В связи с набирающими обороты неадекватными ожиданиями в части возможностей разного рода автоматизированных систем оценки, включая системы «искусственного интеллекта», по оценке рыночной стоимости, якобы «угрожающих самому существованию» профессии оценки в России, хотелось бы обратить внимание заинтересованных лиц на наличие документа под названием Межведомственные руководящие принципы Appraisal и Evaluation, изданные всеми пятью регуляторами кредитования недвижимости в США, т.е. действующего на крупнейшем в мире рынке недвижимости и финансов.
OCC, FRB, FDIC, OTS, NCUA (2019), Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines, https://www.fdic.gov/regulations/laws/rules/5000-4800.html
Этот документ пяти федеральных агентств США по надзору за кредитованием недвижимого имущества был издан во исполнение раздела 304 Федерального закона США «О совершенствовании деятельности корпорации страхования депозитов» 1991 года, т.е. к настоящему времени имеет возраст около 30 лет, в течение которых он постоянно совершенствуется.
Документ делит оценки, производимые для целей ипотечного кредитования в США на два сорта
1. «классическая» оценка Appraisal, соответствующая требованиям национальных стандартов оценки;
2. упрощённая оценка Evaluation, которая может использоваться вместо Appraisa в некоторых случаях, например, при выдаче небольших ссуд, пролонгации ссуд, не имеющих проблем и некоторых других.
В качестве оценки Evaluation, в частности, могут использоваться и оценки с помощью автоматизированных систем и технологического оборудования.
Пример взвешенного подхода к вопросу, имеющего тридцатилетнюю историю, приведём только Приложение В к указанному документу, содержание которого излагается ниже.
Приложение В – Оценки типа Evaluation, основанные на аналитических методах и технологическом оборудовании
Положения агентств об appraisal позволяют учреждению использовать evaluation вместо appraisal для определенных сделок. Учреждение может использовать различные аналитические методы и технологические инструменты для разработки evaluation при условии, что оно может продемонстрировать, что метод evaluation соответствует безопасной и надежной банковской практике и настоящим руководящим принципам (см. разделы, посвященные Evaluation Development and Evaluation Content).45
Учреждение не должно выбирать метод или инструмент evaluation только потому, что они обеспечивают наибольшую стоимость, наименьшую стоимость или самый быстрый отклик или самое короткое время выполнения работ.
Учреждение должно разработать политику и процедуры, обеспечивающие рациональный процесс использования различных методов или инструментов. Такая политика и процедуры должны обеспечить:
• персонал, обладающий необходимым опытом и подготовкой для выбора, использования и проверки аналитического метода или технологического инструмента. Если учреждение не обладает внутренним опытом в отношении конкретного метода или инструмента, то оно должно нанять дополнительный персонал или привлечь третью сторону. (См. раздел Third Party Arrangements section in these Guidelines.)
• выбор, использование и проверку метода или инструмента оценки.
• критерии для определения того, является ли конкретный метод или инструмент оценки подходящим для данной сделки или кредитной деятельности, учитывая связанные с этим риски. Эти риски включают, но не ограничиваются: размер и цель сделки, кредитное качество и допуск к кредитному плечу (отношение кредита к стоимости).
• критерии, когда рыночное событие или фактор риска будут препятствовать использованию конкретного метода или инструмента.
• стандарты использования нескольких методов или инструментов, если это применимо, для оценки одного и того же имущества или для поддержки конкретной кредитной деятельности.
• критерии для обеспечения использования учреждением такого метода или инструмента, который обеспечивает надежную оценку рыночной стоимости, которая поддерживает решение учреждения участвовать в сделке.
• анализ степени, в которой:
• для установления фактического физического состояния объекта недвижимости необходимы специальные проверка или исследование, и
• для оценки влияния рыночных условий или других факторов на оценку рыночной стоимости необходима дополнительная информация.
Учреждение должно создать эффективную систему контроля для проверки того, что метод или инструмент оценки используется в соответствии с внутренней политикой и процедурами.
