Не завершённый вариант.

В этом году уже к этой теме возвращаться не буду. Добью, надеюсь в праздники. Но серьёзных смысловых изменений уже не будет.

……………………….

1. Методы рыночной экстракции корректировок

 

На основании собственного практического опыта можно выделить два метода рыночной экстракции корректировок

1. метод пары групп данных;
2. метод группы пар данных.

Помимо самостоятельного использования указанных методов, возможно, и фактически применяется, совместное последовательное применение методов

Далее приведены описание указанных методов, а также некоторые особенности их применения.

 

2. Метод пары групп данных

 

Для реализации метода по принципу «чем больше, тем лучше» необходимо сформировать две выборки объектов

1. первая из которых обладает признаком, на различие в котором ищется корректировка, например, наличием отопления в складском помещении;
2. вторая из которых не обладает признаком, на который ищется корректировка

Для корректной реализации метода объекты должны располагаться в одной локации.

Далее, с помощью стандартных возможностей MS Exel:

1. строится точечная диаграмма рассеяния абсолютных цен предложения объектов обеих выборок, очищенных от НДС, по площадям объектов;
2. строятся линейные тренды, аппроксимирующие диаграммы рассеяния, для обеих выборок, при этом для обоих трендов необходимо задание их пересечения с началом координат [1];
3. определяются уравнения аппроксимирующих трендов вида Цена = а х Площадь, где а – удельная цена предложения по соответствующей выборке объектов (обладающих и не обладающих признаком, на который ищется корректировка), определённая по методу наименьших квадратов;
4. определяются коэффициенты детерминации R² обоих трендов;
5. по величинам коэффициентов детерминации и имеющему место числу объектов в каждой выборке (мощности выборки) по таблице, приведённой ниже, определяется значимость уравнения аппроксимации при заданной вероятности 0,90 или 0,95 (большая вероятность лучше, чем меньшая).

 

Минимально необходимые количества объектов в выборке для разных значений коэффициента детерминации и двух значений вероятностей

 

Вероятность	Коэффициент детерминации R2
	0,55	0,60	0,65	0,70	0,75	0,80	0,85	0,90	0,95	0,99
	Минимально необходимое количество объектов для определения значимости ценообразующего фактора
0,95	11	7	7	6	6	5	5	5	4	4
0,90	7	7	6	6	5	5	4	4	4	3

 

Подробнее про используемые критерии качества результатов оценки можно прочитать в [2].

В случае, если фактическое число объектов в выборке превышает их минимально необходимое число, величина удельной цены, определённой по данной выборке, с вероятностью, не менее заданной, не является следствием случайного совпадения факторов, но является объективным отражением действительности, что является показателем достоверности полученного результата.

Настоятельно рекомендуется не ограничиваться минимально необходимым числом объектов выборках

6. искомая корректировка может быть определена как отношение
   1. коэффициентов «а» в уравнениях аппроксимирующих трендов (по методу, наименьших квадратов);
   2. средних значений удельных цен объектов обеих выборках;
   3. медианных значений удельных цен объектов обеих выборках.
7. Осуществляется проверка обеих использованных выборок на однородность по двум критериям для чего
   1. осуществляется определение средних относительных (по модулю) ошибок аппроксимации обоих полученных трендов; в случае, если средняя ошибка аппроксимации меньше 15%, выборка считается однородной;
   2. осуществляется определение максимальных относительных (по модулю) ошибок аппроксимации обоих полученных трендов; в случае, если максимальная ошибка аппроксимации меньше 35%, выборка считается однородной.
   3. в случае, если одна или обе ошибки превышают указанные критерии, объекты с максимальными ошибками подлежат исключению из выборок, как выбросы, после чего все вышеприведённые действия повторяются с самого начала (начиная с п. 1 — построение диаграммы рассеяния).

