В дискуссиях с коллегами, профессионалами отрасли и девелоперами мне постоянно напоминают, что “стоимость земли” может представлять разные вещи для разных сторон [1]. Когда перед нами стоит задача определения стоимости земли, мы должны признать, что земля имеет этапы предоставления прав и улучшения, которые влияют на стоимость. Важно определить, в каком состоянии находится земля, которую вы оцениваете для своего назначения: необработанная земля, утвержденная земля или утвержденная и улучшенная земля. Во многих случаях существует множество физически возможных и юридически допустимых вариантов застройки для данного земельного участка.

Соответствуют ли утверждения и улучшения участка для вашего объекта недвижимости, если таковые имеются, вашему заключению о наиболее эффективном использовании?

Несмотря на то, что во многих обстоятельствах это трудно выявить, мы должны быть особенно внимательны к рассмотрению физических и нефизических факторов (или недоброжелателей) ценности при оценке этого невероятно сложного типа недвижимости — типа недвижимости, оцениваемого при любой оценке по праву собственности.

Следует отметить, что земля является лишь одним из компонентов общей схемы застройки. Хотя в рамках каждой более широкой фазы существует множество подфаз, общая блок-схема развития недвижимости выглядит следующим образом:

 

Процесс девелопмента недвижимости 1.    Анализ выполнимости проекта 2.    Покупка земли 3.    Получение прав на использование (застройку) 4.    Улучшения и инфраструктура участка 5.    Вертикальный девелопмент 6.    Аренда и стабилизация

 

Следует понимать, что существуют различные уровни “стоимости земли” в зависимости от прав на использование [2], благоустройства участка и инфраструктуры участка.

Право на использование земли, инфраструктура участка и благоустройство территории сами по себе являются “препятствиями” для девелопмента; важно понимать, что риск уменьшается по мере прохождения каждой фазы девелопмента. По мере снижения риска стоимость, как правило, возрастает.

 

Многие специалисты по недвижимости обобщенно и неправильно используют фразу “свободная земля” для описания земли в любом из трех ее различных состояний:

 

1. Неразработанная земля — не одобренная для застройки или не улучшенная инженерными коммуникациями или другой инфраструктурой, необходимой для вертикальной застройки. Это наименее дорогое состояние земли в процессе застройки.
2. Стоимость неразработанной земли широко варьируется от девлопера к девелоперу в зависимости от опыта и толерантности к риску.
3. Вероятность зонирования или увеличения плотности застройки учитывается в предпочтительной цене приобретения неразработанной земли девелопером — каждую из которых может быть трудно достоверно подтвердить.

 

2. Земля с разрешениями (с правом на использование) — земля с разрешениями иначе известна как земля с правом на использование. Разрешения предназначены для конкретного использования. “Разрешения” среди прочих соображений относятся к интерпретации управляющим муниципалитетом соответствия предполагаемой застройки использованию, плотности застройки, соответствию требованиям и безопасности, а также доступу с дорог общего пользования. Если проект соответствует стандартам кодекса зонирования, он обычно утверждается. Это состояние земли одобренной для девелопмента, но не улучшенной с помощью инфраструктуры участка / улучшений участка, необходимых для вертикальной застройки.
3. Муниципалитеты (комиссия по проведению слушаний по зонированию, комиссия по планированию, наблюдательный совет) определяют, следует ли одобрять данный проект, исходя из соответствия предполагаемой застройки кодексу зонирования и потенциальной выгоды для сообщества.
4. Затраты на предоставление права на использование, включают: сборы за утверждение зонирования поселка, судебные издержки, инженерные сборы (планы участка), сборы архитектора (планы застройки) и промежуточные налоги на недвижимость и страхование.
5. Разрешения / права часто предоставляются для конкретного использования, которое не всегда соответствует наиболее эффективному использованию. Например, если участок земли имеет право на строительство дома для одной семьи, но наиболее эффективное использование — для строительства торгового здания, права на строительство домов для одной семьи могут фактически никак не повысить стоимость участка. Другими словами, право, не соответствующее наиболее эффективному использованию, может оказаться нежелательным для рынка.
6. Для того чтобы неразработанная земля стала землей с разрешениями, владелец недвижимости должен взять на себя риск и понести расходы в процессе получения права. Например, существует риск того, что большой жилой участок неразработанной земли с концептуальным планом будет иметь значительно меньшую доходность [3], чем та, которая в конечном итоге будет одобрена муниципалитетом. Следовательно, при прочих равных условиях стоимость участка, который одобрен для разделения (с известной доходностью участка), часто в разы значительно выше, чем тот же участок, который еще не одобрен. Теоретически, разница в стоимости между неразработанной землей и землей с правом на использование складывается из некоторой комбинации предпринимательских стимулов и ожидаемых затрат, понесенных в связи с правом на использование, которые могут варьироваться в зависимости от предлагаемой застройки и девелопера.