Кроме того, сотрудники учреждения, отвечающие за внутренний контроль, должны обладать навыками, соизмеримыми со сложностью или изощренностью метода или инструмента.
Эксперты надзорных органов изучают политику, процедуры и механизмы внутреннего контроля учреждения, чтобы убедиться, что использование учреждением того или иного метода или инструмента является надлежащим и соответствует безопасной и надежной банковской практике.
Автоматизированные Модели Оценки (AVMs)
AVMs — это компьютерные программы, которые оценивают рыночную стоимость объекта недвижимости на основе рыночных, экономических и демографических факторов. Учреждения могут использовать AVMs для различных целей, таких как андеррайтинг кредитов и мониторинг портфеля.
Учреждение не может полагаться исключительно на результаты AVMs для разработки evaluation, если полученная evaluation не соответствует безопасной и надежной банковской практике и настоящим руководящим принципам. (См.разделы Evaluation Development and Evaluation Content)
Например для того, чтобы соответствовать стандартам evaluation, результаты AVMs должны учитывать фактическое физическое состояние объекта и, следовательно, не могут быть основаны на неподтвержденных предположениях, например, о том, что объект находится в «среднем» состоянии.
Учреждениям следует разработать политику и процедуры, регулирующие использование AVMs, и указать дополнительную информацию, необходимую для разработки evaluation. Если дополнительная информация указывает на то, что АВМ не является приемлемым инструментом evaluation, политика и процедуры учреждения должны требовать использования альтернативного метода или инструмента.
Выбор AVMs
При выборе AVM или нескольких AVMs учреждение должно:
• выполнить уровень due diligence, необходимый для поставщиков AVMs и их моделей, включая определение того, как разработчики моделей провели тестирование производительности, используемый размер выборки, а так же проверенный географический уровень (например, уровень округа или почтового индекса).
• до и независимо от процесса валидации установить приемлемые минимальные критерии эффективности для модели.
• выполнить детальную проверку модели(моделей), рассмотренных в процессе выбора, и задокументировать процесс проверки.
• оценить базы данных, используемых в модели (моделях), включая источники и типы данных, периодичность обновления, контроль качества, осуществляемый в отношении данных, и источники данных в штатах, где данные о продаже публичной недвижимости не раскрываются.
• оценить методы моделирования и присущие различным типам моделей (таких как гедонические, индексные и смешанные) сильные и слабые стороны, а также то, как модель(и) работает для различных типов недвижимости (таких как кондоминиумы, объекты девелопмента и индивидуальные семейные резиденции).
• оцените систему оценки и методологию модели(моделей). Определить, обеспечивает ли система оценки соответствующий показатель надежности модели по типам объектов и географическим местоположениям.
После выбора AVMs учреждение должно разработать политику и процедуры для решения вопросов надлежащего использования AVMs, а так же его мониторинга и текущих процессов проверки.
Определение сферы использования AVM
Учреждение должно установить политику и процедуры для определения того, может ли AVM использоваться для конкретной транзакции.
Учреждение должно:
• поддерживать критерии эффективности точности и надежности AVM в данной транзакции, кредитной деятельности и географическом местоположении. 46
• установить допуски для внутренней оценки достоверности 47 или аналогичные критерии того, когда можно использовать каждую модель.
• реализовать элементы управления, чтобы исключить «покупку стоимости» («value shopping»), когда для одного и того же объекта используется несколько AVM.
• установить процедуры получения оценки или использовать другой метод оценки, когда итоговая стоимость, полученная с помощью АВМ, не является надежной для поддержки кредитного решения. Например, в тех областях, где наблюдается высокий уровень мошенничества, учреждению следует рассмотреть вопрос о том, можно ли полагаться на АВМ при совершении сделки или следует использовать другой метод оценки.
• определить обстоятельства, при которых АВМ не может использоваться, в том числе:
o когда этого требуют рыночные условия, например, в период после стихийного бедствия или крупного экономического события;
o когда производительность модели выходит за пределы заданных допусков для конкретного географического рынка или диапазона цен на недвижимость; или
o когда объекты неоднородны, например, для не типичных размеров лотов или типов объектов.
