Введение

 

В настоящее время анализ наиболее эффективного использования остаётся некоторым элементом умолчания и даже страха в российской оценке.

Правовая неопределённость и неразвитость оценочной методологии в 90-е годы прошлого века и в начале ХХ века привели к стереотипу о том, что анализ наиболее эффективного использования является полностью продуктом фантазий оценщика, призванных исказить рыночную стоимость объектов недвижимости [1].

И, хотя времена изменились, люди остались теми же и с теми же методологическими комплексами. В результате в направлении развития методологии анализа наиболее эффективного использования в российской оценке к настоящему времени кардинально не сделано, практически, ничего [2].

 

Для чего нужен анализ наиболее эффективного использования?

 

Во-первых, для того, чтобы в соответствии с заданием на оценку определить именно рыночную стоимость, а не стоимость пользования или стоимость – в – использовании, поскольку искажение вида определяемой стоимости делает отчёт об оценке попросту бессмысленным (не относимым, не относящимся к делу).

Непонимание этого обусловлено как раз методологическим упущением в историческом развитии российской оценки – в методологии российской оценки просто отсутствуют два этих понятия. А их обязательно нужно ввести в российскую практику оценки для избежания методологических ошибок и связанных с ними неприятностей.

В соответствии с [3]

 

Стоимость пользования (use value) — стоимость имущества, предполагающая конкретное использование, которое может быть или не быть наиболее эффективным использованием имущества на дату вступления оценки в силу.

Стоимость пользования может быть равна рыночной стоимости, а может и не быть равна ей, однако, концептуально стоимость пользования отличается от рыночной стоимости.

 

В IVS стоимость в использовании (value – in – use) — это стоимость, которую недвижимость (или любой актив) вносит в предприятие, частью которого она является, то есть то, что ранее … было названо стоимостью вклада (contributory value). Это сумма, которую имущество добавило бы к цене продажи предприятия [4].

 

Приведём очень характерный и критический пример.

В свете приведённых определений буквальное исполнение требования п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

 

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта [5].

 

при оценке для судебного оспаривания кадастровой стоимости гарантированно приведёт к определению именно стоимости пользования, а никак не рыночной стоимости, в том случае, если фактическое использование застроенного земельного участка не является его наиболее эффективным использованием как вакантного (свободного) и/или застроенного (примеры см. в [6]).

Между тем, внесению в государственный кадастр недвижимости подлежит именно рыночная стоимость, но никак не стоимость пользования (ст. 22 и 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Соответственно, и отчёт об оценке именуется отчётом об оценке рыночной стоимости, что может противоречить содержанию и результату отчёта.

Во-вторых, не лишним будет напомнить то, что в настоящее время может остаться вне внимания оценщика – используемые в оценке объекты – аналоги в обязательном порядке должны иметь то же самое наиболее эффективное использование, что и объект оценки. Это может выполняться отнюдь не всегда (например, в настоящее время это может выполняться, а может и не выполняется для целого ряда офисных и торговых объектов Москве и др. регионах [7]). При этом стоимость, полученная с использованием аналогов, имеющих иное наиболее эффективное использование, чем объект оценки, рыночной стоимостью являться не будет.

В-третьих, вопрос наиболее эффективного использования, как правило, игнорируется при оценке величины рыночной арендной платы. Однако, величина арендной платы, которая соответствует использованию, не являющемуся наиболее эффективным, гарантированно не будет являться рыночной, поскольку не соответствует рыночной стоимости [8].

В результате вопрос анализа наиболее эффективного использования рассматривается автором данного материала, как один из важнейших на текущем этапе развития оценочной деятельности в России. При этом имеющиеся публикации российских авторов на эту тему можно рассматривать как материал для обучения основам оценки, но никак не руководство к практическим действиям.

 

Постановка задачи

 

По мнению автора, в настоящее время решение вопроса о методологии анализа наиболее эффективного использования при оценке недвижимости полностью назрело. Однако попытки продвижения в этом направлении наталкиваются на вполне логичный вопрос «Как правильно выполнять анализ наиболее эффективного использования таким образом, чтобы застраховаться от «фантазий оценщика», страх перед которыми, как представляется, стал уже методологическим комплексом?». И необходимо отметить, что ответа на этот вопрос пока не существует при всём том, что автору известны оценщики, отлично владеющие этим элементом оценки, но каждый по-своему.

