Джим МакКрейт, Норен Уизел, Рецензирование оценок и его важность

Александр Слуцкий

Резюме

 

Было написано много статей об искусстве анализа [1] отчетов об оценке профессиональными оценщиками недвижимости для целей банковского кредитования и судебных разбирательств. В этой статье [2] объясняется, почему адвокаты, судьи, налоговое управление, оценщики и другие лица, получающие отчеты об оценке от третьих лиц, должны обращаться за проверкой отчетов к квалифицированным специалистам, которые являются профессиональными оценщиками недвижимости. В этой статье объясняется процесс проверки, руководящие принципы, которым следует следовать, и выводы, которые можно сделать на основе оценочного анализа. Обсуждаются некоторые причины расхождений в отчетах об оценке, такие как мошенничество, некомпетентность, человеческий фактор и давление со стороны клиента. Авторы представляют некоторые методы, которые могут быть использованы для минимизации конфликтов, обеспечения справедливости в оценке и судебном процессе.

Оценочное рецензирование — процесс и рекомендации подробно описаны на основе стандартов USPAP и IVS.

Поддержка в судебных разбирательствах – в этой статье объясняется, почему необходимы оценочные рецензии, например, при разводе, осуждении, налоговых проверках и других судебных вопросах.

USPAP – представлены и обсуждаются руководящие принципы USPAP.

Объем работ – понятие объема работ и то, как оно может повлиять на результаты оценки и ввести в заблуждение отчет.

Квалификация – Обсуждается квалификация оценщика и специалиста по обзорной оценке.

Медиация и арбитраж – информация, представленная в этой статье, должна помочь в медиации и арбитраже споров.

 

Введение

Во многих статьях и учебниках делается акцент на уничтожении отчетов и свидетельских показаний свидетелей-экспертов оппонента. Разве мы, профессионалы, не пытаемся защитить интересы общества и добиться справедливости? Адвокаты, придерживающиеся этических норм, и другие профессионалы должны стремиться к тому, чтобы из отчета эксперта-оценщика стала известна истина. В этом может помочь обзорная оценка. Обзорная оценка может выявить многие проблемы или ошибки в отчетах об оценке и снизить риск принятия неверных решений на основе неточных и предвзятых отчетов об оценке.

В недавнем отчете ФБР о мошенничестве с ипотечными кредитами [3] указано, что мошенничество происходит из-за того, что участники опустили определенные факты или неверно указали существенные факты при подаче кредитных документов. Те же проблемы, о которых говорится в отчете ФБР, могут возникать в отчетах об оценке, подготовленных для всех типов клиентов, за исключением финансовых учреждений. При проведении оценочного рецензирования могут быть выявлены как преднамеренные, так и непреднамеренные ошибки, которые могут ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, включая адвокатов, судей и бухгалтеров. Обзоры также могут свидетельствовать о том, что клиент оказывал давление на оценщика, заставляя его высказать предвзятое мнение о стоимости. Хотя среднестатистический человек, возможно, и не читает отчеты ФБР, оценщикам следует взять это на заметку — они читают журнал Money, который недавно обвинил оценщиков в том, что они поддались давлению со стороны ипотечных брокеров с целью увеличения оценки стоимости недвижимости. [4]

Центр права и обновления, базирующийся в Каламазу, штат Мичиган, в своей программе “Новый профессионализм и идентичность юриста” упомянул о «кризисе идентичности [в юридической профессии], который не решается традиционной этикой, ориентированной на конкретные случаи». [5]

Таким образом, для юристов, оценщиков и других специалистов должны измениться не только их собственные привычки, но и привычки их клиентов, “ … чтобы они вышли за рамки безжалостной погони за личной выгодой” [6].

Действительно, сегодня каждая профессия сталкивается с этими проблемами. Все они испытывают потребность зарабатывать деньги, увеличивать объем производства и удерживать клиентов. В результате многие обходят все углы, выполняя “приказы клиентов”, вместо того чтобы следовать Кодексу этики или стандартам профессиональной практики, установленным различными профессиональными организациями.

