Часто государственный орган, обладающий полномочиями, изымает для общественного пользования недвижимость, которую владелец улучшил или построил для уникальной цели. Наиболее распространенными примерами такой недвижимости являются церкви, школы, кладбища и некоторые коммерческие объекты. Удивительно, но методы оценки, которые суд рассмотрит для таких объектов недвижимости, могут сильно различаться. Например, в некоторых случаях коммерческая свалка может быть оценена с использованием подхода, основанного на рыночных данных, и никак иначе. В других случаях суд рассмотрит оценку, основанную на капитализации дохода, полученного от недвижимости.
Когда изымаемое имущество имеет особое назначение, как юрист, так и оценщик должны понимать методы оценки, которые суд примет в качестве доказательства справедливой компенсации владельцу. Для юриста доступные методы оценки имеют решающее значение для понимания позиции владельца как на досудебных переговорах с правительством, так и, конечно же, при подготовке дела владельца к судебному разбирательству. Оценщик должен быть знаком с допустимыми методами оценки, чтобы он или она могли сформулировать мнение, которое будет как приемлемым в доказательствах, так и убедительным для проверяющего фактом.
Конституционные рамки для определения стоимости конфискуемого имущества
Чтобы понять, как суды подходят к проблеме оценки имущества особого назначения, важно понять конституционные требования, касающиеся определения справедливой компенсации.
Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов гласит в соответствующей части:
«Частная собственность также не может быть передана в общественное пользование без справедливой компенсации».
Действие так называемой «Оговорки о справедливой компенсации» заключается в установлении требуемого минимального стандарта компенсации в случаях изъятий. Это положение применяется ко всем федеральным органам власти, органам власти штатов и местным органам власти, а также их учреждениям, которые осуществляют полномочия изъятия.
Разработчики Конституции Соединенных Штатов не разъяснили, какие методы оценки достаточны для прохождения конституционного контроля, предоставив судам решать этот сложный вопрос самостоятельно.
Устраняя эту двусмысленность, Верховный Суд США признал субъективный характер оценки и принял прагматичный и гибкий подход.
Описывая свои усилия, Суд заявил, что он искал «практические стандарты» в попытке «найти рабочие правила, которые будут справедливыми по существу «.
Его цель состояла в том, чтобы выработать минимальный набор требований, которые «обеспечивали бы справедливый баланс между потребностями общественности и убытками заявителя».
В конечном счете Верховный Суд в делах об изъятиях выразил решительное предпочтение подходу к оценке на основе рыночных данных, позволяя судам гибко использовать другие методы оценки, когда это требуется в конкретных обстоятельствах.
Суд заявил, что термин «справедливая компенсация» в Пятой поправке означает «полный и совершенный эквивалент изъятого имущества в деньгах» и что для определения этой суммы судами обычно применяется «концепция рыночной стоимости».
Юридическое понятие «рыночная стоимость» тесно связано с подходом к оценке на основе рыночных данных.
Суд определил «рыночную стоимость» как «то, что желающий покупатель заплатил бы наличными желающему продавцу».
Суд выбрал «рыночную стоимость» в качестве предпочтительного метода оценки в делах об изъятиях, поскольку она обеспечивает объективный стандарт, на котором суд может основывать свое решение.
Как пояснил Суд, доказательства сопоставимых продаж с участием независимых сторон «имеют внешнюю действительность, что делает их справедливой мерой публичного обязательства компенсировать убытки, понесенные владельцем в результате изъятия этого имущества для общественного пользования»
Положение о компенсации «не может быть сведено к неумолимым правилам».
Тем не менее Суд прямо отказался «определять рыночную стоимость в качестве единственной меры справедливой компенсации», потому что «существуют ситуации, когда этот стандарт неуместен».
Суд заявил:
«[Когда] рыночную стоимость слишком трудно найти или когда ее применение привело бы к явной несправедливости по отношению к владельцу или общественности, суды разрабатывают и применяют другие стандарты».