Далее коротко, с некоторыми комментариями излагаются положения Проекта Федерального Стандарта Оценки №8.5. «Оценка рыночной стоимости недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования», являющегося частью Проекта более общего Федерального Стандарта Оценки (Свод стандартов)  № 8 «Оценка рыночной стоимости недвижимости», разработанного автором в процессе работы в составе Рабочей группы Союза Саморегулируемых Организаций оценщиков (Национальное объединение) [9]. К этому добавлен анализ ряд существенных практических аспектов, рассмотренных автором в иных публикациях.

 

Общие положения анализа наиболее эффективного использования

 

Наиболее эффективное использование единого объекта недвижимости может соответствовать его текущему (фактическому) использованию или предполагать иное, альтернативное использование, например изменение текущего основного вида разрешённого использования земельного участка, капитальный ремонт, реконструкцию или снос имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства и/или неотделимых улучшений.

При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами анализа наиболее эффективного использования для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости (аналогов) при применении каждого подхода.

Для объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства и/или иные улучшения, наиболее эффективное использование определяется в два этапа:

1. для земельного участка, как свободного (вакантного);
2. для единого объекта недвижимости.

Критически важным является «принцип последовательности оценки» [10], на котором в отечественной методологической литературе внимание не заостряется, но в соответствии с которым объект капитального строительства не может быть оценен, исходя из использования, которое не является наиболее эффективным использованием земельного участка, как свободного (вакантного). В частности, в случае, если наиболее эффективным использованием земельного участка, как вакантного (свободного) является строительство апартаментов гостиничного типа, рыночная стоимость существующего на этом участке торгового или офисного здания должна рассматриваться в вариантах реконструкции или сноса, но не сохранения в качестве торгового. При этом рыночная стоимость только земельного участка как вакантного (свободного) при его наиболее эффективном использовании под строительство апартаментов гостиничного типа вполне может оказаться выше, чем рыночная стоимость единого объекта недвижимости торгового или офисного назначения [11].

Если это необходимо для назначения оценки, анализ наиболее эффективного использования земельного участка и вся последующая оценка может основываться на специальном (особом) предположении о том, что наиболее финансово целесообразное использование земельного участка на дату анализа юридически допустимо и физически возможно или станет таковым на некоторую определённую дату в будущем. В этом случае необходимость такого предположения должна исходить от заказчика оценки, а само предположение должно быть указано в задании на оценку. Оценщик не может использовать такое предположение в качестве самостоятельно сформулированного допущения.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены разумно достоверные обоснования, не требующие расчетов.

Все расчётные параметры, используемые в расчётах при анализе наиболее эффективного использования, должны быть в разумной степени достоверными [12], что должно быть показано в отчёте об оценке.

Анализ наиболее эффективного использования помещений, проводится на основании анализа наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости, частями которого они являются. При этом фактическое использование помещений может быть более эффективным, чем наиболее эффективное использование единого объекта недвижимости, совпадать с ним, но не может быть менее эффективным, чем наиболее эффективное использование единого объекта недвижимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе единого имущественного комплекса.

Соответствие текущего (фактического) использования объекта оценки наиболее эффективному использованию не отменяет необходимости рассмотрения более эффективного использования объекта оценки при сохранении текущего использования – изменения специализации склада, изменения класса бизнес – центра, изменения класса индивидуального или многоквартирного жилого дома, реконцепции торгового центра и т.п.

При анализе наиболее эффективного использования земельного участка в качестве альтернативных объектов капитального строительства, расположенных на участке, рассматриваются новые современные объекты, не имеющие физического износа, функционального устаревания и внешнего обесценения, наилучшим образом подходящие для данного земельного участка – идеальные улучшения.

При анализе наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости фактически существующие на участке объекты капитального строительства сопоставляются с вышеуказанными новыми объектами, наилучшим образом, подходящими для данного земельного участка.

 

Порядок анализа наиболее эффективного использования

 

Анализ наиболее эффективного использования как свободного земельного участка, так и единого объекта недвижимости, в отчёте об оценке производится в следующем порядке

1. анализ юридической допустимости,
2. анализ физической возможности,
3. анализ финансовой целесообразности,

По результатам проведения трёх указанных видов анализа делается вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки, дающем его максимальную рыночную стоимость.

В случае, если на каком-то этапе анализа наиболее эффективного использования выявляется недопустимость, невозможность или нецелесообразность альтернативных текущему видов использования, анализ прекращается, а текущее использование признаётся наиболее эффективным. При этом необходимо иметь в виду то, что если текущее использование является юридически несоответствующим или недопустимым, то альтернативное наиболее эффективное использование существует обязательно.

