Интервью с уникальным специалистом (даже по меркам США). Носитель уникальной информации, основанной на сотнях собственных оценок, которую легко обобщает в цифры корректировок. Но его то данные не вызывают сомнений, поскольку подкреплены реальным опытом.

*******************

«О, сейчас расскажу вам одну совершенно невероятную историю!» — говорит Рэндалл Белл. Его тон настолько жизнерадостный, что я почти ожидаю, будто он сейчас начнет рассказывать о самом приятном детском воспоминании или перечислять любимые сорта мороженого Ben & Jerry’s. Но вместо этого он повествует об объекте недвижимости, который ему довелось оценивать: семья, недавно въехавшая в дом, обнаружила пулевое отверстие в шкафу в комнате дочери. Отец проследил траекторию полета пули — и в итоге наткнулся в подвале на место жуткого преступления. [1]

Для большинства людей подобное зрелище стало бы тяжелейшей психологической травмой, но для Белла —  PhD, который последние несколько десятилетий занимается оценкой «стигматизированной» недвижимости (мест, где произошли убийства, преступления или катастрофы по всему миру), — это не такая уж редкость.

Он выступал консультантом по объектам, связанным с самыми громкими трагедиями: домом, где была убита Николь Браун Симпсон; местом падения рейса 93; особняком секты «Врата рая» (Heaven’s Gate); домом, где орудовала «семья» Чарльза Мэнсона. Среди его клиентов — страховые компании, юристы, федеральные органы власти и просто «обычные семьи, сидящие за кухонным столом». По сути, все те, кто столкнулся с трагедией. Сам он утверждает, что его вовсе не влечет к мрачным вещам — им движет лишь желание помочь людям в самые тяжелые моменты их жизни.

«Почему-то я способен выдерживать очень высокий уровень травматизма, — говорит он. — Вся моя карьера построена на том, чтобы помогать людям преодолевать по-настоящему тяжелые жизненные ситуации».

Rolling Stone побеседовал с Беллом: обсудили сатанистов, самые жуткие особенности особняка секты «Врата рая» (Heaven’s Gate) и то, что именно делает недвижимость, связанную с Джеффри Дамером, такой особенной.

Как же вы пришли к такой необычной профессии?

Если вкратце: я много лет занимался оценкой коммерческой недвижимости здесь, в Южной Калифорнии, но, честно говоря, со временем это стало до боли однообразным. Я подал документы на юридический факультет — и, к моему удивлению, поступил. Как-то в выходные перед началом занятий я сидел в бассейне у себя во дворе и подумал: «Знаете что? Не уверен, что миру нужен еще один юрист». И тут меня осенило: а что, если применить мои навыки — понимание того, как создается и измеряется стоимость, — но подойти к вопросу с обратной стороны: изучить, что именно приводит к потере стоимости? Мне показалось, что это будет невероятно увлекательно — к тому же, у меня, похоже, синдром дефицита внимания взрослых (СДВ), и я люблю интересные, сложные задачи. Я решил: «Была не была, попробую!» В те времена еще существовали факсы — я отправил по факсу заявление об отказе от учебы на юрфаке, а своим клиентам сообщил, что отныне буду работать только с той недвижимостью, которая так или иначе пострадала или была скомпрометирована. Я и представить не мог, что в моей карьере появятся такие имена и события, как О. Джей Симпсон, Всемирный торговый центр, место крушения рейса 93 или дело Джонбенет Рэмси. Ничего этого я не предвидел. По правде говоря, все эти дела, которые стали попадаться мне после того судьбоносного решения, — просто невероятное везение.

Каким было ваше первое крупное дело?

Как ни странно, это было дело О. Джея [Симпсона]. До этого никто не знал, кто я такой, и никому до меня не было дела — а потом появился О. Джей. Забавно вышло: я был знаком с Джорджем Районом — человеком, который занимался оценкой дома братьев Менендес в районе Бель-Эйр. Его жена, Рут Район, вела в разделе недвижимости газеты Los Angeles Times колонку под названием «Hot Properties» («Горячие объекты»). Мы вместе ужинали, я хорошо их знал и как-то спросил Джорджа про дом Менендесов. А потом мне позвонила Рут: «Слушай, слышала, ты занимаешься делом О. Джея?» Она упомянула меня в паре предложений в своей колонке. Сказал я ей тогда сущую ерунду, но — клянусь — мне оборвали телефоны со всего мира! С того самого дела О. Джея Симпсона моя жизнь круто изменилась, и пути назад уже не было.

Как вы оказались вовлечены в дело О. Джея Симпсона?

