При оценке недвижимости аксиомой является то, что «вы не сможете получить правильную стоимость, если неправильно определите наиболее эффективное использование». Это верно, потому что оценивается именно использование. Однако, как покажет обсуждение, для наиболее эффективного использования (НЭИ) требуется гораздо больше, чем просто использование.
Рассмотрим следующие обстоятельства из фактического судебного дела, касающегося старого торгового центра в районе с низкой плотностью населения.
Это место было квазигородским и находилось на пути реконструкции с высокой плотностью застройки, вызванной недавним улучшением сети скоростного железнодорожного транспорта. Прогнозировалось, что пройдет пять лет, прежде чем реконструкция торгового центра станет возможной. Вопрос заключался в НЭИ земли.
Истец утверждал, что НЭИ земли было ее временное использование, и временное использование должно быть основой рыночной стоимости земли.
Оценщик ответчика пришел к выводу, что НЭИ земли было ее использование в течение пяти лет, а не временное использование.
Кто был прав?
Ответ на этот вопрос сосредоточен на соотношении временного использования и НЭИ. Является ли промежуточное использование отдельным, самостоятельным использованием, или оно является неотъемлемой частью НЭИ?
Цель этой статьи — изучить взаимосвязь временного использования и НЭИ недвижимости и устранить любую путаницу в этой взаимосвязи. Кроме того, предлагаются два новых определения с целью уточнения роли временного использования в процессе оценки.
Отношения временного использования и наиболее эффективного использования
Временное использование является проблемой только в тех случаях, когда девелопмент или перепланировка объекта недвижимости откладывается по юридическим, физическим или финансовым причинам. Как и в приведённом выше случае, может возникнуть путаница в отношении того, когда начинается НЭИ недвижимости. Относится ли оно к дате оценки стоимости или к будущей дате, когда произойдет фактический девелопмент?
Базовый шаблон для определения НЭИ, разработанный в середине 1970-х годов [1], выглядит следующим образом:
Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной недвижимости, которое физически возможно, должным образом обосновано юридически, финансово осуществимо и приводит к максимальной стоимости.
Четыре критерия, которым должно соответствовать наиболее эффективное использование, — это юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая целесообразность и максимальная продуктивность.
В качестве альтернативы рассматривалось вероятное использование земли или улучшенной недвижимости — специфичное в отношении пользователя и тайминга использования — которое должным образом поддерживается и приводит к наибольшей текущей стоимости. [2]
Определение требует трех выводов из анализа НЭИ (АНЭИ):
- использование,
- тайминг использования и
- наиболее вероятные пользователи объекта недвижимости.
Эти три вывода взаимосвязаны и необходимы для четкого понимания будущего использования объекта недвижимости.
Совместно эти три вывода определяют, как объект достигает максимальной производительности. Конкретное использование может быть сейчас или в будущем и должно быть ориентировано на определенный сегмент рынка. Измените один из этих элементов с целью НЭИ, и производительность объекта обязательно изменится.
Задача аналитика состоит в том, чтобы определить комбинацию, которая приводит к наибольшей стоимости имущества на дату оценки.
Тайминг — Ключевой Ингредиент
Из трех выводов о НЭИ, возможно, наиболее важным является тайминг.
Независимо от того, насколько продуктивно конкретное использование, если характеристики рынка диктуют длительную задержку в реализации этого использования, использование может стать вторичным по производительности. Как говорится в The Appraisal of Real Estate,
«Тайминг альтернативного использования являются ключевым фактором при анализе наиболее эффективного использования, поскольку наиболее эффективное использование может быть изменено» [3].
Таблица ниже описывает восьмиэтапный процесс определения того, какое использование является наиболее эффективным для объекта недвижимости. [4]
| Шаг 1. Анализ производительности недвижимости | Проанализировать атрибуты производительности недвижимости (земельный участок, адрес и местоположение), чтобы исключить несоответствующее использование и определить наиболее вероятное использование | · Физическая возможность
· Юридическая допустимость |
| Шаг 2. Разграничение рынка
Шаг 3. Анализ спроса Шаг 4. Анализ предложения Шаг 5. Анализ остаточного спроса |
Провести рыночные исследования для определения экономического спроса и сроков возможного альтернативного использования
|
Данные, необходимые для анализа финансовой целесообразности |
| Шаг 6. Анализ захвата объекта | Выполнить анализ конкурентоспособности | |
| Шаг 7. Финансовый анализ альтернативных видов использования | Провести финансовый анализ альтернативных видов землепользования, чтобы определить, какое из них имеет наибольшую остаточную стоимость земли (residual land value) | Финансово — экономическое обоснование |
| Шаг 8. Вывод о НЭИ | Проанализировать НЭИ и сделать выводы о:
· Использование · Тайминг · Участники рынка · Пользователи пространства · Наиболее вероятный тип покупателя |
Максимальная производительность |
Первые шесть шагов представляют собой изложение шестиступенчатого процесса анализа рынка.