Анализ наиболее эффективного использования в обязательном порядке должен основываться на:

• анализе сложившихся тенденций рынка в месте нахождения объекта оценки на дату оценки, показывающих наличие / отсутствие спроса на то или иное использование земельных участков и единых объектов недвижимости – как правило, не допускается анализ видов использования земельных участков и единых объектов недвижимости, наличие спроса на которые не имеет подтверждения в виде уже осуществлённых прецедентов [13];
• анализе физических характеристик объекта оценки – не допускается анализ видов использования земельных участков и единых объектов недвижимости, не соответствующих физическим характеристикам объекта оценки;
• анализе местоположения объекта оценки и окружающей его застройки – без специального обоснования разумной вероятности не допускается анализ альтернативных текущему видов использования, не характерных для места расположения объекта оценки на дату проведения анализа;
• анализе сопоставимых конкурентных земельных участков и единых объектов недвижимости;
• сопоставлении рыночной стоимости объекта оценки при его текущем использовании и его потенциальной рыночной стоимости при альтернативных видах использования.

 

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного (вакантного)

 

Юридическая допустимость.

 

При анализе юридической допустимости использования земельного участка оценщиком анализируются:

• Выписки соответствующих и доступных видов из Единого государственного реестра недвижимости, необходимые для конкретной оценки;
• Градостроительный план земельного участка;
• Генеральный план и/или Правила землепользования и застройки населённого пункта, в котором находится земельный участок.

Юридически допустимыми разумно – вероятными альтернативными видами использования земельного участка являются текущий вид разрешённого использования (как правило, но не всегда), а также иные основные виды использования, предусмотренные правилами землепользования и застройки (в частности, они указываются в градостроительном плане земельного участка), характерные для места расположения объекта оценки на дату проведения анализа, соответствующие строительным и экологическим нормам, установленным ограничениям и обременениям.

Основные виды использования земельных участков, не характерные для места расположения объекта оценки на дату проведения анализа, могут рассматриваться в качестве разумно – вероятных альтернативных видов использования только при наличии специального обоснования разумной вероятности таких видов использования.

Тем не менее, могут иметь место случаи, когда разумно вероятным представляется изменение категории земель (например, с фактически необрабатываемых сельскохозяйственных на промышленные при необходимости ведения разработки полезных ископаемых) с последующим изменением основных разрешённых видов использования. Однако, в этом случае необходимым признаком вероятности изменения категории земель является уже запущенный процесс такого изменения и отсутствие факторов, которые могут затянуть этот процесс на неопределённый срок (например, перспектива судебного процесса или его наличие).

Условно разрешённые виды использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки (указанные в градостроительном плане земельного участка), могут рассматриваться в качестве разумно – вероятных альтернативных текущему видов использования земельного участка только при наличии подтверждения уполномоченным органом муниципальной власти возможности такого использования на дату анализа [14].

Вспомогательные виды использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки (указанные в градостроительном плане земельного участка) не могут рассматриваться в качестве разумно – вероятных видов использования земельного участка. Однако, при наличии такой возможности они должны быть рассмотрены как виды дополнительного использования части (в том числе излишней части) земельного участка, повышающие эффективность его использования.

В отдельных случаях, например, для вновь образуемых земельных участков, в том числе путём разделения существующего земельного участка, и при отсутствии соответствующей процедуры, установленной законом, разумная вероятность основного разрешённого вида использования, который будет установлен, может быть подтверждена ссылками на соответствующие судебные прецеденты.

При определении параметров застройки (улучшения) земельного участка (плотности застройки, коэффициента плотности застройки и т.п.) предпочтительным является использование не предельных нормативных значений соответствующих параметров, а параметров, фактически сложившихся в ближайших окрестностях анализируемого земельного участка.

При учёте ограничений и обременений земельного участка во внимание, как правило, принимаются те ограничения и обременения, которые указаны в выписках из Единого государственного реестра объектов недвижимости по данному участку, то есть зарегистрированные в законном порядке [15].

В ходе анализа основные разрешённые виды использования делятся на

• коммерчески привлекательные, которые могут максимизировать стоимость земельного участка (например, строительство жилья разной высотности, торговые центры, офисы, склады и пр.);
• коммерчески не привлекательные – не имеющие перспектив для коммерческого использования (например, общественные пространства, озеленение, озрана общественного порядка и т.п.);
• (при необходимости) коммерчески условно привлекательные – занимающие промежуточное положение между первыми двумя.

Анализ осуществляется по каждому виду коммерчески привлекательного использования, коммерчески не привлекательные виды использования не рассматриваются.

Следует иметь в виду, что местные органы власти и население могут чинить препятствия коммерчески привлекательным видам разрешённого использования в случаях традиционного использования земельных участков в общественных целях.

