Слуцкий А.А., Слуцкая И.А., ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПРОИЗВОДСТВЕННО – СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТОВ В КОНЦЕ 2023 ГОДА (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ЗАТРАТНОМУ ПОДХОДУ)

Александр Слуцкий

Ранее, в работах [1], [2], [3] мы осуществляли мониторинг затрат на строительство производственно – складских объектов на основании публично доступных данных прессы. Кроме того, мы сопоставляли полученные данные с результатами, приводимыми подрядчиками.

В данной статье мы осуществляем мониторинг на второе полугодие 2023 года (начало 2024 года), а также сопоставляем полученные данные с результатами расчёта затрат методами затратного подхода, опубликованные аналитическими компаниями.

 

Динамика затрат строительства производственно – складских объектов класса А

 

Динамика расчётных затрат строительства производственно – складских объектов класса А площадью 20 тыс. кв. м без учёта затрат на права на землю в Московском регионе по данным компании IBC Real Estate [4] показана ниже.

 

 

На конец первого полугодия 2023 года расчётные затраты на строительство производственно – складских объектов класса А площадью 20 тыс. кв. м без учёта затрат на права на землю в Московском регионе составляли 47 050 руб. / кв.м, не включая НДС, в том числе

  • 28 800 руб. / кв.м, не включая НДС, на строительные материалы
  • 18 300 руб. / кв. м, не включая НДС на работы

По данным компании Core.XP [5] в четвёртом квартале 2023 года расчётные затраты строительства производственно – складских объектов класса А

  • под клиента (built-to-suit) — включая затраты на землю — составили 78 000 руб./кв.м. здания, не включая НДС, что на 24% выше, чем годом ранее;
  • будущим владельцем с привлечением генерального подрядчика – без учёта затрат на землю — составили 57 000 — 60 000 руб./кв.м. здания, не включая НДС.

Последняя цифра примерно согласуется с данными компании IBC Real Estate

 

46 500 руб./кв.м., не включая НДС, на конец 2022 года х 1,24 = 57 660 руб./кв.м., не включая НДС, на конец 2023 года,

 

что соответствует интервалу расчётных затрат в 57 000 – 60 000 руб./кв. здания, не включая НДС, компании Core.XP.

 

Структура затрат

 

Структура затрат по данным компании IBC Real Estate показана ниже.

 

 

Соотношение затрат и цен продаж

 

Как отмечает компания Core.XP, цена покупки готового здания класса А может отличаться от затрат и быть ниже, нежели затраты строительства «под ключ», поскольку средняя удельная цена продажи таких объектов практически равна совокупным затратам на их строительство – 77 833 руб./кв.м. здания, не включая НДС (см. график ниже).

 

 

Примерно такие же данные по удельным ценам продаж объектов класса А – 75 000 – 80 000 руб./кв.м., не включая НДС — приводит и Ricci [6].

Ещё меньшее значение индикативной удельной рыночной стоимости получается и из характеристик рынка аренды, приводимые Ricci:

  • средневзвешенные чистые (не включающие эксплуатационные расходы и коммунальные платежи) ставки на качественные склады класса А в конце 2023 года достигли рекордного значения в 8 500 руб./кв.м./год, не включая НДС;
  • ставка капитализации в складском сегменте составила 0,115 отн. ед. в год;
  • деление первого на второе даёт индикативную удельную рыночную стоимость 73 913 руб./кв.м., не включая НДС, при условии нулевых вакансий.

Такая ситуация соответствует высокому риску спекулятивного строительства (строительства для продажи), что и отмечается аналитиками рынка – таких объектов на рынке уже относительно мало, основной объём строительства приходится на объекты, которые строятся под конкретного заказчика для получения прибыли подрядчика и без цели получить прибыль от продажи объекта.

Тем не менее, по нашим собственным данным удельные цены предложения новых объектов формата light idustrial класса А поблизости от Москвы (например, в пос. Лыткарино) составляют около 100 000 руб./кв.м., не включая НДС, что, в принципе, обеспечивает получение прибыли предпринимателя и сохранение спекулятивного строительства в некотором объёме.

[1] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2021), Сравнительный подход к затратному подходу. Мониторинг затрат на строительство производственно – складских объектов в первом полугодии 2021 года, Теория, методология и практика оценки, 28.07.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-sravnitelnyj-podxod-k-zatratnomu-podxodu-monitoring-zatrat-na-stroitelstvo-proizvodstvenno-skladskix-obektov-v-pervom-polugodii-2021-goda/

[2] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2022), Мониторинг затрат на строительство производственно – складских объектов на начало 2022 года, Теория, методология и практика оценки, 28.03.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-monitoring-zatrat-na-stroitelstvo-proizvodstvenno-skladskix-obektov-na-nachalo-2022-goda/

[3] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2022), Сравнительный подход к затратному подходу. Мониторинг затрат на строительство производственно – складских объектов в первом полугодии 2022 года, Теория, методология и практика оценки, 15.09.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-sravnitelnyj-podxod-k-zatratnomu-podxodu-monitoring-zatrat-na-stroitelstvo-proizvodstvenno-skladskix-obektov-v-pervom-polugodii-2022-goda/

[4] IBC Real Estate (2023), Стоимость строительства складов, Июль 2023, https://ibcrealestate.ru/upload/iblock/e59/2chbdzfv2rpran2bz0s2bstbe1b1lrzh/IBC-Real-Estate_Monitoring-stoimosti-stroitelnykh-materialov_iyul-2023.pdf

[5] Core.XP (2024), В 2023 году склады подорожали на четверть, Retail.ru, 15.01.2024, https://www.retail.ru/news/v-2023-godu-sklady-podorozhali-na-chetvert-15-yanvarya-2024-236640/

[6] Ricci: Итоги 2023 года на складском рынке Москвы, CRE, 05.02.2024, https://cre.ru/analytics/93639

 

Скачать полностью ЗАТРАТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОИЗВОДСТВЕННО СКЛАДСКИХ НА КОНЕЦ 2023 ГОДА