Важно понимать предубеждения и слабые стороны, которые могут содержаться в отчете об оценке, подготовленном для судебного разбирательства, развода, налоговых проверок, налогообложения недвижимости и т.д., особенно в тех случаях, когда стороны особенно враждебны. Оценочные рецензии, проводимые государственными учреждениями, адвокатами и судьями, могут выявлять мошенничество, некомпетентность и человеческие ошибки в отчетах об оценке или нарушения этики поведения оценщиков недвижимости и их клиентов, которые приводят к большим расхождениям во мнениях относительно стоимости одного и того же объекта недвижимости.

Необходимо проводить различие между расхождением, которое является обоснованным, и расхождением, которое настолько велико, что намерением и целью свидетельских показаний, очевидно, является нечто иное, чем справедливая рыночная стоимость. [7]

ЧТО ТАКОЕ РЕЦЕНЗИЯ ОЦЕНКИ?

Юридический словарь Блэка (Black’s Law Dictionary) определяет оценку как «оценку стоимости имущества незаинтересованными лицами соответствующей квалификации» и «процесс определения стоимости актива или обязательства, который предполагает заключение эксперта, а не явные рыночные сделки».

Оценки заказываются по ряду причин, включая цели финансовой отчетности, вопросы, связанные с федеральным налогообложением и налогообложением штата, соблюдение Закона о восстановлении и правоприменении в рамках реформы финансовых учреждений (FIRREA), передачу права собственности/использования, инвестиционные решения (аренда, покупка, условия контракта), посредничество/арбитраж и поддержка в судебных разбирательствах.

Оценкой считается мнение или оценка стоимости, которые должны быть обоснованы и подкреплены рыночной информацией. Оценка считается действительной до тех пор, пока применяемые допущения и методологии являются разумными. Следует также помнить, что оценка — это мнение о ценности, основанное на анализе соответствующих данных. Два специалиста могут прийти к разным выводам.

Рецензирование оценки — это процесс, при котором приглашается эксперт для оценки результатов оценки, выполненных другой стороной. USPAP определяет оценочное рецензирование как

… действие или процесс выработки и распространения мнения о качестве работы другого оценщика, которое было выполнено в рамках оценки, рецензии оценки или консультационного задания по оценке [8].

В то время как оценщик составляет оценку или заключение о стоимости, в обязанности рецензента входит оценка обоснованности отчета.

В Международных стандартах оценки особо указано, что рецензент должен сосредоточиться на следующем:

  • Используемые данные являются адекватными и актуальными
  • Используются соответствующие методы и технички
  • Анализ, мнения и заключения являются уместными и обоснованными
  • В целом представленный продукт соответствует стандартам или превосходит их. [9]

Анализ результатов оценки не приводит к новому заключению об оценке. На самом деле, эксперт, проводящий оценку, не должен подменять своим собственным суждением мнение оценщика, если первоначальный вывод был сделан разумным человеком на основе рыночной информации на дату проведения оценки. Эксперт по рецензированию может не согласиться с окончательным заключением об оценке или методами, которые были применены в отчете об оценке, но он не должен высказывать мнение о стоимости оценки, если только это не соответствует требованиям USPAP. Эксперт по оценке может предложить заказать другую оценку.

 

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Стандарты проведения оценок и обзоров регулируются Фондом оценки в рамках USPAP. USPAP установил десять стандартов, касающихся разработки и распространения результатов оценки недвижимости, рецензирования оценки, консультационных заданий по недвижимости, массовых оценок, оценки движимого имущества и оценки бизнеса или нематериальных активов.