Недавно Верховный суд указал, что суд должен использовать метод оценки, отличный от «справедливой рыночной стоимости», когда стандарт справедливой рыночной стоимости либо «невыполним», либо приведет к присуждению компенсации, которая существенно отличается от «принципа возмещения ущерба» Пятой поправки (т.е. владелец изымаемого имущества «должен быть помещен в такое же хорошее положение в финансовом отношении, как если бы его имущество не было изъято»).
Правовой стандарт для отнесения изымаемого имущества к категории имущества специального назначения
Рамки Верховного Суда для определения справедливой компенсации в соответствии с Пятой поправкой помогают объяснить, как суды относятся к имуществу специального назначения. Как будет видно, с юридической точки зрения имущество специального назначения подпадает под категорию Верховного суда как имущество, для которого «слишком трудно найти рыночную стоимость» или для которого применение подхода к рыночным данным «привело бы к явной несправедливости по отношению к владельцу». Со стратегической точки зрения маркировка объекта недвижимости как имеющего специальное назначение может иметь важное значение, поскольку она позволяет сторонам предоставлять доказательства стоимости объекта недвижимости на основе методов, отличных от подхода к рыночным данным.
Несмотря на некоторые различия между штатами, подавляющее большинство юрисдикций приравнивают «специальное использование» к имуществу, для которого недостаточно сопоставимых продаж, на которых можно основывать вывод о рыночной стоимости.
Следующий отрывок из дела в Небраске иллюстрирует этот подход:
«Существуют виды недвижимости, которые не покупаются и не продаются на открытом рынке и, следовательно, не имеют разумной рыночной стоимости в рамках правила, согласно которому справедливая рыночная стоимость — это цена, которую принесет недвижимость, если ее предложит желающий продавец желающему покупателю, не будучи обязанным покупать или продавать.
Справедливая рыночная стоимость имущества подразумевает подтверждение продажи аналогичного имущества в сообществе в качестве средства определения стоимости изымаемого имущества. Когда имущество таково, что невозможно получить доказательства справедливой рыночной стоимости, обязательно должна быть разработана какая-то другая формула для определения справедливой стоимости имущества».
Верховный суд штата Канзас следующим образом описал проблему оценки, связанную с недвижимостью специального назначения:
«Иногда случается, что участок недвижимости или арендный интерес, подлежащий изъятию, имеет такую природу, или используется, или был улучшен таким образом, что, хотя он служит полезной цели для его владельца, он не сможет продать его по цене, близкой к его реальной стоимости.
В тех случаях, когда отсутствуют обычные средства определения рыночной стоимости или необходимо прибегнуть к другим средствам, необходимо определить рыночную стоимость, учитывая внутреннюю стоимость имущества и его стоимость для владельцев для их особых целей. … Если владелец принял особый способ использования земли … и он должен быть лишен этого права, справедливость требует, чтобы он получил компенсацию за причиненный ему ущерб».
Таким образом, во многих (но не во всех) юрисдикциях вопрос о том, квалифицируется ли имущество как имущество специального назначения, которое может быть оценено методами, отличными от рыночной стоимости, является относительно ясным: если стороны не могут найти доказательства сопоставимых продаж объектов недвижимости с аналогичным использованием поблизости, то имущество является имуществом специального назначения, и стороны могут предоставить доказательства, отличные от рыночных данных, для определения его стоимости.
В ходе судебного разбирательства бремя установления отсутствия сопоставимых продаж обычно ложится на владельца.
Объекты, которые рассматривались судами как объекты специального назначения, включают
- церковную недвижимость,
- кладбища, школы,
- исторические объекты,
- коммерческие объекты, такие как
- склад,
- склад металлолома,
- предприятие по производству песка и гравия,
- фабрика хрена,
- объект для ремонта и укрытия морских судов,
- железнодорожный терминал,
- цветочный питомник,
- заправочная станция с полным спектром услуг «мама и папа»,
- коммерческая свалка.
Однако, несмотря на предшествующую прецедентную практику, как юрисконсульт, так и оценщик должны иметь в виду, что не существует фиксированных правил относительно того, является ли один тип имущества юридически недвижимостью специального назначения. Например, только потому, что определенный тип заправочной станции считался объектом специального назначения в одном случае, это не означает, что он будет классифицирован таким образом во всех будущих случаях.
