Интересная вещь, на которую надо обратить внимание.
- Определено, что » … предпринимательская прибыль относится к разнице между общими затратами девелопмента и маркетинга и рыночной стоимостью объекта недвижимости после завершения строительства и достижения стабильной занятости и дохода».Т.е. предпринимательская прибыль — добавка к ОБЩИМ затратам девелопмента.
- А немного выше определено, что общие затраты девелопмента — сумма стоимости земли, а также прямых и косвенных затрат на строительство здания.
И где тут про то, что предпринимательская прибыль относится только к затратам на строительство здания?!!
……………………………
Предприниматели (застройщики, подрядчики, инвесторы и другие) конкурируют друг с другом на рынке недвижимости, и любой строительный проект (помимо прямых и косвенных затрат) будет включать экономическое вознаграждение, достаточное для того, чтобы убедить предпринимателя взять на себя риск, связанный с этим проектом на этом рынке.
Для нового здания, которое является наиболее эффективным использованием участка, разница между рыночной стоимостью и общими затратами на строительство (т.е. суммой стоимости земли, а также прямых и косвенных затрат на строительство здания) представляет собой реализованную прибыль или убыток:
Рыночная стоимость – Общие затраты девелопмента = Прибыль (или Убыток)
В действительности, будет ли получена прибыль, зависит от того, насколько хорошо предприниматель проанализировал рыночный спрос на недвижимость, выбрал участок и построил улучшения.
В случае объектов недвижимости, приносящих доход, полученная прибыль также будет зависеть от способности предпринимателя подобрать подходящий состав арендаторов и договориться об аренде в разумные сроки.
Термин предпринимательский стимул относится к сумме, которую предприниматель ожидает или хочет получить в качестве компенсации за обеспечение координации, экспертные знания и принятие на себя рисков, связанных с девелопментом проекта.
Напротив, предпринимательская прибыль относится к разнице между общими затратами девелопмента и маркетинга и рыночной стоимостью объекта недвижимости после завершения строительства и достижения стабильной занятости и дохода. [1]
Короче говоря, стимул ожидается, а прибыль получается. В большинстве случаев, если предприниматель не видит потенциала для получения прибыли, новое здание не будет построено.
Эта прибыль так же важна для определения стоимости при применении затратного подхода, как и затраты на строительные материалы и рабочую силу.
Концепция предпринимательской прибыли отличается от более широкой идеи экономической прибыли, которая определяется как “разница между выручкой от продаж и полными альтернативными затратами на ресурсы, задействованные в производстве товаров” [2].
На совершенно конкурентных и эффективных рынках экономическая прибыль в долгосрочной перспективе фактически равна нулю, поскольку новые фирмы входят в отрасли, в которых получаются сверхприбыли, что повышает цену дефицитных производственных ресурсов и снижает рыночную цену продукции по мере того, как рынок движется к равновесию, где рыночная цена равна сумме альтернативных издержек всех ресурсов, используемых в производстве.
Термин предпринимательская прибыль или предпринимательский стимул используется при применении затратного подхода для обозначения реализованного или ожидаемого компонента стоимости — прибыли по проекту, включенного в оценку стоимости.
Как рыночный показатель, оценка предпринимательской прибыли или предпринимательского стимула является настолько надежной и точной, насколько это позволяют имеющиеся рыночные данные.
Например, в течение нескольких лет после экономического спада в 2008 году нехватка нового строительства представляла оценщикам небольшое количество текущих данных о деятельности в области девелопмента, что затрудняло прогнозирование оценок предпринимательских стимулов.
Тем не менее, в большинстве областей рынка существует типичный или соответствующий диапазон ожидаемого вознаграждения, который можно определить с помощью маркетинговых исследований, обычно путем интервью с девелоперами и другими участниками рынка об ожидаемых, приемлемых и фактических уровнях прибыли, достигнутых на рынке.
Диапазон прибыли будет варьироваться для разных типов зданий и в зависимости от характера или масштаба данного проекта.
Предпринимательский стимул для предлагаемого девелопмента может быть выше там, где признание на рынке находят креативные концепции, больший риск или уникальные возможности.
