Проекты жилых кварталов (residential subdivision) являются одними из самых крупных неэффективных типов недвижимости, которыми владеют институциональные кредиторы и государственные управляющие активами в результате значительной сверхпостройки в конце 1980-х годов на многих рынках жилья [1]. Одной из причин такого избытка недвижимости в жилых кварталах является то, что экономический спад в течение последних двух лет удержал многих покупателей жилья вне рынка, даже несмотря на низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Оценщики, аналитики, кредиторы и андеррайтеры не могли предвидеть глубину и размах этого экономического спада.

Оценочное сообщество (при поддержке кредиторов и андеррайтеров финансовых учреждений) ошибалось и продолжает ошибаться в своей аналитической методологии оценки проектов жилых кварталов. В частности, оценщики ошибочно полагались на исторические продажи лотов объекта и конкурирующих подразделений в качестве единственной поддержки предполагаемого поглощения, не принимая во внимание существующую и перспективную конкуренцию. Кроме того, оценщики проигнорировали прогнозируемый будущий спрос на такие лоты.

Многим оценщикам удалось составить надежную инвентаризацию существующего предложения. Однако они не учитывают предполагаемого будущего предложения и предполагаемого будущего спроса. Кроме того, они не учитывают конкурентные характеристики объектов оценки по отношению к существующему и перспективному предложению (т.е. привлекательность объекта оценки для рынка по отношению к его конкурентам).

Стоимость недвижимости (будь то неразработанная земля, выровненный участок или участок, полностью готовый к строительству дома) зависит от трех параметров:

• темпов продаж участков;
• цены участков; и
• затрат на застройку.

Эти параметры определяют денежный поток, который потенциальный покупатель оценил бы как потенциальную инвестицию.

Затем условия риска и вознаграждения в проекте застройки земельного участка будут сопоставлены с другими альтернативными инвестициями для определения покупной цены.

Соотношение покупной цены и денежного потока зависит от ожидаемых требований покупателя к прибыли и стоимости средств, необходимых для приобретения участка. Как правило, чем больше риск, тем больше ожидаемая прибыль, необходимая для компенсации этого риска.

Большинство оценщиков занимаются вопросом ценообразования и затрат на девелопмент в первую очередь с помощью маркетинговых исследований. На многих рынках цены на готовые дома и пригодные для строительства участки можно узнать из муниципальных земельных кадастров, обсуждений с покупателями или продавцами или из вторичных опубликованных источников. Оценщики, как правило, хорошо владеют методами выявления этих сопоставимых объектов и применения ряда корректировок для определения ожидаемой цены лота на объекте.

Аналогичным образом, затраты девелопмента обычно определяется клиентом, застройщиком или инженерной фирмой, управляющей недвижимостью, с дополнительной поддержкой, доступной из опубликованных источников, таких как Marshall и Swift Valuation Service, и отчетов, публикуемых Национальной ассоциацией домостроителей.

Если информация о затратах устарела или является слишком общей, оценщик может заключить субподряд с инжиниринговой фирмой для детализации фактических затрат на девелопмент.

Независимо от наличия рыночных данных, во многих отчетах об оценке отсутствуют надежные данные о точном определении поглощения и темпов продаж или распродажи лотов объекта. Хотя на некоторых рынках данные, касающиеся спроса и предложения, нелегко получить, следует провести оценку поглощения; это верно, даже если оценка будет основана на различных неподтвержденных источниках на вторичном рынке.

Основу взаимосвязи между спросом и предложением на земельные участки в жилых кварталах (будь то необработанные, покрытые плитами или полностью освоенные участки) составляют рыночные данные о продажах новых домов. Если бы не было спроса на новые дома, не было бы спроса и на полностью готовый застроенный участок. Из этого следует, что не было бы спроса на нарезанную или необработанную землю. Основой для спроса на участки для разделения является рост числа домохозяйств в пределах рыночной площади. Измерение спроса на участки под застройку осуществляется на рынках новых домов.

Оценки поглощения объекта недвижимости — это просто соотношение спроса и предложения с течением времени, основанное на конкурентной позиции объекта на его рынке.