Альтернативно, вместо абсолютных цен предложения определение корректировок методом пары групп может быть осуществлено на основании годовых арендных потоков – произведения ставок аренды на площадь помещения, сдаваемого в аренду. В этом случае коэффициент «а» в уравнениях трендов будет являться годовой ставкой аренды.

В этом случае, помимо единства расчётной базы по НДС, необходимо соблюсти единство расчётной базы по эксплуатационным расходам и коммунальным платежам – все используемые арендные потоки должны иметь одинаковую структуру — включать / не включать в себя те или иные статьи расходов.

При формировании выборок необходимо руководствоваться здравым смыслом. В частности, не следует включать в выборку более дорогих объектов (обладающих некоторым признаком, например, отделкой) объекты с удельной ценой, равной или меньшей, объектов менее дорогих объектов (не обладающих некоторым признаком, например, отделкой), т.е. априори являющихся выбросами.

Пример определения корректировки на выход земельного участка на федеральную автомагистраль относительно его выхода на автодорогу местного значения методом пары групп можно видеть в [3]. В [4] приведён пример определения корректировки на размер населённого пункта этим методом.

 

3. Метод группы пар данных

 

Для реализации метода по принципу «чем больше, тем лучше» необходимо сформировать выборку из пар объектов по следующему принципу:

1. один из объектов в паре не обладает признаком, на различие в котором ищется корректировка, например, расположением в здании выше подвала;
2. второй из объектов в паре обладает признаком, на который ищется корректировка, например, расположен в подвале.

Реализация метода не требует нахождения пар в одной локации. Пары могут располагаться в разных местах одного города или области.

Используемые пары могут быть сформированы

• объективно, например:
  • помещения в подвале и на этаже, выше подвала, в одном здании;
  • один и тот же объект в разных состояниях – до и после воздействия некоторого внешнего (ЛЭП) или внутреннего (отделка, степень строительной готовности) фактора;
  • один и тот же объект в виде цены предложения на продажу и цены сделки.
• путём подбора с применением субъективного фактора оценщика (аналитика), например:
  • земельные участки с подведёнными коммуникациями и без них в некоторой ограниченной локации;
  • помещения в домах на первой и второй линях в некоторой ограниченной локации;
  • помещения в зданиях, обладающих и не обладающих охранным статусом, в некоторой ограниченной локации.

Далее, с помощью стандартных возможностей MS Exel:

1. строится точечная диаграмма рассеяния абсолютных цен предложения объектов, обладающих признаком, на который ищется корректировка, очищенных от НДС, по абсолютным ценам предложения объектов, не обладающих признаком, на который ищется корректировка, очищенных от НДС;
2. строится линейный тренд, аппроксимирующий диаграмму рассеяния, при этом для обоих трендов необходимо задание их пересечения с началом координат [5];
3. определяются уравнения аппроксимирующих трендов вида Цена = а х Площадь, где а – искомая корректировка, определённая по методу наименьших квадратов;
4. искомая корректировка может быть определена как
   1. коэффициент «а» в уравнениях аппроксимирующего тренда (по методу наименьших квадратов);
   2. среднее значение отношений удельных цен объектов в парах;
   3. медианное значение отношений удельных цен объектов в парах.
5. для полученного уравнения тренда выполняются все те же действия по проверке достаточности числа пар и однородности выборки, что и для метода пары групп.

Пример определения корректировки на расположение помещения в подвале относительно расположения выше подвала методом группы пар приведён в [6]. Пример определения корректировки на долю операционных расходов в ставке аренды этим методом можно видеть в [7]

 

4. Совместное последовательное применение двух методов

 

В целом ряде случаев целесообразным является совместное последовательное применение двух описанных методов. При этом,

• сначала пары определяются методом пары групп в нескольких локациях;
• затем данные обобщаются с помощью метода группы пар.

В частности, определение корректировки на наличие / отсутствие отделки в объекте недвижимости методом пары групп на одном объекте, очевидно, не будет являться убедительным. Однако, определение корректировки на ряде однотипных объектов, расположенных в разных локациях, очевидно повысит убедительность результата.

