Введение
Как правило, в оценке речь ведётся об оценке права (частной) собственности. Но даже это право может иметь два вида (что как правило, игнорируется в практике российской оценки), существует ещё целый ряд прав, оценка которых может потребоваться.
В частности, необходимость оценки целого ряда прав установлена в Статье 56.8. «Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд» Земельного Кодекса РФ (далее – Ст. 56.8 ЗК РФ). Отметим, что ошибка в определении оцениваемого права ведёт к неотносимости отчёта об оценке или заключения эксперта. Поэтому идентификация оцениваемого права имеет в оценке не меньшее значение, чем идентификация физического объекта оценки.
Далее на примере земельных участков и хорошо известного метода капитализации земельной ренты рассматриваются особенности оценки рыночной стоимости следующих прав, предусматривающие владение или совладение:
- полное (ничем не обременённое и не ограниченное, кроме норм закона) право собственности;
- право собственности арендодателя – право собственности на объект недвижимости, сданный в аренду (обременённое арендой);
- право аренды (право, принадлежащее арендатору);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного юридическому лицу;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного гражданину;
- право безвозмездного пользования земельным участком.
Дополнительно нужно выделить и рассмотреть оценку двух не рыночных стоимостей двух специфических прав
- право субаренды, которое не может иметь рыночной стоимости, однако может иметь нерыночную стоимость, которая в разных обстоятельствах может иметь разные применения;
- право арендодателя на получение избыточного, превышающего рыночный уровень, доход от аренды, которое также не имеет рыночной стоимости, но которое имеет нерыночную стоимость, которая, например, при изъятии земельного участка, будет представлять собой величину упущенной выгоды.
Далее рассмотрим особенности применения метода капитализации земельной ренты к оценке всех указанных прав. Хотя для их оценки в разной степени применимы и иные методы оценки, пожалуй, только метод капитализации земельной ренты чётко демонстрирует существенную разницу в характере разных прав.