В случае, если изъятию подлежит часть земельного участка, то при возможности сформулировать НЭИ этой части отдельно от остающегося участка (сформировать отдельную экономическую единицу), она должна оцениваться самостоятельно дез учёта стоимости земельного участка до изъятия и остающегося после изъятия.

Особенно это актуально в случаях, когда на рынке в данном месте и в данную дату имеет место сильный эффект масштаба, т.е. эффект снижения удельной рыночной стоимости с ростом площади (или, что тоже самое – роста удельной рыночной стоимости земли со снижением площади участков).

При этом НЭИ отдельных самостоятельных экономических единиц может отличаться от НЭИ земельного участка до изъятия и земельного участка, остающегося после изъятия.

Очевидно, что этот алгоритм применим к оценке рыночной стоимости во всех иных случаях и для всех иных целей.

Этот вопрос рассматривал Court of Appeals of Texas в деле State of Texas v. Chana, April 2, 2015, 2015 WL 1544719 в споре о рыночной стоимости части земельного участка, изымаемого штатом.

Chanas владело участком земли площадью 7,7 акра в Harris County, Texas. Штат стремился изъять 2 акра из них для расширения проезжей части. Окружной суд назначил трех уполномоченных для определения справедливой рыночной стоимости земли. Члены комиссии присудили Chanas 722 176 долларов. Штат не согласился и потребовал суда присяжных.

На суде давали показания оценщики недвижимости каждой стороны.

Оценщик Chanas засвидетельствовал, что НЭИ земли состояло в ее разделении на три отдельных, независимых земельных участка или «экономических единицы» для коммерческого девелопмента.

При этом 2 акра, изымаемые штатом,, являются, по его мнению, отдельной экономической единицей. Оценщик не формировал мнение о стоимости всего участка 7,7 акров. Он использовал сопоставимые продажи и пришел к выводу, что справедливая рыночная стоимость отдельной экономической единицы, которую должен был изъять штат, составляет 922 256 долларов США.

Оценщик штата засвидетельствовал, что имущество должно оцениваться как единое целое площадью 7,7 акра, а 2 акра, подлежащие изъятию, должны оцениваться как часть целого. По мнению этого эксперта, НЭИ земли было будущий коммерческий девелопмент после того, как окружающие свободные земли будут поглощены и освоены. Он использовал пять сопоставимых продаж и определил, что стоимость всей земли составляет 5,00 долларов за квадратный фут. Исходя из этой цифры, общая сумма компенсации, причитающейся Chanas, составила 484 735 долларов.

Жюри присудило Chanas 922 256 долларов. Штат обжаловал четыре отдельных вопроса из судебного решения.

Во-первых, штат утверждал, что оценщик Chanas нарушил Project Enhancement Rule.

Как правило, в соответствии с законодательством Техаса справедливая рыночная стоимость изымаемой земли определяется путем измерения разницы в стоимости земли непосредственно до и сразу после изъятия. Project Enhancement Rule предусматривает, что оценщик не может учитывать какое-либо повышение стоимости собственности землевладельца, которое является результатом самого изъятия. Апелляционный суд отметил, что закон Техаса разрешает землевладельцам представлять свидетельства о том, что изымаемая земля является самодостаточной отдельной экономической единицей, независимой от остальной части родительского участка, с другим НЭИ и стоимостью, отличной от стоимости оставшейся земли. В этой ситуации рыночная стоимость изымаемой земли может быть определена независимо от стоимости оставшейся земли.

Апелляционный суд счел, что показания оценщика не нарушают Project Enhancement Rule, поскольку оценщик не использовал результаты изъятия земли штатом в качестве основы для своего мнения. Экономические единицы существовали в силу рыночных условий и не были созданы новыми границами.

Во-вторых, штат утверждал, что экономическая единица, оцененная оценщиком Chanas, не была самодостаточной и независимой от всего участка. Апелляционный суд отклонил этот аргумент, поскольку Chanas представили доказательства, свидетельствующие о том, что участки земли аналогичного размера и расположения, сопоставимые с оцененной экономической единицей, приобретались в окрестностях для коммерческой застройки.

В-третьих, штат утверждал, что суд первой инстанции допустил ошибку, признав пять из десяти продаж недвижимости оценщика Chanas доказательствами. Апелляционный суд пришел к выводу, что пять продаж, которые штат не оспаривал, поддержали решение присяжных и что любая ошибка была безвредной.

Наконец, штат утверждал, что суд первой инстанции злоупотребил своим дискреционным правом, когда он исключил показания из слушания по налоговому протесту, в котором Chanas утверждало, что рыночная стоимость их участка площадью 7,7 акра составляла 3,24 доллара за квадратный фут.

Апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции об исключении этих доказательств, поскольку на слушании по налоговому протесту эксперт Chanas сформировал свое мнение о стоимости на основе сопоставимых продаж и листингов. В иске об изъятии неприемлемые предложения о покупке или продаже и листинги не являются доказательством стоимости земли. Штат не пытался отделить эти неприемлемые доказательства от приемлемых доказательств в отношении стоимости, и поэтому апелляционный суд счел, что эти доказательства должны быть исключены.

Решение суда первой инстанции было подтверждено.

 

Источник: Appraisal Journal (2015), Parcel of land can be divided and valued as separate economic units in eminent domain proceeding, Appraisal Journal, September 22, https://www.thefreelibrary.com/Parcel+of+land+can+be+divided+and+valued+as+separate+economic+units…-a0438369728