В мире, где реальность абсолютной истины часто оспаривается, существует множество аналогий, которые можно использовать для обсуждения [1]. Оценка недвижимости, и особенно оценка в целях принудительных выкупов, является благодатной почвой для распространителей мнений. Основными игроками являются адвокаты и оценщики, которые высказывают свое мнение так часто, как только могут.

Мнения, которых придерживаются владельцы недвижимости (но не “деревянные” мнения), рассматриваются с пониманием, но не в качестве основы для установления компенсации. Было бы неплохо, если бы оценка была такой же краткой, как 2 + 1 = 3 и 3 – 1 = 2.

К сожалению, природа оценки такова, что здесь задействовано мнение, а там, где есть мнение, будет и расхождение во мнениях. Похоже, что если вы посадите двух оценщиков в комнату для обсуждения вопроса «да» или «нет», то, скорее всего, в итоге получите три или более ответов. Тем не менее, одним из критериев хорошего оценщика является то, что они, по крайней мере, должны быть последовательными, независимо от того, согласны вы с оценкой или нет. Приобретение именитых доменов иногда создает чрезвычайно сложные проблемы с точки зрения согласованности. Оценщика, участвующего в типичном процессе принудительного выкупа, просят определить “стоимость вклада” (contributory value) объектов в предлагаемом приобретении. Что именно является стоимостью вклада?

Appraisal Institute’s Dictionary of Real Estate, Third Edition, определяет вклад (contribution) как,

 

… концепция, согласно которой стоимость конкретного компонента измеряется с точки зрения его вклада в стоимость всего имущества или как сумма, на которую его отсутствие снизило бы стоимость целого.

 

В Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions, используемых Federal Highway Administration (FHWA), этот вопрос рассматривается в описании правила о единице (unit rule):

 

Второй аспект правила о единице заключается в том, что различные элементы или компоненты земельного участка не должны оцениваться отдельно и суммироваться вместе …

Обсуждая отдельные элементы имущества в своих анализах в отчетах об оценке, оценщики всегда должны четко указывать, что эти элементы рассматривались с точки зрения повышения ими стоимости объекта в целом.

 

Применительно к оценке объектов недвижимости это означает, что оценщик довольно часто несет ответственность за определение стоимости вклада таких интересных объектов, как трава, кусты, бетон, ограждения и насадки для разбрызгивания воды. Методология и мнения, связанные с оценкой этих объектов, безусловно, различны; однако каждый оценщик должен стремиться к методологии, которая является разумной и последовательной во всех аспектах оценки.

 

Соответствие масштабу проекта

 

Оценщик для права пути, идущий по этой опасной дороге, должен избегать множества выбоин.

Одна из наиболее распространенных тенденций заключается в принятии мнения подрядчика в качестве основы для определения стоимости вклада, не выясняя, понял ли он объем оценки.

Поскольку для кустов не существует подхода сравнения продаж, оценка подрядчика часто используется в качестве ориентира для оценщика при установлении стоимости вклада путем вычета применимого обесценения.

Чисто академический оценщик мог бы предположить, что могут быть найдены продажи с кустами и без них, чтобы получить сопоставимое парное сравнение. Такие продажи существуют только в «утопии оценщика».

Термин “обесценение” для ландшафтного дизайна может быть несколько неправильным. Оценщик может использовать затраты замены объекта с учетом физического состояния.

Другой метод заключается в привязке срока службы благоустройства участка к сроку службы главного здания, если перепланировка, скорее всего, приведет к замене благоустройства участка.

Когда подрядчик по ландшафтному дизайну предоставляет оценку того, во что обойдется замена кустарника на вашем переднем дворе, предполагаемые затраты замены этого отдельного компонента отличается от цены, включенной в общую стоимость работ генерального подрядчика.

Небольшие проекты обычно связаны с большими затратами на единицу из-за затрат на мобилизацию и отсутствия эффекта масштаба. Необходимо учитывать, правильно ли смета подрядчика или смета из руководства по затратам отражает экономию за счет масштаба, сборы на мобилизацию, соответствующие масштабу всего проекта, распределенные накладные расходы и прибыль подрядчика.

