Слуцкий А.А. Комбинированный метод остатка. Часть 1. Общая методология

Введение

 

Метод остатка, который можно применять, как для оценки незастроенных (вакантных) или застроенных земельных участков, так для оценки единых объектов недвижимости, представляется абсолютно недооценённым методом оценки.

Особая актуальность его применения имеет место в случаях, когда данных о продаже вакантных земельных участков, которые можно было бы использовать в качестве объектов – аналогов в методе количественных корректировок, или единых объектов недвижимости для использования в обобщённым модифицированном методе выделения, в наличии нет или их недостаточно.

Типичной ситуацией оценки, соответствующей указанным условиям, является оценка объектов в городской застройке, особенно в центральных частях городов.

В настоящее время в таких случаях основным методом оценки является использование метода распределения. При этом сначала доходным или сравнительным подходами определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, а затем по «взятым с потолка» (т.е. по разнообразным «справочникам экспертных корректировок» [1]) «типичным значениям» доли земли в рыночной стоимости определяется рыночная стоимость земельного участка.

Поскольку многолетняя практика использования обобщённого метода выделения показывает принципиальную невозможность определения т.н. «типичной» доли земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости (она попросту отсутствует, как явление, поскольку в реалиях рынка эта доля изменяется от объекта к объекту в широких пределах [2]), то получение достоверных результатов оценки как земельного участка, так и здания, входящих в состав единого объекта недвижимости с помощью метода распределения является абсолютно нереальным.

Это и обуславливает актуальность разработки выверенной методологии метода остатка, причём именно в комбинированном его исполнении, позволяющем избежать необходимости учёта физического износа и функционального устаревания здания, входящего в состав объекта оценки.

 

Комбинированный метод остатка

 

Обычное представление метода остатка, который исторически в американской практике оценки именуется «анализ остатка для земли» (Land Residual Analysis) [3], приведено в [4]:

 

«Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход  (выделено мной – А.С.).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

[5]

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (выделено мной – А.С.);
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений».

 

Надо обратить внимание на фразы, выделенные в представленной выше цитате, поскольку они имеют принципиальное значение.

  1. Требование о «возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход» не следует понимать буквально, как жёсткое указание на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена только доходным подходом, а сам объект недвижимости должен обязательно быть пригодным к сдаче в аренду. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости может быть определена и сравнительным подходом, а под доходом, который он приносит, можно понимать выручку от его продажи. Кроме того, в соответствии с [6] для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости возможно использование и двух подходов:

 

«… в зависимости от обстоятельств оценка стоимости единого объекта недвижимости может производиться с использованием как методов капитализации доходов, так и метода сравнения продаж. Затем полученные значения стоимости согласовываются».

 

Примером единого объекта недвижимости, рыночную стоимость которого по очевидным причинам целесообразно определять именно сравнительным подходом может рассматриваться построенный многоквартирный жилой дом (но, скорее всего, не может рассматриваться не построенный, а гипотетический многоквартирный жилой дом, для оценки которого надо использовать метод предполагаемого использования, см. далее). В этом случае рыночная стоимость единого объекта недвижимости очевидно будет равна сумме рыночных стоимостей жилых и нежилых (коммерческих) помещений, которые определяются сравнительным подходом.

  1. На основании одного из ключевых постулатов оценки рыночная стоимость земли достигается именно и исключительно при её наиболее эффективном использовании как вакантной (но не как застроенной, улучшенной). Между тем, в практике российской оценки это принципиальное условие зачастую игнорируется, а определение рыночной стоимости земельного участка осуществляется при текущем использовании при механически, априорно используемом предположении о его соответствии наиболее эффективному использованию без специального исследования, направленного на определение фактического наиболее эффективного использования. Однако, при нарушении указанного требования получение именно рыночной стоимости земельного участка попросту исключается, что приводит опять-таки к заведомо недостоверным результатам оценки как земельного участка, так и здания.

Необходимо отметить, что существует и метод остатка для здания, который в не рассматриваемом здесь по причинам, указанным выше, варианте метода остатка через капитализацию дохода от единого объекта недвижимости, приходящегося на здание, описан в [7], в Главе 25 «Прямая капитализация» (Chapter 25 Direct Capitalization).

[1] Подробнее об отношении к этим с позволения сказать «справочникам» с позволения сказать «экспертных» с позволения сказать «корректировок» см. Табакова С.А., Нейман Е.И., Слуцкий А.А. (2021), Методологические проблемы оценки стоимости недвижимого имущества в настоящее время – в чём суть конфликта и пути его преодоления, Русское Общество Оценщиков, 18.11.2021, http://sroroo.ru/press_center/news/3544169/ . В несколько сокращённом виде статья будет опубликована в первых номерах журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» за 2022 год.

[2] Подробнее см. Слуцкий А.А. (2020), Применение Обобщённого Модифицированного Метода Выделения для оценки Единых Объектов Недвижимости. Презентация вебинара в Российском Обществе Оценщиков 30.04.2020, Теория, методология и практика оценки, 30.04.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-primenenie-obobshhyonnogo-modificirovannogo-metoda-vydeleniya-dlya-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti-prezentaci-vebinara-roo/

[3] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago, IL

[4] Минимущество РФ (2002), Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р), https://www.ocenchik.ru/docs/26.html

[5] Здесь не рассматривается вариант метода остатка, предусматривающий капитализацию дохода от единого объекта недвижимости, приходящийся на землю, поскольку его реализация представляется нам утопией по причине невозможности достоверно раздельно определить ставки капитализации для земли и улучшений (зданий).

[6] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago, IL

[7] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago, IL

Скасать полностью КОМБИНИРОВАННЫЙ МЕТОД ОСТТАТКА 1