Менее рискованные, более стандартные конкурентные проекты могут заслуживать более низкого показателя прибыли.
Например, первый спекулятивный высотный офисный парк на пригородном рынке, вероятно, потребует большего предпринимательского стимула, чем строительство нового жилого посёлка в сообществе с очевидным ростом населения.
Стадия девелопмента, а также различные уровни риска и опыта, которые могут потребоваться на разных этапах, могут повлиять на размер полученной предпринимательской прибыли.
Например, предприниматель может начать получать вознаграждение с самого начала проекта. Это вознаграждение может увеличиваться по мере приобретения земли, составления планов, утверждения разрешений, обеспечения финансирования, подписания контрактов, завершения строительства и продажи или сдачи объектов в аренду.
Может быть трудно точно оценить, какие доли предпринимательской прибыли будут получены на каждом этапе строительства, хотя кредиторы могут потребовать представления им промежуточных значений, отражающих затраты на финансирование и налоги на этапах строительства и сдачи в аренду.
На практике отделить стоимостное воздействие предпринимательской координации от других рыночных влияний может быть сложно, особенно в периоды неактивного нового строительства. Чтобы обеспечить обоснованность оценки предпринимательского стимула или предпринимательской прибыли, оценщики должны тщательно изучить источник добавочной стоимости недвижимости сверх общих затрат строительства и влияние спроса и предложения на недвижимость такого типа в рыночной зоне объекта недвижимости.
Например, некоторые оценщики отмечают, что стоимость, связанная с удобствами недвижимости, может быть такой, что цена продажи недвижимости может значительно превышать сумму затрат на землю, строительство и маркетинг (например, на перегретом рынке продавца, где цены продажи завышены).
Некоторые оценщики также отмечают, что предпринимательская прибыль часто представляет собой теоретическую прибыль в определенных объектах недвижимости, построенных по индивидуальному заказу.
Владелец-арендатор может рассматривать любую дополнительную операционную прибыль, обусловленную эффективным дизайном объекта, как стимул для девелопмента и заселения этого объекта.
Однако предпринимательская прибыль может быть получена только через несколько лет после постройки объекта, когда он будет продан аналогичному владельцу — оккупанту с премией, потому что объект подходит и доступен для занятия немедленно, в отличие от нового строительства или переоборудования другого объекта.
В этом случае предпринимательская прибыль, полученная при последующей продаже, скорее всего, со временем исчезнет из-за изменения рыночных условий.
Проблема стимулирования предпринимательства более сложна в случае определенных видов специализированной недвижимости, занимаемой владельцами.
Например, здания, построенные и используемые государственными органами, или здания, принадлежащие и занимаемые религиозными организациями, скорее всего, не строятся с расчетом на получение предпринимательской прибыли.
В случае специализированных улучшений, которые строятся частными владельцами, предпринимательский стимул является такой же частью строительства, как и строительные материалы, используемые при улучшениях. Однако реальность такова, что в объектах недвижимости, которые строятся для занятия владельцем, предпринимательский стимул может стать первой потерей стоимости, если эти объекты не будут построены аналогично идеальному улучшению.
Владелец — арендатор может рассматривать дополнительную операционную прибыль, долгосрочный контроль или гордость или престиж владения как достаточный стимул для девелопмента и занятия этой недвижимости.