 

Физическая возможность

 

Разумно — вероятными физически возможными видами использования земельного участка являются юридически допустимые виды использования земельного участка в параметрах застройки (улучшения), предусмотренных правилами землепользования и застройки (указанных в градостроительном плане земельного участка), не имеющие разумно прогнозируемых негативных социальных последствий.

Дополнительно при анализе физической возможности необходимо учесть очевидные или публично известные ограничения на использование земельного участка, которые могут быть не учтены в правилах землепользования и застройки. В частности, такие ограничения могут быть связаны с площадью, формой, шириной, глубиной, рельефом земельного участка, открытостью доступа, доступностью центральных и автономных коммунальных услуг, особенностями грунтов, рисками стихийных бедствий, оползней и иными уместными рисками и факторами.

При учёте разумно прогнозируемых негативных социальных последствий использования земельного участка принимаются во внимание очевидные социальные последствия или прецеденты социальных последствий, имевшие место ранее в данной или иных локациях.

 

Финансовая целесообразность

 

Финансово – целесообразным является вид использования земельного участка, дающий его положительную рыночную стоимость. Финансово нецелесообразным является вид использования земельного участка, дающий его нулевую или отрицательную рыночную стоимость.

Финансовая целесообразность альтернативных видов использования сопоставляется с текущим использованием.

Для определения финансовой целесообразности вида использования земельного участка применяются общепринятые методы оценки земельных участков с учётом их особенностей и ограничений. Основным методом такого анализа считается метод остатка.

Наиболее эффективным является такое финансово целесообразное использование земельного участка, которое даёт его рыночную стоимость в два и более раз выше, чем при текущем (фактическом) использовании. Это обусловлено тем, что изменение вида использования земельного участка (особенно застроенного) обычно связано с затратами времени и денежных средств, а также с рисками неуспешности таких действий. При этом требование о более чем двукратном росте стоимости, как показывает практика, вовсе не является жёстким – проекты, связанные с реконструкцией существующих зданий, могут требовать многократного роста стоимости.

 

Анализ наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости.

 

Анализ наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости рассматривает три возможных действия, связанных с объектом капитального строительства, расположенном на земельном участке:

• сохранение существующего объекта капитального строительства в том виде, в котором он находится;
• изменение объекта капитального строительства путём замены оборудования, капитального ремонта или реконструкции с целью повышения функциональной эффективности;
• сноса объекта капитального строительства с последующим строительством нового объекта капитального строительства, либо оставлении земельного участка свободным.

 

Юридическая допустимость и физическая возможность

 

Юридическая допустимость и физическая возможность любого из указанных действий следует из анализа наиболее эффективного использования земельного участка – если они обеспечиваются для земельного участка, то они обеспечиваются и для единого объекта недвижимости.

 

Финансовая целесообразность

 

Финансовая целесообразность / не целесообразность любого из указанных выше действий определяется на основе сопоставления затрат, которые необходимо понести для изменения объекта капитального строительства, и ожидаемого увеличения рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Сохранение существующего объекта капитального строительства финансово целесообразно если наиболее эффективное использование земельного участка совпадает с текущим использованием, и анализ не выявляет альтернативные варианты использования объекта капитального строительства, увеличивающие рыночную стоимость единого объекта недвижимости в два и более раз по сравнению с затратами, которые необходимо понести для этого. При этом объект капитального строительства может требовать переоборудования и/или капитального ремонта для повышения эффективности текущего использования.

Изменение объекта капитального строительства или иных улучшений путём переоборудования, капитального ремонта или реконструкции является финансово целесообразным, если наиболее эффективное использование земельного участка не совпадает с текущим использованием земельного участка, а затраты на изменение объекта капитального строительства более чем в два раза меньше ожидаемого увеличения стоимости единого объекта недвижимости.

Снос объектов капитального с последующим строительством новых объектов капитального строительства финансово целесообразно, если наиболее эффективное использование земельного участка не совпадает с текущим использованием земельного участка, а затраты на снос и новое строительство в два и более раз меньше, чем ожидаемое увеличение стоимости единого объекта недвижимости.

Снос объектов капитального строительства с последующим оставлением земельного участка свободным финансово целесообразно, если объект капитального строительства не имеет положительной рыночной стоимости (даёт отрицательный вклад в рыночную стоимость единого объекта недвижимости) при наиболее эффективном использовании земельного участка, но состояние рынка таково, что на нём отсутствует спрос на наиболее эффективное использование земельного участка.

