Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Доля отделки в рыночной стоимости коттеджей разных классов. Рыноное исследование

Введение

В настоящее время при оценке рыночной стоимости коттеджей, как единых объектов недвижимости, используется корректировка на состояние отделки, определяемая в основном двумя методами:
1. посредством справочников экспертно определённых корректировок;
2. на основании данных о затратах на отделку / ремонт коттеджей и квартир, публикуемых ремонтно – строительными подрядчиками в сети Интернет.
Не вдаваясь в критику этих методов (частично на ней остановимся ниже), скажем только, что, по нашему мнению, эти методы противоречивы, не имеют степени достоверности, позволяющей использовать их в практической оценке, не рискуя получить обоснованные замечания, опровергающие полученные результаты. В силу этого данные методы являются в основном вынужденными и компромиссными.
Следовательно, представляет значительный методологический и практический интерес определение требуемой корректировки на рыночной основе.
Между тем до последнего времени эта задача решена не была. Более того, нам ничего не известно о попытках её решения. Представляется, однако, что это может быть связано с высокой трудоёмкостью исследований, основанных на «классических» методах выделения и остатка, что реально тормозило практическую реализацию.
Устранить это упущение призвана данная работа, в которой задача определения рыночных корректировок на состояние отделки коттеджей разных классов решена с помощью одного из вариантов модифицированного метода выделения. Это, в частности, позволило свести затраты времени и труда на исследование до вполне приемлемых для практики значений.

Классификации коттеджей и коттеджных посёлков, используемая в исследовании

Классификация коттеджей и коттеджных посёлков по качеству может включать от 3 до 7 классов.
Например, классификация коттеджных посёлков Российского Гильдии Риэлторов состоят из 5 классов : эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс.
Здесь мы рассматриваем самую простую классификацию, состоящую из трёх категорий – эконом (включая в него и комфорт – класс), бизнес и элит (включая в него премиум и делюкс классы).
На самом деле, по нашему мнению, на практике чётко разграничить можно только эконом и элит классы коттеджей. Коттеджи же бизнес – класса по своему качеству близки к нижней части элитного класса (премиум).

Три состояния отделки коттеджа

С определением состояния отделки коттеджей так же имеет место определённая путаница.
Фактически же состояние отделки коттеджа может быть одно из трёх
1. под черновую отделку или под отделку – коттедж представляет собой коробку с крышей и смонтированными лестницами внутри с окнами и входными дверями (контур закрыт) в которую заведены (но не разведены внутри) все коммуникации (электричество, вода, газ, канализация) (см. Рис. 1);
2. под чистовую отделку – дополнительно выполнены стяжки, штукатурка, разведены коммуникации, осуществлён монтаж ГКП – конструкций;
3. отделка завершена – дополнительно выполнены малярные работы, плиточные (паркетные) и финишные работы (см. Рис. 2 и 3).

Скачать полностью Доля Отделки в Рыночной Стоимости Коттеджей Разных Классов