ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ РУКОВОДСТВО RICS ОЦЕНКА ЗЕМЛИ ПОД ЗАСТРОЙКУ (ДЕВЕЛОПМЕНТ) (май 2014)

Александр Слуцкий

Очень полезный документ. Тем не менее, в нашей реальности его не следует применять буквально. Всё же различия юридических баз и экономики проектов значительное.

……………….

  1. Введение [1]

 

  • Оценка земли, которая считается пригодной для застройки или перепланировки, может потребоваться по многим причинам. Они могут включать, среди прочего, консультации по обеспечению кредита, приобретению, продаже, оценке опционов, налогам на капитал, целям планирования и оценкам.
  • В настоящем Руководстве обсуждается подход к оценке имущества, когда предполагаюшаяся застройка представляет собой расчищенный участок или новое поле, или когда участок подлежит очистке путем удаления всех или по существу всех существующих зданий и строительства новых зданий. Эти различные сценарии повсюду упоминаются как «земли под застройку».
  • Настоящее руководство не распространяется на реконструкцию существующих зданий с ограничением на снос. Примером может служить преобразование многоэтажной коммерческой недвижимости в жилую, где сохраняется первоначальная структура. Когда Руководство касается оценки земель в текущем процессе застройки, принципы аналогичны, и она может помочь в подходе к такой оценке.
  • Схемы застройки могут варьироваться от одиночных или множественных жилых комплексов до промышленных комплексов, коммерческой офисной башни, торгового центра или целого нового города. Хотя могут быть различия, скажем, между оценкой, подготовленной для предполагаемого приобретения или продажи, и оценкой, проведенной застройщиком в связи с его собственной бизнес-моделью, считается, что принципы одни и те же. В настоящей Руководстве рассматриваются принципы, лежащие в основе подхода к оценке.
  • Существует три метода оценки земель под застройку:
  1. сравнение с ценами продаж сопоставимой земли для застройки
  2. оценка стоимости объекта как завершенного строительством и вычет затрат на девелопмент и прибыли застройщика для определения базовой стоимости земли, что известно как метод остатка;
  3. анализ дисконтированных денежных потоков (DCF). В настоящем материале метод DCF не рассматривается [2].
    • На практике вполне вероятно, что при оценке будет использоваться комбинация этих методов. Степень, в которой какой-либо конкретный метод может быть наиболее уместным, зависит от характера рассматриваемого девелопмента, наличия сопоставимых данных и сложности вопросов.
    • Сравнительная оценка является объективной, поскольку она основана на анализе цены, достигнутой для участков с примерно схожими правами на землю и характеристиками застройки. Метод остатка, напротив, основан на подходе, который представляет собой комбинацию сравнения и затрат, и требует от оценщика принятия ряда допущений, любое из которых может в той или иной степени повлиять на результат. Метод DCF представляет собой моделирование того, что, как ожидается, произойдет во время освоения земли, и это требует от оценщика принятия еще большего числа допущений, некоторые из которых являются более субъективными и могут привести к более широким вариациям в результатах оценки.
    • Цель данного Руководства состоит в том, чтобы помочь оценщику в подходе к оценке земель под застройку, которые являются специфичными и уникальными для конкретного участка. Однако эти виды оценки могут быть очень сложными и относиться к специализированным рынкам. Поэтому они требуют высокого уровня знаний. Оценщикам напоминается, что в соответствии с п.3 п.2 «Квалификация участника» RICS Valuation – Профессиональные стандарты 2014 (Красная книга) они должны обладать навыками и знаниями для компетентного проведения оценки и понимать, что может потребоваться помощь других специалистов.
    • Принимая инструкции, оценщику необходимо будет включить в условия контракта указание на большое количество вопросов, подлежащих согласованию. Дальнейшие инструкции приведены в Красной книге, в разделе PS 2, параграф 7, Условия участия, и VPS 1, Минимальные условия участия.
    • Настоящее Руководство было написана специально с учетом практики в Гонконге для объектов девелопмента, расположенных в Гонконге. Однако участники, работающие в других юрисдикциях, могут счесть обсуждаемый процесс оценки полезным и способным адаптироваться к их местным условиям.
    • Чтобы отразить подход к этому виду оценки, настоящее Руководство разделено на следующие разделы:
  • установление фактов
  • оценка потенциала развития
  • оценка методом сравнения
  • оценка остаточным методом
  • метод остатка
  • оценка стоимости земли
  • отчет об оценке.
    • Датой вступления в силу настоящего Руководства является 1 августа 2014 года. Тем не менее, практикующим оценщикам рекомендуется при необходимости использовать методы, изложенные в этой руководящей записке, ранее.

 

  1. Установление фактов

 

  • Для оценки достоверности результатов оценки и связанных с ними процессов желательно, чтобы оценщик был осведомлен о характеристиках существующего объекта и обладал достаточными знаниями о каждом из компонентов девелопмента. Уровень детализации, который уместен при оценке потенциала девелопмента, варьируется в зависимости от цели оценки. Относительно того, что уместно в каждом конкретном случае требуется суждение.
  • Уровень информации, доступной для оценки методом остатка, определяется стадией, на которой готовится оценка. Например, оценка для приобретения основана на менее определенных данных, чем если бы земля находилась в процессе планирования или оценка проводилась на дату начала перепланировки. Поэтому, возможно, потребуется пересмотреть оценку по мере поступления более подробной информации.