Напротив, вопрос о том, подходит ли конкретное имущество для рассмотрения в качестве имущества специального назначения, определяется заново в каждом конкретном случае. Сторонам необходимо будет провести поиск сопоставимых продаж, которые указывают на наличие рынка (или его отсутствие) для рассматриваемой недвижимости. Как известно оценщикам, рынки даже самых уникальных объектов недвижимости могут вести себя подобно летним грозам, то есть быстро развиваться в особых условиях в ограниченных географических районах, а потом полностью рассеиваться.
Поскольку в случаях, когда недвижимость оценивается с использованием метода, отличного от подхода к рыночным данным, получаемые стоимости могут быть существенными, правительство и владелец часто будут спорить о том, достаточно ли схожи продажи конкретных объектов недвижимости по времени, местоположению или использованию для того, чтобы считаться «сопоставимыми».
Например, в одном из дел Верховный суд Иллинойса столкнулся с вопросом о том, является ли объект Young Men’s Christian Association недвижимостью специального назначения. Здание имело четыре этажа, крытый бассейн, тренажерный зал, раздевалки, часовню, конференц-зал, три кухни и высокую вместимость. Владелец утверждал, что имущество имело особое назначение. Правительство утверждало, что здание не было недвижимостью особого назначения, поскольку «в различных зданиях есть улучшения, такие как бассейн, тренажерный зал и конференц-залы». Суд отметил, что в соответствии с законодательством штата Иллинойс имущество квалифицируется как имеющее особое назначение, когда оно «обладает особыми возможностями, которые делают его непригодным для продажи по его истинной стоимости из-за уникальных улучшений».
Суд встал на сторону правительства и постановил, что недвижимость YWCA не представляет особой пользы. В нем говорилось, что «продажи зданий на открытом рынке за наличные с такими аналогичными улучшениями может быть использована для установления справедливой рыночной стоимости имущества, при условии, конечно, что сначала будет установлено сходство в материальных отношениях, таких как местоположение; характер, время, близость, рыночные условия, улучшения и способ оплаты, которые должны быть наличными».
В одном из дел Апелляционный суд штата Орегон постановил, что церковный молодежный центр не является специальной недвижимостью, потому что «доказательства по делу указали, что недавно была одна продажа сопоставимой земли».
Суды будут отклонять сопоставимые продажи, предлагаемые в качестве доказательств, и сочтут, что недвижимость имеет особое назначение, если они установят, что продажи не связаны с объектами, достаточно похожими на недвижимость владельца, или что сами продажи не являются надежными показателями справедливой рыночной стоимости.
В деле, касающемся «единственного завода по производству хрена между Сент-Луисом и Денвером», Суд отклонил девять сопоставимых продаж, предложенных правительством, поскольку они касались объектов, в которых отсутствовало большинство улучшений, уникальных для производства хрена.
В другом деле, касающемся коммерческого помещения в Новом Орлеане, сдаваемого в аренду под бар, ресторан, парикмахерскую и гараж, суд отклонил три сопоставимых предложения правительства о продаже, поскольку они касались недвижимости, приобретенной правительством «в ходе той же программы приобретения для строительства государственной школы, для которой требуется экспроприировать нынешнее имущество». Суд отметил, что продажа другого имущества тому же государственному органу, «совершенная под угрозой экспроприации», не является контролируемой, поскольку сопоставимые продажи должны фиксировать рыночную стоимость.
Методы оценки недвижимости, признанной недвижимостью специального назначения
Как только владелец преодолеет препятствие, связанное с доказательством того, что рассматриваемое имущество является недвижимостью специального назначения, суд может принять один из трех методов оценки:
- затратный подход,
- доходный подход
- модифицированный подход к рыночным данным.
Суды избегали установления твердых правил, устанавливающих конкретный метод оценки для определенных видов недвижимости.
Вместо этого суд первой инстанции имеет право по своему усмотрению использовать метод оценки, который является разумным в данных обстоятельствах. Тем не менее, присущие определенным видам недвижимости характеристики (т.е. независимо от того, приносит она доход или нет) могут сделать конкретный метод оценки естественным выбором.