| Вклад Предпринимателя, Девелопера и Подрядчика
Мерой прибыли, используемой в затратном подходе, является сумма, необходимая для того, чтобы побудить предпринимателя взяться за проект. При анализе компонентов вознаграждения и компенсации, фактически полученных (или ожидаемых) предпринимателем, оценщики могут выбрать дальнейшее различие между понятиями прибыли от проекта, предпринимательской прибыли, прибыли девелопера и прибыли подрядчика: • Прибыль проекта — это общая сумма вознаграждения за предпринимательскую координацию и риск. • Предпринимательская прибыль относится к части прибыли проекта, приходящейся на усилия предпринимателя, в отличие от усилий девелопера, если таковой присутствует. В проектах, в которых предприниматель и девелопер являются одним и тем же лицом, предпринимательская прибыль включает различные статьи затрат на различные роли, выполняемые отдельными лицами, при этом сумма этих статей эквивалентна общей прибыли проекта. • Прибыль девелопера представляет собой компенсацию за время, энергию и опыт физического лица, не являющегося первоначальным предпринимателем, — обычно в крупных проектах лицо, ответственное за управление общим процессом девелопмента. • Прибыль подрядчика (включая гонорары субподрядчиков) по существу является частью накладных расходов проекта и обычно не отражается в вознаграждении за предпринимательскую деятельность. Показатель прибыли проекта, используемый в расчетах затратного подхода, обычно включает как прибыль девелопера, так и предпринимательскую прибыль. Прибыль, получаемая подрядчиком, часто уже отражается в гонораре, взимаемом подрядчиком, и поэтому будет включена в прямые затраты |
Способ девелопмента сопоставимых объектов влияет на доступность данных.
Иногда оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль от фактических сопоставимых затрат на спекулятивно построенные объекты недвижимости, такие как кондоминиумы и многоквартирные дома.
При оценке стоимости спекулятивно построенной недвижимости предпринимательская прибыль представляет собой вознаграждение предпринимателю за примененные навыки и понесенные риски, хотя фактическая отдача может отличаться от ожидаемой отдачи.
Однако в крупномасштабных застройках проблема усложняется, поскольку предпринимательская прибыль может не отражать пропорциональный вклад участка и улучшения в общую стоимость недвижимости.
Застройщики жилых посёлков, например, часто получают большую часть своей прибыли от стоимости домов, построенных на готовых участках, а не обязательно от стоимости участков, которые можно было бы проанализировать как отдельную инвестиционную возможность со своей отдельной мерой предпринимательской прибыли.
Данные о предпринимательской прибыли для объектов, построенных на заказ, могут быть недоступны, если владелец недвижимости, заключивший контракт с фактическими строителями, выступал в качестве застройщика.
Цены на высококлассные объекты недвижимости, построенные по индивидуальному заказу, часто отражают привлекательность этих объектов, оснащенных удобствами, а также высокие затраты на используемые материалы.
Таким образом, разбивка затрат на объекты, построенные на заказ, может быть несопоставима с разбивкой по объектам, построенным спекулятивно, что еще больше усложняет задачу оценки нормы предпринимательской прибыли.
Теоретически, однако, стоимость объектов недвижимости, построенных по индивидуальному заказу, также должна отражать предпринимательскую прибыль, хотя функциональное устаревание может компенсировать эту прибыль, если улучшения, построенные по индивидуальному заказу, не соответствуют рынку.
Оценщики должны также тщательно изучить данные о затратах, на которых основана оценка стоимости, чтобы определить, была ли уже сделана надбавка за предпринимательский стимул или предпринимательскую прибыль.
Если этого не сделать, вклад предпринимателя может быть включен дважды.
Данные, полученные в результате продаж сопоставимых участков, часто включают прибыль для застройщика земли.
Данные сервисов по оценке затрат включают прямые затраты (например, прибыль подрядчика) и косвенные затраты (например, затраты на продажу), но они могут предоставлять или не предоставлять оценки предпринимательского стимула или предпринимательской прибыли.
Поскольку разные источники данных отражают затраты по-разному, оценщики должны определить, где в оценке учитывается предпринимательский стимул или прибыль, т.е. является ли это статьей, уже включенной в сумму общих затрат и стоимости земли, или отдельной статьей, добавленной к сумме общих затрат и стоимости земли.
Источник: Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL, Chapter 29. The Cost Approach
[1] Исторически сложилось так, что предпринимательская прибыль была более распространенным термином в общем употреблении и служит более широким термином при обсуждении затратного подхода. В этом тексте термин «предпринимательский стимул», который является более поздним дополнением к оценочному лексикону, используется специально для обозначения ситуации, требующей прогноза вознаграждения, которое предприниматель ожидает получить по завершении строительства недвижимости.
[2] Paul A. Samuelson and William D. Nordhaus, Economics, 13th ed. (Boston: McGraw-Hill/Irwin, 1989), 980.