 

Особые случаи анализа наиболее эффективного использования

 

В случаях, когда это имеет место для объекта оценки при проведении анализа наиболее эффективного использования оценщик не может игнорировать и должен особо рассмотреть следующие случаи, при которых принятие специального (особого) предположения о соответствии текущего использования объекта оценки наиболее эффективному использованию при оценке рыночной стоимости не допускается:

• строительство объекта оценки или создание иных улучшений не завершено вне зависимости от того, продолжается ли строительство или уже было остановлено в прошлом;
• объект оценки имеет избыточную или излишнюю площадь земельного участка;
• объект оценки имеет юридически несоответствующее фактическое использование,
• объект оценки имеет рыночно несоответствующее фактическое использование;
• объект оценки имеет незаконное фактическое использование,
• объект оценки имеет смешанное использование,
• фактическое использование объекта оценки – использование в качестве объекта специального назначения.

 

Строительство объекта капитального строительства не завершено (вне зависимости от того, продолжается ли строительство или остановлено в прошлом)

 

В оценке не допустимо игнорировать тот факт, что завершение строительства может быть не целесообразным по причине изменения тенденций рынка, физического износа и/или функционального устаревания. Примерами в данное время являются недостроенные и остановленные строительством объекты торгового и офисного назначения в Москве и др. городах.

Необходимо рассмотреть варианты изменения проекта строительства, реконструкции или сноса. Последнее избавляет от необходимости оценки недостроенного объекта капитального строительства, поскольку рыночная стоимость у него отсутствует (равна одному условному рублю), а требуемые затраты на снос становятся фактором снижения рыночной стоимости земельного участка как вакантного (свободного).

 

Избыточная и/или излишняя площадь земельного участка

 

Земельный участок с излишней площадью может иметь два отдельных вида наиболее эффективного использования:

• наиболее эффективное использование исходного и оставшегося земельного участка,
• иное наиболее эффективное использование излишней площади исходного земельного участка.

Избыточная площадь исходного земельного участка, которая на дату оценки является неиспользуемой, в лучшем случае может быть использована для расширения существующих объектов капитального строительства или использования в соответствии со вспомогательным видом использования.

При квалификации земли как излишней или избыточной надо учитывать, что помимо ограничения плотности застройки земельного участка в правилах землепользования и застройки (градостроительные регламенты), существуют также требования к обеспечению необходимого числа парковочных мест.

 

Юридически несоответствующее фактическое использование

 

Юридически несоответствующее использование – такое использование, которое при создании объекта капитального строительства было разрешённым, но затем в связи с изменениями градостроительной политики и иными обстоятельствами перестало быть таковым.

При анализе объектов с юридически несоответствующим использованием оценщик должен с разумной степенью достоверности определить, может ли объект продолжать функционировать при текущем использования и/или позволяют ли применимые нормативные ограничения привести текущее использование в соответствие с нормативными требованиями.

 

Рыночно несоответствующее использование

 

Рыночно несоответствующее использование – такое использование, которое при создании объекта капитального строительства соответствовало рыночным реалиям (например, в части этажности строительства), но затем в связи с изменениями градостроительной политики и иными обстоятельствами перестало быть таковым.

При анализе объектов капитального строительства с рыночно несоответствующим использованием оценщик должен с разумной степенью достоверности определить, может ли объект продолжать функционировать при текущем использования и/или позволяют ли применимые нормативные ограничения привести текущее использование в соответствие наблюдаемыми рыночными параметрами.

 

Незаконное фактическое использование

 

Юридически незаконное использование – такое использование, которое не является разрешённым.

В случае, если приведение текущего использования объекта капитального строительства в законное состояние является разумно вероятным (например, ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с нормами закона), оценка может быть основана на законности текущего использования с корректировкой на затраты по приведению текущего использования в законное состояние; в частности, обеспечение законного статуса объекта может включать в себя его снос, капитальный ремонт или реконструкцию, а также уплату сборов и/или штрафов;

В случае, если приведение текущего использования объекта капитального строительства в законное состояние не является разумно вероятным (например, объект является аварийным и подлежит сносу и утилизации), его рыночная стоимость может быть принята равной одному условному рублю, а из рыночной стоимости земельного участка должны быть вычтены затраты на снос незаконного объекта капитального строительства.

При оценке с использованием специального (особого) предположения о соответствии текущего (фактического) использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию, анализ наиболее эффективного использования может не проводиться. Однако даже в этом случае в обязательном порядке должен быть проведён анализ юридической допустимости текущего (фактического) использования объекта оценки. При их наличии должны быть выявлены юридически несоответствующие или юридически незаконные виды использования.