 

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ПРОЦЕСС

 

Первым шагом в аналитическом процессе является определение рыночной области, в которой конкурирует объект анализа.

Эти районы могут быть определены почтовым индексом, географическими границами или каким-либо правительственным разграничением, таким как переписной участок или район планирования.

Определение рыночной зоны помогает оценщику (и клиенту) сосредоточиться на конкретной географической зоне, часто такой как город или община. Как правило, определение рыночной площади по районам государственного планирования является наиболее эффективной категоризацией, поскольку данные о спросе (обсуждаемые далее в этой статье) собираются местными юрисдикциями в соответствии с этими географическими районами.

Второй шаг требует, чтобы оценщик провел текущую инвентаризацию всех конкурирующих проектов в рыночной области субъекта.

В этой инвентаризации должна учитываться дата, с которой застройщик начал маркетинг, общее количество объектов недвижимости, предлагаемых в каждом проекте, общее количество проданных на сегодняшний день и общее количество, оставшееся для продажи.

Кроме того, оценщик должен обратить внимание на физические характеристики продаваемых домов (например, общая жилая площадь, количество спален, количество ванных комнат), характеристики местоположения, цену за единицу (как базовые модели, так и варианты) и любые другие факторы, которые могут помочь оценщику определить восприятие жилья местным рынком. доступные для продажи виды продукции.

Этот тип анализа позволит оценщику вынести обоснованные суждения о наиболее приемлемом типе продукта для рынка объекта оценки.

Характеристики запасов будут использоваться как при анализе спроса, так и при анализе предложения, которые описаны в следующем разделе.

 

ОЦЕНКА СПРОСА

 

Функция анализа спроса заключается в выяснении факторов, формирующих спрос на анализируемое землепользование. Оценка спроса на недвижимость может быть определена на основе спроса на аналогичные типы недвижимости на различных стадиях процесса застройки. Как уже упоминалось, спрос на отдельные участки в рассматриваемом проекте напрямую связан со спросом на готовое жилье. Без спроса на новые дома нет спроса на участки и, следовательно, нет спроса на необработанные земли.

Исторические продажи домов оцениваются с помощью полевых исследований конкурирующих проектов в пределах рыночной зоны объекта (как определено оценщиком). Это может быть достигнуто следующими способами:

• посещение объектов конкурирующей недвижимости, включая обсуждения с персоналом отдела маркетинга и определение количества продаж новых домов.
• исследование данных местного совета риэлторов, включая получение данных из нескольких служб листинга
• подписка на вторичные источники данных, в которых уже ведется учет продаж новых домов (во многих мегаполисах есть одна или несколько подобных служб).
• проверка публичных документов, таких как местное управление по оценке налога на имущество, планирование и зонирование или другие правительственные учреждения

Рекомендуется ссылаться на как можно больше источников, чтобы точно отразить исторические тенденции поглощения.

Исторические продажи следует рассматривать как отражение прошлого, но не обязательно как прогнозы на будущее. Текущая проблема с управлением активами была частично вызвана прогнозом будущего поглощения, который был основан только на исторических продажах. [2]

Эти прогнозы были сделаны без какого-либо учета влияния будущего девелопмента на существующее предложение.

Исходя из исторической информации о продажах, полученной в пределах рыночной зоны объекта, оценщик должен иметь возможность обсудить текущие запасы (например, общее количество запланированных единиц, общее количество проданных единиц, общее количество оставшихся единиц), цены на готовые партии объектов (если доступны данные такого типа), цены на жилье, характеристики дома (например, количество спален, жилая площадь), историческое поглощение и типичный профиль покупателя (например, демографические данные, относящиеся к доходу домохозяйства, размеру домохозяйства).

Недостаток исторических данных заключается в том, что, хотя они и обеспечивают надежную основу для прошлых тенденций спроса в торговой зоне объекта, они не дают представления о предполагаемом спросе на жилье в будущем, от которого зависят продажи участков. Ключевой вопрос, на который еще предстоит ответить, заключается в следующем: как долго продлится нынешний спрос?