 

Инспекция и информация по конкретному объекту

 

  • Оценщикам напоминается, что участки для потенциальной застройки могут содержать много опасностей.
  • Физический осмотр участка и соответствующие запросы позволят получить информацию, относящуюся к конкретному участку. Такая информация, как положительная, так и отрицательная, может включать следующее (список не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим или применяться к каждому случаю):
  • план участка, чтобы определить фасад, ширину и глубину, а также общие и пригодные для застройки площади
  • форма участка и контуры грунта, в идеале в виде топографической съемки
  • история предыдущих и риск будущих наводнений и/или просадок
  • размеры любых существующих зданий – там, где здания должны быть сохранены, рекомендуется проводить измерения в соответствии с Кодексом практики измерений Гонконгского института геодезистов (HKIS) и/ или Постановлением о зданиях (Глава 123).
  • высота существующего здания и прилегающих и/или соседних объектов недвижимости
  • эффективность существующего здания (если оно будет сохранено)
  • любые вопросы, которые могут привести к чрезмерным ненормальным затратам с точки зрения развития и профессиональной деятельности (например, стесненные условия на объекте и плохой или ограниченный доступ)
  • проблемы с границами и освещённостью и пр.
  • геотехнические условия, такие как, но не ограничиваясь ими, подземные пещеры, склоны, требующие стабилизации или технического обслуживания, и т.д.
  • доказательства или потенциальная возможность загрязнения
  • наличие и пропускная способность инфраструктуры (дороги, общественный транспорт, канализация, водоснабжение, газ, электричество и телефон)
  • доказательства других профессиональных интересов к недвижимости, фактических или подразумеваемых законом
  • вещественные доказательства наличия прав проезда, сервитутов, обременений, воздушных линий электропередачи, открытых водотоков, горных выработок, туннелей, засыпки, опрокидывания и т.д.
  • другие механизмы владения – там, где они были выявлены, например, в совместных предприятиях, рекомендуется, чтобы оценщик установил полную информацию и согласовал с клиентом, как следует сообщать об оценке (см. 8.1)
  • там, где были проведены предварительные юридические исследования, информация, предоставленная клиентом относительно деталей сервитутов, которые не были очевидны при осмотре (например, сервитуты подземных коммуникаций), ограничительные соглашения, права проезда, права на освещение, дренаж или поддержку, зарегистрированные сборы и т.д.
  • наличие археологических объектов или зданий, представляющих интерес / важность для наследия – они могут быть очевидными, или может быть высокая вероятность их присутствия из-за местоположения объекта (например, близко к городским центрам)
  • доказательства обязательств по обращению с отходами и того, являются ли эти обязательства были выполнены и
  • права на добычу воды, которые могут быть доступны.

 

Юридические аспекты

 

  • … Оставшийся срок аренды земли может значительно варьироваться, и если оставшийся срок необычно короток, желательно принять это во внимание. В договоре аренды могут быть особые условия, влияющие на использование земли, и может потребоваться помощь других специалистов для определения юридического права. Допущения, касающиеся юридического права, должны быть четко изложены в отчете об оценке.

 

Существующие вопросы планирования

 

  • Система планирования … включает стратегии развития на территориальном уровне и различные виды законодательных и ведомственных планов на районном / местном уровне. При подготовке этих планов руководствуются Стандартами и руководящими принципами планирования …, соответствующей политикой и принципами, связанными с развитием, а также мнениями сообщества.
  • Стандарты и руководящие принципы планирования представляет собой правительственное руководство по критериям для определения масштаба, местоположения и требований к площадке для различных видов землепользования и сооружений. … а также являются инструментом, который помогает регулировать разработку’.
  • Объем запросов по вопросам планирования, которые необходимы и уместны, варьируется в каждом конкретном случае, но следующие вопросы могут потребовать расследования:
  • наличие текущего разрешения на планирование – оно может быть предварительным или полным и может включать условия или зарезервированные вопросы
  • если разрешение ограничено по времени, установление того, действительно ли оно по-прежнему и, если срок его действия близок к истечению, будет ли выдано аналогичное разрешение снова
  • правила, определяющие степень, в которой разработка участка может быть разрешена без необходимости подачи заявки на планирование или согласия
  • разрешенное использование существующих зданий (если они будут сохранены) или возможность определения установленного использования
  • юридически обязательные соглашения, которые были или должны быть задокументированы, чтобы обеспечить предоставление разрешения на планирование
  • любые специальные меры контроля, которые могут применяться к участку или включенным зданиям (например, обозначения природоохранных зон, загородных парков, приказы о сохранении деревьев, внесенные в список здания и/или общественные открытые пространства)
  • требования по защите или улучшению экологически чувствительных объектов, а также по соблюдению соответствующего законодательства об охране окружающей среды и
  • любые требования к обзорным коридорам, смотровым линиям или буферным зонам.

