Анализ остатка для земли [1] — это метод расчета стоимости земли под девелопмент, который проводится путем вычитания всех затрат, связанных с застройкой, из общей стоимости гипотетически завершенного девелопмента, включая прибыль, но не включая стоимость земли. Оставшаяся сумма представляет собой остаточную стоимость земли — или сумму, которую девелопер в состоянии заплатить за землю, учитывая предполагаемые затраты девелопмента до состояния “как завершено”, предполагаемые затраты на проектирование и желаемую прибыль девелопера. В своей простейшей форме остаточная стоимость земли определяется по приведенной ниже формуле:
СТОИМОСТЬ КАК ЗАВЕРШЕНО – ЗАТРАТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА = СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
Другими словами, анализ остаточной стоимости земли отвечает на вопрос: “Сколько я могу заплатить за землю, чтобы сохранить осуществимость проекта?”
Важно отметить, что этот расчет актуален и применим ко всем типам анализа осуществимости проекта (переоборудование, восстановление, реновация), а не только к оценке стоимости земли.
Наиболее понятное применение метода остаточной стоимости земли — для жилых участков в районе девелопмента. Это связано с относительно небольшими различиями в затратах завершенных домов в развивающемся районе, что приводит к более достоверным оценкам стоимости “как завершенных”.
Анализ остаточной стоимости земли всегда будет начинаться с оценки “как можно более полных” затрат предлагаемой альтернативы девелопмента. Например, в случае застройки участка на заказ девелопер предложит покупателю, казалось бы, бесконечные варианты модернизации.
Не все из этих вариантов модернизации будут финансово осуществимы. Некоторые из них будут, но большинство — нет, поскольку обновления — и, что более важно, комбинация обновлений — не будут идеально отражать типичные желания рынка. По сути, комбинация обновлений проистекает из личных предпочтений, которые редко согласуются с типичной рыночной активностью. В этих случаях затраты превышают добавленную стоимость — концепция, известная как суперадекватность. Модернизация и альтернативы для домов на заказ не всегда ограничиваются изменениями интерьера; они часто могут включать изменения размеров и внешних строительных материалов.
В ходе нашего обсуждения мы сосредоточимся на внутренних альтернативах, чтобы донести концепцию анализа остатка для земли. Анализ остатка для земли, основанный на трех альтернативах застройки, кратко представлен ниже:
Анализ альтернатив застройки
| Альтернатива 1 | Альтернатива 2 | Альтернатива 3 | |
| Площадь участка | 0,50 | ||
| Тип недвижимости | Дом на одну семью | ||
| Спальни / ванные | 4 / 3 | 4 / 3 | 4 / 2,5 |
| Особенности | Ковровое покрытие везде | Лиственные породы везде | Лиственные породы везде |
| Предполагаемая площадь здания, подлежащего утверждению, кв. фут. | 2,500 | ||
| 1. Стоимость полностью нового * | $600 000 | $625 000 | $575 000 |
| Предполагаемые затраты на строительство нового за кв. фут ** | |||
| Прямые затраты за кв. фут | $145,00 | $150,00 | $140,00 |
| Предполагаемая площадь здания, подлежащего утверждению, кв. фут. | 2,500 | ||
| Прямые затраты | $362 500 | $375 000 | $350 000 |
| Косвенные затраты — 10% от прямых затрат | $36 250 | $37 500 | $35 000 |
| Стимул предпринимателя – 20% от суммы прямых и косвенных затрат | $79 750 | $82 500 | $77 000 |
| Затраты замещения нового (RCN) | $478 500 | $495 000 | $462 000 |
| Улучшения сайта — 10% от RCN | $47 850 | $49 500 | $46 200 |
| Инфраструктура участка — 5% от RCN | $23 925 | $24 750 | $23 100 |
| 2. Общие затраты строительства | $550 275 | $569 250 | $531 300 |
| Остаточная стоимость неразработанной земли = (1 — 2) | $49,725 | $55,750 | $43,700 |
| Остаточная стоимость неразработанной земли ($/FAR) | $19,89 | $22,30 | $17,48 |
| Остаточная стоимость необработанной земли ($/акр) | $99,450 | $111,500 | $87,400 |
* На основе сопоставимых продаж или других рыночных данных
** На основе сопоставимых затрат на строительство
Прямые затраты включают всю рабочую силу и материалы, необходимые для строительства. В этом случае вертикальные прямые затраты (строительные материалы и рабочая сила) и горизонтальные прямые затраты (материалы и рабочая сила для разработки участка) указываются отдельно.
Косвенные затраты включают архитектурные, планировочные и инженерные сборы. Они также могут включать судебные издержки, разрешения и налоги, страхование имущества и строительства. Сборы за подачу заявки на получение кредита на строительство, процентные платежи и другие связанные с этим финансовые сборы.
Предпринимательский стимул — это минимальная сумма прибыли, необходимая для того, чтобы побудить застройщика потратить время, усилия и риск на новую застройку.
Благоустройство участка — это физическое улучшение участка земли, которое является амортизируемыми компонентами. Примеры включают тротуары, подъездные пути, бордюры и ландшафтный дизайн.
Инфраструктура участка — это физические улучшения земельного участка, которые не подлежат обесценение. Примеры включают ливневые стоки, расширение и подключение водопроводных и канализационных линий, а также расширение и подключение электрических линий.