Лу Браун [отец Николь Браун Симпсон] жил по соседству; у нас были общие знакомые, и он попросил меня провести оценку дома Николь Браун. Мне выпала непростая задача — объяснить Лу (а он отличный мужик!), что дом не становится дороже только от того, что стал знаменитым. Мне предстояла непростая задача: сесть с ним за обед и сказать: «Знаете, то, что объект широко известен, еще не означает, что он стал дороже. У меня для вас есть и хорошая, и плохая новость. Плохая заключается в том, что стоимость недвижимости упала — хотя со временем ее можно частично восстановить». В итоге мы нашли арендатора, который покрывал расходы, а позже владелец продал этот объект.

Как к этому отнесся Лу Браун? Могу себе представить, насколько это было тяжело эмоционально — ведь именно в этом месте погибла его дочь.

Вы правы. Но я усвоил одну вещь: у любой трагедии есть две стороны — эмоциональная и практическая. Эмоциональную сторону все понимают интуитивно, а вот с практической точки зрения Лу нужно было оплачивать счета. Ему приходилось справляться с травмой потери дочери и одновременно заниматься содержанием недвижимости. Знаете, он был ветераном Второй мировой войны, принадлежал к «величайшему поколению». Он привык находиться под огнем, поэтому ко всей этой ситуации отнесся очень спокойно.

В целом, насколько сильно убийство или другое тяжкое преступление снижает стоимость недвижимости?

Вам вряд ли понравится мой ответ, но все же: разброс здесь невероятно велик. Бывали случаи, когда недвижимость продавалась по полной рыночной стоимости. Дом Джеффри Дамера в Милуоки, например, был продан даже дороже — у этого есть своя предыстория. Но в среднем потеря в цене составляет от 10 до 25 процентов.

Какова предыстория объекта недвижимости, связанного с Джеффри Дамером?

Примерно в то время, когда его арестовали, группа под названием «Campus Circle» как раз занималась скупкой жилья в неблагополучном районе, где жил Дамер, чтобы создать там студенческие общежития для Университета Маркетт. У них возникло немало проблем, но одной из главных стало то, что их инвестиции оказались в непосредственной близости от дома Дамера, что серьезно мешало реализации их планов. Они попытались выкупить этот объект, а владелец жилого комплекса, понимая, насколько они заинтересованы в сделке, заломил очень высокую цену. Впрочем, это скорее исключение из правил. Обычно же в таких случаях стоимость недвижимости падает на 10–25%.

Возьмем, к примеру, дом Лиззи Борден в штате Массачусетс: там на самом преступлении, по сути, сделали бизнес. Сейчас там работает гостиница типа «постель и завтрак», и за несколько сотен долларов за ночь можно остановиться в той самой комнате, где топором была убита мать Лиззи Борден. Но, как правило, подобное случается крайне редко.

«Врата рая» (Heaven’s Gate), дело Джонбенет Рэмси, процесс О. Джей Симпсона — существуют сотни менее известных случаев, и в большинстве из них стоимость недвижимости снижается именно на 10–25%, хотя иногда встречаются и уникальные, единичные ситуации.

Дело только в дурной репутации, или же дому был нанесен реальный ущерб, который снижает его стоимость?

Отличный вопрос. В случае с особняком секты «Врата рая» был нанесен серьезный физический ущерб, поскольку — не хочется вдаваться в неприятные подробности, но …

Можете описывать всё настолько откровенно, насколько хотите.

Ну что ж, хорошо, тогда буду описывать максимально откровенно. Кстати, у меня нет никакого болезненного любопытства. Я не хочу видеть трупы или фотографии с места преступления — меня такое не интересует. В случае с «Вратами рая» (Heaven’s Gate) я подождал, пока оттуда вынесут тела. Но когда я вошел внутрь, меня чуть не стошнило — там стоял ужасный запах. Тела разлагались три дня, повсюду была кровь — на ковре, на мраморе, по всему дому.

Почему кровь? Разве они не принимали фенобарбитал?

Да. Дело вот в чем: они называли свои тела «оболочками» — и когда такая «оболочка» разлагается в течение трех дней, то в момент, когда тела поднимают и кладут на носилки, из них начинает что-то вытекать. Пожалуй, так это можно описать. Ситуация была странной: из разных отверстий на теле сочилась кровь, а запах стоял просто невыносимый. Нам пришлось вызывать специализированную службу по устранению биологических загрязнений — они проверяли пористые поверхности: вентиляционные отверстия, ковры, шторы. Все оказалось заражено биологическими материалами, так что пришлось всё это демонтировать и выбросить. Это, конечно, крайний случай, но в прошлом году я работал в одном доме — о нем даже написали на первой полосе журнала People: там в окнах были пулевые отверстия, ну и всё в таком духе.