Затратный подход
В соответствии с затратным подходом владелец, как правило, может возместить затраты замещения недвижимости специального назначения за вычетом суммы, отражающей обесценение.
Если в недвижимости специального назначения есть улучшения, стоимость замены обычно считается стоимостью строительства новых улучшений плюс стоимость базового земельного участка.
Как правило, суды принимают затратный подход для объектов специального назначения, которые не приносят прибыли, таких как церкви и государственные школы.
В других случаях суды санкционировали использование затратного подхода при определении справедливой компенсации за объекты специального назначения, таких как исторические дома, фабрика по производству хрена и цветочный питомник.
Типичный случай, связанный с объектами специального назначения, в которых в качестве средства определения справедливой компенсации используется затратный подход заключается в следующем.
Жилищное управление Портсмута изъяло 177 земельных участков площадью около 30 акров в рамках проекта по реконструкции разрушенных районов в Портсмуте, штат Нью-Гемпшир.
На одном из участков находился трехэтажный дом в колониальном стиле, первоначально построенный в 1725 году. В доме все еще сохранились многочисленные колониальные черты, «в том числе завитки над входом и окнами, деревянные панели, широкие доски пола и восемь каминов, по крайней мере, один из которых сделан из итальянского мрамора».
Хотя до 1942 года дом использовался как резиденция для одной семьи, с тех пор он был преобразован в жилье для четырех семей, которое приносило владельцу доход от аренды.
На судебном процессе, чтобы определить справедливую компенсацию, владелец попытался представить доказательства стоимости воспроизводства дома в качестве меры ущерба.
Свидетель-эксперт владельца придерживался мнения, что затраты воспроизводства конструкции за вычетом обесценения составляли около 50 000 долларов.
Жилищное управление возразило против признания этих доказательств на том основании, что окрестности, окружающие дом, значительно ухудшились, что делает затраты воспроизводства ненадежной мерой ущерба, поскольку «окружающая среда настолько изменилась, что эта стоимость не имеет справедливого отношения к фактической стоимости всего имущества».
Суд первой инстанции отклонил возражение Жилищного управления и признал доказательства. Эксперт Жилищного управления оценил недвижимость в 20 500 долларов «на основе как капитализированного дохода, так и подхода сопоставимых продаж».
Жюри вынесло вердикт, согласно которому ущерб владельцу составил 41 500 долларов.
В апелляции Верховный суд Нью-Гэмпшира отметил, что «справедливая рыночная стоимость особенно труднодостижима, когда [рассматриваемая недвижимость] представляет собой колониальный дом 18 века, имеющий историческую стоимость, но в настоящее время используемый для довольно мирских целей».
Тем не менее, суд постановил, что суд первой инстанции не ошибся, признав доказательства владельца – затраты воспроизводства.
Суд сослался на прецедентное право Нью-Гэмпшира, которое «разрешает использовать затраты воспроизводства здания за вычетом обесценения в качестве доказательства его рыночной стоимости, если здание уникально или обладает особыми характеристиками, которых нет в других сопоставимых объектах».
Суд пришел к выводу, что недвижимость владельца была «уникальной и хорошо сохранившейся колониальной структурой со значительной внутренней стоимостью». По мнению суда, дом «не настолько плохо подходил к своему окружению» в разрушенном районе, чтобы сделать метод затрат воспроизводства ненадежным, особенно в свете того факта, что ухудшение состояния района ускорилось после того, как Жилищное управление объявило о своем проекте реконструкции.
Несмотря на то, что суды признают заключение эксперта приемлемым, доверие к нему в рамках подхода, основанного на затратах, может подвергаться нападкам по многим направлениям.
Во-первых, может возникнуть юридический спор о том, должно ли замещающий объект быть точной копией изымаемого объекта или просто аналогичным по существу.
Кроме того, оценка затрат строительства или приобретения нового объекта может быть оспорена из-за противоречивых оценок эксперта другой стороны.
Наконец, обесценение трудно определить с точностью, и часто она представляет собой не более чем обоснованное предположение.
Суды критиковали затратный подход на том основании, что он «почти неизменно имеет тенденцию завышать оценку», «[устанавливая] абсолютный потолок рыночной цены этого здания, потолок, который может не быть, и часто даже не приближается к реальным рыночным переговорам».
