Введение

Принципиальным моментом процесса оценки является отбор объектов – аналогов. При этом используются два типа аналогии
1. сегментная – объекты – аналоги должны принадлежать к тому же сегменту рынка недвижимости, что и объект оценки (п. 22,б ФСО №7 «Оценка недвижимости), в отношении которой к настоящему времени существует мало не до конца понятных обстоятельств;
2. географическая (локационная, местоположенческая и т.р.), в отношении которой в настоящее время более или менее полное понимание существует только при оценке не крупных объектов на активных, развитых рынках более или менее крупных городов; при выходе же за пределы крупных городов на территории областей и краёв ситуация становится мало понятной и неопределённой.
Некоторые разъяснения на этот счёт даны Н. П. Бариновым /1/.
«При индивидуальной оценке недвижимости вопрос ставится сугубо локально — какова стоимость объекта здесь, в конкретном месте (локации).
Общим правилом отбора аналогов для проведения расчетов является поиск их «вблизи объекта оценки». Но каков размер этого «вблизи», какова территория поиска?
Подсказку можно найти в п. 11б ФСО № 7 «Оценка недвижимости»: если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и/или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, разрешается расширять территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Приведенная формулировка подразумевает, что как только оценщик соберет достаточно данных для расчетов, расширять территорию поиска ему больше не нужно».
Однако, «Расширение территории рынка при этом не следует понимать «механистически»».
Тем не менее, поскольку дальнейшие указания на этот счёт не даны, имеет смысл рассмотреть вопрос более подробно и системно, рассмотрению чего посвящена данная статья.

Фундаментальные основы алгоритмов поиска объектов – аналогов на основании иерархии населённых пунктов в регионе

Фундаментальные основы поиска объектов – аналогов по географической аналогии содержатся в первом законе географии, сформулированном Уолдо Тоблером в 1969 году .
Этот закон гласит, что «все связано со всем остальным, но близкие вещи более связаны, чем отдаленные вещи»
Первый закон Тоблера, в частности, является основой фундаментальных понятий пространственной зависимости и пространственной автокорреляции, а также исследовательских методов взвешенных обратных расстояний (inverse distance weighting) , пространственной интерполяции (spatial interpolation) и кригинга .
Закон основан на концепции «трения расстояния» (friction of distance), в соответствии с которой расстояние само по себе препятствует взаимодействию между отдельными локациями. Чем дальше две локации друг от друга, тем больше препятствий для их взаимодействия и выше затраты на преодоление препятствий для взаимодействия .
Руководством для алгоритма поиска объектов – аналогов на обширной территории, прямо следующим из первого закона Тоблера, является широко применяемый на практике поиск объектов – аналогов, максимально близких территориально к объекту оценки.
Он очевиден в достаточно часто встречающихся случаях оценки широкого круга не крупных объектов — поиск «вблизи объекта оценки» у Н.П. Баринова (см. выше).
Однако при оценке крупных объектов не безупречность такого алгоритма очевидна даже в пределах одного населённого пункта (например, в силу возможной зависимости удельных цен и ставок от удалённости от центра). А для разных даже соседних населённых пунктов одного региона, не говоря уже о соседних населённых пунктах соседних регионов, такой алгоритм может быть легко поставлен под сомнение даже при оценке не крупных объектов.
Один из возможных очевидных алгоритмов указанного «расширения территории исследования» можно составить на основании положений /2/. А именно,
1. сначала поиск объектов – аналогов осуществляется в муниципальном районе, городском округе субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки;
2. затем — в муниципальных районах, городских округах субъекта Российской Федерации, находящиеся по соседству с муниципальным районом, городским округом, в котором расположен объект оценки;
3. после этого — в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки, в целом;
4. и, наконец, в субъектах Российской Федерации, находящихся по соседству с субъектом Российской Федерации, в котором расположен объект оценки.
Однако, при более внимательном рассмотрении не сложно утвердиться во мнении, что при таком алгоритме вовсе не гарантируется ключевое требование ФСО №7, а именно то, что расширение территории исследования должно производиться не механически по принципу расширения «соседства» территорий, а «за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».
Соответственно, схожесть территорий, в которых осуществляется поиск объектов — аналогов по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта требуется каким-то образом установить (подтвердить).
Поэтому требуется более продвинутые понимание и обоснование алгоритма поиска объектов – аналогов. …

 

Полный текст статьи

Скаяать Слуцкий А.А. Слуцкая И.А. Расширение области анализа при поиске объектов — аналогов