Рэндалл Белл в 1997 году перед поместьем «Врата рая» (Heaven’s Gate), где 39 человек покончили с собой.

Что это был за дом?

В одном случае парень приехал из колледжа в Сан-Хуан-Капистрано, застрелил своих родителей и младшего брата — у того была инвалидность. Мне доводилось видеть многое: следы от пуль, кровь, сколы на полу от каталок — всякое такое. Бывало, приходилось вскрывать полы, потому что кровь пропитала ковровое покрытие насквозь. Так что повреждения действительно бывают серьезными.

Если дом пострадал подобным образом, можно ли как-то исправить ситуацию и повысить его стоимость?

Первое правило — нужно смотреть на вещи реалистично. Повысить стоимость в таких случаях крайне сложно. Возьмем, к примеру, «Неверленд» — он никогда не станет вторым «Грейслендом», просто потому что находится слишком далеко. Конечно, ищешь любые возможности, но, как правило, место преступления вряд ли превратится в музей или туристическую достопримечательность. Моя задача — смягчить последствия. Я стараюсь выжать максимум из плохой ситуации, понимая, что объект уже не будет «нормальным» и не принесет привычной прибыли. По сути, речь идет о минимизации убытков.

Мы делим все факторы на три категории: затраты, использование и риски.

Затраты — это расходы на уборку: удаление следов крови, заделка пулевых отверстий и тому подобное. Был случай, когда в дом пробирались сатанисты и устроили в гараже пожар в ходе своего ритуала — все это требует затрат.

Второй аспект — использование: дом не эксплуатируется в обычном режиме, и можно рассчитать ущерб от невозможности его полноценного использования.

А под «риском» здесь подразумевается «стигма» — своего рода барьер на рынке: покупатели не готовы платить полную стоимость за такой объект.

Именно так мы подходим к каждому случаю.

Встречаются ли люди, которые целенаправленно ищут объекты недвижимости с дурной репутацией?

О да. Многие даже не подозревают: после убийства или какого-нибудь жуткого события находится прослойка людей — честно говоря, мне их не понять, — которые пытаются пробраться внутрь, чтобы провести сатанинские ритуалы. Это серьезная проблема. Я обсуждал это с клиентами и полицией; существуют определенные методы, позволяющие от них избавиться.

Например?

Прожекторы, охрана, видеонаблюдение. Мой подход — предельно жесткий и бескомпромиссный. Такие люди — как тараканы: пролезают в темноте, но стоит включить свет или, скажем, передернуть затвор дробовика — они тут же дают деру. Мне доводилось бывать в домах с фонарем и оружием в руках из-за подобных ситуаций, а ведь они могут еще и имущество уничтожить. Я пресекаю такое моментально.

Какие именно дома привлекают этих сатанистов?

Многие. Был у меня один случай — там, похоже, проводилось немало сатанинских ритуалов. Дом был печально известен как место, где мафия совершила убийство, хотя до того звонка я об этом объекте ничего не слышал.

О каких объектах вас спрашивают чаще всего?

Самый странный случай — дом секты «Врата рая» (Heaven’s Gate). Это было нечто совершенно невероятное во всех отношениях. Меня поразили методы «промывки мозгов», которые использовал их лидер, Доу (Маршалл Эпплуайт). То, как он переоборудовал дом, чтобы полностью контролировать своих последователей — об этом почти не писали в СМИ, но это было что-то запредельное. Существовала целая система: он заманивал к себе людей — зачастую очень умных, с хорошим академическим образованием, — обещая им некий новый, волшебный мир. А когда они оказывались в доме, он брал под контроль все их мысли. Помню, как ходил по этому дому с репортером: там всё было подписано. Без преувеличения: каждый выключатель, каждый ящик, каждый шкафчик, каждая полка, каждая банка — абсолютно всё было снабжено ярлыком. И она сказала: «Это было сделано для того, чтобы избавить человека от необходимости хоть о чем-то думать самостоятельно». Даже в самых пустяковых мелочах думать самому уже не требовалось — всё было продумано за тебя.

А еще он вот что устроил: провода тянулись буквально отовсюду — даже через дымоход. Провода были повсюду. Дом был буквально нашпигован ими — каждый квадратный сантиметр был под «прослушкой». Невозможно было найти место для частного разговора. Помню телефоны: стояли такие откидные столики, вроде телефонных станций, и каждый аппарат был подключен к системе — стоило заговорить по телефону, как кто-то тут же начинал слушать. Он исключил любую возможность уединения, любую возможность — да и саму потребность — думать своей головой. Никто не спал в комнате в одиночку. Никто не ходил в туалет в одиночку. В результате люди, в общем-то неглупые, начинали верить в самый невероятный бред, какой только можно себе представить. Вот так он этого добивался.