Доходный подход
«Доходный подход» может быть использован для оценки объектов специального назначения, которые приносят доход владельцу.
Проще говоря, метод включает оценку годового чистого дохода, который, вероятно, будет получен от недвижимости, и количество лет, в течение которых владелец мог бы разумно ожидать такого уровня дохода.
Приведенная стоимость этого потока доходов рассчитывается путем применения ставки капитализации, которая предназначена для приблизительного определения чистой нормы прибыли на инвестиции, разумно ожидаемой владельцем.
Когда все имущество изымается, текущая стоимость будущего потока доходов от недвижимости предлагается в качестве доказательства ущерба, нанесенного владельцу. Когда изъятие является частичным, ущерб владельца обычно представляет собой разницу между этой приведенной стоимостью, рассчитанной непосредственно до и сразу после изъятия.
Доходный подход использовался в случаях, связанных с приносящей доход недвижимостью, такой как
- месторождение песка и гравия,
- коммерческое помещение, сдаваемое в аренду под бар, ресторан, парикмахерскую и гараж,
- исторический дом, который можно было бы перестроить под коммерческие офисные помещения премиум-класса,
- коммерческая свалка,
- кладбища.
Например, город Сент-Луис изъял «для парковых целей» заброшенный каменный карьер площадью 2,634 акра, который использовался в качестве коммерческой свалки.
На суде владелец предложил мнения двух оценщиков, основанные на капитализации доходов свалки.
Как пояснил суд, один оценщик учитывая поток дохода в размере примерно 20 000 долларов США в год, который разумно ожидать в течение 11 лет, применил фактор дисконтирования, чтобы получить текущую стоимость в размере 64 950 долларов США, к которой он добавил текущую стоимость недвижимости для использования в качестве строительных участков (33 500 долларов США по 20 центов за квадратный фут), дисконтированный, чтобы получить текущую рыночную стоимость в 11 741 доллар. Сумма этих двух цифр, то есть текущая стоимость потока доходов плюс возвратная стоимость земли в конце периода получения дохода, дала оценочную цифру в 75 000 долларов США (округленные цифры). Расчёт был основан на 10%-ной ставке дисконтирования.
В то время как ставка дисконтирования в размере 6% является нормальной, оценщик использовал более консервативные 10%, которые дают меньшую стоимость, поскольку он считал, что в данном случае она отражает более точную стоимость.
Второй оценщик также использовал доходный подход, хотя и основанный на других допущениях, и пришел к оценке в 83 500 долларов.
Оценщик города, с другой стороны, отказался учитывать какой-либо доход, получаемый от свалки, и вместо этого оценил стоимость недвижимости, исходя из ее наиболее эффективного использования для района проживания одной семьи после того, как свалка будет заполнена и закрыта. Он оценил стоимость имущества в 31 000 долларов.
Явно поддержав оценщика города, суд первой инстанции присудил владельцу ущерб в размере 35 916,57 долларов США.
Владелец подал апелляцию, и Верховный суд Миссури назначил новое судебное разбирательство на том основании, что «этот случай является надлежащим случаем для использования подхода капитализации и применения фактора дисконтирования при установлении справедливой рыночной стоимости».
Суд обосновал:
Обстоятельства этого дела уникальны и отличаются от других. Этот объект представляет собой особую ситуацию. В основном это заброшенный карьер, дыра в земле. Из-за деловых потребностей сообщества (потребность в месте для захоронения мусора в густонаселенном городском районе) заброшенный карьер был временно преобразован в проект по свалке отходов…. Многие из факторов, обычно учитываемых при определении рыночной стоимости недвижимости, такие как цена, по которой земля была недавно куплена, цена, по которой аналогичная и сопоставимая земля по соседству была продана в момент или примерно в момент приобретения… не существуют или неприменимы к 2,634 акрам.
В этой уникальной ситуации, … когда характер недвижимости таков, что сама недвижимость приносит прибыль без затрат труда владельцев, и где прибыль, полученная от ее использования, является главным источником ее стоимости, доказательства такой прибыли были должным образом приняты и имеют значение в качестве критерия стоимости недвижимости.