 

  1. Оценка потенциала девелопмента

 

  • Если текущее разрешение (разрешения) или землепользование не считаются оптимальным разрешением, для которого существует разумная перспектива, с учетом режима планирования и условий аренды земли, может потребоваться сформировать представление о том, какое разрешение, вероятно, будет получено, и связанных с этим факторах развития это потребуется для получения такого согласия и/или изменения условий аренды. Желательно, чтобы это включало рассмотрение опубликованных политик планирования с учетом того, что они в значительной степени влияют на будущие дополнения к предложению конкретных типов зданий. Также могут быть актуальны новые стратегии консультативного планирования, включая рекомендации на территориальном уровне, которые могут быть приняты во внимание при принятии решений о заявках на планирование и изменениях в аренде и которые в долгосрочной перспективе могут повлиять на предложение конкурирующих площадей или иным образом повлиять на стоимость завершенной схемы.
  • Рекомендуется провести точную оценку формы и степени физического развития, которые могут быть размещены на объекте, с учетом характеристик объекта, характеристик окружающей территории и вероятности получения соответствующих разрешений. В более сложных случаях рекомендуется, чтобы эта оценка проводилась в консультации с назначенными консультантами по проекту, такими как архитекторы, геодезисты, консультанты по охране окружающей среды и планированию и, при необходимости, специалисты по праву собственности на землю.
  • Вопросы, подлежащие рассмотрению, включают:
  • право по аренде у государства
  • другие вопросы, связанные с правами, включая, но не ограничиваясь, ограничениями при первом назначении
  • вопросы, связанные с планированием, включая, но не ограничиваясь, соотношение участков, ограничения по охвату участка и ограничения по высоте, если таковые имеются
  • строительные нормы и правила
  • руководящие указания, изданные различными соответствующими законодательными органами
  • требования к сохранению деревьев и уходу за склонами
  • транспортные ограничения или ограничения доступности
  • ограничения и правила парковки автомобилей и погрузки-разгрузки, если требуется
  • незастроенные территории и ландшафтный дизайн, если это предусмотрено
  • предполагаемый срок завершения строительства новых зданий
  • достижение высокого коэффициента эффективности (чистая внутренняя площадь, выраженная в процентах от общей площади этажа и / или торговой площади), на который могут повлиять стандарты парковки автомобилей и / или предоставление любых коммунальных услуг и / или других удобств, без ущерба для качества
  • экологические проблемы, которые могут оказать существенное влияние на успех проекта (необходимо провести достаточные исследования, чтобы установить, может ли наличие объектов окружающей среды на месте или по соседству повлиять на процесс разработки, плотность или даже жизнеспособность схемы)
  • степень, в которой система планирования используется для содействия реализации стремлений к устойчивому развитию и
  • зарегистрированные соглашения.
    • Несмотря на то, что требуется оценка фактического участка, может существовать возможность увеличения потенциала застройки путем приобретения или слияния с прилегающей землей. И наоборот, может возникнуть необходимость в приобретении прилегающей земли или прав на прилегающую землю, прежде чем начнется предполагаемая застройка. Вероятность разрешения таких вопросов и то, должны ли такие вопросы быть отражены в оценке, требует подтверждения с клиентом, и допущения, сделанные в отношении таких вопросов, должны быть четко изложены в отчете об оценке.

 

Программа девелопмента

 

  • Может быть представлена общая программа, но желательно оценить ее достижимость. Это может включать в себя следующие компоненты:
  • период подготовки к строительству:
    • приобретение прав на участок, переговоры с соседними владельцами, отмена сервитутов, снятие ограничительных условий, согласование процесса планирования и / или изменения условий аренды, согласование архитектурного и инженерного дизайна и / или решений, исследования грунта, тендерный период контракта на строительство и т.д.
    • согласование формы, объема и стоимости строительного контракта (контрактов), включая снос и любую необходимую подготовку площадки (может быть целесообразно обратиться за консультацией к специалисту по охране окружающей среды или строительному обследованию, инженеру-строителю или архитектору)
    • обеспечение необходимых правительственных согласований планов застройки, включая планы сноса и накопления, генеральные планы застройки и генеральные планы застройки, а также разрешения на начало работ
  • основной период строительства:
    • подготовка площадки (в сложных случаях могут потребоваться определенные вспомогательные работы: они могут включать археологические раскопки, снос, дезактивацию или предоставление инфраструктуры до начала основных работ, а также обработку и содержание склонов и дорог)
    • главное здание, которое может отражать поэтапность, подачу заявки на получение разрешения на занятие и сертификата соответствия
  • послестроительный период:
    • обычно понимается как период от завершения контракта на строительство до одного из следующих событий: полной сдачи в аренду, продажи или рефинансирования завершенного проекта и
    • период ответственности за любые дефекты.

 

Анализ рынка

 

  • При рассмотрении потенциала девелопмента целесообразно установить потенциальный спрос на оптимальные альтернативные формы девелопмента, которые могут быть возможны. Очевидно, что было бы нецелесообразно рассматривать возможность строительства офисного здания с высокими техническими характеристиками в районе, где нет или ограничен спрос на такую недвижимость. Вопросы, подлежащие рассмотрению, могут включать, но не ограничиваться ими:
  • характеристики, желаемые типичными оккупантами предлагаемого типа здания
  • предпочтения владельца-арендатора в отношении конкретных конструктивных особенностей, планировок зданий и технических характеристик (то есть степень специализации и ее влияние на конкурентоспособность)
  • требования инвесторов
  • местоположение
  • доступ и доступность транспортных маршрутов
  • удобства для парковки автомобилей
  • удобства, привлекательные для арендаторов и/или покупателей
  • масштаб развития с точки зрения продажи или сдачи в аренду пакетов
  • форма девелопмента
  • предложение на рынке, включая фактические или предлагаемые конкурирующие разработки и
  • спрос на типы единиц после завершения строительства.

