Резюме

 

Нынешнее определение наиболее эффективного использования (НЭИ) является избыточным и неоднозначным. Его расплывчатость поддается различным интерпретациям и часто приводит к тому, что в остальном сходные оценки заканчиваются непримиримыми выводами о стоимости. Эта статья выявляет несоответствия, а затем представляет новое определение — конкретное в отношении пользователя и использования — которое является точным, ясным и универсально применимым.

 

**********

 

Точные, ясные определения являются основой любого объема знаний. Оценка не является исключением. Среди множества терминов в нашем лексиконе наиболее важными являются три: рыночная стоимость, оценка и наиболее эффективное использование (НЭИ). Другие определения также важны, но просто невозможно решить даже самую основную проблему оценки, не будучи абсолютно прозрачным в отношении этих трех терминов.

Рыночная стоимость имеет историю неоднозначных значений [1].

Однако большинство определений в наши дни совместимы друг с другом, предполагая, что вопросы о платежном средстве конкретизированы.

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) адекватно трактуют определение стоимости, и это не вызывает беспокойства. Однако НЭИ — это совсем другая история.

Трудно переоценить важность НЭИ в процессе оценки. Эта концепция служит фокусом анализа рынка, а также трамплином для применения всех трех традиционных подходов. Например, принцип последовательного использования диктует, что улучшения должны оцениваться на основе НЭИ земли. Таким образом, определение НЭИ земли является начальным этапом процесса оценки.

Но само НЭИ участка не может быть определено без предварительного анализа рынка.

Само собой разумеется, что профессия нуждается в четком и кратком определении НЭИ.

Цель этой статьи состоит в том, чтобы продемонстрировать, что нынешнее определение НЭИ является двусмысленным и избыточным. Его расплывчатость приводит к различным интерпретациям и часто приводит к тому, что в остальном сходные оценки заканчиваются непримиримыми выводами о стоимости. Кроме того, мы представим новое определение, которое является одновременно однозначным и надежным и может применяться последовательно независимо от юридических, физических или финансовых обстоятельств.

 

Фон

 

Профессиональное понимание концепции НЭИ развивалось на протяжении многих лет. Во втором издании The Dictionary of Real Estate Appraisal этот термин был определен таким образом, чтобы «учитывать вклад конкретного использования в достижение целей развития сообщества и общины, а также выгоды от этого использования для индивидуальных владельцев недвижимости» [2].

В настоящее время считается, что при определении НЭИ рассматриваются только те виды использования, которые приносят финансовую выгоду собственнику имущества. Нынешнее определение, которое признает эту связь, было подтверждено третьим изданием The Dictionary в 1993 году [3].

Кроме того, профессия теперь признает, что условия использования имущества и наиболее вероятный покупатель / пользователь имущества являются ожидаемыми выводами анализа НЭИ (АНЭИ). Однако, определение не выражает такого ожидания.

Современное определение НЭИ фактически вошло в лексикон оценщиков в 1975 году в совместной публикации терминологии оценки недвижимости American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA) и Society of Real Estate Appraisers (SREA) [4].

С тех пор нынешнее определение претерпело лишь незначительные изменения:

 

Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной недвижимости, которое физически возможно, надлежащим образом разрешено юридически, финансово осуществимо и которое приводит к наибольшей стоимости.

Четыре критерия, которым должно соответствовать НЭИ — это юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая целесообразность и максимальная производительность.[5]

 

Недостатки существующего определения

 

Если это определение разобрать, то становится ясно, что оно одновременно двусмысленно и избыточно. Где же эта двусмысленность?

Рассмотрим понятие «разумно вероятное и законное использование».

Поскольку используется союз «и» (а не «или»), смысл предполагает, что в настоящее время рассматриваются только законные виды использования, которые являются разумно вероятными. Другими словами, если использование в настоящее время не является разумно вероятным и законным, то нет никакой разницы, является ли оно физически возможным или финансово осуществимым, поскольку оно исключается из дальнейшего рассмотрения.

Правильно ли это истолкование? Конечно, нет.

The Appraisal of Real Estate, например, предупреждает, что оценщик должен учитывать возможность изменения зонирования [6].

Следующий общий пример иллюстрирует этот момент.