Доказательства справедливой стоимости, основанные на доходном методе, часто вызывают возражения на том основании, что они основаны на будущей упущенной выгоде и, следовательно, являются слишком спекулятивными.
Как правило, в делах об изъятиях доказательства коммерческой прибыли недопустимы для доказательства ущерба владельцу, чей бизнес вынужден переехать из-за изъятия.
Так, один суд раскритиковал доходный подход, потому что «он с большей вероятностью содержит ошибочные предположения и часто не поддается прямому доказательству», особенно при выборе ставки капитализации
Тем не менее, как это сделал Верховный суд Миссури, суды обычно принимают доходный подход, если поток доходов является стабильным и напрямую связан с самим объектом, а не с деятельностью, осуществляемой на объекте, которая зависит от талантов или навыков владельца.
Как было объяснено:
Однако из общего правила [о том, что упущенная выгода недопустима] по необходимости должно быть сделано исключение… если бизнес неразрывно связан с землей, на которой он расположен, так что владение землёй означает владение бизнесом; где доказательства чистой прибыли, по-видимому, ясны, достоверны и легко поддаются исчислению на основе записей; там, где показатели прошлых доходов относительно стабильны и репрезентативны, а прогнозы на будущее основаны на разумной вероятности постоянства в будущем, так что предположения сводятся к минимуму, насколько это возможно, и где орган, фиксирующий ущерб, будет «не в состоянии провести разумную оценку без ссылки на доходность бизнеса».
Кроме того, суды считают, что возмещение упущенной выгоды, используемое в доходном подходе, не предназначено для прямой компенсации владельцу этого упущенного дохода.
Скорее всего, суды считают, что капитализация дохода имеет отношение к определению стоимости объекта недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.
Как заявил суд штата Мэриленд:
Хорошо известно, что прибыль от бизнеса не является надежным критерием стоимости земли, поскольку она зависит не только от местоположения, но и от других факторов; одно и то же местоположение может приносить прибыль одному, и не приносить другому. Это, однако, не означает, что при определении стоимости земли не следует учитывать ее производительную способность, которая … имеет важное значение для стоимости.
С практической точки зрения потенциальный покупатель вряд ли не подумал бы о том, оказался ли бизнес, осуществляемый на объекте недвижимости, прибыльным, поскольку это было бы показателем желательности расположения, если не для него, то для других покупателей.
Хотя суды, как правило, воздерживаются от утверждения о том, что определенный тип имущества специального назначения в каждом конкретном случае должен оцениваться доходным методом, во многих юрисдикциях предусмотрено исключение, когда изымаемое имущество представляет собой незастроенную часть кладбища.
Несколько судов санкционировали использование метода капитализации доходов во всех случаях, связанных с частичным изъятием незанятой земли кладбища.
После ведущего примера по этому вопросу известный как » Формула Святой Агнес» этот метод фактически включает в себя этапа применения метода дохода:
- первое применения основано на размере дохода, полученном кладбищем до изъятия,
- второе основано на размере и доходе, полученном кладбищем после захвата.
Разница между этими двумя расчетами составляет ущерб владельца от изъятия.
Рискуя привести к чрезмерному упрощению, метод, по сути, состоит, во-первых, в определении стоимости мест захоронения или чистого дохода от них. Эта цифра достигается путем расчета среднегодового валового дохода и вычитания среднегодовых расходов (включая затраты на разработку, продажи, техническое обслуживание, администрирование и т.д.). Этот чистый годовой доход затем преобразуется в приведенную стоимость будущего дохода путем расчета скидки на отсроченную реализацию дохода в течение периода продажи оставшихся мест захоронений.
Суды особенно охотно соглашаются с оценкой кладбищ на основе доходного метода из-за присущих этой отрасли особенностей.
Как указал суд Святой Агнессы,
«Из — за неизбежности смертности и продемонстрированного опыта кладбища … будущее этого кладбища не зависит от переменных бизнес-факторов и не зависит от бизнес — составляющей, присущей работе автозаправочной станции, торгового центра или грузового терминала. Поэтому, метод, используемый судом, не является капитализацией надежды на ожидаемую прибыль».
