В настоящее время, по сути, единственным регулярным информационным источником, позволяющим определять прибыль предпринимателя при строительстве жилья на основании непосредственно рыночных данных, является регулярно составляемая Союзом инженеров — сметчиков Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации (Справку на декабрь 2021 г. см в [1])
Она содержит два важных показателя
- средний рыночный показатель предложений на первичном рынке квартир в домах массового спроса (далее – СРПП);
- полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса (далее — ПСС).
Их значения на декабрь 2021 г. в Москве приведены ниже.
| Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса (для вновь начинаемых строительством), руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС | 121 965 |
| Средний рыночный показатель предложений на первичном рынке квартир в домах массового спроса, руб/кв.м. общей площади квартир, не включая НДС | 211 259 |
В связи с этим возникает желание определить прибыль предпринимателя по простой формуле
ППсс = [(СРПП – ПСС) : ПСС] — 1
Однако в этой формуле имеются два изъяна, не позволяющие использовать её «в лоб». Этими изъянами являются:
- присутствие и в ПСС, и в СРПП затрат на приобретение застройщиком прав на землю, в то время как прибыль предпринимателя в соответствии с существующими представлениями относят только к строительству улучшений;
- разница в обложении налогом на добавленную стоимость при строительстве и продаже квартир – если полная себестоимость строительства включает в себя НДС на все элементы затрат, кроме земли (такое разъяснение было получено от Президента Союза инженеров – сметчиков П.В. Горячкина в частной переписке), то средний показатель предложения на первичном рынке квартир НДС в себе не содержит.
Соответственно, имеется необходимость в получении корректного вида формулы.
***
В Справке указано, что средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок составляет от 11,1% до 14,0%. Поэтому, можно принять их на среднеинтервальном уровне в 0,125 отн. ед., что позволит корректно исключить НДС из ПСС.
При этом корректирующий коэффициент составит не
1,000 / (1,000 + Действующая ставка НДС) = 1,000 / 1,200 = 0,833 отн. ед.,
как в случае, если бы НДС присутствовал бы в полной величине ПСС, а
1,000 / (1,000 + (1,000 – 0,125) х Действующая ставка НДС) = 1,000 / 1,157 = 0,864 отн. ед.
Соответственно, показатель ПСС, не включающий в себя НДС определится следующим образом:
| Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса (для вновь начинаемых строительством), руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС | 121 965 |
| Средняя доля затрат застройщиков на приобретение прав на земельный участок в полнрй себестоимости строительства жилых домов массового спроса, отн. ед. | 0,125 |
| Корректировка на НДС | 0,864 |
| Полная удельная себестоимость строительства жилых домов массового спроса, руб./кв.м. общей площади квартир жилых зданий, не включая НДС | 105 378 |
Далее, необходимо учесть, что в этом процессе доля затрат на приобретение прав на землю в ПСС возросла, поскольку исключённый НДС к ней не относится. При этом эта доля составит не 0,125 отн. ед., как ранее, а
0,125 х (121 965 : 105 378) = 0,125 х 1,157 = 0,145 отн. ед.
Соответственно, абсолютная величина затрат на приобретение прав на землю составит
105 378 х 0,145 = 15 295 руб.
а величина всех затрат, связанных со строительством жилого здания, без учёта затрат на приобретение прав на земельный участок составит
105 378 — 15 295 = 90 085 руб., не включая НДС.
***
В отношении СПРП необходимо сделать две корректировки:
- учесть корректировку на торг, которая по данным МИЭЛЬ в декабре 2021 г. составляла 3% [2].
- удалить из него абсолютную величину затрат на приобретение прав на землю.
Этот процесс показан ниже.
| Средний рыночный показатель предложения на первичном рынке жилья, руб./кв.м. общей площади квартир домов массового спроса, не включая НДС | 211 259 |
| Корректировка на торг, отн.ед | 0,97 |
| Средняя рыночная стоимость на первичном рынке жилья, руб./кв.м. общей площади квартир домов массового спроса, не включая НДС | 204 921 |
| Средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок, руб./кв.м. общей площади квартир жилых зданий, не включая НДС | 15 293 |
| Средняя рыночная стоимость квартиры «в стенах» на первичном рынке жилья, руб./кв.м. общей площади квартир домов массового спроса, не включая НДС | 189 628 |
***
Полученные корректные значения двух показателей
- затрат, связанных со строительством жилого здания, без учёта затрат на приобретение прав на земельный участок;
- средней рыночной стоимости квартиры «в стенах» на первичном рынке жилья
позволяют корректно определить коэффициент прибыли предпринимателя 1 + ПП, где ПП – прибыль предпринимателя за срок строительства, и прибыль предпринимателя за срок строительства жилых домов массового спроса в Москве.
Этот процесс показан ниже.
| Полная удельная себестоимость строительства жилых домов массового спроса, руб./кв.м. общей площади квартир жилых зданий, не включая НДС | 90 085 |
| Средняя рыночная стоимость квартиры «в стенах» на первичном рынке жилья, руб./кв.м. общей площади квартир домов массового спроса, не включая НДС | 189 628 |
| Коэффициент прибыли предпринимателя 1 + ПП, где ПП – прибыль предпринимател, отн. ед. за срок строительства | 2,10 |
| Прибыль предпринимателя, отн. ед. за срок строительства | 1,10 |
***
Если учесть, что срок строительства типичного жилого дома общей площадью около 10 000 кв.м. составляет 2 – 3 года, то легко получить, что годовое значение прибыли предпринимателя составляет 0,37 – 0,55 отн. ед. в год.
При этом действующая не льготные ставки банковского проектного финансирования застройщиков в 2021 году составляли 0,11 — 0,12 отн. ед. в год., а в 2022 году ожидается их повышение на 1 – 2 пункта в связи с ростом ключевой ставки ЦБ РФ [3]
[1] Союз инженеров-сметчиков (2021), Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на декабрь 2021 года, https://onedrive.live.com/?authkey=%21AG0Qh16TXQDgmno&cid=4AC94F35390494A2&id=4AC94F35390494A2%21167809&parId=4AC94F35390494A2%2176419&o=OneUp
[2] ГК МИЭЛЬ (2022), Цены и объем предложения вторичной городской недвижимости в Москве, 20.01.2022, https://i.miel.ru/media/1/mn_analitics/VM_200122.pdf
[3] Порхомовский И. (2022), Ставки проектного финансирования для застройщиков могут вырасти, Журнал Циан, 19.01.2022, https://www.cian.ru/novosti-stavki-proektnogo-finansirovanija-dlja-zastrojschikov-mogut-vyrasti-323212/