Современные представления об учёте внешнего износа единых объектов недвижимости выражены в недавней статье Стэнли Лонгхофера (Stanley Longhofer) в мартовском 2021 года номере Appraisal Journal. Далее мы приведём только часть статьи в своём переводе и с собственными комментариями, однако данная статья заслуживает более детального изучения.
Автор рассматривает методы оценки внешнего износа, рекомендуемые в специальной литературе, включая The Appraisal of Real Estate, 15th ed [1], такие как сравнительный анализ цен объектов, имеющих внешний износ и не имеющих его, капитализацию потерь в арендной плате, анализ избыточного предложения на рынке или спада на рынке в целом. Однако, общим недостатком рассмотренных методов является отсутствие обоснованных рекомендаций относительно распределения внешнего износа на землю и улучшения. При этом, что очень характерно, земля в рассмотрении Лонгхофера вовсе не является неизнашиваемым — в том числе и по внешним причинам — активом, как это часто постулируется в российской методологии и практике оценки, поскольку снижение цен на землю рассматривается им как естественный результат воздействия внешнего износа при наличии его признаков. Если судить по тому, что статья Лонгхофера опубликована в Appraisal Journal, такой подход полностью соответствует самым строгим канонам американской оценки, что позволяет отнестись к её результатам самым серьёзным образом и использовать их в российской оценке.
Автор специально выделяет монографию Nelson Bowes «Defense of the Cost Approach: A Journey into Commercial Depreciation» («В защиту затратного подхода: Переход к коммерческой амортизации»), изданную Appraisal Institute [2], где автор предлагает
« … простые методы оценки внешнего устаревания и ясно демонстрирует, что нецелесообразно просто распределять влияние внешних факторов на основе соотношения затрат на землю и улучшения или другого произвольного соотношения.
Однако все примеры, приведенные в книге, разработаны с учетом точной внешней оценки стоимости земли».
Говоря о «точной внешней оценке земли», автор явно имеет в виду оценку земли сравнительным подходом по ценам свободных земельных участков, как это обычно имеет место при использовании затратного подхода. Мы полностью согласны с тем, что ошибка в оценке стоимости земли в ту или иную сторону в этом случае может привести к очень серьёзным и даже парадоксальным результатам в виде не адекватно низкого или даже отрицательного значения рыночной стоимости здания.[3]
В итоге, тот анализ, который демонстрирует Лонгхофер, является перспективным и обоснованным для проверки адекватности оценки рыночной стоимости земли сравнительным подходом.
Собственный же анализ Лонгхофера основывается на довольно известном, но как-то не широко применяемом в российской практике постулате определения рыночной стоимости земли.
«Оценщики и другие лица, занимающиеся недвижимостью, как правило, хорошо знакомы с изречением о том, что стоимость земельного участка определяется его стоимостью при НЭИ, как если бы он был не застроенным, независимо от его текущего использования.
Важный подтекст этой идеи, однако, понят менее хорошо. Если здание или сооружение, присутствующие на участке, максимизируют стоимость земли — то есть, если текущее использование является НЭИ участка — то любая потеря стоимости из-за внешних факторов относится к земле, а не к зданию».
Другими словами, внешнее устаревание зданий возникает тогда и только тогда, когда это здание не подходит для данного участка».
На этой основе в статье далее рассматривается показательный и убедительный пример, демонстрирующий справедливость указанных соображений, который основан на технике остатка.
« … рассмотрим свободный земельный участок с двумя потенциальными видами использования, которые являются юридически допустимыми, физически возможными и финансово осуществимыми:
- офисное,
- торговое.
Если здание спроектировано как офисное, годовой чистый операционный доход (NOI) единого объекта недвижимости (ЕОН) составит 360 000 $ в год.
Если предположить, что рыночная ставка капитализации составляет 8%, общая рыночная стоимость ЕОН составит 4,5 миллиона $ (360 000 $ / 0,08).
Если при этом строительство офисного здания обойдется в 2,5 миллиона $ (и если предположить, что оно будет построено без какого-либо физического износа или функционального устаревания), это означает, что земля стоит 2 миллиона $ (общая стоимость в 4,5 миллиона $ за вычетом затрат на строительство в 2,5 миллиона $).
В качестве альтернативы владелец мог бы построить на участке торговое здание. Это использование будет генерировать NOI в размере 280 000 $. Тогда при той же рыночной ставке капитализации 8% общая рыночная стоимость ЕОН как торгового составит 3,5 миллиона $ (280 000 $ х 0,08).