Проверка результатов оценок с помощью AVM
Учреждение должно установить стандарты и процедуры для независимого и постоянного мониторинга и валидации моделей, включая тестирование нескольких AVM, с тем чтобы обеспечить достоверность результатов.48
Учреждение должно быть в состоянии продемонстрировать, что глубина и масштабы его процессов проверки соответствуют существенности риска и сложности сделки.
Валидация может быть выполнена внутри компании или с помощью третьей стороны, если валидация проводится квалифицированными специалистами, которые не зависят от функций разработки или продаж модели.
Учреждение не должно полагаться исключительно на валидационные представления, предоставляемые поставщиком AVM.
Учреждение должно выполнить соответствующую проверку модели независимо от того, полагается ли оно на АВМ, которые поддерживаются страхованием стоимости или гарантиями. Если у какого-либо конкретного АВМ существуют страховые или гарантийные компоненты, учреждение несет ответственность за понимание объема и ограничений страхового полиса или гарантии, а также процесса предъявления претензий и финансовой устойчивости страховщика.
Учреждение должно обеспечить, чтобы лица, которые проверяют АВМ на постоянной основе, были независимы от процессов выдачи и возврата кредитов и обладали необходимым опытом и подготовкой.
В процедурах проверки AVM учреждение должно указать, как минимум:
• ожидания относительно соответствующего размера выборки.
• уровень географического анализа.
• частоту тестирования и критерии повторного тестирования.
• стандарты показателей эффективности, которые будут использоваться.
• диапазон допустимых результатов.
Для обеспечения объективных результатов тестирования учреждение должно сравнить результаты АВМ с фактическими данными о продажах в определенной географической зоне или на определенном рынке до того, как информация будет доступна для модели.
Если учреждение использует более одной AVM, каждая AVM должна быть проверена. Для оценки эффективности своей практики использования АВМ учреждение должно проверить, соответствуют ли кредиты, в которых АВМ использовалась для установления стоимости, ожиданиям учреждения в отношении эффективности по сравнению с аналогичными кредитами, в которых использовался другой процесс оценки.
Учреждение должно документировать результаты своих проверок и результаты аудита. Учреждение должно использовать эти выводы для анализа и периодического обновления своей политики и процедур в отношении АВМ, в тех случаях, когда это оправдано.
Использование Налоговых Оценок (TAVs)
Учреждение не может полагаться исключительно на данные, предоставленные местными налоговыми органами для разработки evaluation, если только полученная evaluation не соответствует безопасной и надежной банковской практике и настоящим руководящим принципам. (См.разделы Evaluation Development and Evaluation Content.)
Поскольку аналитические методы, такие как TAVs, как правило, нуждаются в дополнительной поддержке для выполнения насточщих руководящих принципов, учреждения должны разработать политику и процедуры, определяющие уровень и объем дополнительной информации, которая должна быть получена для разработки evaluation. Такая политика и процедуры также должны требовать использования альтернативного метода оценки, когда такая информация не подкрепляет сделку.
Учреждение может использовать TAV при разработке evaluation, когда оно может продемонстрировать, что существует действительная корреляция между данными налоговой оценки и рыночной стоимостью. При использовании TAV для разработки оценки учреждение должно:
• определить и задокументировать, как налоговая юрисдикция рассчитывает TAV и как часто происходит переоценка имущества.
• выполните анализ, чтобы определить взаимосвязь между TAV и рыночной стоимостью недвижимости для объектов в пределах налоговой юрисдикции.
• проверить и задокументировать, насколько тесно TAVs коррелируют с рыночной стоимостью, основанной на текущих продажах на момент оценки, и переоценить выводы на предмет того, остается ли корреляция стабильной на дату вступления оценки в силу.
…………….……….
Таким образом, взвешенный подход к использованию автоматизированных оценок очень жёстко регламентирован и заключается в том, что сначала учреждению предлагается крепко подумать, а надо ли это ему в принципе.