В этой небольшой статье [1] поднимаются вопросы, связанные с тем, что представляет собой сопоставимая продажа. Хотя может показаться самонадеянным затрагивать такую важную тему, это необходимо, поскольку в настоящее время официального определения не существует. Ниже приведены описания того, что такое сопоставимая продажа. Однако официального, общепризнанного определения [2] не существует. Однако нужно ли оно? Достаточно ли у нас технической информации, чтобы понять концепцию сопоставимой продажи? В этой статье предполагается, что описаний достаточно.
GSE часто критикуют оценщиков за плохой выбор сопоставимых продаж. При определенных условиях у GSE есть основания для того, чтобы смягчить эту критику. Тем не менее, учитывая обилие описаний в доступной литературе о том, что представляет собой сопоставимая продажа, почему оценщики игнорируют эти описания на свой страх и риск?
Руководство по продажам Fannie Mae (стр. 569 издания от 06.11.2024) описывает сопоставимые продажи как те объекты недвижимости, которые
… должны иметь схожие физические и юридические характеристики по сравнению с объектом недвижимости. Эти характеристики включают, помимо прочего, местоположение, количество комнат, общую жилую площадь, стиль и состояние.
Если методология отбора сопоставимых продаж в GSE не более научная или формальная, чем наша, то что делает их методологию достойной почитания, а нашу — порицания? Возможно, дело в том, что GSE соответствуют их собственному описанию сопоставимой продажи, но, поскольку мы не знакомы с ним должным образом, это не так?
Опять же, официального, общепринятого определения сопоставимой продажи не существует. Однако в этой статье указано, что существуют достоверные описания того, что представляет собой сопоставимая продажа. Поэтому следующая часть этой статьи посвящена этой проблеме, причем последняя часть посвящена краткому изложению проблем, а затем призыву к действию.
Все приведенные ниже ссылки взяты из 15-го издания The Appraisal of Real Estate (библиографическая ссылка опущена), с указанными страницами.
Рассмотрим стр. 107, где этот авторитетный источник заявляет,
… хорошая сопоставимая продажа – это конкурентоспособная альтернатива, т.е. недвижимость, которую покупатель объекта также рассматривал бы [для приобретения].
В свете этого описания рассмотрим два дома, расположенных буквально через дорогу друг от друга.
Дом-А — это двухэтажный особняк в мавританском стиле площадью 4 500 квадратных футов с потрясающим видом на юго-восток и 100 линейными футами на берегу озера для отдыха.
Дом В — это, конечно, не тоже самое.
Несмотря на то, что они находятся прямо через дорогу друг от друга (они даже не находятся в одном соседстве, но это различие — тема другой статьи), их нельзя сравнивать, поскольку ни один из них не является конкурентоспособной альтернативой другому. Они не соответствуют описанию сопоставимой продажи.
Далее, на стр. 338 приведен следующий совет.
Независимо от того, насколько физически схож потенциально сопоставимый участок с объектным участком, наиболее сопоставимые продажи будут иметь то же или аналогичное наиболее эффективное использование.
Разумеется, эта цитата приведена в контексте сравнения одного участка с другим. Но разве участок не является частью объекта недвижимости?
Давайте сменим источники. Ratterman [3] (стр. 17) без колебаний утверждает, что
… сопоставимые продажи должны иметь такое же наиболее эффективное использование, как и объект недвижимости”
В другом тексте Ratterman [4] утверждает, что
… при оценке земли сопоставимые продажи должны иметь то же самое наиболее эффективное использование, что и объект оценки
(Кроме 15-го издания The Appraisal of Real Estate и двумя книгами Ratterman у автора есть по меньшей мере 12 цитат, содержащих, по сути, те же выводы. Нет смысла приводить их все здесь.)
Что касается сопоставимых продаж, то выше приведены краткие описания из авторитетных источников. Из них становится ясно, что, хотя официального, общепринятого определения сопоставимой продажи может и не существовать, наилучшим описанием такой продажи является продажа недвижимости, которая имеет такое же наиболее эффективное использование объекта.
И это опровергает мнение тех, кто утверждает, что анализ наиболее эффективного использования является пустой тратой времени как компонент типичной оценки жилой недвижимости для одной семьи. Как же так? Просто. Учитывая это описание, как оценщик может выбрать сопоставимые продажи, если он изначально не знает, как лучше всего использовать объект? Другими словами, при прочих равных условиях, как и почему оценщики оценивают двухэтажный дом площадью 2 500 квадратных футов, сравнением с домом в стиле ранчо площадью 1 200 квадратных футов? Даже при наличии простого описания, подобного приведенному выше, а не определения, эти два жилища просто не могут заменить друг друга.
В чем
заключается призыв к действию? Скорее всего, GSE перешли на настольные
оценки, AVM, assessments, BPO
и отказы от оценки, по крайней мере частично, потому что пришли к выводу, что
мы, оценщики, не справляемся со своей работой. Когда одна из двух самых
серьезных претензий к оценщикам (во всяком случае, со стороны GSE)
заключается в том, что они плохо выбирают специалистов по оценке, можно с
уверенностью заключить, что мы не выполняем свою работу. Мы выбираем
специалистов, руководствуясь соображениями удобства, а не анализа. Если
что-то и убьет оценку недвижимости, так это наше собственное самодовольство и
невежество.
[1] Andersen T. (2025), On Comparable Sales, Appraisalbuzz.com, 19.05.2025, https://appraisalbuzz.com/on-comparable-sales/. Timothy Andersen, MAI, MSc., CDEI, MNAA — оценщик недвижимости, консультант и наставник в компании «Адвокат оценщика»
[2] В The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. термин «сопоставимая продажа» упоминается 17 раз, но не содержится определение этого термина.
[3] Ratterman, M. R. (2022). Residential Market Analysis and Highest and Best Use. Chicago: The Appraisal Institute. doi:https://lccn.loc.gov.202225654
[4] Mark R. Ratterman, M. S. (2020). Residential Property Appraisal. Chicago: The Appraisal Institute.