Если предположить, что строительство торгового здания обойдется в 1 миллион $, стоимость земли при торговом использовании составит 2,5 миллиона долларов (3,5 миллиона $ — 1 миллион $)».
Приведённые соображения обобщены в таблице ниже.
| Альтернативные виды использования | ||
| Офисное | Торговое | |
| Годовой чистый операционный доход единого объекта недвижимости, $ в год. | 360 000 | 280 000 |
| Ставка капитализации отн. ед. в год | 0,08 | |
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, $ | 4 500 000 | 3 500 000 |
| Затраты строительства здания, $ | 2 500 000 | 1 000 000 |
| Стоимость земли при текущем использовании, $ | 2 000 000 | 2 500 000 |
| Рыночная стоимость земли, $ | 2 500 000 | |
В качестве собственного примечания отметим, что в данном случае автор (С. Лонгхофер) ведёт речь не о рыночной стоимости здания, т.е. затратах с учётом прибыли предпринимателя, а именно о затратах (см. ниже), что вызывает у нас большие сомнения. Как нам представляется, получить рыночную стоимость земли можно вычитанием из рыночной стоимости ЕОН только именно рыночной стоимости здания, но никак не затрат на его строительство [4].
«Поскольку торговое использование приносит большую общую экономическую отдачу владельцу земли, НЭИ участка является торговое использование. Действительно, если бы эти два варианта использования были предложены разными застройщиками, земля была бы продана застройщику торговыми объектами из-за их готовности заплатить за участок больше.
Далее предположим, что владелец осуществляет девелопмент земли для торгового использования, как описано выше, но затем меняются факторы, внешние по отношению к недвижимости.
Вопрос, который необходимо решить, заключается в том, в каком случае такие факторы будут учтены в оценке стоимости земли, а когда поправку на внешнее устаревание следует применить к стоимости здания.
Например, предположим, что изменение розничного спроса в данном месте приводит к снижению арендной платы (и, следовательно, NOI) на 10%».
Обратим внимание на очень важное примечание автора (С. Лонгхофера) о том, что, хотя в примере предполагается, что внешним фактором является изменение рыночного спроса, но анализ бы никак не изменился, если бы изменение NOI (и, соответственно, стоимости недвижимости) было вызвано любыми другими внешним фактором, «таким как изменение структуры дорожного движения, экологические проблемы или другие внешние факторы».
«Другими словами можно сказать, что изменение рыночных условий привело к тому, что стоимость недвижимости упала на 350 000 $, и в этом случае вся утраченная стоимость относится на землю.
Чтобы убедиться в этом, обратим внимание на то, что затраты строительства (употребляется термин cost of constructing, что прямо указывает именно на затраты, а не на рыночную стоимость здания – затраты с учётом прибыли предпринимателя, см. выше) торгового здания не изменились (они по-прежнему составляют 1 миллион $), поэтому, если бы земля была свободной, она стоила бы торговому застройщику 2,15 миллиона долларов (3,15 миллиона $ — 1 миллион $).
Однако, это все еще больше, чем стоимость земли под офисное использование (при условии, что рыночные условия для офисов в данном месте не изменились), поэтому наиболее эффективным использованием недвижимости остается торговое.
Поскольку стоимость земли по определению является ее стоимостью при НЭИ, как если бы она была свободной, стоимость земли составляет 2,15 миллиона $, или на 350 000 $ меньше, чем до снижения арендной платы торговой недвижимости. Таким образом, вся потеря стоимости приходится на землю, при этом «внешние факторы» не приводят к какому-либо внешнему устареванию здания».
Приведённые соображения обобщены в таблице ниже.
| Альтернативные виды использования | ||
| Офисное | Торговое | |
| Годовой чистый операционный доход единого объекта недвижимости, $ в год. | 360 000 | 252 000 |
| Ставка капитализации отн. ед. в год | 0,08 | |
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, $ | 4 500 000 | 3 150 000 |
| Затраты строительства здания, $ | 2 500 000 | 1 000 000 |
| Стоимость земли при текущем использовании, $ | 2 000 000 | 2 150 000 |
| Рыночная стоимость земли, $ | 2 150 000 | |
«Тем не менее, это будет верно только до тех пор, пока торговое использование остается НЭИ ЕОН.
Предположим, однако, что арендная плата за торговые помещения падает более резко — так что годовой NOI падает до 224 000 $.
