Известно, что оценка для принудительных выкупов является весьма чувствительной для всех участников процесса. В этой связи изучение опыта, накопленного в международной практике оценки, представляется весьма актуальным.
Далее приводится краткое описание практики оценки недвижимости для цели её принудительного выкупа государством (или уполномоченным им органами) в штате Джорджия (США), изложенное в статье [1] Кеннета Кантрелла [2].
***
В случаях, когда речь идет о принудительном выкупе (экспроприации), рыночная стоимость, по сути, является промежуточным шагом, ведущим к окончательному заключению о величине справедливой и адекватной компенсации.
Сложность оценки при экспроприации зависит от характера приобретения, что показано в таблице ниже.
| Назначение оценки | Комментарии |
| для полного выкупа (full acquisition) | Эти оценки аналогичны любой другой оценке и оценивает всю недвижимость целиком |
| для выкупа с разбивкой (strip take) — когда изымается небольшая часть, а на оставшееся имущество (кроме изымаемой части) никакого влияния не оказывается | |
| для частичного выкупа (partial acquisitions) | Требуются оценки в состоянии «до и после» (before and after appraisals). |
***
Частичное приобретение требует анализа, который сравнивает стоимость до изъятия со стоимостью после изъятия, включая результирующие изменения в объекте недвижимости.
При оценке изменений в объекте недвижимости учитывается
- доступ,
- визуальная экспозиция,
- уклон проезжей части относительно остальной части объекта,
- расстояние между улучшениями и новой полосой проезда,
- расстояние между улучшениями и тротуаром.
Если это дорожный проект, необходимо определить, повлияло ли изъятие на парковку и изменился ли подъезд или внутренняя циркуляция на участке.
***
Согласно законодательству штата Джорджия, косвенный ущерб (consequential damage) — это снижение стоимости имущества в результате приобретения.
Ущерб возникает из разницы между стоимостью “остатка до” (рассчитанной путем вычитания стоимости изъятой части из общей стоимости имущества до приобретения) и стоимостью “остатка после”.
Примерами изменений, которые могут привести к косвенному ущербу, могут быть
- сокращение площади парковки,
- изменения в доступе или уклоне проезжей части по сравнению с остальной частью,
- изменение расстояния от нового дорожного покрытия и/или новой полосы отвода до здания, расположенного на оставшейся части.
Если воздействие будет значительным, может измениться наиболее эффективное использование оставшейся части.
В качестве альтернативы, если наиболее эффективное использование не меняется, может измениться профиль арендатора. Например, при существенных изменениях в парковке, доступе и/или экспозиции крупный арендатор розничной торговли может быть заменен небольшим местным магазином, который платит меньшую арендную плату.
***
В некоторых случаях результат приобретения может действительно принести пользу. Например, если новая трасса дороги разделяет участок пополам, могут быть созданы угловые участки, которые являются гораздо более дорогими. Результат называется косвенной выгодой. В Джорджии косвенные выгоды могут компенсировать косвенный ущерб, но они не могут компенсировать стоимость приобретенной части.
***
Согласно закону об экспроприации штата Джорджия, оценка стоимости требует специальной процедуры, известной как Правило из 5 шагов, которая требует, чтобы при оценке для экспроприации
| Шаг 1 | Определить рыночную стоимость имущества до изъятия какой-либо его части | |
| Шаг 2 | Определить рыночную стоимость изъятого имущества — как земли, так и улучшений | |
| Шаг 3 | Определить рыночную стоимость оставшегося имущества до того, как его часть будет изъята | Из результата первого шага вычесть результат второго шага |
| Шаг 4 | Определить стоимость имущества, оставшегося после изъятия, учитывая любые негативные последствия изъятия | Из результата третьего шага вычесть результат второго шага |
| Разница между результатами третьего и четвертого шагов может указывать на косвенный ущерб | ||
| Шаг 5 | Определить стоимость имущества, оставшегося после изъятия, учитывая любые положительные последствия изъятия | |
| Разница между результатами третьего и пятого шагов может указывать на косвенные выгоды | ||
Очевидно, что если зачёт косвенных выгод в счёт денежной суммы, причитающейся за принудительный выкуп или, по крайней мере, за косвенный ущерб, не предусмотрен, Шаг 5 в процессе оценки является избыточным.
[1] Cantrell K. (2017), The Value of Property Taken. Appraising real estate acquired through eminent domain, Right of Way Magazine, Mar./Apr., https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/web_maraprl2017_Appraisal101.pdf
[2] Кеннет Кантрелл (Kenneth Cantrell), MAI, является старшим управляющим директором Valbridge Property Advisors. Он обладает опытом в области оценки и приобретений недвижимости, связанной с принудительным выкупом, и имеет квалификацию свидетеля-эксперта в штате Джорджия и в Федеральном суде по делам о банкротстве.