Введение
Текущее состояние методологии и практики оценки рыночной стоимости аварийного жилья в России можно оценить по четырем источникам.
- В 2023 году Русское общество оценщиков приняло «Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда)» [1];
- В 2026 году Союз Саморегулируемых Организаций Оценщиков (Национальное объединение) принял «Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, а также нежилые помещения в многоквартирных домах» [2];
- Следом одна из Саморегулируемых Организаций Оценщиков — Сообщество профессионалов оценки (Санкт-Петербург) на основании Методических рекомендаций Союза СОО приняла свои «Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, а также нежилые помещения в многоквартирных домах» [3].
- Судебные решения по спорам о возмещениях за изымаемое аварийное жилье.
Дальнейший анализ основывается на Методических рекомендациях (далее – МР) Союза СОО, как на рекомендациях организации, имеющей максимальный статус, хотя всё сказанное относится и к двум другим упомянутым МР.
Сразу скажем, что выводы анализа максимально негативные – эти МР нельзя применять в практике оценки рыночной стоимости аварийного жилья, как противоречащие принятой методологии оценки рыночной стоимости и требованиям законодательства об оценке.
Дальнейший анализ относится в основном только к двум разделам МР, непосредственно относящимся к оценке рыночной стоимости недвижимости:
- 4.2. Рыночная стоимость объекта оценки;
- 4.3. Определение рыночной стоимости доли в праве на земельный участок.
Анализ наиболее эффективного использования
В соответствии с п. 6 Федерального Стандарта Оценки «Виды стоимости (ФСО II)»
Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.
Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.
В соответствии с п. 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
При этом в МР анализу наиболее эффективного использования не уделено никакого внимания, но, напротив, представленная в п. 3.6. «Предпосылка о текущем использовании объекта оценки» призывает игнорировать его как таковой путём использования указанной предпосылки
Рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости рассматривается в состоянии и разрешенном использовании на день, до принятия решения об изъятии.
В составе предпосылок стоимости указывается, что предполагаемым использованием объекта является текущее использование.
Очевидно, что эта рекомендация входит в противоречие с процитированными выше п. 6 ФСО II и п. 12 ФСО №7. Кроме того использование такой предпосылки без её проверки в ходе анализа наиболее эффективного использования на двух этапах процесса, автоматически означает выход за рамки предпосылок рыночной стоимости, основанных на наиболее эффективном использовании.
Дополнительные пояснения, содержащиеся далее, только подтверждают такой вывод:
В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Из того, что рыночная стоимость земельного участка должна определяться «исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка», никак не следует, что текущее использование земельного участка соответствует его наиболее эффективному использованию «на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка».
В частности,
- аварийные индивидуальные и малоэтажные многоквартирные дома могут находиться (и фактически находятся) зачастую в территориальных зонах многоэтажного строительства;
- даже в случае, если малоэтажные многоквартирные жилые дома находятся в территориальных зонах малоэтажного строительства, их фактическая этажность – 1 – 3 этажа – меньше максимально разрешённой этажности для малоэтажного строительства – 4 этажа, а фактическая плотность застройки может быть (и фактически есть) меньше разрешённой (в том числе и существенно);
- для индивидуальных аварийных жилых домов это также справедливо, кроме того, индивидуальные аварийные жилые дома могут располагаться в области высококачественной застройки, также не совпадая с наиболее эффективным использованием.
Следующее предложение, очевидно, является просто следствием неправильно понятой нормы Земельного Кодекса РФ и вводит в заблуждение:
Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
Требование игнорирования планируемого изъятия никак не может оправдать игнорирование в оценке фактического аварийного состояния, которое устанавливается межведомственной комиссией за месяцы до принятия решения о выкупе, которое не может быть принято одновременно с решением об аварийности дома в силу установленного законом регламента (сначала собственникам помещений в аварийном доме выдаётся предписание о сносе / реконструкции дома в разумные сроки) и лишь затем при неисполнении происходит изъятие.
Такое требование представляет собой ничто иное, как ограничение оценки в части объёма проводимых исследований.
Необходимо отметить, что сам термин «ограничения оценки» относится не к запретам для оценщика осуществлять какие-то действия, и тем более – не к запрету соблюдать методологию оценки, а к описанию объективных сложностей, с которыми оценщик может столкнуться в процессе оценки. В частности, это установлено в п. 7 Федерального Стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)»
В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки.
Как видно, ограничения в применении принятой методологии оценки никак не могут быть введены установлением «ограничений» в условиях, когда никаких объективных причин для этого не существует.
Необходимо также обратить внимание на то, что в соответствии с п. 8 ФСО III
Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке.
Таким образом, после согласования указанного «ограничения» ответственность за оценку в условиях его ничем не обоснованного применения фактически может быть переложена с оценщика на заказчика оценки или, в случае судебной экспертизы – на суд, которые могут не располагать необходимой квалификацией для недопущения использования такого «ограничения».
Однако, полностью справедливо заявление п. 7 ФСО III о том, что
Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.
В
частности, «ограничения» применения принятой методологии оценки, несомненно,
приведут к существенному искажению результата оценки.
[1] РОО (2023), Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда), СПОД РОО 03-17-2023, Издание официальное, Ассоциация «Русское общество оценщиков», Стандарты и правила оценочной деятельности, http://sroroo.ru/upload/member/СПОД%20РОО%2003-17-2023_МР_Изъятие.pdf
[2] Союз СОО (2026), Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, а также нежилые помещения в многоквартирных домах (версия от 05.05.2026),. В соответствии с Протоколом заседания Coвета Национального объединения CPO оценщиков «Союз COO» от 02 июня 2026 года, Совет «Союз COO» рекомендовал СРОО — членам Союза СОО принять решение по использованию настоящих методических рекомендаций в оценочной практике оценщиками — членами СРОО, https://souzsoo.ru/rekomendacii-soyuza
[3] СПО (2026), Методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения, а также нежилые помещения в многоквартирных домах (версия от 05.05.2026), Утверждены Решением Совета СРО Ассоциации оценщиков «СПО» Протокол №13 от 07 июля 2026 года, Ассоциация Сообщество Профессионалов Оценки, https://cpa-russia.org/about-partnership/standards-and-regulations/2872/?ysclid=mubalaoq66989572959