Шаг 1 представляет собой сочетание фильтров, необходимых для определения тех видов применения, которые могут быть проверены на финансовую целесообразность.
Именно шаги 2 — 6 определяют, является ли использование в настоящее время финансово осуществимым или, по прогнозам, станет финансово осуществимым в предсказуемом будущем.
Эти виды использования являются кандидатами для удовлетворения требований АНЭИ. Альтернативное использование с наибольшей остаточной стоимостью земли считается НЭИ.
В восьмиступенчатом процессе АНЭИ становится ясно, что наивысшая стоимость недвижимости в настоящее время может быть юридически недопустимой, физически невозможной и финансово неосуществимой.
The Appraisal of Real Estate отмечает, что
«Владение имуществом для будущего использования может привести к более высокой приведенной стоимости, чем текущий девелопмент другого использования имущества». [5]
Примером физического требования, препятствующего немедленному девелопменту, является задержка с вводом общественной канализации; примеры юридических требований включают ожидаемое изменение зонирования, утверждение подразделения участка или истечение срока аренды.
Как только задержка подтверждена, продолжительность задержки определяется на шаге 7, и остаточная стоимость земли рассматривается как реверсия, дисконтированная до приведенной стоимости в течение холдингового периода по соответствующей ставке.
Это значение становится кандидатом на удовлетворение требований к максимальной производительности.
Альтернативные варианты использования, которые в настоящее время не готовы к реализации, можно сравнить с теми, которые в настоящее время готовы к реализации, используя анализ дисконтированных денежных потоков. Вероятное использование с наибольшей приведенной стоимостью становится НЭИ.
Таким образом, использование, которое откладывается на много лет в будущее, может быть НЭИ объекта недвижимости, даже если альтернативное использование в настоящее время созрело для девелопмента. Если это так, то есть максимально продуктивное использование — это отложенное использование, то обязательно существует временное использование имущества, хотя это «использование» может заключаться в простом ожидании.
Временное использование определяется как
«Использование земельного участка или улучшенной недвижимости до тех пор, пока другое использование не станет максимально продуктивным». [6]
Временное использование всегда влияет на стоимость недвижимости. Однако это влияние не обязательно является положительным, поскольку могут возникнуть текущие расходы, которые могут не быть компенсированы фактическим доходом.
Применение текущей методологии
При АНЭИ обычно существует по крайней мере одно использование, которое не подвержено необычной задержке девелопмента.
Если также имеется конкурентное, разумно вероятное использование, которое, по прогнозам, будет отложено, его чистый доход (доход за вычетом расходов) будет дисконтирован до приведенной стоимости.
Опять же, использование, которое приносит наибольшую стоимость, независимо от времени, вполне может быть НЭИ.
Простой пример, перефразированный из курса Advanced Market Analysis and Highest and Best Use в Appraisal Institute, полезен для иллюстрации этой концепции.
Предположим, что у участка есть два возможных варианта использования, которые соответствуют требованиям физической возможности и юридической допустимости.
Первый вариант – использование под строительство домов для одной семьи, в настоящее время осуществим и имеет стоимость для конечного пользователя в размере 3,50 доллара за квадратный фут. [7]
Второе использование — использование под строительство под таунхаусов — пока нецелесообразно с финансовой точки зрения, но, по прогнозам, через три года стоимость для конечного пользователя составит 6,00 доллара за квадратный фут.
Если ставка дисконтирования, которая должным образом отражает восприятие риска и прибыли спекулятивным инвестором, составляет 13%, то каково НЭИ?
Ответ — таунхаусы… даже несмотря на то, что в настоящее время они не являются финансово осуществимыми. Это связано с тем, что текущая стоимость трехлетнего ожидания цены в 6,00 доллара США по ставке 13% выше, чем в настоящее время приемлемая цена земли под дом для одной семьи в 3,50 доллара.