В этом случае общая стоимость недвижимости падает до 2,8 миллиона $ (224 000 $ / 0,08), что делает стоимость земли равной 1,8 миллиона $ (2,8 миллиона $ — 1 миллион $) при торговом использовании, если бы земля была свободной.
Однако, в отличие от предыдущего случая, теперь это ниже, чем стоимость земли для офисного использования, которая по-прежнему составляет те же 2 миллиона $).
В результате НЭИ участка теперь является «офисное», а это означает, что стоимость земли составляет 2 миллиона $ — стоимость земли равна стоимости свободной земли, а потеря стоимости по причине внешнего устаревания в размере 200 000 $ связана со зданием.
Эти два сценария демонстрируют простой, но важный факт: здание страдает от внешнего устаревания только в том случае, если оно не используется наилучшим образом. До тех пор, пока его текущее использование является НЭИ, любые внешние факторы, изменяющие стоимость недвижимости, будут влиять на стоимость земли, а не на стоимость зданий».
Приведённые соображения обобщены в таблице ниже.
| Альтернативные виды использования | ||
| Офисное | Торговое | |
| Годовой чистый операционный доход единого объекта недвижимости, $ в год. | 360 000 | 224 000 |
| Ставка капитализации отн. ед. в год | 0,08 | |
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, $ | 4 500 000 | 2 800 000 |
| Затраты строительства здания, $ | 2 500 000 | 1 000 000 |
| Стоимость земли при текущем использовании, $ | 2 000 000 | 1 800 000 |
| Рыночная стоимость земли, $ | 2 000 000 | |
Выводы рассмотрения Лонгхофера обобщены в таблице ниже.
Помимо этого, в таблице учтён случай полного обесценения одной из компонентов ЕОН – земли или здания – после чего внешний износ начинает воздействовать на рыночную стоимость второй компоненты. На это указывает автор (С. Лонгхлфер), и с этим нельзя не согласиться.
| Земельный участок | Здание | |
| Текущее использование соответствует НЭИ | Внешний износ воздействует на земельный участок вплоть до его полного обесценения (рыночная стоимость равна нолю) | Внешний износ (устаревание) отсутствует до тех пор, пока земельный участок имеет хоть какую-то рыночную стоимость.
В случае, если земельный вследствие внешнего износа уже не имеет никакой рыночной стоимости, внешний износ начинает сказываться на рыночной стоимости здания |
| Текущее использование не соответствует НЭИ | Внешний износ (устаревание) отсутствует до тех пор, пока здание имеет хоть какую-то рыночную стоимость.
В случае, если здание вследствие внешнего износа уже не имеет никакой рыночной стоимости, внешний износ начинает сказываться на рыночной стоимости земли |
Внешний износ воздействует на здание вплоть до его полного обесценения (рыночная стоимость равна нолю) |
Для улучшения понимания, с нашей точки зрения интересно рассмотреть случай, когда описанные выше процессы протекают в два этапа, т.е. когда сначала внешний износ действует на ЕОН, здание которого соответствует НЭИ, а затем внешний износ ещё более усиливается, НЭИ изменяется и внешний износ действует уже на земельный участок.
Что в этом случае происходит с внешним износом здания, который имел место на первом этапе? Можно представить себе два варианта:
- внешний износ здания остаётся таким, каким он был на первом этапе, а на земельный участок воздействует только дальнейший рост внешнего износа;
- внешний износ здания на втором этапе пропадает, обнуляется, а весь внешний износ воздействует на земельный участок.
Нам представляется правильным второй вариант, поскольку каждый раз в оценке ситуация фиксируется специально на определённую дату, а то, как ситуация с внешним износом развивалась ранее, во внимание принимать не следует, поскольку в этом случае произойдёт искажение общего алгоритма метода остатка.
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th ed, Chicago: Appraisal Institute
[2] Bowes N. E. (2011), In Defense of the Cost Approach: A Journey into Commercial Depreciation, Chicago: Appraisal Institute, e-book.
[3] Стоит отметить, что на важность и сложность оценки земли, входящей в состав ЕОН при использовании затратного подхода обращал внимание и С.В. Грибовский – см. Грибовский С.В. (2016), Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с использованием затратного подхода Имущественные отношения в Российской Федерации, №3(174), https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-rynochnoy-stoimosti-obektov-kulturnogo-naslediya-s-ispolzovaniem-zatratnogo-podhoda
[4] Именно из этого соображения мы будем исходить позднее при рассмотрении использования данной концепции для оценки объектов культурного наследия.