Альтернатива 1: дом на одну семью площадью 2 500 квадратных футов с 4 спальнями и 3 ванными комнатами с ковровым покрытием повсюду (за исключением кухни и ванных комнат). Этот дом будет стоить 600 000 долларов после завершения строительства и обойдется в 550 275 долларов на девелопмент — включая постоянные затраты, переменные затраты, стимулы для предпринимательства, улучшения участка и инфраструктуру участка. Анализ приводит к остаточной стоимости земли в размере 49 725 долларов США (600 000 минус 550 275 долларов США) за неразработанный участок с правом застройки. [2]
Альтернатива 2: дом на одну семью площадью 2 500 квадратных футов с 4 спальнями и 3 ванными комнатами, отделанный деревом по всей площади (за исключением кухни и ванных комнат). Этот дом будет стоить 625 000 долларов после завершения строительства и обойдется в 569 250 долларов на девелопмент — включая постоянные затраты, переменные затраты, стимулы для предпринимательства, улучшения участка и инфраструктуру участка. Анализ приводит к остаточной стоимости земли в размере 55 750 долларов США (625 000 минус 569 250 долларов США) за неразработанный участок с правом застройки.
Альтернатива 3: дом на одну семью площадью 2 500 квадратных футов с 4 спальнями и 2 ½ ванными комнатами, отделанный деревом (за исключением кухни и ванных комнат). Этот дом будет стоить 575 000 долларов после завершения строительства и обойдется в 531 300 долларов на девелопмент — включая постоянные затраты, переменные затраты, стимулы для предпринимательства, улучшения участка и инфраструктуру участка. В результате анализа получается остаточная стоимость земли в размере 43 700 долларов США (575 000 минус 531 300 долларов США) за приемлемый необработанный участок
Как следует из анализа, паркетная доска стоит дороже, чем ковровое покрытие, а ванные комнаты стоят дороже, чем иные места дома. Ванные комнаты и паркетная доска также повышают стоимость недвижимости при прочих равных условиях.
Основываясь на анализе остаточной стоимости земли, дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами, отделанный деревом (Альтернатива 2), является наиболее эффективным вариантом использования пустующего участка, поскольку он обеспечивает самую высокую остаточную стоимость земли.
Другими словами, это альтернатива застройки, которая возвращает земле наибольшую стоимость.
Одним из слабых мест подхода, основанного на остаточной стоимости земли, является чувствительность анализа. Ограничения этого подхода в первую очередь заключаются в том, что стоимость и издержки являются динамичными — они будут меняться в ходе девелопмента, а не в течение одного периода времени. Например, растущие затраты на рабочую силу и материалы наряду с непредвиденными расходами, связанными с инфраструктурой участка, могут увеличить конечные затраты на застройку, что, в свою очередь, негативно скажется на остаточной стоимости земли.
Этот подход также явно не учитывает холдинговые затраты [3] и временную стоимость денег [4]; следовательно, важно учитывать продажу земли, чтобы подтвердить этот вывод.
По моему опыту, оценка права пути — аналогично оценке для большинства целей — делает большой акцент на подходе сопоставления продаж земли для определения стоимости земли. Это в основном считается наиболее надежным подходом на основе достоверности. То есть, в рамках анализа остаточной стоимости земли, на неразработанном участке земли трудно достоверно спрогнозировать допустимую площадь застройки, предполагаемые затраты строительства и общий риск застройки.
Приобретение земли часто основывается на использовании, а не на рынке. То есть на решения о недвижимости, принимаемые пользователями-владельцами, часто влияют внешние факторы, которые не мотивированы финансовой целесообразностью недвижимости, что приводит к широкому диапазону потенциальных цен продажи земли.
Несмотря на недостатки, присущие анализу остаточных земель, мы должны признать, что оценка земли на основе сопоставимых продаж также имеет существенные недостатки. В отсутствие обследования участка для определения наличия сервитутов и неблагоприятных факторов или инженерного анализа потенциала застройки, основанного на требованиях к зонированию, различия в плотности застройки между участками могут значительно отличаться, что снижает достоверность сравнения между участками.
В конечном счете, земля приобретает стоимость, на основании того, что вы можете на ней построить. Это трудно утверждать с помощью любого подхода, но более непосредственно рассматривается в анализе остаточной стоимости земли. Анализ остаточной стоимости земли также известен как подход девелопера, и оценщикам права пути было бы разумно ознакомиться с этим процессом в качестве проверки разумности альтернативных методик оценки земель под застройку.
[1] Rohm M.J. (2022), What’s My Land Worth? A dive into the land residual model, Right of Way Magazine, Nov./Dec., https://www.irwaonline.org/members/publications/archives-2015-present/, Майкл Дж. Рем (Michael J. Rohm), MAI, CCIM, R/W-AC, является оценщиком и агентом по недвижимости, работающим по всей Пенсильвании. Он является президентом и владельцем Commonwealth Commercial Appraisal Group, а также директором по консультированию по оценке и старшим юристом Landmark Commercial Realty
[2] В землеустройстве термин “неразработанный” относится к земле, которая не одобрена для застройки и не имеет улучшений на участке или инфраструктуры участка — в частности, подключенных и доступных инженерных коммуникаций.
[3] Холдинговые могут включать, среди прочего, налоги, страхование, основную сумму долга по ипотеке и проценты.
[4] Временная стоимость денег (TVM) — это концепция, согласно которой сумма денег сейчас стоит больше, чем та же сумма будет в будущем, из-за ее потенциального дохода в промежуточный период, т.е. вы можете инвестировать будущую стоимость недвижимости по безопасной ставке, пока здание строится.