 

Смешанное использование

 

Наиболее эффективное использование как земельного участка, так и объекта капитального строительства   может включать в себя более чем одно наиболее эффективное использование, в частности:

• крупный земельный участок может быть пригоден для многоэтажной жилой застройки с торговым центром, рекреационной зоной и иными объектами;
• бизнес-парки часто располагают площадками для розничных магазинов и складских или легких производственных зданий;
• лесные или пастбищные угодья могут также использоваться для охоты, отдыха и иных целей;
• земельные участки для линий электропередач, могут одновременно быть парками или использоваться в сельскохозяйственных целях;
• в дополнение к номерам для временного проживания отель может включать в себя ресторан, бар, бассейн и розничные магазины;
• многоэтажное здание может содержать офисы, квартиры и розничные магазины;

В этих случаях различные части земельного участка и объекта капитального строительства будут иметь различные виды наиболее эффективного использования, а оценщик должен отдельно проанализировать стоимость вклада каждого такого использования.

 

Объекты недвижимости специального назначения

 

Если объект недвижимости специального назначения на дату анализа используется и в течение прогнозного периода не прогнозируется прекращение его использования, то наиболее вероятно, что наиболее эффективное использование объекта специального назначения является его текущее использования,

В противном случае, когда объект недвижимости специального назначения не используется и в течение прогнозного периода не прогнозируется начало или возобновление его использования, наиболее эффективное использование такого объекта заключается в его сносе / демонтаже и утилизации, его рыночная стоимость принимается равной одному условному рублю, а затраты на снос / демонтаж и утилизацию должны быть вычтены из рыночной стоимости земельного участка, определённой при его наиболее эффективном использовании.

 

Учёт затрат на капитальный ремонт или реконструкцию объекта капитального строительства при анализе наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости.

 

Наиболее сложным вариантом наиболее эффективного использования на втором этапе анализа является анализ возможности капитального ремонта или реконструкции объекта капитального строительства.

Этот вариант является вполне очевидным вариантом наиболее эффективного использования в случаях, когда существующий объект капитального строительства имеет значительное обесценение по любым причинам (в частности, при высоком физическом износе здания) и единственно возможным в случаях, когда по некоторым причинам снос такого объекта капитального строительства невозможен.

Методологический подход к этому вопросу изложен в [16]. В [17] приведён практический пример анализа для случая преобразования (реконструкции) офисного здания в комплекс элитных жилых апартаментов.

Принципиальным здесь является следующее

1. Затраты на капитальный ремонт и реконструкцию объекта капитального строительства превышают (в том числе и значительно) затраты на создание этого же объекта. Нелинейная связь между затратами на ремонт / реконструкцию и величиной физического износа и функционального устаревания, которые устраняются в этих процессах, описывается полиномом третьей степени:

 

(Звр : Зсн) = 3,5311 x (ФИУ : Зсн)³ — 0,5015 x (ФИУ : Зсн)² + 0,5218 x (ФИУ : Зсн)

 

где

Звр – затраты восстановительного ремонта, модернизации или реконструкции;

Зсн – затраты строительства нового объекта капитального строительства;

ФИУ – физический износ и функциональное устаревание, подлежащие устранению.

2. Затраты на реконструкцию состоят из

• затрат на полную замену одной части конструктивных элементов объекта капитального строительства;
• затрат на капитальный ремонт той или иной степени второй части конструктивных элементов объекта капитального строительства (под «капитальным ремонтом» понимаем «выборочный капитальный ремонт», затраты на который составляют 20% от затрат на создание нового конструктивного элемента, однако, более внимательное рассмотрение может использовать и иные цифры в пределах от 11% до 30% от затрат на создание нового элемента).

3. Поэтому, зная структуру затрат на строительство нового здания, можно оценить размер затрат, требуемых для замены и/или капитального ремонта конструктивных элементов, которые можно толковать, как величину физического износа и функционального устаревания, которые требуется устранить. При этом нелинейный характер связи между величиной физического износа и функционального устаревания и затратами на их устранение учитывается по приведённой выше формуле.
4. Для упомянутого выше случая преобразования (реконструкции) офисного здания в комплекс элитных жилых апартаментов наш анализ данных о структуре затрат на строительство многоквартирных домов, приведённых в Справочнике оценщика «Жилые дома» ООО КО-ИНВЕСТ показал, что

• доля затрат на создание элементов нового многоквартирного здания, которые надо рассматривать, как подлежащие полной замене в процессе реконструкции изменяются от 30% (в варианте «лёгкой» реконструкции) до 70% (в варианте «жёсткой», «глубокой» реконструкции),
• доля затрат на создание элементов нового многоквартирного здания, которые надо рассматривать, как подлежащие выборочному капитальному ремонту в процессе реконструкции изменяются от 70% (в варианте «лёгкой» реконструкции) до 30% (в варианте «жёсткой», «глубокой» реконструкции).

