Дисклеймер. Разъяснения по статусу документа.
Это документ Рабочей группы Комитета по научным и методологическим вопросам в оценочной деятельности.
Он подписан и меняться не будет.
Однако, возможно его появление на сайтах с грифом «Проект».
Это означает, что уровень обсуждения повышен до уровня Комитета или Совета ССОО.
При любом решении вышестоящих органов, этот документ рабочей группой изменён не будет.
г. Москва,
г. Санкт – Петербург
31.10.2023
Методические разъяснения по применению справочников/сборников/бюллетеней корректировок и других аналогичных изданий для определения рыночной и иной стоимости при оценке объектов и производстве судебных стоимостных экспертиз
- Настоящие Методические разъяснения (далее — МР) разработаны по итогам совместного заседания Санкт–Петербургского научно методического совета по оценке и Комитета Союза Саморегулируемых Организации Оценщиков (Национальное объединение) по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности, которое состоялось 19.10.2023г.
- Для разработки данных Методических разъяснений в соответствии с Положением о Комитете Союза саморегулируемых организаций оценщиков по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности по решению его Председателя (Нейман Е.И.) была создана рабочая группа в составе: к.т.н. Нейман Е.И. (руководитель), к.т.н. А.А. Слуцкий (зам. Председателя Комитета), д.т.н. Козин П.А. (член Комитета, Председатель Санкт – Петербургского научно методического совета по оценке), Бекишев Д.Ю. (приглашённый участник), Шогин В.А. (приглашённый участник).
- Данные Методические разъяснения предназначены для применения всеми лицами, определяющими рыночную и иную стоимость (в том числе субъектами оценочной деятельности, судебными стоимостными экспертами и другими) и разработаны в дополнение к действующим редакциям федеральных стандартов оценки, с целью методических разъяснений и конкретизации их требований и процедур.
- В настоящее время, с учётом последних достижений науки, принимая во внимание сложившуюся современную оценочную и судебную экспертную практику, на основе и с учетом действующего законодательства регулирующего оценочную и судебную экспертную деятельность, в каждом случае определения рыночной и иной стоимости, с учётом уникальности объектов оценки, их индивидуальных параметров и различий в локальных рынках, не существует на территории Российской Федерации и стран Таможенного союза ни одного издания, либо документа, которое могло бы носить статус «Справочника», «Сборника», «Бюллетеня» и иных аналогичных по смыслу и значению изданий, как документов, которые могли бы содержать сколь-нибудь серьезные фактические, научно и практически обоснованные расчётные или аналитические числовые значения для определения рыночной и иной стоимости конкретного объекта.
- При определении (установлении) рыночной или иной стоимости конкретного объекта следует придерживаться научной и практической основы, на которых должна базироваться доказательность и проверяемость результатов оценки. Такой основой являются, прежде всего, Федеральные стандарты оценки. В связи с этим ненадлежащей профессиональной практикой лиц, обладающих специальными познаниями по вопросам установления рыночной и иной стоимости, является использование при её определении (оценке) любых справочников и иных изданий (публикаций), содержащих ничем не подтвержденную и непроверяемую информацию об имеющихся на рынке зависимостях, поправочных коэффициентах и т.п., и тем более, информации, в отношении которой опубликованными исследованиями рыночных данных показано её несоответствие этим данным. Обращаем внимание на то, что информация «справочников» не может быть отнесена к конкретному оцениваемому объекту, в том числе по причине неучета подобными источниками информации индивидуальных характеристик оцениваемых объектов и локальных рынков.
- Существующие издания под названием «справочники», «сборники», «бюллетени», либо аналогичные по смыслу и значению материалы, содержащие готовые значения корректировок либо иных показателей, которые рекомендуются к использованию в расчётах по определению рыночной и иной стоимости, на самом деле не являются таковыми, поскольку не содержат в себе набор рыночных и иных данных, формул и технологий расчёта значений, позволяющих пользователю проверить и самостоятельно рассчитать эти числовые значения, что прямо противоречит принципам доказывания в науке. В оценочной деятельности, как прикладной экономической науке, в силу действующего законодательства, экспертные мнения могут быть использованы только в контексте дополнения или уточнения конкретного набора рыночных данных, но никак не вместо него.
- При использовании указанного рода источников информации (п. 4 настоящих Методических разъяснений) не могут использоваться как обоснование для выполнения требований:
- п.16 ФСО I,
- раздела I ФСО II,
- п.14 ФСО II,
- п.п.2, п.п.3 п.1, п.9, п.10 п.11, п.п.1 п.12, п.п.2 п.13 ФСО III.
Ссылка на издания, указанные в п.4 настоящих Методических разъяснений не может также использоваться заказчиком оценки в Задании на оценку (требования ФСО IV).
- Применение «справочников», «сборников», «бюллетеней», либо иных подобных по смыслу изданий для определения рыночной и иной стоимости, без приведения конкретных рыночных данных, полученных от рыночных аналогов, является недопустимой практикой оценки, ведущей, как правило, к недостоверному определению результата оценки или результата судебной стоимостной экспертизы.
- В каждом конкретном случае определения рыночной и иной стоимости целесообразно использовать индивидуально подобранные объекту оценки (судебной стоимостной экспертизы) рыночные данные, полученные путём анализа фактически осуществлённых сделок или предложений о продаже объектов — это будет являться лучшей практикой оценки и судебной стоимостной экспертизы.
| Председатель Санкт – Петербургского Научно — методического Совета по оценке | Председатель Комитета Союза Саморегулируемых Организации Оценщиков (Национальное объединение) по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности |
| П.А. Козин | Е.И. Нейман |