 

РОСТ ДОМОХОЗЯЙСТВ КАК КЛЮЧ К ПРОГНОЗИРУЕМОМУ СПРОСУ

 

Необходимо обсудить прогнозируемый рост домохозяйств в рыночной зоне объекта, будущий спрос на жилье, занимаемое собственниками, и фактический процент населения, которое может позволить себе такие характеристики жилья, чтобы получить оценку годового спроса на торговую зону субъекта.

Рост домохозяйств является ключом к будущему спросу. Без роста числа домохозяйств не было бы необходимости в строительстве нового жилья, за исключением замены жилья в результате сноса.

«Позитивный» рост домохозяйств требует строительства нового жилья.

«Отрицательный» рост домохозяйств означает, что миграция из какого-либо района приводит к тому, что дома остаются пустыми, поскольку в этот район не переезжают новые домохозяйства.

Если роста домохозяйств не будет (т.е. будет отрицательный рост домохозяйств), люди, желающие переехать в новый дом, не смогут продать свои старые дома.

Для независимой оценки роста домохозяйств оценщику потребовалось бы много часов первичных исследований, опросов потребителей, сбора и анализа данных. К счастью, многие местные органы власти предоставляют именно такую услугу. Как правило, отдельному лицу или отделу в рамках функции планирования и зонирования поручается составление прогнозов численности населения и домашних хозяйств либо ежегодно, либо в рамках какого-либо пятилетнего или десятилетнего плана.

Определение рыночной области объекта на основе района государственного планирования помогает сэкономить некоторые шаги в процессе исследования. Это особенно верно в отношении данных о домашних хозяйствах. Если рыночная область объекта может быть определена как находящаяся в пределах того же региона, что и планируемый район, данные оценщика легко интерпретируются и становятся доступными.

Общее предостережение при использовании этих прогнозов роста домашних хозяйств заключается в понимании влияния даты их публикации на их надежность.

Данные, опубликованные в конце 1980-х годов, могут иметь тенденцию к увеличению и быстрому росту. Это не означает, что эти данные неверны или вводят в заблуждение. Многие населенные пункты не предвидели недавнего замедления темпов роста, поэтому к данным следует относиться с осторожностью. Разумно применить коэффициент к этим цифрам, чтобы учесть чрезмерно оптимистичные прогнозы. Если опубликованные цифры скорректированы в сторону уменьшения, чтобы отразить изменение допущений по сравнению с оценками правительства, оценщик должен подтвердить это в отчете, чтобы не нарушать положения Единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP).

Если местный рынок изменился с момента публикации этих правительственных отчетов, крайне важно, чтобы оценщик отметил это в отчете и учел при анализе. Без учета этих соображений оценка поглощения будет завышенной и неточной.

Следующим шагом является определение типа жилья, наиболее подходящего для конкретного участка земли. Этот вывод сделан на основе правил зонирования, размеров участков, типов соседних домов, характеристик населения и доходов в торговой зоне и, в частности, успеха конкурирующих проектов.

Инвентаризация конкурирующих проектов должна дать оценщику четкое представление о том, какой тип жилищного продукта был бы наиболее успешным в рыночной области объекта. Пристальное внимание следует уделять проектам с более высоким коэффициентом поглощения, поскольку они, скорее всего, попадут на рынке «точно в цель». Принимая во внимание все другие факторы (например, оставшиеся запасы, структуру ценообразования, поэтажные планы), разумно предположить, что проект, разработанный с характеристиками, сходными с наиболее успешными проектами, может обеспечить аналогичный коэффициент поглощения.

Возможно, будет полезно ранжировать конкурирующие проекты и их ценовые структуры в порядке текущих темпов продаж (т.е. скорости поглощения). Это упражнение может помочь оценщику и его или ее клиентам, создав визуальное описание взаимосвязи (если таковая имеется) между темпами продаж и ценой. На сбалансированных рынках типична косвенная зависимость между темпами продаж и ценой каждого проекта; например, чем ниже цена, тем выше темпы продаж. Хотя на некоторых рынках может быть доказано, что никакой взаимосвязи вообще нет, это упражнение может помочь оценщику понять спрос на жилье.