 

  1. Оценка методом сравнения

 

  • Сравнительная оценка является надежной только в том случае, если доказательства продаж могут быть найдены и проанализированы на основе общей единицы измерения по таким факторам, как как юридическое право, площадь участка, пригодная для застройки территория или жилое помещение. Хотя сопоставимые продажи могут быть проанализированы в единицах измерения, существует множество других факторов, определяющих уплаченную цену, и сравнение единиц измерения в конкретном случае может оказаться не самым значительным. Запросы также могут раскрывать информацию о недавнем маркетинге или даже транзакциях. Даже в тех случаях, когда достоверная информация недоступна, метод сравнения может обеспечить полезную проверку оценки, подготовленной с использованием метода остатка.
  • Как правило, метод сравнения может быть уместен там, где существует активный рынок, предлагается относительно однородная форма застройки, и вполне вероятно, что плотность, форма и удельные затраты застройки будут аналогичны объектам недвижимости, с которыми были заключены сделки.
  • При сравнении участков могут иметь значение следующие факторы, которые не являются исключительными:
  • значения могут значительно отличаться в пределах небольшой географической области
  • состояние участка и связанные с этим затраты на строительство сильно зависят от конкретного участка и могут существенно отличаться между новыми и заброшенными участками, а также между разными заброшенными участками
  • затраты на площадку и строительство, например, с точки зрения требований к инфраструктуре и обслуживанию, различаются
  • топография и доступность доступа, а также основные услуги, такие как электричество и вода и т.д.
  • тип застройки и разрешенная плотность (соотношение участков) также повлияют на цену
  • данные о транзакциях на первичном и вторичном рынках могут значительно различаться
  • на цену могут повлиять предлагаемые планы инфраструктуры и
  • на быстро меняющемся рынке дата продажи сопоставимого товара имеет значение.
    • Как правило, сложные застройки и существующие здания с потенциалом развития нелегко поддаются оценке путем сравнения. Различия от участка к участку (например, с точки зрения потенциала развития или затрат строительства) могут быть достаточными для того, чтобы сделать анализ сделок проблематичным. Чем больше число переменных, корректировок и допущений, тем менее полезным является сравнение. Сравнение редко уместно там, где строительство уже началось.
    • При использовании метода сравнения предполагается, что оценщик применяет стандартные методы оценки. Однако некоторые элементы оценки методом остатка также могут иметь отношение к этому подходу.

 

  1. Оценка методом остатка

 

  • В тех случаях, когда характер девелопмента таков, что нет возможностей для использования метода сравнения, метод остатка обеспечивает альтернативный подход к оценке. Однако даже ограниченный анализ сопоставимых продаж может обеспечить полезную проверку обоснованности оценки методом остатка.
  • Метод остатка требует ввода большого объема информации в сочетании с принятием большого количества допущений. Небольшие изменения в любом из исходных данных могут в совокупности привести к значительному изменению стоимости земли. Некоторые из этих исходных данных могут быть оценены с разумной объективностью, но другие могут быть более субъективными. Например, норма прибыли, требуемая доходность или даже финансовые затраты варьируются в зависимости от того, является ли клиент застройщиком, подрядчиком, собственником-арендатором, инвестором или кредитором, а также с течением времени и рисками, связанными с девелопментом.
  • В инструкциях клиента может быть запрошен совет с учетом конкретных обстоятельств клиента, например, рекомендации, какую сумму предложить для покупки участка, исходя из затрат на строительство, которые могут быть предоставлены клиентом в качестве подрядчика. Такие мнения могут быть расчетом «инвестиционной стоимости» (или «ценности», worth) и не будут представлять рыночную стоимость. (См. Рамочные положения IVS, пункты 36 и 37.)

 

  1. Метод остатка

 

  • Оценка методом остатка, установившая потенциал развития, может быть выражена в виде простого уравнения:

 

(стоимость завершенного строительством объекта) – (затраты на девелопмент + прибыль застройщика) = остаточная стоимость земли

 

  • Каждый элемент первой половины этого уравнения обсуждается в следующих параграфах.

 

Стоимость завершенного строительством объекта

 

  • Эта стоимость представляет собой рыночную стоимость объекта, который будет построен, оцененную при специальном допущении, что строительство завершена на дату оценки в рыночных условиях, преобладающих на эту дату. Это широко упоминается как валовая стоимость развития (gross development value, GDV).
  • Для некоторых проектов, особенно жилых, GDV может быть равна общей стоимости отдельных объектов недвижимости. В других случаях дополнительным специальным допущением может быть то, что завершенная застройка сдается в аренду и приносит доход, а не доступна для продажи.
  • В GDV не включена надбавка на операционные издержки. GDV не приравнивается к чистой выручке, которая отражает операционные издержки, которые были бы понесены, если бы завершенная разработка была продана, опять же, на дату оценки.
  • Финансовые затраты, условные или фактические, включаются в расчет остаточной стоимости земли, и поэтому нет необходимости корректировать GDV для их отражения.

 

Затраты девелопмента

 

Получение разрешений на планирование и связанные с этим вопросы

 

  • Если существует необходимость в получении разрешения на планирование или изменении условий аренды для проекта, желательно предусмотреть расходы на получение этих разрешений. Там, где девелопмент может быть спорным, разумно учитывать потенциальные дополнительные расходы, включая задержки, вызванные апелляциями и / или консультациями с общественностью (они включают сборы и дополнительные расходы на проведение и могут распространяться на создание моделей, лоббирование и т.д.). Рекомендации по этому разделу обычно не включают никаких отсрочек схемы в целом из-за спорного характера девелопмента. Такие вопросы должным образом были бы отражены в окончательной оценке стоимости земли (см. раздел 7, Оценка стоимости земли).
  • Необходимо учитывать влияние юридически обязательных соглашений, связанных с предоставлением разрешения на планирование или изменением условий аренды. Например, могут существовать требования по предоставлению коммунальных услуг или улучшению связи с общественным транспортом. Кроме того, в этих случаях могут иметь значение сроки выполнения обязательств. Эти правила и условия должны быть включены, чтобы учесть дополнительные затраты и время, если таковые имеются.
  • Возможно, придется рассмотреть различные вопросы, связанные с законодательными и регулирующими обязательствами. Такие вопросы, которые могут повлечь за собой значительные расходы, могли бы включать:
  • перечисленные разрешения на строительство и связанные с ними переговоры с Консультативным советом по древностям или другими подобными природоохранными органами
  • проведение археологических изысканий или раскопок
  • защита окружающей среды при сносе и строительстве и
  • получение необходимых разрешений в соответствии с Постановлением о зданиях (Глава 123).