Вы анализируете жилую недвижимость в коммерческом районе, в котором существует сильная история резонирования в нежилые помещения. Кроме того, очевидно вероятное резонирование приводит к явно более высокой текущей стоимости. Оценщик приходит к выводу, что рынок будет рассматривать недвижимость исходя из ее коммерческого потенциала. Следовательно, резонирование становится НЭИ, даже если оно представляет собой использование, которое в настоящее время не является одним из разумно вероятных и легальных применений.

Эта двусмысленность уже рассматривалась в оценочных публикациях.

Stottle, например, распознал её и присвоил ей ярлык «исключение» из общего правила. [7]

Однако нынешнее определение не учитывает «исключение», и противоречие в его применении сохраняется.

 

«Вероятность резонирования — благодатная почва для беспринципных, наивных и мечтателей, однако, когда рассматриваются эти альтернативы важна и осторожность». [8]

 

Например, если вы анализировали историческую недвижимость, которая в соответствии с действующими ограничениями не может быть снесена, даже если освободившаяся земля явно стоит больше, чем «улучшенная» недвижимость, и просьбы удалить исторический статус с объекта и тем самым облегчить его снос были услышаны и отклонены, то разумно вероятно, что статус исторической недвижимости не будет удален (что не невозможно в принципе, но явно маловероятно).

Соответственно, оценивать объект при НЭИ, которое включает в себя разрушение здания, было бы неуместно.

Другими словами, для вывода о том, что получение юридического или физического изменения в недвижимости является разумно вероятным, необходима законная поддержка, а не просто «суждением оценщика» или спекуляция.

Даже при наличии осязаемых доказательств вероятности конкретного использования, которое в настоящее время не является законным или физически возможным (или финансово осуществимым, если уж на то пошло), но становится таковым в разумно ближайшем будущем, определение остается негибким.

Поведение типичного участника рынка создает трудности, связанные с этой ситуацией.

В случае с исторической недвижимостью, вероятно, потенциальный покупатель признает дилемму — самая высокая стоимость достигается путем сноса, а снос не допускается или не вероятен — но контракт на покупку недвижимости подлежит получению одобрения. В случае неудачи сделка аннулируется с ограниченными расходами.

«Как есть» покупателей будет немного. Оценщики же, напротив, обычно не могут позволить себе роскошь подходить к проблеме подобным образом, поскольку обычно им предлагается оценить имущество «как есть».

Иногда применяется гипотетическая оценка стоимости, то есть такая, при которой оценщик предполагает, что условия отличаются от тех, что существуют на самом деле, но чаще всего требуется значение «как есть».

Конечно, даже если изменение неизбежно, объект оценки не оценивается так, как если бы событие уже произошло; скорее, он рассматривается с учетом того, что событие может произойти с некоторой очень высокой вероятностью.

Таким образом, в Примере с резонированием стоимость объекта будет меньше, чем если бы объект был бы уже резонирован. Разница отражает риск, время и затраты, связанные с фактическим осуществлением резонирования. [9]

Другими словами, оценщики должны «принимать во внимание влияние, которое вероятность изменения зонирования оказала на стоимость на данный момент [дату оценки]» [10]

Эти же интерпретации распространяются и на другие тесты.

То есть ваш вывод может заключаться в том использовании, которое физически невозможно на дату оценки. Фактически, было показано, что использование, которое не является финансово осуществимым на дату оценки, может быть НЭИ недвижимости [11].

Рассмотрим двусмысленность, присущую термину «финансовая осуществимость», который определяется (для земли) при оценке недвижимости как «потенциальное использование [которое] имеет стоимость, соизмеримую с затратами … [12] и «существующее использование [которое] создает положительную отдачу от инвестиций …. [13] (последнее соответствует определению, содержащемуся в The Dictionary of Real Estate Appraisal).

Двусмысленность возникает из того, что следует учитывать только текущие рыночные условия.

Это аналогично нашим предыдущим замечаниям относительно тестов на юридическую допустимость и физическую возможность, а именно, что строгое толкование определения исключило бы рассмотрение будущих изменений в рыночных условиях, которые повлияли бы на стоимость больше, чем затраты (для земли) или рентабельность инвестиций (для улучшенной недвижимости).

Это отсутствие ссылки на условия использования технически должно запрещать признание возможности НЭИ.

Где же избыточность? Еще раз обратимся к термину «разумно вероятный».

