Введение
На возможность использования методов качественных корректировок прямо указывается в п. 22 д) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Между тем, по нашему мнению, эти методы пока не имеют широкого распространения в практике.
Однако, нельзя не отметить, что преимуществом этих методов является их свобода от использования разного рода псевдоэкспертных корректировок цен сопоставимых объектов, публикуемых в многочисленных справочниках. В этом отношении методы качественных корректировок являются «более рыночными», хотя и имеющими некоторую долю субъективизма.
Далее приводится описание и анализ методов качественной оценки в том виде, в котором они существуют уже почти 100 лет в американской оценке, основанные на статьях американских авторов — D. Richard Wincott [1], Gene Rhodes [2] и A. Ason Okoruwa [3] — опубликованных в The Appraisal Journal в XXI веке.
Никого не должно смущать используемый далее термин «регрессия», поскольку в реальности никакого регрессионного анализа в понимании ФСО №7 в процессе оценки фактически не производится. Это, скорее, дань уважения истории – так этот процесс определяли «иконы» американской оценки, которые будут упомянуты далее, в середине ХХ века. Фактически же речь идёт о банальном определении наиболее вероятного значения рыночной стоимости с использованием аппроксимации, полученной с помощью метода наименьших квадратов (МНК). Более того, во всех указанных выше источниках речь идёт о работе с малыми выборками, что априори исключает получение статистически значимых результатов, являющееся наряду с целым рядом прочих непременным требованием к регрессионному анализу. Кроме того, получение наиболее вероятного значения с помощью МНК на практике легко может быть заменено на вычисление среднего значения или медианы.
Отметим также, что подробное описание методов, рассматриваемых далее, в отечественной литературе на не известно.
Общие принципы оценки сравнительным подходом
Общей целью оценки является формирование мнения о рыночной стоимости доли участия в оцениваемом имуществе. Для достижения этой цели оценщик должен исследовать и анализировать рыночные данные. Предполагается, что оценщик воспроизводит ценообразующее поведение соответствующей группы покупателей на рынке недвижимости.
При принятии решения о покупке потенциальный покупатель будет оценивать производительные свойства различных объектов недвижимости. Учитывая различия в связках атрибутов производительности оцениваемых объектов недвижимости, критический вопрос заключается в том, как потенциальные покупатели оценивают атрибуты производительности различных сопоставимых и конкурентоспособных объектов недвижимости.
Подход сравнения продаж часто используется оценщиками при формировании мнения о стоимости промышленной или коммерческой недвижимости, занимаемой собственником. Подход сравнения продаж можно описать следующим образом [4]:
Процесс получения показателя стоимости объекта недвижимости путем сравнения аналогичных объектов недвижимости, которые недавно были проданы, с оцениваемым объектом недвижимости, определения соответствующих единиц сравнения и внесения корректировок в цены продаж (или цены единиц, [сравнения] в зависимости от обстоятельств) сопоставимых объектов недвижимости на основе соответствующих рыночных элементов сравнения.
Для формирования мнения о рыночной стоимости недвижимости обычно используется сравнительный анализ. Сравнительный анализ — это [5]
… процесс, посредством которого выводится показатель стоимости в подходе сравнения продаж. Сравнительный анализ может использовать количественные или качественные методы, как по отдельности, так и в сочетании.
Учитывая, что нет двух одинаковых объектов с одинаковыми связками атрибутов производительности, оценщик должен учитывать различия в атрибутах.
The Appraisal of Real Estate, четырнадцатое издание, представляет систематизированную процедуру корректировки в подходе сопоставления продаж. Предписание оценщикам звучит следующим образом [6]:
Ищите различия между объектами сопоставимых продаж и объектом недвижимости, используя все соответствующие элементы сравнения. Затем скорректируйте цену каждой продаваемой недвижимости, отражая, насколько она отличается, для того чтобы приравнять ее к объекту недвижимости или исключить эту недвижимость как сопоставимую.
Этот шаг обычно включает в себя использование продаж наиболее похожих объектов, а затем корректировку всех оставшихся на различия. Если сделка не отражает действия именно покупателя, оценщик должен быть обеспокоен сопоставимостью.
Там же перечисляются четыре широкие группы количественных методов, используемых для количественной оценки корректировок на различия, а именно [7]:
- методы анализа данных, такие как анализ парных данных, анализ сгруппированных данных и анализ вторичных данных;
- статистический анализ, включая графический анализ и сценарный анализ;
- корректировки, связанные с затратами (затраты на ремонт и амортизацию);
- капитализация разниц в доходах.