 

Затраты на приобретение

 

  • Сюда входят гонорары агентов, судебные издержки, расходы на проведение due diligence и гербовый сбор, который будет взиматься при приобретении земли до начала застройки.

 

Расходы, связанные с участком

 

  • Желательно рассмотреть расходы, которые могут быть понесены до того, как можно будет приступить к основным строительным работам. К ним относятся:
  • затраты на решение любых экологических проблем. (Хотя это может относиться к любым восстановительным работам, это также может отражать важные требования по сохранению или защите от наводнений. Такие расходы должны быть оплачены соответствующим экспертом.)
  • любые обязательства по удалению загрязнения и вытекающие из этого обязательства по обращению с отходами, а также специальные экологические положения по снижению шума или контролю выбросов
  • любые работы по улучшению и / или стабилизации грунта, необходимые до начала основного периода строительства, чтобы сделать участок безопасным для застройки (может потребоваться связь с гражданским и / или инженером-строителем)
  • любые расходы на археологические исследования, которые могут быть понесены до заключения основного контракта (необходимо понимать время проведения такой работы и ее стоимость)
  • предоставление / перенаправление основных услуг и дорожных работ, а также другие расходы на инфраструктуру за пределами объекта
  • создание участка и установка защитных щитов
  • затраты на соблюдение соответствующих правил охраны труда и техники безопасности в ходе разработки и
  • затраты, связанные с устойчивостью окружающей среды, которые могут иметь непосредственное отношение к участку.
    • При необходимости может потребоваться оценить затраты, понесенные при обеспечении свободного владения, приобретении необходимых долей участия в объекте или прилегающей собственности, отмене сервитутов или отмене ограничительных соглашений, согласовании партийных соглашений о стене и т.д. Желательно делать реалистичные допущения, если можно ожидать, что какие-либо другие стороны будут участвовать в затратах девелопмента.
    • Сдача в аренду рекламных площадей на щитах или обеспечение краткосрочной аренды (например, наземная автостоянка или фестивали /мероприятия на открытом воздухе) может помочь компенсировать затраты до и во время этапа разработки.

 

Этапность девелопмента

 

  • Более крупные схемы, вероятно, будут внедряться поэтапно в течение определенного периода времени. Поэтапное предоставление инфраструктуры или отдельных элементов участка комплексной застройки может быть результатом требований планирования (например, обеспечение парковки автомобилей и улучшение автомобильных дорог должны быть завершены до ввода в эксплуатацию) или для максимальной экономии затрат на рабочую силу или материалы. Эти проблемы будут отражены в денежных потоках застройщиков при формировании их предложений и, вероятно, также будут отражены при любой оценке такой собственности. В таком случае может оказаться целесообразным отразить перенос некоторых расходов, перечисленных в нижеследующих пунктах, на дату, когда было бы разумно ожидать их возникновения. Аналогичным образом, не все поступления происходят одновременно.
  • Во многих случаях, когда могут быть проданы отдельные здания или единицы недвижимости, особенно когда застройка включает жилую недвижимость, продажи могут осуществляться в течение периода, который может начаться до завершения строительства и быть поэтапным в течение длительного периода времени. В этих обстоятельствах доход должен быть признан в составе потока денежных средств в соответствующее время, и величина соответствующих затрат должна отражать фактические сроки таких платежей.

 

Затраты на строительство

 

  • Достаточно точная оценка затрат строительства на дату оценки объекта является основным компонентом оценки методом остатка. В других схемах, отличных от самых простых, рекомендуется оценивать затраты с привлечением эксперта соответствующей квалификации. Подробные расчеты обычно основаны на общей площади помещений (GFA) – см. Постановление о зданиях (Cap 123) – или площади строительных помещений (CFA), которые обычно имеются в справочниках. Желательно проверить, что расчеты, предоставленные другими специалистами, основаны на базе, которая согласуется с базой площади, принятой при оценке.
  • Метод остатка очень чувствителен к изменениям в расчетных затратах. Кроме того, точность, с которой можно оценить затраты, может сильно варьироваться в зависимости от:
  • конкретных характеристик участка
  • требований или плана сохранения определенных структур
  • любых необычных строительных характеристик и
  • степени, в которой новое здание должно отражать соответствующую политику устойчивого развития.
    • Выбор способа закупки налагает на стороны различную ответственность, и желательно, чтобы это было ключевым фактором при определении затрат строительства. Часто делается ссылка на контракт с фиксированной ценой. Хотя это может учитывать инфляцию, она фиксируется только в объеме работ, указанных в контракте. Подрядчик может изменить цены, если будут внесены какие-либо изменения в спецификацию или произойдут непредвиденные события.
    • Рекомендуется, чтобы оценщик понимал, какой маршрут был выбран или, вероятно, будет выбран. Пригодность для конкретного девелопмента и последствия этого выбора для соответствующих элементов расчета остаточной стоимости могут потребовать обращения к другим геодезическим дисциплинам.
    • Во всех случаях рекомендуется предусмотреть надбавку на непредвиденные расходы на случай непредвиденных обстоятельств. Сумма, которая обычно указывается в виде количества и/или периода времени, отраженного в процентах от суммы строительного контракта и/или периода строительства, зависит от характера проекта, метода закупок и предполагаемой точности полученной информации.

