Не соответствующее расположение сопоставимых объектов относительно расположения объекта оценки – основание для отклонения оценки, как внутренне противоречивой и недостоверной

В одном из дел о банкротстве (In re Capitol Station 65 LLC et al., US Bankruptcy Court, Eastern Dist. of California, January 8, 2018, 2018 WL 333863) Должнику принадлежал участок общей площадью 65 акров (собственность) к северу от даунтауна Sacramento. Недвижимость представляла собой комплекс многофункционального назначения, который включает в себя жилые, торговые и офисные помещения с высокой плотностью застройки.

Оценка имущества в делах о банкротстве имеет решающее значение. Здесь заключение суда о стоимости определяет, будет ли дополнительный кредит по-прежнему обеспечивать запас собственного капитала, которая надлежащим образом защищает всех существующих держателей залога.

Суды по делам о банкротстве обладают значительной гибкостью в решении вопросов оценки.

Суд начал с того, что отметил, что оценка может быть отклонена как ненадежная, если она основана на предположениях, которые являются основополагающими для заключения оценщика, но не имеют привязки к реальности, что делает предположения в корне ошибочными.

Если только одна из двух конкурирующих оценок основана на данных о соответствующих сопоставимых объектах, суд может отклонить другую оценку в целом. Так, в рассматриваемом случае суд постановил, что категорическое исключение оценщиком Кредитора сопоставимых объектов в Даунтауне и в Мидтауне города сделало оценку Кредитора ненадежной и внутренне противоречивой.

 

***************

Чтобы определить стоимость Имущества, Должник и Кредитор предложили оценки, которые, по мнению суда, резко отличались в отношении сопоставимых продаж, которые каждый использовал для оценки объекта оценки.

Оценщик Должника опирался на сопоставимые данные с рынков Даунтауна, Мидтауна и Восточного Сакраменто и пришел к выводу о рыночной стоимости в 77,95 миллиона долларов.

Должники также представили показания эксперта-консультанта по недвижимости, который дал показания относительно рынков в Даунтауне и в Мидтауне города, месту объекта оценки на этих рынках и соответствующих скидок, применимые к объекту оценки относительно этих рынков.

С другой стороны, оценщик Кредитора не рассматривал сопоставимые объекты в Даунтауне и в Мидтауне города, вместо этого полагаясь на сопоставимые объекты в Западном и Восточном Sacramento, и пришел к выводу о рыночной стоимости в 46,54 миллиона долларов.

Суд постановил, что категорическое исключение оценщиком Кредитора сопоставимых объектов в Даунтауне и в Мидтауне города сделало оценку Кредитора ненадежной и внутренне противоречивой.

Суд пришел к выводу, что существенные доказательства подтверждают размещение объекта оценки на рынках в Даунтауна и Мидтауна города, включая соответствующие торговые и офисные субрынки.

Оценщик Кредитора признал это размещение, но, тем не менее, исключил сопоставимые объекты на этих рынках. Суд счел сопоставимые объекты в Даунтауне города «релевантными, если не вообще критическими» для определения стоимости имущества. Исключая сопоставимые объекты на этих рынках и используя сопоставимые объекты, которые отличаются от объекта оценки по местоположению, Кредитора получает изначально ненадежную оценку.

Оценка Должника, напротив, основывалась на сопоставимых объектах в Даунтауна и Мидтауна города. Хотя оценка Должника дисконтировал цены этих сопоставимых продаж, суд счел Должника оценку более надежной, поскольку она не полностью исключала сопоставимые продажи с этих рынков.

Основываясь на этих доказательствах, суд принял оценку Должника, с учетом корректировок на затраты на завершение определенной инфраструктуры объекта оценки в процессе девелопмента, и определил, что стоимость объекта оценки составляла 75,6 миллиона долларов.

Затем суд сравнил эту стоимость с величиной обременений объекта оценки. Эти обременения составили примерно 57,4 миллиона долларов, что соответствует запасу собственного капитала в размере не менее 24%.

Поскольку Девятый округ постановил, что 20%-ная подушка собственного капитала обеспечивает надлежащую защиту, суд разрешил должникам занимать до 10 миллионов долларов дополнительного льготного кредита.

 

Источник: Blair B.A. (2019), Appraisal rejected as unreliable where excluded relevant market comparables, Appraisal Journal, January 1, https://www.thefreelibrary.com/Appraisal+rejected+as+unreliable+where+excluded+relevant+market…-a0584727972