Отметим, что ни о каких «экспертных» методах определения корректировок, прочно внедрённых в практику российской оценки, в нормальной методологии оценки речи не идёт и вестись не может в принципе.
Из указанных методов анализ парных данных является доминирующим количественным методом. Он преподаётся на курсах Appraisal Institute при изучении подхода сравнения продаж и используется для обоснования корректировок в демонстрационных отчетах об оценке.
Тем не менее, очевидно, что в методике парных продаж могут быть существенные недостатки в части количественной оценки корректировок. Довольно часто факторы различия вообще не поддаются количественным измерениям.
Иные допустимые методы анализа данных, упомянутые выше, для количественной оценки корректировок — анализ сгруппированных данных и анализ вторичных данных — также могут иметь существенные ограничения.
Как указывает Gene Rhodes [8]
… общая методология предлагает точность без точности. В центре внимания анализа продаж должна быть интерпретация данных, воспроизводящая расчет покупателя, который входит в процесс принятия решений.
Качественные методы оценки в американской практике
При наличии указанных недостатков количественных методов такие доступные и давно известные методы, как регрессия преобразования (трансформации) рангов (rank transformation regression, RTR) и регрессия цена — качества (price — quality regression, PQR), отсутствуют в списке методов анализа данных, допускаемых Appraisal Institute.
Однако, по мнению большого числа американских оценочных методологов RTR и PQR могут быть полезными методами при работе с небольшими размерами выборки.
В регрессии преобразования (трансформации) рангов каждый сопоставимый объект ранжируется по каждому атрибуту производительности в наборе атрибутов, влияющих на стоимость — Graaskamp назвал их «атрибутами, чувствительными к цене». На втором этапе разрабатывается обычный регрессионный анализ наименьших квадратов, в котором цена продажи является зависимой переменной, а ранги — независимой переменной. Веса атрибутам производительности не присваиваются, т.е. принимается, что веса всех атрибутов равны, что фактически имеет место, например, при оценке методом сравнения продаж сравнительного подхода.
При применении регрессии цена — качество сначала каждый атрибут производительности в наборе атрибутов, влияющих на стоимость, оценивается для каждого сопоставимого объекта. На следующем этапе каждому атрибуту производительности присваиваются субъективные веса. В итоге разрабатывается регрессионная модель, в которой в качестве зависимой переменной выступает цена продажи, а в качестве независимой — взвешенный индекс производительности недвижимости.
Этапы регрессии преобразования (трансформации) рангов и регрессии цена – качество показаны в таблице ниже.
Этапы регрессии преобразования (трансформации) рангов и регрессии цена – качество в рценке рыночной стоимости
| Этапы | Регрессия преобразования (трансформации) рангов
(rank transformation regression, RTR) |
Регрессия цена — качества
(price — quality regression, PQR) |
| 1. Определение атрибутов объекта оценки и сопоставимых объектов, влияющих на стоимость | да | да |
| 2. Ранжирование объекта оценки и сопоставимых объектов по каждому атрибуту | да | да |
| 3. Определение итогового рейтинга объекта оценки и сопоставимых объектов | да | нет |
| 4. Определение однофакторного регрессионного уравнения, предиктором в котором выступает итоговый рейтинг, а предсказываемой переменной — стоимость | да | |
| 5. Определение весов атрибутов | нет | да |
| 6. Расчёт взвешенных рейтингов объекта оценки и сопоставимых объектов | да | |
| 7. Определение однофакторного регрессионного уравнения, предиктором в котором выступает взвешенный итоговый рейтинг, а предсказываемой переменной — стоимость | да |
[1] D. Richard Wincott (2012), An Alternative Sales Analysis Approach for Vacant Land Valuation, The Appraisal Journal, Fall 2012
[2] Gene Rhodes (2014), Qualitative Analyses in the Sales Comparison Approach Revisited,» The Appraisal Journal, Fall 2014
[3] A. Ason Okoruwa (2017), Regression analysis of property productivity index and value, Appraisal Journal, March 22
[4] Appraisal Institute (2013), The Appraisal of Real Estate, 14th ed., Chicago: Appraisal Institute
[5] Там же
[6] Там же
[7] Там же
[8] Gene Rhodes (2014), Qualitative Analyses in the Sales Comparison Approach Revisited,» The Appraisal Journal, Fall 2014