 

Сборы и расходы

 

  • Размер сборов и расходов может значительно варьироваться в зависимости от размера и сложности девелопмента. Возможно, потребуется рассмотреть следующие вопросы:
  • профессиональные консультанты по проектированию, стоимости и управлению проектом разработки.

Команда разработчиков обычно включает:

  • руководитель проекта
  • консультант по охране окружающей среды и/или планированию
  • архитектор,
  • количественный инспектор
  • инженер–механик и электрик; и
  • инженер-строитель и/или инженер-строитель.

Дополнительные специализированные услуги могут быть предоставлены при необходимости ландшафтными архитекторами, инженерами по дорожному движению, консультантами по акустике и специалистами в других областях, в зависимости от характера проекта.

  • сборы, которые могут быть понесены при соблюдении законодательных требований и/или условий планирования
  • затраты на соблюдение соответствующих правил охраны труда и техники безопасности в ходе разработки.
  • юридические консультации и представительство на любом этапе проекта
  • расходы на аренду и продажу. (Если объект не продается заранее или полностью не сдается в аренду как единое целое, эта статья включает стимулы, расходы на продвижение и комиссионные агентов. Затраты на создание выставочного центра в жилом комплексе также могут быть соответствующими.)
  • в некоторых случаях потенциальный арендатор / покупатель может понести плату за мониторинг застройки (возможно, ее придется отразить как расходы, которые обычно несет застройщик).

 

Проценты или финансовые расходы

 

  • Проценты начисляются на затраты на землю и застройку. Они либо выплачивается в срок, либо откладывается (сворачивается) на протяжении всей планируемой программы на этапах до заключения контракта, по контракту и после заключения контракта. Рекомендуется сделать резерв для отражения альтернативных затрат на денежные средства, даже если застройщик финансирует проект внутри компании, исходя из предположения, что полностью сданный в аренду и приносящий доход объект будет продан или будет получено долгосрочное финансирование при его передаче застройщиком в инвестиционный портфель компании. Желательно также включить это пособие в тех случаях, когда разработка должна принадлежать владельцу.
  • Проценты обычно рассматриваются как затраты на левелопмент до предполагаемой даты сдачи в аренду последней единицы, если иное не предусмотрено соглашением о форвардной продаже. В случае жилых комплексов продажи отдельных единиц могут происходить на различных стадиях развития, и желательно сделать соответствующие допущения относительно денежных потоков, как внутренних, так и внешних. Рекомендуется, чтобы принятая процентная ставка отражала уровни, принятые на рынке для соответствующего типа схемы.
  • Рекомендуется определить приблизительные сроки для периодов подготовки к строительству, основного строительства и после строительства. Оценщику рекомендуется связаться с клиентом, такими специалистами, которые могут быть назначены, или коллегами с соответствующим опытом, чтобы оценить соответствующие, реалистичные временные рамки для каждого из этапов. Также может оказаться целесообразным установить временную надбавку на случай непредвиденных обстоятельств, особенно для более сложных проектов развития. Желательно проверить, были ли уже учтены в первоначальных оценках времени для завершения проекта непредвиденные временные затраты.
  • Традиционно выбранная процентная ставка обычно увеличивается либо ежеквартально, либо ежегодно в соответствии с текущей рыночной практикой.
  • При начислении процентов обычно используются два подхода:
  1. Прямая линия: это предполагает, что предварительные затраты понесены на дату оценки, а основные затраты на девелопмент понесены равными траншами и через регулярные и равные промежутки времени на протяжении всего процесса разработки. Предполагается, что расходы на последующую разработку будут понесены в начале этого периода.
  2. S-образная кривая: взвешивание затрат на строительство может быть произведено на ранней стадии схемы (например, при промышленном левелопменте) или на более поздней стадии (например, при строительстве гостиниц и элитных жилых комплексов). Цель S-образной кривой состоит в том, чтобы более точно отразить распространенность затрат в конкретной схеме. Этот подход является сложным и специализированным, и рекомендуется обратиться за консультацией к тем, кто обладает необходимым опытом, чтобы гарантировать, что использование S-образной кривой не приведет к получению менее точных значений.
  • Следует принимать во внимание расходы, связанные с привлечением финансовых средств на цели девелопмента. Эти расходы могут включать в себя авансовые сборы кредитора за организацию, а также гонорары инспектора по текущему мониторингу и судебные издержки.

 

Холдинговые затраты

 

  • Холдинговые затраты — это сопутствующие расходы (за исключением процентов) на содержание завершенного здания до предполагаемой даты окончательной сдачи в аренду или продажи, включая такие статьи, как страхование, охрана, уборка, эксплуатация и техническое обслуживание. Возможно, придется включить часть платы за обслуживание частично сдаваемой в аренду недвижимости вместе с любой потенциальной ответственностью за тарифы. В зависимости от государственной аренды государственная арендная плата может выплачиваться в течение периода строительства.