Отметим, что этот вывод верен независимо от причины задержки.
Определение НЭИ почти всегда является математической проблемой — неявной для объектов, не приносящих дохода, и явной для объектов, приносящих доход (просто по характеру сравнения относительных значений).
Если некоторое использование задерживается, проблемы становятся более математическими, поскольку оно обязательно включает анализ дисконтированных денежных потоков. В The Appraisal of Real Estate говорится:
«Альтернативные варианты использования, которые в настоящее время являются финансово осуществимыми, и те, которые, по прогнозам, будут финансово осуществимыми, можно сравнить путём анализа дисконтированных денежных потоков» [8].
Процесс дисконтирования денежных потоков, применяемый при АНЭИ, аналогичен процессу, применяемому при оценке объекта недвижимости, девелопмент которого задерживается.
Проблемы существующей методологии
Текущая методология ясна в двух основных областях: НЭИ основано на анализе рынка, а рыночная стоимость основана на НЭИ.
Временное использование — это лишь одно из многих применений, рассмотренных в восьми шагах АНЭИ. Результирующее НЭИ может быть промежуточным использованием в течение определенного количества лет, и оно может измениться на более эффективное использование в конце этого периода. [9]
Концепция временного использования основывается на определении «временного».
Временное использование часто называют переходным использованием [10], но значение одно и то же — использование, которое, в конечном итоге, будет вытеснено более эффективным использованием. Аналитику остаётся только определить, когда произойдет это изменение. Это почти всегда делается с помощью анализа конкурентоспособности (этот метод рекомендуется, но не обязателен).
Проблема в этом заключается в произвольном характере решения; будущее НЭИ должно «быть предсказуемым с разумной степенью надежности». [11]
Это обстоятельство оставалось яблоком раздора в концепции временного использования в течение многих лет. Например, в 1973 году Sando высказал мнение, что
«Переходное использование имеет предсказуемое завершение, обычно через один-пять лет и, конечно, не более чем через 10 лет. Концепция наиболее эффективного использования, отложенная на срок после этого периода, может привести к слишком спекулятивному и отдаленному использованию» [12].
Eaton, в определенной степени, согласился с этим. Он заявляет,
«Оценка временного периода использования, превышающего пять лет, может рассматриваться как предположение о предположении … Если промежуток времени между датой оценки и сроком, когда ожидается, что недвижимость достигнет своего наиболее эффективного использования, слишком велик, заключение оценщика о наиболее эффективном использовании становится отдаленным, спекулятивным и будет отклонено судами» [13].
Тогда возникает очевидный вопрос: что волшебного в пяти годах и откуда берется этот промежуток времени?
Определение временного использования не содержит указаний при определении того, является ли существующее использование временным или фактическим НЭИ.
Например, одним из классических вариантов временного использования свободной земли в центральном деловом районе является наземная автостоянка.
Такое использование может обеспечить значительный доход и обычно рассматривается как заполнитель или «налогоплательщик» до тех пор, пока земля не будет использована для более продуктивного использования.
Фактически, хорошо управляемая парковка в центральном деловом районе — это приносящая доход недвижимость, которая обеспечивает отдачу от земли, которая может быть больше, чем любое другое использование в то время
Проблема заключается в определении того, «если и когда» станет доступно более продуктивное использование.
Если это время, по прогнозам, составит десять лет, действительно ли автостоянка является временным использованием? Как насчет пятнадцати лет? Как насчет неопределенного периода времени, вызванного национальным финансовым коллапсом или экономическим коллапсом, вызванным пандемией?
Дело в том, что любая из этих ситуаций может привести к тому, что использование может претендовать на промежуточное использование или НЭИ. Ответ кроется в ожиданиях рынка. Будет ли типичный участник рынка покупать недвижимость с десятилетним сроком владения, исходя из ее текущего состояния, или этот покупатель будет основывать решение о покупке на стоимости недвижимости через десять лет в будущем?
Иными словами, если покупатель готов заплатить за недвижимость больше, чем может обеспечить только ее текущее использование из-за ее потенциального роста, то текущее использование лучше всего классифицировать как промежуточное.
Принятие нынешнего определения осложняется тем фактом, что практически все виды использования являются временными.
