca/article/easements-and-agricultural-land-values-revisited/

[5] Title 26 — Internal Revenue Chapter I – Internal Revenue Service, Department of the Treasury Subchapter A – Income Tax Part 1 – Income Taxes — Tax on Corporations § 1.170A-14, Qualified conservation contributions, https://www.law.cornell.edu/cfr/text/26/1.170A-14

[6] В оригинале – «substantial record of sales»

[7] Boykin J.H. (2000), Valuing Scenic Land Conservation Easements, Appraisal Journal, Oct 1, https://www.thefreelibrary.com/Valuing+Scenic+Land+Conservation+Easements.-a067322790

[8] Boykin J.H. and Ring A.A. (1993), The Valuation of Real Estate, Edgewood Cliffs, NJ: Regents/Prentice Hall, Inc.

[9] Fannie Mae (2023), Selling Guide: Fannie Mae Single Family? Published: February 01 2023, https://selling-guide.fanniemae.com/Selling-Guide/Origination-thru-Closing/Subpart-B4-Underwriting-Property/Chapter-B4-1-Appraisal-Requirements/Section-B4-1-3-Appraisal-Report-Assessment/1032992441/B4-1-3-08-Comparable-Sales-03-02-2022.htm#Minimum.20Number.20of.20Comparable.20Sales