 

Налоговые льготы и гранты

 

  • В некоторых районах и на некоторых объектах недвижимости застройщику могут быть доступны специальные льготы или гранты. Они могут касаться затрат на рекультивацию загрязненных земель, содействие созданию рабочих мест или помощь в обеспечении реализации схемы. Наличие таких средств необходимо уточнить у соответствующего государственного учреждения, и необходимо признать возможность изменения их наличия или изъятия в кратчайшие сроки. Хотя такие гранты … редкость, оценщикам рекомендуется знать, что могут существовать особые условия, которые, возможно, потребуется принять во внимание.

 

Прибыль девелопера

 

  • Характер девелопмента и преобладающая практика в секторе рынка помогают определить выбор нормы прибыли, или нормы доходности, при этом принятый процент варьируется в каждом конкретном случае.
  • Обычно предполагается, что девелопер стремится к капитальной прибыли, выраженной в процентах либо от общей стоимости девелопмента (включая проценты), либо от GDV. Последнее вытекает из традиционного финансирования коммерческой застройки, когда готовая недвижимость продается долгосрочному инвестору. Хотя оценщик должен вынести суждение о цифре, подлежащей включению, может быть полезно узнать мнение клиента.
  • Также обычной практикой для компаний–девелоперов, которые сохраняют завершенные схемы в своих инвестиционных портфелях, является оценка успеха схемы с точки зрения улучшения баланса – стоимости чистых активов (NAV) — а не отчета о прибылях и убытках (доход).
  • Оценщик может также учитывать отраслевые данные среди зарегистрированных застройщиков для данного сектора, что позволяет рассчитать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) и, таким образом, определить стоимость собственного капитала или минимальную прибыль, требуемую инвесторами. Рекомендуется соблюдать осторожность при использовании этого подхода, чтобы гарантировать, что:
  • + сравнительные данные действительно отражают девелоперскую деятельность, а не деятельность компаний или конгломератов по инвестициям в недвижимость
  • анализ учитывает то, как результат должен быть применен при оценке и
  • анализ учитывает корпоративные коэффициенты сцепления.
    • Однако существуют и другие критерии, которые иногда принимаются. К ним относятся:
  • первоначальная доходность от затрат: чистая доходность от аренды, рассчитанная как первоначальная полная годовая арендная плата по завершении сдачи в аренду, выраженная в процентах от общих затрат девелопмента. Этот критерий может быть существенным при установлении того, сможет ли застройщик обслуживать долгосрочный ипотечный кредит, или для оценки влияния схемы застройки на отчет о прибылях и убытках компании
  • доходность наличными (или акционерным капиталом): прирост капитала или (чаще всего) чистый доход (после начисления процентов по любому долгосрочному ипотечному кредиту), выраженный в процентах от долгосрочного акционерного финансирования, предоставленного застройщиком.
  • проценты на вложенный капитал: метод, учитывающий норму прибыли на фактически понесённые затраты, рассчитанную за вычетом процентов и корпоративного налога.
  • методы дисконтированного денежного потока (DCF): поток доходов прогнозируется с явным предположения о росте арендной платы и затем дисконтируется обратно до чистой приведенной стоимости (NPV) с использованием соответствующей ставки дисконтирования; схема считается жизнеспособной, если NPV превышает общие затраты на разработку. Ставка дисконтирования включает поправку (маржу прибыли) на требования руководства и риск инвестирования в девелоперский проект, а не в существующую полностью сданную недвижимость. Такой подход особенно подходит для крупных поэтапных схем
  • приравненная доходность (или внутренняя норма доходности – IRR): вариант DCF, в котором доходность определяется как ставка дисконтирования, которая приравнивает NPV к общей стоимости разработки. Для получения дополнительной информации о методе DCF см. руководство RICS по дисконтированному денежному потоку для инвестиций в коммерческую недвижимость, 2010 и
  • сумма покрытия: степень, в которой может быть снижена арендная плата или цена продажи, или продлен период сдачи в аренду или продажи (часто выражается как количество месяцев начисленных процентов или потеря арендной платы), не понеся общих потерь по схеме.
    • Данное руководство не может рекомендовать соответствующий уровень прибыли, который следует предполагать при оценке, поскольку требования рынка варьируются от проекта к проекту и время от времени. Доказательства могут быть получены (с трудом) путем анализа сделок, но более целесообразно получать их из знаний оценщика о рынке или о требованиях застройщиков.
    • В любом случае, на соответствующую прибыль, ожидаемую от конкретного проекта, может повлиять ряд факторов, которые могут привести к отклонению от рыночной ‘нормы’. Важным среди них является достоверность информации, доступной оценщику, и общий профиль риска (например, является ли процентная ставка фиксированной и / или является ли схема предварительной или предпроданной), но учёт масштаба девелопмента, величины финансового риска и временных рамок также являются уместными.

 

  1. Оценка стоимости земли

 

  • Там, где применялся метод сравнения, стоимость земли определяется на ранней стадии. Однако оценщик может пожелать сверить результат с упрощенной оценкой методом остатка или рассмотреть, не был ли какой-либо из факторов, явных в оценке методом остатка (таких как специфическая планировка или характеристики участка), надлежащим образом отражен в корректировках, которые оценщик внес в сопоставимые показатели.
  • В тех случаях, когда применялся метод остатка, оценщик сводит воедино различные элементы, устанавливает GDV и после вычета различных затрат и прибыли застройщика, определяет остаточную стоимость земли.
  • Остаточная стоимость земли не обязательно совпадает со стоимостью земли, поскольку ее, возможно, потребуется корректировать в контексте оценки в целом. Следующие вопросы могут оказать влияние на остаточную стоимость земли, и их рекомендуется рассмотреть их до принятия окончательного решения:
  • Некоторые элементы расчетов могут быть очень чувствительны к корректировкам, и, хотя эти особенности могут быть отражены в расчетах затрат, они также могут быть отражены в корректировке остаточной стоимости. Может быть проведен анализ чувствительности, и результаты будут включены в отчет.
  • Если это вообще возможно, рекомендуется попытаться сравнить результат с такими рыночными данными, которые могут существовать, поскольку метод остатка иногда дает теоретические результаты, которые не соответствуют ценам, достигнутым на рынке. Например, в крупной поэтапной схеме (такой как крупная жилая застройка) ограничения на движение денежных средств могут помешать реализации стоимости, полученной методом остатка (например, может существовать квантовая скидка, которая применяется на рынке).