Происхождение этого термина, по-видимому, прослеживается до юридического сообщества, как показано в следующей цитате:

 

Однако если конкретное использование имущества запрещено или ограничено законом, но существует разумная вероятность того, что запрет или ограничение будут изменены или отменены в ближайшем будущем, то влияние такой вероятности на стоимость имущества может быть принято во внимание. [14]

 

В двенадцатом издании The Appraisal of Real Estate, разъясняющем этот термин, говорится:

 

«разумная вероятность — как предварительная отправная точка, так и вывод об использовании, которые в конечном счете считаются вероятными». [15]

 

Если отбросить тот факт, что часть термина используется для определения всего термина, то это такое использование, которое в конечном счете является вероятным. Поскольку не может быть неоправданно вероятного использования, бессмысленно квалифицировать вероятный результат или его использование как «разумное».

Это очень похоже на старую фразу «неоправданное принуждение», которая раньше была частью определения рыночной стоимости. Прошло много лет, прежде чем было признано, что «принуждение» само по себе является достаточным.

Что в реальности выражается термином «разумно вероятный», так это то, что результат или использование является разумно возможным. Как указывалось выше, это понимание было использовано для того, чтобы дать лицензию на убеждение в том, что юридическая или физическая характеристика имущества, которая не присутствует на дату оценки, тем не менее может быть рассмотрена, если будущий результат или использование являются «разумно вероятными».

Однако это заявление является прямым нарушением буквы определения. Повторим, определение гласит: «разумно вероятное и законное использование … которое физически возможно.»

Строгое прочтение определения должно исключить рассмотрение любых будущих действий, какими бы вероятными они ни были. Однако на практике дух этого определения состоит в том, чтобы разрешить рассмотрение наиболее вероятных возможностей.

Например, крайне редко покупатели принимают на себя более чем минимальный риск, когда предполагаемое использование недвижимости связано с юридическими условиями (например, перепланировка) или физическими условиями (например, наличие адекватной канализации). Практически все контракты, заключаемые на приобретение такого имущества, обусловлены «разумно вероятным» исходом устранения препятствия для развития.

Но, придя к заключению о стоимости имущества «как есть», многие оценщики принимают предпосылку, что простое дисконтирование времени и затрат на устранение препятствия является адекватным для учета состояния, когда на самом деле нет никаких доказательств того, что это точно измеряет поведение рынка. Вопреки Eaton’s directive [16] существует множество свидетельств того, что это находится в прямом противоречии с наблюдаемым поведением рынка.

Таким образом, оценщики не только нарушают определение, но и, по-видимому, игнорируют действия рынка.

Областью как двусмысленности, так и избыточности является термин «надлежащим образом разрешённое».

Нигде в двух основных текстах профессии этот термин не определен. Этот термин, безусловно, поднимает вопрос о том, что является надлежащим (в отличие от ненадлежащего?) разрешением.

Общепринято считать, что должен существовать рыночный спрос, достаточный для оправдания конкретного использования.

Highmark акцентировал внимание на важности этих отношений, цитируя Olson v. United States [17] и заключил:

 

«если установлена вероятность спроса на соответствующее использование, это использование имеет право на рассмотрение при определении рыночной стоимости». [18]

 

Для оценки финансовых результатов некоторого использования необходимо понимание рыночного спроса на то или иное использование, что, в свою очередь, является критерием финансовой осуществимости. И наоборот, финансовая целесообразность не может существовать без адекватного рыночного спроса. Поэтому излишне требовать, чтобы использование было как надлежащим образом разрешенным, так и финансово осуществимым.

Совершенно ясно, что смысл НЭИ не является таковым. Нам необходимо пересмотреть структуру определения и перестроить его таким образом, чтобы устранить эти двусмысленности и избыточность и, что более важно, конкретно учесть вопросы тайминга и пользователя.

 

Новое определение

 

Необходимо новое определение НЭИ — ясное, краткое и универсально применимое. Мы предлагаем следующее:

 

Наиболее эффективное использование — вероятное использование земли или улучшенной недвижимости — специфичное в отношении пользователя и условий использования – то, которое адекватно разрешено и приводит к наибольшей текущей стоимости.

 

Заменив неудобную конструкцию «разумно вероятное и законное использование» на «вероятное использование», этот избыточный элемент определения устраняется. Это также позволяет инкорпорировать условия, связанные с юридической допустимостью, без технического нарушения определения.