Затем необходимо выяснить, сколько новых домохозяйств в торговой зоне объекта, по прогнозам, будут занимать собственники жилья, сколько домохозяйств имеют пристроенные или отдельно стоящие дома и сколько потенциальных покупателей могут позволить себе наиболее вероятный тип жилья, которое будет построен на территории объекта. Эти данные могут быть почерпнуты из публикаций переписи населения США или вторичных источников данных. Поскольку эта информация основана на исторических данных, оценщику необходимо определить, сохранятся ли исторические тенденции в сфере торговли субъекта или следует внести некоторую корректировку в данные с учетом будущих ожиданий.

Чтобы оценить количество квалифицированных потенциальных покупателей для предполагаемого типа продукта объекта, применяется анализ доступности жилья, в ходе которого обсуждаются требования к доходу, необходимые для поддержания вероятных цен на жилье в субъектном подразделении. Можно определить средневзвешенную цену продажи, используя исторические цены продажи домов, аналогичные прогнозируемым для данного объекта.

Применяя рыночные условия кредитования и требования к страхованию ипотеки к средневзвешенной цене продажи, рассчитывается минимальный доход семьи, необходимый для покупки типичного дома. Затем этот минимальный доход, соответствующий требованиям, сравнивается с характеристиками дохода в рыночной области субъекта, чтобы определить процент домохозяйств в этой рыночной области, которые могли бы позволить себе приобрести ожидаемый новый дом. Применение этого квалифицирующего процента домохозяйств к предполагаемому годовому росту числа домохозяйств представляет собой ожидаемый эффективный годовой спрос на готовое жилье в соответствующем подразделении. Пример такого анализа приведен в Таблице 1.

 

ТАБЛИЦА I Анализ эффективного годового спроса

 

Десятилетний прирост домашних хозяйств, 1	5 400 единиц
Дата публикации правительственных данных	1988 год
Поправка на завышение, 2	75%
Модифицированный десятилетний прирост домашних хозяйств,  3	4 050 единиц
Ежегодный прирост домашних хозяйств (линейный), 4	405 единиц в год
Отдельно стоящие дома, занимаемые владельцами, 5	62%
Годовой спрос на квартиры, занимаемые собственниками, 6	251 единиц в год
Квалификация потенциальных покупателей 7
Соотношение кредита к стоимости	80%
Процентная ставка	8,5%
Срок кредита	30 лет
Прогнозируемая цена дома	$190 000
Сумма кредита	$152 000
Ежемесячные платежи
Основная сумма долга и проценты	$1 170
Налоги на недвижимость	$ 225
Страховка	$ 25
Общий ежемесячный платеж	$1 420
Расчет квалифицируемого дохода
Годовые выплаты по ипотеке в размере	$17 040
Соотношение долга к платежам 8	30%
Минимальный доход домохозяйства 9	$56 800
Процент домохозяйств в торговой зоне, отвечающих требованиям 10	47%
Эффективная годовая потребность 11	118 единиц

 

1. На основе прогнозов местных органов власти.
2. Основано на суждении оценщика, полученном в результате сравнения прогнозов с фактическими поставками домашних хозяйств в зоне предметной торговли.
3. Валовой прирост домашних хозяйств с поправкой на коэффициент модификации.
4. Измененный рост за весь прогнозируемый период, деленный на количество лет в период государственного исследования.
5. На основе исторических данных переписи или других правительственных данных.
6. Ежегодный прирост домохозяйств, умноженный на процентную долю отдельно стоящих единиц жилья, занимаемых владельцами.
7. Эти допущения основаны на местных рыночных условиях и ожиданиях.
8. Местные требования к андеррайтингу или обычай.
9. Ежегодные платежи по ипотеке, разделенные на соотношение долг/платеж.
10. Основано на количестве домохозяйств в торговой зоне субъекта, которые получают по крайней мере минимальный доход домохозяйства, полученный в результате переписи населения США или других демографических данных.
11. Годовой спрос на квартиры, занимаемые владельцами, умноженный на процент домохозяйств в торговой зоне, которые соответствуют минимальным стандартам дохода домохозяйств.