Модифицированный Подход К Анализу Рыночных Данных
Хотя и редко, некоторые суды решают проблему оценки недвижимости, для которой нет сопоставимых продаж, смягчая правила доказывания и разрешая рассмотрение продаж из других регионов или продаж, связанных с объектами иного назначения.
Например, в одном из дел в Коннектикуте город изъял у владельца склад металлолома «в целях реконструкции»
Чтобы доказать стоимость земли, на которой располагался склад металлолома, владелец предложил две оценки, полностью основанные на местных продажах автозаправочных станций.
Сопоставимых продаж складов металлолома не было. Суд первой инстанции основал свое решение на этих оценках.
В апелляции Верховный суд Коннектикута подтвердил, что суд первой инстанции правильно полагался на сопоставимые продажи автозаправочных станций.
Суд пришел к выводу, что
«Поскольку рыночная стоимость аналогичных объектов, таких как склады металлолома, отсутствовала, суд оправданно рассмотрел оценки участков автозаправочных станций в качестве объектов специального использования, чтобы достичь своей собственной оценки справедливой рыночной стоимости земли [владельца]».
«Здесь отсутствуют обычные средства определения рыночной стоимости, такие как продажа аналогичных объектов, поэтому необходимо прибегнуть к другим средствам, исходя из необходимости дела».
Заключение
Объекты специального назначения представляют собой уникальную проблему как для юриста, так и для оценщика в делах об изъятиях. Эти объекты вписываются в судебную практику Верховного суда по Пятой поправке как те, для которых подход на основании рыночных данных либо неосуществим, либо несправедлив. Таким образом, для стороны, желающей оценить имущество с помощью такого метода, как затратный подход или доходный подход, ключевым моментом является демонстрация суду того, что сопоставимых продаж либо не существует, либо они неадекватны.
В свете финансовых последствий, связанных с оценкой имущества альтернативными методами, обычно одна сторона оспаривает утверждение другой о том, что сопоставимые продажи недоступны.
Once a court has accepted that the property at issue qualifies for treatment as a special use property, it has considerable discretion in deciding the valuation method on which to base its award of just compensation. How a court exercises this discretion can be hard to predict. As one court noted when confronting the task of valuing a special use property, «[T]he search for ‘fair market value’ is a snipe hunt carried on at midnight on a moonless landscape.» [91] Nevertheless, case law shows courts valuing special use properties based on the cost approach, income approach, and the modified market data approach in varying contexts.
Как только суд признает, что рассматриваемое имущество подпадает под категорию имущества специального назначения, он обладает значительной свободой действий при выборе метода оценки, на котором будет основываться присуждение справедливой компенсации.
То, как суд использует это усмотрение, может быть трудно предсказать.
Как отметил один суд, столкнувшись с задачей оценки имущества специального назначения,
«Поиск «справедливой рыночной стоимости» — это охота на бекаса, проводимая в полночь на безлунном ландшафте».
Тем не менее, прецедентное право показывает, что суды оценивают объекты специального назначения на основе затратного подхода, доходного подхода и модифицированного подхода к рыночным данным в различных контекстах.
Главное для обеих сторон — убедительно доказать суду, что предложенный ими метод оценки является наиболее разумным в данных обстоятельствах, или, если метод не оспаривается, доказать суду то, что предположения и выводы их эксперта имеют наибольший смысл.
Из-за сложностей в этой области оценщики, которых просят высказать мнение о стоимости недвижимости специального назначения, должны с самого начала тесно сотрудничать с адвокатом, чтобы понять законодательство юрисдикции по этому вопросу и любые соответствующие случаи.
Такое взаимодействие увеличит вероятность того, что мнение оценщика будет принято в качестве доказательства, и в конечном итоге суд будет полагаться на него, чтобы назначить справедливую компенсацию владельцу.
Источник: Duvall R.O., Black D.S. (2000), Methods of Valuing Properties Without Compare: Special Use Properties in Condemnation Proceedings, Appraisal Journal, January 1, https://www.thefreelibrary.com/Methods+of+Valuing+Properties+Without+Compare%3a+Special+Use+Properties…-a059635050