Какие из объектов, которые вам доводилось оценивать, были наименее известны широкой публике?

Пару недель назад я побывал в одном доме — это знаменитый особняк в районе Лос-Фелиз, где в 1959 году врач убил свою жену. Шестьдесят лет туда никто не заходил, а мне удалось попасть внутрь — впервые за всё это время — и даже сделать фотографии. Это было что-то невероятное: я знал об этом доме, он был своего рода «запретным местом», куда десятилетиями никому не удавалось проникнуть. Владельцы — семьи, которым он принадлежал, — категорически не желали никого пускать внутрь; такова была их позиция. Позже, в процессе оформления наследства, дом перешел к детям, но и они придерживались того же мнения.

Здание — архитектурно прекрасное, но, разумеется, десятилетиями пребывало в запустении. Деревянные оконные рамы, одинарные стекла — словно переносишься в прошлое. Я сам не увлекаюсь спиритическими сеансами, но люди, которые были со мной, решили его провести, а я просто наблюдал. Сам факт того, что мне удалось получить доступ к этому месту — или что меня туда пригласили, — казался чем-то совершенно сюрреалистичным.

Если говорить о чем-то малоизвестном … истории, когда муж теряет рассудок, убивает жену, а затем кончает с собой — я уже сбился со счета, сколько раз мне приходилось с таким сталкиваться. Такое случается постоянно.

О, вспомнил один странный случай! Здесь, в Южной Калифорнии, в городе Мишен-Вьехо: одна семья купила дом, они въехали, и дочь, раскладывая вещи в шкафу, заметила в его полу дыру. Она позвала отца и сказала, что в полу шкафа есть дыра. Оказалось, что это действительно пулевое отверстие. Отец осмотрелся, заметил еще одно отверстие — в потолке, — проследил траекторию полета пули и спустился вниз. Там, на потолке за водонагревателем, он обнаружил следы крови и остатки мозгового вещества. Семье не сообщили, что дом принадлежал человеку, который покончил с собой в гараже; продавцы скрыли этот факт, а также не убрали кровь и мозговые ткани. Для семьи это стало настоящим потрясением — да и я сам, увидев всё это, был глубоко шокирован. Они подали в суд на риелтора и продавца, поскольку по законам штатов Нью-Йорк и Калифорния подобные обстоятельства подлежат обязательному раскрытию.

Можете рассказать об объектах, которые вам доводилось осматривать — тех, где якобы наблюдалась паранормальная активность? Вы упоминали, что не верите в подобные вещи, но вас ведь приглашали туда для оценки недвижимости.

Призраков я не видел. Случались странные вещи, но самих призраков — нет. Могу рассказать любопытную историю, связанную с домом секты «Врата рая» (Heaven’s Gate). Владелец объекта фактически поручил мне распоряжаться всем процессом, и я проводил по дому экскурсии для представителей СМИ. Показывая им помещения — в том числе комнаты с двухъярусными кроватями, — я в конце каждого такого обхода спрашивал: «Ну как впечатления? Всё в порядке?» Многие ведь нервничали или испытывали жуткий дискомфорт. И, клянусь, каждый отвечал одно и то же: «Всё нормально, вот только в одной комнате мне стало как-то не по себе». Причём все указывали на одну и ту же комнату. Я тогда промолчал, но именно в этой комнате были найдены четыре тела — на двухъярусных кроватях. Там не было ни крови, ничего такого… Поймите, всего в доме обнаружили 39 тел — они были буквально в каждой комнате, так что эта конкретная ничем не выделялась, однако все посетители отмечали именно её.

Почему такие объекты просто не сносят?

Этот вопрос возникает постоянно. Ответ прост: снеся здание, вы не уничтожаете «стигму». Эта стигма неразрывно связана с самой землей. Приведу пример: дом, где жила маленькая Меган Канка — та самая, в честь которой назван «Закон Меган» (обязывающий сексуальных преступников регистрироваться в общедоступной базе данных), — был снесен, а на его месте разбили парк. Дом Джеффри Дамера тоже снесли, но участок — я был там всего два месяца назад — до сих пор пустует. Подумайте вот о чем: бывали ли вы когда-нибудь на местах сражений Гражданской войны? Там нет ни тел, ни пушек, ни мечей, но из-за того, что когда-то произошло на этой земле — событий настолько значимых и глубоких, — для многих людей она стала священной. То же самое происходит и с местами преступлений. Клеймо «прирастает» к земле: можно снести постройку, но избавиться от клейма не получится.