 

В этом примере эффективный годовой спрос на домохозяйства, которые могут позволить себе дома, соответствующие физическим характеристикам, прогнозируемым для соответствующего проекта, оценивается в 118 новых единиц жилья в год.

 

ОЦЕНКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

 

Предложение, как правило, легко измерить, особенно при наличии доступа к правительственным документам. Как уже упоминалось, большинство оценщиков очень хорошо умеют подсчитывать существующие запасы. Однако перспективное предложение в будущем важно в том смысле, что это арена, на которой субъект будет конкурировать в течение периода своего девелопмента. Без понимания предполагаемого предложения исследование рынка оценщиком является неполным.

В большинстве юрисдикций утверждение проектов жилых районов является публичным делом. Во многих случаях эти записи классифицируются в соответствии со стадией процесса утверждения (например, предварительное утверждение, окончательное утверждение, регистрация, выдача разрешений на строительство). Оценщик может исследовать одобренные проекты, которые непосредственно конкурируют с объектом на любой стадии его девелопмента.

Общее предложение в области рынка объекта может быть отнесено к одной из двух категорий:

• существующие, полностью готовые участки под застройку, активно выставляемые на продажу; и
• предлагаемые к конкурсу участки, ожидающие утверждения предварительного плана, участки, которые получили только предварительное одобрение плана, и участки, которые были зарегистрированы, но еще не разработаны.

Каждая из этих категорий лотов предлагает различную степень конкуренции с предметными лотами. Следует отметить, что процесс разделения в каждой юрисдикции индивидуален, и эти категории носят общий характер.

Существующий конкурс состоит из всех проектов в области рынка объекта, которые полностью развиты и доступны для строительства жилья. Эти лоты представляют собой непосредственную и определенную конкуренцию.

Опять же, инвентаризация оценщика учитывает все эти проекты.

Предлагаемый конкурс можно отследить, просмотрев правительственные документы. Во многих юрисдикциях имеются текущие списки проектов, находящихся в процессе рассмотрения, во многих случаях классифицированные по стадиям разработки. Затем оценщик может провести инвентаризацию предполагаемой конкуренции в области рынка объекта. Как правило, процесс открыт для общественного контроля, что означает, что оценщик может просмотреть статус любого проекта с точки зрения представленных планов, количества лотов и комментариев общественности в файле.

Тематические лоты должны быть сопоставлены с предполагаемыми конкурентами в области рынка. Участки, которые полностью разработаны, являются определенной конкуренцией; однако участки, все еще находящиеся в процессе утверждения, или участки, которые получили одобрение правительства, но еще не были разработаны, являются лишь вероятной конкуренцией.

В качестве примера предположим, что объектом является участок площадью 100 лотов с окончательным утверждением разделения, который еще не разработан (например, нет дорог, инфраструктуры, классификации).

Предположим далее, что оценщик ожидает, что лоты будут распроданы в течение пяти лет.

Конкуренция за эту гипотетическую недвижимость состоит из следующих сегментов:

• Все полностью готовые к застройке участки в области рынка объекта
• Все участки проектов, которые получили одобрение разделения, но еще не были освоены (ситуация, аналогичная ситуации с объектом), умноженные на коэффициент, представляющий вероятность того, что эти участки когда-либо будут освоены в течение предполагаемого пятилетнего периода поглощения.
• Все лоты проектов, которые получили только предварительные утверждения, умноженные на коэффициент, представляющий вероятность того, что данные лоты будут полностью разработаны и, таким образом, составят конкуренцию объекту в течение пятилетнего периода поглощения.
• Те лоты, которые только начинают процесс утверждения разделения, но которые еще не достигли какого-либо уровня одобрения, умножаются на коэффициент вероятности, который отражает наилучшую оценку оценщиком шансов того, что эти лоты будут конкурировать с предметными лотами в течение пятилетнего периода поглощения.