Это, безусловно, сложнее для подрядчика; однако это практично, возможно и необходимо, если оценщик использует это в качестве основы для определения стоимости как части целого.

 

Соответствие общей стоимости

 

Другим требованием для точной оценки стоимости вклада является необходимость учитывать, как отдельные элементы соотносятся с общей стоимостью недвижимости.

Например, ландшафтный дизайн обычно может составлять от 3 до 10 процентов от стоимости жилой недвижимости. Это варьируется в зависимости от качества дома и ожиданий рынка.

Однако, если оценщик оценивает каждый из 40 кустов при покупке по разумной цене в 50 долларов за куст, 2 000 долларов за стоимость ландшафтного дизайна при покупке могут быть несоразмерны с общим пакетом ландшафтного дизайна для объекта недвижимости.

 

Распределение стоимости изъятого
Компонент	Стоимость, $	Доля, %	Стоимость изъятого, $	Доля изъятого компонента, %
Земля	15 000	15%	3 500	23
Здание	80 000	80%	0	0
Улучшения участка	5 000	5%	2 000	40
Общая стоимость	100 000	100%	4 000	6

 

Как показано в приведенной выше таблице распределения изъятого, общая стоимость изъятия составляет всего 6 процентов от общей стоимости.

Стоимость изъятой земли может быть подтверждена с помощью общепринятых методов оценки. В данном примере она составляет 23 процента от общей стоимости земли.

Ни одно из улучшений — зданий не было изъято.

Оценка в 2 000 долларов на благоустройство участка, однако, кажется особенно большой — 40 процентов от общего пакета работ по благоустройству участка для этого объекта недвижимости.

Этот анализ должен быть проведен оценщиком в той или иной форме, чтобы обеспечить систему сдержек и противовесов для оценки стоимости.

 

Соответствие «до» и «после»

 

Подлинный тест на соответствие стоимости вклада на самом деле проводится, когда оценщик оценивает стоимость до и после изъятия.

Как указано в определении вклада, мера основана на том, сколько компонент добавляет к стоимости всего объекта недвижимости или вычитает из нее.

Следовательно, когда анализ «до» и «после» выполнен должным образом, сравнение между двумя значениями стоимости будет точно отражать разницу между тем, какие компоненты оценки добавляются к объекту в целом и вычитаются из него. Это становится очевидным в таких штатах, как Флорида, где стоимость изъятой части оценивается индивидуально, а затем вычитается из стоимости целого.

Итоговый расчет называется “остаток как часть целого”. Он сравнивается с “оценочной стоимостью остатка” для определения ущерба. Если стоимость остатка равна стоимости остатка как части целого, то ущерба нет.

 

Компонент	Стоимость, $	Изъято, $	Стоимость остатка, как части целого, $	Индивидуальная стоимость остатка, $
Земля	15 000	1 500	11 500	11 500
Здание	80 000	0	91 000	80 000
Улучшения участка	5 000	2 000	2 000	3 500
Обшая стоимость	100 000	6 000	94 000	95 000

 

Как показывает этот пример, существует также вероятность того, что индивидуальная стоимость остатка может быть большее, чем остаток как часть целого.

Общая стоимость в 95 000 долларов может быть хорошо подтверждена, так же как и оценка земли в 11 500 долларов.

Изъятие не затронуло здания; следовательно, его стоимость остается на уровне 80 000 долларов.

Таким образом, стоимость улучшений участка составляет 3 500 долларов. Поскольку это больше, чем стоимость как части целого, представляется, что может быть некоторая несогласованность в оценке стоимости вклада улучшений участка как до, так и после изъятия.

Дополнительные проблемы возникают при наличии повреждений. Если оставшаяся часть будет оценена без такого же учета стоимости вклада в улучшение участка до изъятия, это увеличение может фактически компенсировать ущерб

 

Резюме

 

Принцип вклада является общей нитью, которая пронизывает каждую оценку. Точная и последовательная оценка вклада в улучшение участка особенно важна при принудительных выкупах.

 

[1] Meeks M. (2004), Contributory Value — A Matter of Consistency, Right of Way Magazine, July/Aug., Vol. 51, №4, https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/0504a.pdf