Автоматизированные модели оценки (AVM) разрабатываются уже много лет, наиболее успешно в США, и их использование для массовой оценки стало нормой [1].

В Европе банки полагаются на AVM для мониторинга стоимости своих портфелей кредитов на недвижимость, и это было только вопросом времени, когда они войдут в число основных методов оценки жилой недвижимости при выдаче кредита. Это время пришло.

Согласно Регламенту о требованиях к капиталу (Capital Requirements Regulation, CRR), всем кредитным организациям Европейского Союза, выдающим кредиты на недвижимость, должна предшествовать независимая оценка, проводимая квалифицированным оценщиком.

Процесс оценки исключает использование AVM.

Последние могут использоваться только для целей “мониторинга” в промежутках между полными оценками.

Однако с тех пор, как в 2013 году вступил в силу CRR, операторы активно добиваются разрешения использования своих AVM для выдачи кредитов.

В течение этого времени TEGOVA предостерегала от использования автономных AVM при выдаче займов до тех пор, пока не повысится прозрачность в европейской индустрии AVM, необходимая для оценки точности предлагаемых AVM.

В связи с этим компания TEGOVA заказала два доклада профессора Джорджа Матисиака, выдающегося специалиста по точности оценки.

В первом отчете за 2017 год указывалось на отсутствие прозрачности в индустрии AVM в Европе, во втором отчете за 2018 год был предложен набор критериев для измерения точности или достоверности оценок, проводимых AVM.

Очевидно, что опасения, высказанные TEGOVA за последние четыре года, были учтены Европейским банковским управлением (European Banking Authority, EBA) в его итоговом отчете, содержащем “Руководящие принципы по предоставлению и мониторингу кредитов” (Guidelines on loan origination and monitoring), опубликованном 29 мая 2020 года.

Рекомендации вступят в силу с 30 июня 2021 года. Короче говоря, они открывают возможности для использования AVM в качестве инструмента оценки при выдаче кредита. Их основные положения в этом отношении изложены в пунктах 209 и 210 следующим образом;

209. На этапе выдачи займов учреждения должны обеспечить, чтобы стоимость всего недвижимого имущества, являющегося залогом по кредитам потребителям и микро-, малым, средним и крупным предприятиям, была оценена внутренним или внешним оценщиком с использованием полного цикла с внутренней и внешней оценкой имущества.

210. В отступление от параграфа 209, для целей оценки жилой недвижимости на хорошо развитых и зрелых рынках недвижимости стоимость может быть определена с помощью настольной оценки, проводимой внутренним или внешним оценщиком и подкрепленной передовыми статистическими моделями. Оценщик по-прежнему несет ответственность за оценку, в то время как в качестве вспомогательных инструментов следует использовать расширенные статистические модели, соответствующие условиям, изложенным в разделе 7.4, и включающие меру достоверности, указывающую на надежность предложения о стоимости, и другую соответствующую информацию, относящуюся к конкретному объекту недвижимости. В этом случае ценовое предложение должно быть оценено, рассмотрено и одобрено внутренним или внешним оценщиком, который должен понимать все исходные данные и допущения, учтенные в модели. Если показатель достоверности в поддерживающей расширенной статистической модели указывает на низкую надежность и/или другая информация, относящаяся к конкретному объекту недвижимости, вызывает неопределенность в отношении предлагаемой стоимости, оценщику следует выбрать метод оценки, отличный от настольной оценки.

Следует отметить, что вышеуказанные положения не указывают на неограниченное использование AVM без участия оценщика и без необходимости оценки точности используемой усовершенствованной статистической модели (“мера достоверности”).

Более того, термин “продвинутые статистические модели”, по-видимому, подразумевает использование только самых сложных систем управления рисками. Во всех случаях ответственность за оценку несет оценщик. Не может быть и речи о том, чтобы система управления рисками проводила самостоятельную оценку. Кроме того, кредитные учреждения должны предоставить “оценку достоверности предложения о стоимости и другую соответствующую информацию, относящуюся к конкретному объекту недвижимости”.

Если оценка достоверности

… указывает на низкую надежность и/или другая информация, относящаяся к конкретному объекту недвижимости, приводит к возникновению неопределенности в отношении предлагаемой стоимости, оценщику следует выбрать метод оценки, отличный от настольной оценки.

Хотя в Руководящих принципах EBA нет определения термина “мера достоверности”, TEGOVA поддержала это требование, опубликовав отчет Матисиака за 2018 год “Оценка точности стоимости отдельных объектов недвижимости, рассчитанной с помощью автоматизированных моделей оценки”. Отчет Матисиака стал незаменимым материалом для оценщиков, занимающихся оценкой жилой недвижимости для целей кредитования под залог. В частности, в отчете рекомендованы 10 элементов информации, которые позволят оценщикам оценить точность отчета AVM.

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИИ

1. i) 50%-ный и ii) 95%-ный доверительные интервалы оценки AVM. То есть диапазоны оценочной стоимости, содержащие наиболее вероятную самую низкую и самую высокую стоимость объекта недвижимости
2. Четкое объяснение, сопровождаемое «легендой», «показателя достоверности» или «уровня уверенности»
3. Подтверждение того, что при оценке AVM использовались сопоставимые продажии. Если нет, то какой метод использовался при оценке AVM?
4. Стандартное отклонение и асимметрия сопоставимых продажных цен или оценочных значений, используемых при оценке AVM
5. Общая точность модели AVM, основанная на сопоставимой выборке продаж с использованием:
   1. Средняя абсолютная ошибка
   1. Медианная абсолютная ошибка
   1. «Группы ошибок» для процента оценок, лежащих в пределах ±5%, ±10% и ±20% от цены продажи.
6. Количество и общее географическое распределение сопоставимых объектов, используемых при оценке AVM
7. Диапазон цен продажи сопоставимых объектов, используемых при оценке AVM
8. Подтверждение самых ранних и самых последних дат продажи сопоставимых объектов, используемых при оценке AVM
9. Если использовались «скорректированные» сопоставимые цены продажи, объясните, как они были скорректированы
10. Подтверждение критериев, использованных при расчете показателей в пунктах 4. и 5. выше, цены продажи или оценки, при расчете общей точности показателей.

Наконец, следует отметить, что ключевым элементом расширенных статистических моделей EVS 2020 EVIP 7 является вступительное предложение: “EVS придерживается руководящих принципов Европейского банковского управления”.

---

[1] Grzesik K. (2021), AVMs recognised as valuer’s tools for loan origination. But do they meet the confidence test? European Valuer, Is. №22, May, https://tegova.org/static/db8854a240955d9f08c77c4c7391eac0/a609a7b556561e_European_Valuer_(22)_May_2021.pdf . Кшиштоф Гжесик (Krzysztof Grzesik), Председатель правления TEGOVA и управляющий директор Polish Properties