Другими словами, использование, которое не допускается в соответствии с нынешним зонированием, но тем не менее представляет собой НЭИ, не будет казаться несовместимым с требованием быть «разумно вероятным и законным», которым оно фактически не является.

Аналогичным образом, новая формулировка также лучше сочетается с использованием, которое сейчас физически невозможно, но является НЭИ.

Хотя нынешнее определение не является строго ограничительным, оно обычно интерпретируется так, что использование должно быть или физически возможным сейчас или исключено из дальнейшего рассмотрения. Рынок, конечно, так себя не ведет.

Если использование сейчас физически невозможно, но может стать физически возможным и тем самым стать НЭИ, оно не исключается из дальнейшего рассмотрения рынком. Из нашего определения должно быть ясно, что такое использование также не должно быть исключено из рассмотрения оценщиком.

«Адекватное разрешение» охватывает как текущие, так и возможные будущие финансово осуществимые виды использования. Использование не обязательно должно быть финансово осуществимым на дату определения стоимости, чтобы оставаться кандидатом для теста на максимальную продуктивность. [19]

Это связано с концепцией «настоящей стоимости будущих благ».

Несмотря на эти изменения, ранее установленные четыре критерия, остаются основополагающими для концепции НЭИ. Однако они уточняются новым определением.

Другими словами, НЭИ — это по прежнему то использование из числа физически возможных, юридически допустимых и финансово осуществимых, которое является максимально продуктивным. Оно просто не обязательно должно соответствовать этим критериям на дату оценки.

Кроме того, любое заключение о НЭИ должно выражать использование, условия использования и наиболее вероятного покупателя / пользователя имущества для определённого использования.

Условия использования являются одной из основных причин гибкости, необходимой для нового определения, и поэтому они должны быть выражены в виде заключения в анализе. Было показано, что наиболее вероятный покупатель / пользователь является важным компонентом в определении процесса оценки. [20]

Как таковой, он также должен быть обязательным заключением любого анализа НЭИ.

 

Заключение

 

Определения часто воспринимаются как нечто само собой разумеющееся. Они декламируются и включаются в оценки без реальной мысли об их значении.

В результате несоответствия плохо построенные определения сохраняются в течение необъяснимо длительного периода времени. Эволюция профессии и проблема последовательности сделали многое, чтобы спровоцировать размышления о компонентах нынешнего определения НЭИ. Сосредоточившись буквально на каждом слове в нем, были выявлены слабые места конструкции. Медленно, но верно становилось очевидным, что для уменьшения числа неверных толкований и злоупотреблений необходимы разъяснения. Мы надеемся, что этот документ и предложенное новое определение дадут такое разъяснение.

 

Lennhoff, David C., Parli, Richard L. (2004), A Higher and Better Definition, The Appraisal Journal! Winter, https://www.thefreelibrary.com/A+higher+and+better+definition.-a0113602001

[1] David C. Lennhoff, «Defining the Problem,» The Appraisal Journal (April 1986): 198-204; Harold D. Albritton, «A Critique of the Prevailing Definition of Market Value,» The Appraisal Journal (April 1980): 199-205.

[2] American Institute of Real Estate Appraisers, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 2d ed. (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1984), 152.

[3] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 3d ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1993), 171.

[4] Byrl N. Boyce, ed., Real Estate Appraisal Terminology (Cambridge, MA: Ballinger Publishing Co., 1975), 107-108.

[5] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2002), 135.

[6] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 12th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2001), 311.

[7] Burr S. Stottle, «Reasonable Probability—Exception to the Rule,» The Appraisal Journal (January 1962): 55-60.

[8] J.D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2d ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 143.

[9] Ibid., 155.

[10] Stottle, 58.

[11] Richard L. Parli, «What’s Financial Feasibility Got to Do with It?» The Appraisal Journal (October 2001): 419-423.

[12] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 313.

[13] Ibid., 318.

[14] Nichols on Eminent Domain, 2d ed. (Albany: Matthew Bender & Co., 1917), 1:220; см. также Long Beach City High School District v. Stewart, 185 P.2d 585.

[15] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 308.

[16] Eaton.

[17] Olson v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934).

[18] Louis A. Highmark, «Legal Aspects of Highest and Best Use and Value,» The Appraisal Journal (January 1956): 33-41.

[19] Parli.

[20] David C. Lennhoff and William A. Elgie III, «Highest and Best User,» The Appraisal Journal (July 1995): 275-280.