Ниже приведены примеры неприемлемых методов оценки [1]:
- формирование или сообщение мнения о рыночной стоимости (включая ответы на запросы о ROV), которое не подтверждается рыночными данными или вводит в заблуждение;
- разработка заключения об оценке, основанного частично или полностью на данных о поле, расе, цвете кожи, религии, инвалидности, национальном происхождении, семейном положении, или включающего ссылку на любой защищенный класс либо потенциальных владельцев или арендаторов объекта недвижимости, либо нынешних владельцев или арендаторов объектов недвижимости в непосредственной близости от свойство объекта;
- ссылка на уровень преступности или связанные с ним данные;
- использование
неподтвержденных предположений, высказывание личного мнения или представлений о
факторах, влияющих на процесс оценки, и использование субъективной
терминологии, включая, но не ограничиваясь этим,:
- «гордость собственника», «отсутствие гордости собственника»;
- «бедное соседство»;
- «хорошее соседство»;
- «преступность» (и ее разновидности);
- «желательное соседство или местоположение» или
- «нежелательное соседство или местоположение»;
- разработка оценочного заключения на основе факторов, которые местным законодательством, законодательством штата или федеральным законодательством определены как дискриминационные и, следовательно, запрещены;
- искажение физических характеристик объекта недвижимости, улучшений или сопоставимых продаж;
- отсутствие комментариев о негативных факторах, связанных с соседством объекта недвижимости, объектом недвижимости или близостью объекта недвижимости к неблагоприятным воздействиям;
- неспособность должным образом проанализировать и сообщить о любом действующем договоре купли-продажи, опционе, предложении или перечне объектов недвижимости, а также о предыдущих продажах объектов недвижимости и сопоставимых продажах;
- выбор и использование неподходящих сопоставимых продаж;
- неспособность использовать сопоставимые продажи, которые с точки зрения местоположения и физического сходства наиболее близки к объекту недвижимости, на который распространяется действие договора;
- создание сопоставимых продаж путем объединения продаж свободных земельных участков с контрактной ценой покупки дома, который был построен или будет построен на этом участке;
- неспособность лично осмотреть внешний вид сопоставимого объекта недвижимости, когда этого требует объем работ, указанных в отчете об оценке;
- использование корректировок для сопоставимых продаж, которые не отражают реакцию рынка на различия между объектом недвижимости и сопоставимыми продажами;
- отсутствие обоснования корректировок в методе сравнения продаж;
- невнесение корректировок, когда они явно необходимы;
- использование данных, в частности данных о сопоставимых продажах, предоставленных сторонами, имеющими финансовую заинтересованность в продаже или финансировании объекта недвижимости, без проверки оценщиком информации из незаинтересованного источника;
- разработка оценки или представление отчета об оценке таким образом или в таком направлении, которые благоприятствуют интересам клиента или любой связанной с ним стороны, оценке ценности, достижению конкретного результата или наступлению последующего события с целью получения компенсации или трудоустройства за проведение оценки или в ожидании получения будущих заданий; или
- разработка или представление результатов оценки способом, который не соответствует требованиям USPAP.
[1] Fannie Mae (2024), Selling Guide. Part B: Origination Through Closing. Subpart B4: Underwriting Property. Chapter B4-1: Property Assessment and Valuation. Section B4-1.1: General Appraisal Requirements. B4-1.1-04, Unacceptable Appraisal Practices (05/01/2024), https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b4-1.1-04/unacceptable-appraisal-practices#P3541