Вся земля, которая юридически и физически может быть освоена, рано или поздно будет освоена; а почти вся улучшенная недвижимость будет реконструирована. Вопрос, по сути, сводится к тому, как определить границу между временным использованием и НЭИ. Другими словами, когда временное использование становится НЭИ, а когда текущее использование является просто временным?
Эти вопросы касаются сути вопроса о тайминге, а ответы можно найти в рыночных данных и анализе рынка. Финансовая целесообразность альтернативного использования может быть чувствительной к принятию рынком альтернативного использования.
The Appraisal of Real Estate отмечает, что
«Тайминг для альтернативных видов использования учитывается при определении наиболее эффективного использования, поскольку наиболее эффективное использование может быть изменено» [14].
Временное использование «может иметь стоимость для пользователя имущества», поскольку временное использование приносит доход, покрывающий расходы, связанные с имуществом. [15]
Эта стоимость для пользователя недвижимости является инвестиционной стоимостью и должна отличаться от рыночной стоимости недвижимости. [16]
Будет ли типичный участник рынка приписывать выгоды / расходы недвижимости, и будут ли эти участники рынка ограничивать выгоды только возмещением текущих расходов и расходов на снос? Это может быть предметом переговоров о цене, но маловероятно, что типичный продавец будет сбрасывать со счетов такую выгоду, независимо от того, какое участие требуется от пользователя.
Пример может продемонстрировать дилемму.
Предположим, что два вида использования городского земельного участка были признаны разумно вероятными, и оба они являются юридически допустимыми и физически возможными. Анализ рынка показал, что строительство квартир в настоящее время является финансово осуществимым; по прогнозам, строительство офисов не будет финансово осуществимым в течение пяти лет. В настоящее время имущество используется для наземной коммерческой парковки. [17]
В следующей таблице показаны различные исходные данные для анализа использования.
| Использование под апартаменты | Использование под офисы | |
| Площадь участка, кв.фут | 100 000 | 100 000 |
| Последняя цена пользователя, $/кв.фут | 20 | 45 |
| Индикативная стоимость пользователя, $ | 2 000 000 | 4 500 000 |
| Холдинговый период, лет | 0 | 5 |
| Ставка дисконтирования, % | — | 20 |
| Индикативная стоимость без учёта временного использования, $ | 2 000 000 | 1 808 449 |
| Временное использование NOI / Yr, $ | 0 | 100 000 |
| Текущая стоимость временного использования, $ | 0 | 299 061 |
| Индикативная стоимость с учётом временного использования, $ | 2 000 000 | 2 107 510 |
Без учета текущей стоимости временного использования (299 061 доллар США) аналитик пришел бы к выводу, что НЭИ земли будет использование под апартаменты — 2 000 000 долларов США по сравнению с 1 808 449 долларами США для будущего использования под офисы.
Но с учетом вклада стоимости временного использования НЭИ является офисное использование (2 107 510 долл. США).
Это указывало бы на то, что земля должна оцениваться как офисная земля с пятилетней задержкой в девелопменте, с будущей стоимостью 4 500 000 долларов США.
Игнорирование вклада временного использования приведет к ошибочному результату. То есть, с ограничением полезности временного использования, текущая стоимость имущества составит 1 808 449 долларов США, что меньше текущей стоимости земли в качестве участка под апартаменты.
Использование при НЭИ — это использование, которое создает наибольшую стоимость земли. Принцип последовательности диктует, что земля не может оцениваться для одного вида использования, в то время как улучшения оцениваются для другого использования.
В более широком смысле непоследовательно определять временное использование в качестве вклада в стоимость имущества в одном разделе оценки и отклонять его в другом.
Решения для текущей методологии
В приведенном примере путаница распространяется и на применение методологии. Кто был бы осведомленным покупателем этой земли и как бы оценивалась земля? Если земля продается офисному пользователю, то благоразумный и знающий продавец потребует компенсации за потенциальный доход от временного использования. Временное использование должно быть неотъемлемой частью как определения НЭИ земли, так и определения стоимости земли. Это позволило бы устранить любую проблему согласованности, а также признать, что то, о чём делается вывод, и то, что оценивается, является объектом со смешанным использованием.
Нет никаких разногласий относительно заключения о НЭИ, которое является смешанным.
«Наиболее эффективное использование часто включает более одного использования земельного участка или улучшенной недвижимости» [18].