5. Реконструкция (капитальный ремонт) объекта капитального строительства является предпринимательским проектом, поэтому учёт в оценке предпринимательского стимула (который может быть равен предпринимательской прибыли [18]) является обязательным.

Сопоставление оценок затрат на реконструкцию офисных зданий и цен продаж апартаментов разных классов, что было сделано в [19], подтверждает правильность описанного методологического подхода, который целесообразно применять и в случаях анализа наиболее эффективного использования объектов иного назначения.

 

Заключение

 

В данном материале рассмотрен вопрос анализа наиболее эффективного использования в оценке недвижимости, что, по всей видимости, сделано впервые.

Здесь содержатся практические рекомендации и указания на то, как избежать неправильного понимания процесса анализа и доказательно обосновать наиболее эффективное использование объекта недвижимости.

Тем не менее, этот материал не претендует на полную завершённость.

В частности, ограниченность места не позволяет привести здесь практические примеры анализа. Тем не менее, в ряде процитированных источников, а также в [20], [21], [22],  такие примеры описаны. Таким образом это даёт нам право заключить, что и практический аспект применения анализа наиболее эффективного использования разработан нами в достаточной степени.

Однако, что представляет первостепенную важность, наш методологический и практический опыт разработки и применения анализа наиболее эффективного использования даёт нам право утверждать, что этот процесс исключает возможность «фантазий оценщиков» в подавляющем (и более чем подавляющем) количестве случаев.  Причём, большое значение здесь имеют уже повсеместно разработанные и принятые правила, а также хорошо отработанные механизмы землепользования и застройки.

Там же где эти «фантазии» (намеренно или в силу низкой квалификации) имеет место, нарушения требований к анализу наиболее эффективного использования, описанных здесь, являются хорошо видными и даже очевидными. Соответственно, недопустимый характер отчёта об оценке и его результат могут быть достаточно легко показаны квалифицированным оппонентом.

 

 

 

 

 

[1] Здесь мы говорим об анализе наиболее эффективного использования только недвижимости, хотя со своими особенностями это анализ требуется и при оценке движимого имущества и при оценке бизнеса, т.е. при оценке любых объектов.

[2] Ограничимся простой констатацией этого факта, не приводя фактических примеров, хотя они в ряде случаев являются просто вопиющими и ведущими к уголовной ответственности.

[3] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL

[4] Стоимость – в – использовании, как правило, получается при оценке затратным подходом методом затрат воспроизводства или первоначальных затрат, когда игнорируются функциональная и внешняя компоненты обесценения. Это может иметь место в случае, когда соответствующий тест (результат доходного подхода) для конкретного предприятия не показывает обесценения. Очевидно, что при пренебрежении указанными формами обесценения при их присутствии на рынке получение рыночной стоимости исключается, хотя имеются (безуспешные) попытки утверждать обратное. Подробнее, см., напр., Jorgensen K.M. (2018), Market Value in Use is Not an Oxymoron, Real Estate Issues, Vol. 42, № 7, May 15, https://cre.org/real-estate-issues/market-value-in-use-is-not-an-oxymoron/

[5] Приведена цитата из редакции ФСО -7 на дату написания данной статьи. Однако, по имеющимся у автора достоверным данным, представители оценочной профессии лоббируют сохранение такой редакции и в новом стандарте по оценке недвижимости. В связи с этим автор выражает своё категорическое несогласие с таким подходом.

[6] Слуцкий А.А., Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки для оценки рыночной стоимости, Банковское кредитование № 6 (106) \ 2022 и № 1 (107) \ 2023, а также Слуцкий А.А. (2022), Комбинированный метод остатка. Часть 2. Оценка многоквартирного жилого дома, как единого объекта оценки. 2.1. Внешний износ здания, Теория, методология и практика оценки, 25.01.2022, https://tmpo.su/sluckij-a-a-kombinirovannyj-metod-ostatka-chast-2-ocenka-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma-kak-edinogo-obekta-nedvizhimosti-2-1-vneshnij-iznos-zdaniya/

[7] Слуцкий А.А., Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки … — цит. соч.