Аналогичным образом, в некоторых обстоятельствах, например, когда затраты на рекультивацию участка очень высоки, оценка методом остатка может дать отрицательный результат.

Существует богатый опыт того, как участки находят покупателей, даже если оценка методом остатка показывает нулевую или отрицательную стоимость.

Это не отменяет требования пункта 7(m)(5) VPS 3 Красной книги RICS 2014 о том, что при необходимости следует указывать отрицательные значения.

  • Независимо от того, применяет ли оценщик подход сравнения продаж, метод остатка или дисконтирования денежных потоков, он может столкнуться с обстоятельствами, при которых хороших ориентиров мало или даже вообще нет из-за отсутствия активности на рынке. Периоды финансовых потрясений могут привести к ситуациям, в которых активность и, следовательно, сопоставимые данные находятся на очень низком уровне. В таких обстоятельствах оценщику, возможно, придется в значительной степени полагаться на свой собственный опыт, суждения и знание рынка.

 

  1. Представление отчета об оценке

 

  • Точный характер отчета будет зависеть от данных инструкций и его цели, но оценщику напоминается о требованиях VPS 3, Отчеты об оценке, и, в частности, о том, что:
  • база (или базы) оценки должна быть указана четко, а определение (определения) должны быть предоставленв в полном объеме (VPS 3, пункт 7(e))
  • все предположения, особые допущения, оговорки, специальные инструкции или отклонения должны быть указаны (пункт 7(i) VPS 3) и
  • заявление, требующее комментариев по подходу к оценке и обоснованию, в этих оценках особенно важно (VPS 3, пункт 7(l)).
    • Допущения, принятые по вопросам, которые выходят за рамки компетенции оценщика (см. п.3 п.2, Квалификация участника), таким как экологические проблемы, загрязнение, геотехнические условия и т.д., должны быть четко изложены в отчете об оценке, включая вопрос о том, основаны ли допущения на рекомендациях независимых экспертов.
    • При необходимости может оказаться целесообразным представить оценку, основанную на доказуемых значениях, наряду с анализом чувствительности, чтобы показать влияние на стоимость земли различных допущений относительно будущей арендной платы и доходности. Цель состоит в том, чтобы дать клиенту возможность глубже понять, как изменения на рынке могут повлиять на мнение о достигнутой ценности. Рекомендуется, по возможности, обсудить с клиентом лечение и изложение этих проблем.
    • В некоторых случаях клиент может попросить оценщика идентифицировать любой элемент рыночной стоимости, который включен в рыночную стоимость. В Гонконге стоимость надежды является популярным термином для элемента рыночной стоимости, который отражает разницу в стоимости между существующим законным использованием актива и ценой, которую рынок может заплатить за землю в надежде, что актив может получить другое разрешение на планирование или получить изменение условий аренды для более ценного использования. Доля, которая может быть должным образом отражена в заявленной стоимости, почти полностью субъективна и основана на сопоставимых показателях, опыте оценщика и знании рынка. Как и во всех других оценочных мероприятиях, рекомендуется, чтобы оценщики были прозрачны в отношении своего подхода. В частности, при представлении отчетности в целях обеспечения кредита этот элемент стоимости должен быть выделен в виде отдельной цифры.
    • Оценщику напоминается, что в соответствии с пунктом 7(m)(5) VPS 3 «Отрицательные значения», если земля имеет отрицательную стоимость, даже если она не подлежит освоению, следует сообщить отрицательную стоимость, если это уместно.
    • В тех случаях, когда цель оценки не заключается в том, что требуется оценка в одной цифре, приемлемо договориться с клиентом о том, чтобы был представлен диапазон значений, особенно если отчет включает анализ чувствительности с объяснением причин принятого диапазона.

 

  1. Заключение

 

  • Цель настоящего Руководства состоит в том, чтобы помочь оценщику в более сложных случаях, предоставив основу, в рамках которой может быть принят последовательный подход к оценке земель под застройку. В нем не дается рекомендаций оценщику о том, как проводить этот тип оценки – это вопрос профессиональной компетентности, – но, следуя принципам, оценщик может быть уверен, что были учтены существенные факторы, имеющие отношение к этому типу оценки.

[1] RICS (2014), Valuation of development land 1st edition, RICS Professional Guidance, Hong Kong HKGN 1, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) May 2014., https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-of-development-land-hong-kong-first-edition/

[2] Для получения более подробной информации о методе DCF членам RICS рекомендуется обратиться к отдельной руководящей записке RICS, озаглавленной «Дисконтированный денежный поток для инвестиций в коммерческую недвижимость», датированной августом 2010 года, которая доступна по адресу https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/discounted-cash-flow-for-commercial-property-investments-1st-edition-rics.pdf