Также нет никаких разногласий по поводу того, как оценивать недвижимость смешанного использования.
«Если наиболее эффективное использование недвижимости предназначено для более чем одного использования на одном и том же участке или в одном и том же здании, оценщик должен проанализировать стоимость вклада каждого использования» [19].
Продолжая пример с апартаментами / офисом, если будет признано, что НЭИ земли для будущей офисной застройки, что требует рассмотрения вопроса о временном использовании, стоимость временного использования де-факто является стоимостью вклада. Следовательно, промежуточное использование преобразует заключение об едином использовании в заключение о НЭИ смешанного использования, которое полностью основано на тайминге смешанного использования.
Большинство выводов о смешанном использовании — это не только сочетание видов применения, но и сочетание сроков их применения.
Несмотря на то, что они не занимают одно и то же пространство, эти виды использования часто происходит в разные моменты времени. Например, вывод о НЭИ смешанного использования может быть выражен следующим образом: передние два акра сразу же будут застроены объектами розничной торговли, а задние два акра — офисами когда-нибудь в обозримом будущем.
В этом примере может быть третье использование, временное использование, связанное с землей, определенной для будущей застройки офисами.
НЭИ — это один вывод, но этот вывод может включать более одного использования и более одного времени. Это не новая точка зрения.
Eaton отметил, что
«Один объект может, по сути, иметь два наиболее эффективных использования — одно в течение относительно короткого периода и другое в качестве отложенного наиболее эффективного использования» [20].
Позиция Eaton согласуется с более ранним пониманием временного использования, в соответствии с которым
«Временное использование — это наиболее эффективное использование в настоящее время, которое, вероятно, изменится за относительно короткое время» [21].
Текст Real Property Valuation in Condemnation придерживается другой точки зрения. В нем говорится:
«Полное заключение о наиболее эффективном использовании должно включать мнение относительно надлежащего тайминга использования. Не существует двух выводов о наиболее эффективном использовании. Временное использование само по себе не является наиболее эффективным использованием. Скорее, временное использование является частью единого наиболее эффективного использования» [22].
Не дается никаких объяснений того, как временное использование интегрируется в НЭИ недвижимости. Однако в этой статье предлагается, чтобы интеграция была настолько полной, чтобы временное использование было эквивалентно любому другому использованию, указанному в заключении о НЭИ.
Предлагаемые Новые Определения
Необходимо уточнить взаимосвязь между временным использованием и НЭИ. Чтобы помочь улучшить понимание взаимосвязи, предлагаются следующие определения временного использования и смешанного использования.
Временное использование. Использование, в которое передается недвижимость или часть недвижимости до тех пор, пока рыночными данными и анализом рынка не будет определено и подтверждено более интенсивное использование той же недвижимости в будущем. Временное использование способствует принятию решений о наиболее эффективном использовании, а также стоимости недвижимости в течение ограниченного периода времени.
Предлагаемое определение является более гибким в описании того, что на самом деле представляет собой временное использование. Оно сохраняет концепцию временного характера использования, но также требует, чтобы тайминг этого использования поддерживался с разумной степенью уверенности.
Принятие приведенного выше определения временного использования не было бы радикальным шагом. Определение просто исключило бы возможность того, что определение НЭИ является плавным. Если использование участка меняется с течением времени, то НЭИ — это сочетание видов использования, а не полное изменение использования. Это признание требует нового определения объекта смешанного использования.
Объект смешанного использования. Объект, который включает в себя множество использований в рамках одного участка, характеризующееся физической, функциональной и временной интеграцией его компонентов.
К временному использованию следует относиться так же, как к любой другой части заключения о смешанном использовании — другое использование с другими сроками. Определение баланса и вклада различных видов использования в проекте может быть обнаружено с помощью анализа дисконтированных денежных потоков. [23]
Единственный нюанс заключается в том, что срок временного использования ограничен. Но это ничем не отличается от заключения относительно жилого объекта, срок службы которого также ограничен.
Заключение
Как будут применяться новые определения на практике? Давайте вернемся к вступительной драме в зале суда. Хотя это дело было урегулировано, проблема бы не возникла, если бы не двусмысленность методологии. Если бы в методологии использовались два предложенных определения, то рассматриваемая арендная плата за землю основывалась бы на общей стоимости недвижимости, поскольку наиболее выгодным и оптимальным использованием была бы застройка смешанного назначения.