[8] Diskin B.A., Lennhoff D.C., Parli R.L., Roach S.D. (2022), Market Rent and Highest and Best Use: Joined at the Hip?, Appraisal Journal, Mar 22, https://www.thefreelibrary.com/Market+Rent+and+Highest+and+Best+Use%3a+Joined+at+the+Hip%3f-a0714911509

[9] Полностью Проект Федерального Стандарта Оценки (Свод стандартов)  № 8 «Оценка рыночной стоимости недвижимости», о котором идёт речь, опубликован на официальном сайте Союза Саморегулируемых Организаций оценщиков, как «Редакция ФСО 8 (Автор — Слуцкий А.А.)», https://souzsoo.ru/rg-po-razrabotke-proektov-fso

[10] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate … — цит. соч.

[11] Слуцкий А.А., Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки … — цит. соч.

[12] Разумная степень достоверности означает то, что расчётный параметр скорее достоверен, чем не достоверен.

[13] Это представляет собой важную страховку от «фантазий». Только в исключительных случаях оценщик может сам выделить некоторый вид использования, который на дату и в месте оценки не имеет места на рынке (например, элитный рекреационный объект в глухом лесу или жилую застройку в промзоне). Для этого требуются более чем серьёзные основания.

[14] Для этого случая предусмотрен законодательно определённый механизм, который требуется принимать во внимание, см., например, Прокуратура Нижегородской области (2021), Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, Прокурор разъясняет, 22.03.2021, https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_52/activity/legal-education/explain?item=60502581

[15] Это требование является принципиальным и призванным установить единообразное правило оценки, поскольку в целом ряде случаев установленные ограничения использования земельных участков не отражены в ЕГРН, что по общему правилу делает их несуществующими для любых третьих лиц. При этом Росреестр официально заявляет о том, что в Выписке из ЕГРН содержатся все ограничения на земельные участки (например, «Полные сведения об ограничениях на земельный участок заинтересованные лица могут получить, заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на основании запроса в МФЦ либо с помощью электронных сервисов Росреестра» — см.: Росреестр (2021), К вопросу об ограничениях прав на земельные участки, Пресс-центр, 02.10.2021, https://rosreestr.gov.ru/press/archive/k-voprosu-ob-ogranicheniyakh-prav-na-zemelnye-uchastki/ . Тем не менее, практика показывает, что в таких случаях окончательное решение о наличии или отсутствии ограничений может принять только суд. Более того, последовательность в решении разных судов в данном случае отсутствет.

[16] Слуцкий А.А. (2022), Учёт затрат на реконструкцию объекта капитального строительства при анализе наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости. Критерий финансовой целесообразности. Теория, методология и практика оценки, 04.12.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-uchyot-zatrat-na-rekonstrukciyu-obekta-kapitalnogo-stroitelstva-pri-analize-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-edinogo-obekta-nedvizhimosti-kriterij-finansovoj-celesoobraznosti/

[17] Слуцкий А.А. (2022/2023), Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки … — цит. соч.

[18] Слуцкий А.А. (2023), Прибыль предпринимателя и предпринимательский стимул, Вопросы оценки, №3, http://tmpo.su/sluckij-a-a-pribyl-predprinimatelya-i-predprinimatelskij-stimul-2/

[19] Слуцкий А.А. (2022), Учёт затрат на реконструкцию объекта капитального строительства … — цит. соч.; Слуцкий А.А. (2022/2023), Анализ наиболее эффективного использования предмета ипотеки … — цит. соч.

[20] Слуцкий А.А. (2023), Метод остатка в оценке размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда), Теория, методология и практика оценки, 06.06.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-metod-ostatka-v-ocenke-razmera-vozmeshheniya-za-izymaemye-zhilye-pomeshheniya-v-tom-chisle-v-domax-neprigodnogo-dlya-prozhivaniya-zhilishhnogo-fonda/

[21] Слуцкий А.А., (2023), Метод остатка: сопоставление результатов оценки сравнительным подходом (на примере оценке небольшого торгового центра в Московской области), Теория, методология и практика оценки, 11.07.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-metod-ostatka-sopostavlenie-rezultatov-ocenki-s-ocenkoj-sravnitelnym-podxodom-na-primere-ocenki-nebolshhogo-torgovogo-centra-v-moskovskoj-oblasti/

[22] Слуцкий А.А. (2023), Метод остатка при оценке объектов операционной недвижимости (на примере оценки парк – отеля), Теория, методология и практика оценки, 18.09.2023, http://tmpo.su/sluckij-a-a-metod-ostatka-pri-ocenke-obektov-operacionnoj-nedvizhimosti-na-primere-ocenki-park-otelya/