Пример определения корректировок на наличие / отсутствие отделки в объектах недвижимости разного назначения приведён в [8] (квартиры), [9] (коттеджи) и [10] (офисы).

………………………………………………..

[1] Пересечение трендов с началом координат обусловлено тем очевидным обстоятельством, что цена объекта нулевой площади всегда равна нолю. Использование линейных трендов, включающих свободный член – вида Цена = а х Площадь + в, во первых, требует обоснования величины «в» и её экономического смысла, во вторых – обоснования различия величин «в» в обоих трендах, в третьих — неминуемо приведёт к пересекаемости трендов внутри или вне области фактических площадей, что приведёт к зависимости искомой корректировки от площади, а так же к изменению направления корректировки с повышающей на понижающую или наоборот. К аналогичным последствиям приведёт использование не линейных трендов. Практика показывает, что необходимость использования линейных трендов со свободным членом или не линейных трендов отсутствует. Наблюдаемая картина не хуже, чем удовлетворительно всегда может быть объяснена с использованием простых и понятных линейных трендов, выходящих из начала координат.

[2] Слуцкий А.А. (2019), Квазистатистический подход к методу количественных корректировок. Критерии качества, Теория, методология и практика оценки, 21.05.2019, http://tmpo.su/sluckij-a-a-kvazistatisticheskij-podxod-k-metodu-kolichestvennyx-korrektirovok-kriterii-kachestva/?fbclid=IwAR18mjM_fG3czTaVQjsFuVSJKiklDhEc8PI7vIRMuv9TxJpUEHiq16zN8dQ

[3] Слуцкий А. А., Слуцкая И.А. (2020), Определение факторов, существенно и не существенно влияющих на рыночную стоимость в процессе оценки (на примере оценки земельного участка коммерческого назначения, выходящего на автомагистраль)),Теория методология и практика оценки, 31.03.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-opredelenie-faktorov-sushhestvenno-i-ne-sushhestvenno-vliyayushhix-na-rynochnuyu-stoimost-v-processe-ocenki-na-primere-ocenki-zemelnogo-uchastka-kommercheskogo-naznachen/

[4] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2019), К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ. Корректировка на размер населённого пункта. Антиэкспертный подход, Теория, методология и практика оценки, 10.03.2019, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-korrektirovka-na-razmer-naselyonnogo-punkta-antiekspertnyj-podxod/

[5] Причина задания пересечения тренда с началом координат описана выше.

[6] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Корректировка на расположение помещений в цоколе / подвале, Теория, методология и практика оценки, 15.09.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-korrektirovka-na-raspolozhenie-pomeshheniya-v-cokole-podvale/

[7] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Доля эксплуатационных расходов в ставке аренды высококачественных офисов в Москве во втором квартале 2020 г., Теория, методология и практика оценки, 13.06.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-dolya-ekspluatacionnyx-rasxodov-v-stavke-arendy-vysokokachestvennyx-oyaisov-v-moskve-vo-vtorom-kvartale-2020-g/

[8] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Доля отделки в рыночной стоимости квартир разных классов. Рыночное исследование, Теория, методология и практика оценки, 05.09.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-dolya-otdelki-v-rynochnoj-stoimosti-kvartir-raznyx-klassov-rynochnoe-issledovanie/

[9] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Доля отделки в рыночной стоимости коттеджей разных классов. Рыночное исследование Теория, методология и практика оценки, 04.08.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-dolya-otdelki-v-rynochnoj-stoimosti-kottdzhej-raznyx-klassov-rynonoe-issledovanie/

[10] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2020), Доля отделки в рыночной стоимости офисных и торговых помещений. Рыночное исследование, Теория, методология и практика оценки, 08.08.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-dolya-otdelki-v-rynochnoj-stoimosti-ofisnyx-i-torgovyx-pomeshhnij-rynochnoe-issledovanie/