Временное использование было бы просто одним из двух видов использования, которые объединились для создания проекта смешанного использования.
Стоимость земли не должна основываться только на временном использовании или только на конечном использовании. Именно сочетание этих видов использования приводит к НЭИ имущества и является основой стоимости.
В соответствии с двумя предлагаемыми определениями вывод о НЭИ недвижимости может быть выражен следующим образом:
Основываясь на выводах исследования конкурентоспособности, по нашему мнению, НЭИ участка — для строительства конечным пользователем жилого дома средней этажности класса А с застройкой в течение пяти лет после даты оценки, а затем — снос существующего торгового центра.
Заявление такого рода признает, что НЭИ может зависеть от времени и изменения использования с течением времени. Все соответствующие виды использования включены в заключение, не оставляя никакого использования в качестве второстепенного и не оставляя никакого использования в качестве случайного.
Когда какое-либо использование имущества откладывается, временное использование становится проблемой.
Временное использование — это характеристика объекта, которая должна учитываться непосредственно при выводе о НЭИ, когда использование откладывается. Включение промежуточного использования в заключение о НЭИ ничем не отличается от заключения о любом другом смешанном использовании.
Последовательность диктует, что промежуточное использование должно рассматриваться одинаково при АНЭИ и оценке имущества. Признание того, что временное использование является компонентом разработки смешанного использования, приведет к такой согласованности.
Lennhoff D.C., Parli R.L. (2020), Timing Is Everything: The Role of Interim Use in the Highest and Best Use Conclusion, Appraisal Journal, June 22, https://www.thefreelibrary.com/Timing+Is+Everything%3a+The+Role+of+Interim+Use+in+the+Highest+and+Best…-a0639994082
[1] См. обсуждение в David C. Lennhoff and Richard L. Parli, «A Higher and Better Definition,» The Appraisal Journal (Winter 2004): 45-49; and Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 15th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2020), 306.
[2] См. обсуждение в The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 306. Подчеркнутая часть определения была добавлена в 2004 году.
[3] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 322.
[4] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 318. Восьмиэтапный процесс уже давно преподается на курсах Appraisal Institute, но он был уточнен и подчеркнут в пятнадцатом издании The Appraisal of Real Estate.
[5] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 323.
[6] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015), s.v. «interim use.»
[7] Продажа конечному пользователю отличается от продажи спекулятивному инвестору тем, что первая предполагает покупателя, который намерен занимать и использовать землю в своих собственных целях, в то время как вторая предполагает покупку недвижимости в качестве инвестиций, которые будут удерживаться в надежде продать ее с прибылью в будущем; см. Appraisal Institute course Advanced Market Analysis and Highest and Best Use, Part 2-50.
[8] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 333-334.
[9] Курс Advanced Market Analysis and Highest and Best Use в Appraisal Institute.
[10] См., например,, Dean G. Chapman and Michelle Patton, «Transitional Use TCE,» Right of Way (March/April 2019): 41-44; и Laurence Sando, «Transitional Use Valuations,» The Appraisal Journal (April 1973): 222-233.
[11] Mark Galleshaw, «Evaluating Interim Uses,» The Appraisal Journal (January 1994): 53.
[12] Sando, «Transitional Use Valuations,» 227.
[13] J.D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2nd ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1995), 118.
[14] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 333.
[15] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 333. Emphasis added.
[16] В литературе есть множество ссылок, связанных с условиями покрытия расходов, но они предшествуют публикации 15-го издания The Appraisal of Real Estate. См., например, David M. Champagne, «Interim Highest and Best Use: Condemnation Appraising,» The Appraisal Journal (January 2001): 19-25; and Galleshaw, «Evaluating Interim Uses.»
[17] Оценка парковок может представлять проблемы, связанные с разделением доходов от бизнеса и недвижимости. См., например, Barry A. Diskin and David C. Lennhoff, «They Paved Paradise: Appraising a Parking Lot,» The Appraisal Journal (Spring 2020): 126-139.
[18] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 334.
[19] The Appraisal of Real Estate, 15th ed., 334.
[20] Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2nd ed., 115.
[21] The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1992), 290.
[22] Appraisal Institute, Real Property Valuation in Condemnation (Chicago: Appraisal Institute, 2018), 83-84.
[23] Этот процесс демонстрируется в курсе Advanced Market Analysis and Highest and Best Use в Appraisal Institute