Общий взвешенный конкурс по данному предмету представлен в Таблице 2.

В этом примере общее предполагаемое предложение лотов проектов, которые могут быть выставлены на продажу в течение следующих пяти лет, составляет приблизительно 421 лот.

 

ТАБЛИЦА 2. Общий взвешенный конкурс по объекту

 

	Вероятности конкуренции в течение пятилетнего периода, 1	Количество лотов в области рынка	Вероятное предложение в лотах
Полностью готовые	100%	50	50
Завершение одобрения, 2	75%	225	169
Предварительное одобрение	30%	485	146
Заявки на рассмотрение	10%	560	56
Общий предполагаемый объем предложения на пятилетний период поглощения			421

 

1. Эти вероятности используются только в качестве примеров. Оценщик должен вынести суждение относительно соответствующих вероятностей в области рынка объекта, основываясь на опыте и тенденциях рынка.
2. В эту категорию входят 100 предложенных лотов объекта. Обратите внимание, что в этом примере вероятность успешного девелопмента объекта также составляет 75%.

 

СПРАВЕДЛИВАЯ ДОЛЯ И КОЭФФИЦИЕНТ ЗАХВАТА

 

Справедливая доля — это оценка общего объема эффективного годового спроса, который может получить объект, если он конкурирует с аналогичными объектами недвижимости на равной основе.

Используя предыдущий пример, справедливая доля субъекта рассчитывается как 75 лотов (100 лотов, умноженных на коэффициент вероятности 75%), деленный на общее вероятное предложение для торговой зоны субъекта в 421 лот.

То есть справедливая доля субъекта составляет 18%.

Коэффициент захвата — это справедливая доля, скорректированная с учетом преимуществ или недостатков конкурентной позиции субъекта.

Если объект покрыт лесом на участках площадью в два акра, а конкуренция в основном состоит из безлесных участков площадью в один акр, у объекта есть конкурентное преимущество. И наоборот, если участки объекта имеют крутой рельеф и рыночные данные отражают незаинтересованность в таких типах недвижимости, у него есть конкурентный недостаток.

Если партии объекта, как правило, типичны для данного рынка, то справедливая доля равна коэффициенту захвата.

Оценщик должен использовать суждение, подкрепленное обсуждением характеристик рассматриваемых лотов по сравнению с конкурентами, при определении увеличения или уменьшения справедливой доли при определении коэффициента улавливания.

 

ПЕРИОД ПОГЛОЩЕНИЯ

 

Период поглощения зависит от применения коэффициента поглощения к эффективному годовому спросу. В этом примере коэффициент поглощения составляет 18%; эффективная годовая потребность составляет 118 единиц. Таким образом, объект может обоснованно ожидать, что рынок будет поглощать 21 единицу продукции в год в течение периода поглощения в 4,8 года. [3]

 

Заключение

 

Перспективное поглощение участков имеет основополагающее значение для разумной оценки стоимости любого жилого подразделения. Не применяя стандартного метода к вопросу поглощения, оценщик просто строит догадки относительно ключевых допущений, содержащихся в отчете. Многие допущения, содержащиеся в методологии, основаны на суждении оценщика. Это не должно никого останавливать от применения этих методов в своей повседневной практике; все оценочные задания требуют суждения о будущих событиях. Применяя стандартный метод оценки спроса и предложения к заданию, оценщик предлагает клиенту системный аналитический подход, основанный на легкодоступных данных, к очень сложному вопросу анализа подразделений.

[1] Skolnik M.A., Domingo M.C. (1994), Supply and demand considerations in residential subdivision analysis, Appraisal Journal, Jan 1, http://www.realestate-consulting.com/Supply_and_Demand_Considerations_in_Residential_Subdivisions.pdf

[2] Поэтесса Мэри Шелли сказала: «То, что прошло, — это пролог». Это не обязательно относится к рынкам недвижимости

[3] Коэффициент поглощения в 18%, умноженный на эффективную годовую потребность в 118 единиц, равен 21,2 единицам в год. Всего у субъекта 100 единиц, что приводит к равномерному поглощению за 4,8 года.