 

3. Участок с разрешениями и улучшениями — иначе известный как готовый участок в коммерческой недвижимости. Это состояние одобренного для застройки и улучшенного всеми необходимыми улучшениями участка, представляющее собой основу для вертикальной застройки. Чтобы земельный участок, на который распространяется право на использование, стал “готовым к застройке”, владелец недвижимости должен взять на себя риск и понести расходы на инфраструктуру участка и благоустройство территории, чтобы подготовить участок к вертикальной застройке. “Готовый к застройке” может означать разные вещи для разных людей; однако перечисленные ниже компоненты, как правило, представляют собой физические характеристики, представляющие интерес для соответствующего и улучшенного участка.
4. Инфраструктура участка, как правило, стоит на первом месте. Серьезные затраты включают в себя категорию участка, подпорные стены, расширение инженерных коммуникаций, управление ливневыми стоками.
5. Улучшение участка, как правило, происходит следующим образом. Затраты включают въездные / подъездные пути, озеленение, тротуары, бордюры, парковку, освещение, ограждение и т.д. Учитывая количество затрат по отдельным статьям на данном этапе девелопмента, для использования участок в качестве сопоставимой продажи важно знать, какая инфраструктура и улучшения на участке были на месте на момент продажи.
6. Вероятно, самая важная причина, по которой земля с правом на использование и улучшениями является наиболее дорогой из трех, заключается в том, что сроки являются более предсказуемой переменной. Застройщик или будущий владелец жилья знает, что они могут начать строительство немедленно, и соответственно могут принимать альтернативные инвестиционные решения. Большинство инвестиционных решений и связанных с ними рисков определяются на основе альтернативных издержек, которые являются гораздо более известной переменной, когда земля приобретается с правами на использование и улучшается для вертикального строительства.

 

В заключение, я считаю, что нам, специалистам по недвижимости, необходимо изменить способ обсуждения “стоимости земли”:

• Как оценщикам, нам нужно быть более конкретными, задавая брокерам или покупателям вопросы о правах использования у сопоставимой продажи. Практически ни одна сопоставимая продажа земли не будет находиться на той же стадии девелопмента, что и объект оценки, связанный с необходимой инфраструктурой участка, необходимыми улучшениями участка или риском получения права на использование. Это должно быть количественно определено или квалифицировано для проведения надежного сравнения с любым данным объектом оценки.
• Как брокерам, нам необходимо быть более конкретными, когда мы спрашиваем покупателей, продавцов и муниципалитеты, каковы их критерии для девелопмента. Это поможет лучше понять, как количественно оценить прогнозируемые риски и затраты до приобретения или ввода объекта в эксплуатацию.
• Как владельцам, нам необходимо быть более конкретными при сравнении наших участков с “сопоставимыми” участками, которые продавались. Как говорится в статье, в освоении земель, по-видимому, существует бесконечное количество этапов, и никогда не бывает двух одинаковых участков с точки зрения стадии получения права на использование или необходимых работ на участке (на месте или за его пределами). В конечном счете, трудно использовать сопоставимые продажи при андеррайтинге стоимости земли из-за элементов, специфичных для любого конкретного объекта.

 

[1] Rohm M.J., Wewer B. (2022), What does land value mean to you? Why language matters in real estate, Right of Way Magazine, Sept./Oct., https://www.irwaonline.org/members/publications/archives-2015-present/, Майкл Дж. Рем (Michael J. Rohm), MAI, CCIM, R/W-AC, является оценщиком и агентом по недвижимости, работающим по всей Пенсильвании. Он является президентом и владельцем Commonwealth Commercial Appraisal Group, а также директором отдела консультирования по оценке и старшим юристом Landmark Commercial Realty. Брендан Вейр (Brendan Wewer) является сертифицированным генеральным оценщиком в JSR Appraisal Group, коммерческой оценочной фирме, базирующейся в Гаррисберге, штат Пенсильвания. Брендан является кандидатом на присвоение звания MAI в Appraisal Institute.

[2] Права на использование — это юридические права, предоставляемые государственными органами в виде разрешений на застройку объекта недвижимости для определенного использования, интенсивности, типа застройки и ориентации на участке. Права на использование могут быть основным фактором конечного использования, жизнеспособности и стоимости земли.

[3] “Доходность” в данном контексте относится к количеству участков, для которых будет утверждена застройка. Хотя некоторые девелоперы чрезвычайно точны в своих прогнозах относительно того, что может дать неразработанный участок земли, невозможно узнать доходность участка до тех пор, пока не будут утверждены и зарегистрированы окончательные планы застройки. Среди многих других примеров плотности застройки доходность также может относиться к количеству квадратных футов, которое может быть освоено на предлагаемом коммерческом или промышленном объекте.