А как же быть с такими городами, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, где земля ценится невероятно высоко?

Это верное замечание, ведь ситуация в сельской местности, пригородах и мегаполисах различается. В Нью-Йорке, Чикаго или Лос-Анджелесе немало объектов, где совершались преступления, — их никто не сносит, жизнь просто продолжается. Но бывают случаи, когда здания все же уничтожают. Приведу еще один пример: я занимался объектом, связанным с Шэрон Тейт. Дом снесли, но, поверьте, туристы до сих пор приходят туда. Так что снос, по сути, ничего не дает. Особняк секты «Врата рая» (Heaven’s Gate) снесли полностью — убрали заборы, подъездную дорогу, каждое дерево, — а на его месте построили что-то новое. И все равно люди указывают на это место и говорят: «А ведь здесь был особняк «Врат рая»». Дом О. Джея Симпсона тоже снесли, но, когда я там был, теннисный корт и гостевой домик остались на месте. В целом я против того, чтобы всё сносить под корень, — это не помогает избавиться от стигмы.

Как вы считаете, что вы узнали о человеческой природе благодаря этой работе?

Я много размышлял об этом. Свою карьеру в 1980-х я начинал как человек, работающий с цифрами. Я умею проводить исследования и точно всё просчитывать. Но со временем я узнал людей, которые стоят за этой статистикой, — и это по-настоящему изменило мою жизнь. Честно говоря, люди, скрывающиеся за сухими цифрами, гораздо интереснее.

Что вы имеете в виду?

Знаете, я работал с последствиями испытаний ядерного оружия на атолле Бикини, где правительство США проводило взрывы. Мне удалось добиться для своих клиентов компенсации в 2 миллиона долларов — эти средства помогли им восстановить свое сообщество, и это приносит огромное удовлетворение. Пожалуй, Будда был прав лишь отчасти: он говорил, что жизнь — это страдание. Мне же кажется, что жизнь — это сочетание радости и страданий, и нам нужно научиться принимать и то, и другое. Иначе качество вашей жизни неизбежно пострадает.

Вы упоминали, что вас нельзя назвать человеком, которого тянет к мрачным вещам, но, беседуя с вами… вы выглядите удивительно жизнерадостным для того, кому постоянно приходится сталкиваться с последствиями ужасающих преступлений. Что вы поняли о себе благодаря этой работе?

У меня, по какой-то причине, очень высокий порог восприятия драматических событий. Это действительно так. Я занимаюсь волонтерской деятельностью: работаю с заключенными в тюрьмах Сан-Квентин и округа Ориндж. Видимо, я способен выдерживать серьезные травмирующие ситуации. При этом я вовсе не ищу чего-то мрачного. Вся моя карьера построена на помощи людям, оказавшимся в крайне тяжелых обстоятельствах. Когда человек пребывает в состоянии паники, глубокого шока, когда его жизнь разрушена — я могу прийти на помощь. Поскольку я привык к подобным ситуациям, я способен дать дельный совет, предоставить необходимую информацию и хоть отчасти облегчить положение людей, сделав их жизнь немного лучше и сняв часть груза с их плеч. Я здесь не для того, чтобы глазеть на убийства или самоубийства, — мне просто важно помогать людям в самые трудные моменты их жизни. Это похоже на работу пожарного, который помогает пострадавшим в страшных автомобильных авариях: я здесь, чтобы помочь, а не для того, чтобы пялиться по сторонам или удовлетворять праздное любопытство.

---

[1] Dickson E.J. (2019), Meet the Real Estate Appraiser of the World’s Most Gruesome Murder Sites. Randall Bell has appraised the sites of the most notorious crime scenes in history, from the JonBenét Ramsey house to the Heaven’s Gate mansion, Rolling Stone, 07.03.2019, https://www.rollingstone.com/culture/culture-features/manson-oj-simpson-heavens-gate-murder-real-estate-appraiser-randall-bell-804463/. Рэндалл Белл (Randall Bell)  — MAI, PhD, специализируется на оценке недвижимости и оценке ущерба окружающей среде по всей стране. Г-н Белл является автором учебника Института оценки «Ущерб недвижимости» и разработчиком семинаров «Неблагоприятные условия» и «Раскрытие информации о недвижимости». Г-н Белл имеет лицензию оценщика и брокера, а также степень MBA в области недвижимости, полученную в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе (UCLA).