Согласно стандарту 3 “Анализ, разработка и отчетность по оценке”, при проведении анализа оценки следует учитывать качество, полноту, точность, актуальность, уместность и обоснованность всех данных, допущений, процедур и выводов, представленных в отчете. С дополнительными стандартами можно ознакомиться в Институте оценки, Американском обществе оценщиков, Американском обществе менеджеров фермерских хозяйств и сельских оценщиков, а также в стандартах, установленных судами и Международным комитетом по стандартам оценки.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики Стандарт 3 [10]   “При подготовке рецензии на оценку рецензент должен: указать заказчика рецензента и предполагаемых пользователей, предполагаемое использование мнений и выводов рецензента, а также цель задания,определить, кто является заказчиком рецензента,предмет задания на проведение рецензии оценки,дата вступления в силу рецензии,оцениваемое имущество и доля собственности (если таковые имеются) в рассматриваемой работе,дата рассматриваемой работы и дата вступления в силу заключения по рассматриваемой работе,оценщик(-и), выполнивший(-ие) рассматриваемую работу, если только его(их) личность(и) не была(и) раскрыта(ы).определите объем работ, необходимый для получения достоверных результатов задания, в соответствии с правилом объема работ;сформулировать мнение относительно полноты рассматриваемого материала, учитывая объем работы рецензента;сформулировать мнение относительно очевидной адекватности и актуальности данных и уместности любых корректировок данных, учитывая объем работы рецензента;сформулировать мнение о целесообразности используемых методов и методик оценки, учитывая объем работы рецензента, и изложить причины любых разногласий; исоставить мнение о том, являются ли анализы, мнения и заключения уместными и обоснованными, учитывая объем работы рецензента, и изложить причины любых разногласий.”

Этика и стандарты оценки, установленные профессиональными организациями и Фондом, были разработаны для укрепления и поддержания общественного доверия к индустрии оценки путем установления требований к честности, беспристрастности и профессиональной компетентности в сфере оценки. Фонд оценки не обеспечивает соблюдение стандартов. Агентства по лицензированию/сертификации оценщиков в каждом отдельном штате уполномочены обеспечивать соблюдение стандартов USPAP, и некоторые руководящие органы могут требовать соблюдения дополнительных стандартов. [11] Разработанные минимальные стандарты очень трудно обеспечить, поскольку государственные учреждения, ответственные за надзор, не располагают достаточными ресурсами для мониторинга профессии оценщика, чтобы защитить широкую общественность от преднамеренного мошенничества и/или искажения информации, некомпетентность или человеческая ошибка.

USPAP разрешает оценщику ссылаться на юрисдикционное исключение, если условие оценки или какая-либо часть USPAP противоречит закону или государственной политике, применимым к заданию. В этом случае отчет об оценке может больше не соответствовать требованиям USPAP. Оценщики должны оказывать свои услуги в соответствии с требованиями государственных органов по лицензированию/сертификации в юрисдикции, в которой находится объект недвижимости. Хорошо подготовленный и документально оформленный отчет об оценке должен полностью раскрывать любые части оценки, которые не соответствуют USPAP. Профессиональные оценщики должны раскрывать информацию о влиянии такого несоответствия на окончательный результат оценки.

ЧТО ВЫЗЫВАЕТ ПРОБЛЕМЫ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ?

Давление клиента

В последнее время появились хорошо задокументированные случаи, свидетельствующие о том, что клиенты оценщика (например, ипотечные брокеры и кредиторы) оказывают давление на оценщика с целью получения конкретного заключения. Колорадо, Огайо и Нью-Йорк в настоящее время изучают тактику, которую используют ипотечные брокеры и кредиторы на рынке субстандартного жилья. [12]

В ранее цитировавшейся статье журнала Money сетуется на то, что оценщики все чаще не могут действовать как независимые наблюдатели, когда многие из их клиентов связывают желаемый результат оценки с текущей и будущей работой.

Однако давление клиентов не ограничивается только ипотечными брокерами и кредиторами. Давление может исходить от любого из следующих лиц:

  • Юристов
  • Бухгалтеров
  • Государственных органов
  • Частных лиц
  • Ипотечных брокеров и банкиров
  • Брокеров по недвижимости
  • Кредитных инспекторов

Например, юристы могут заказать отчет об оценке, подобно ипотечному брокеру или кредитору, но для целей судебного разбирательства. Нормативные акты не запрещают владельцам недвижимости, бухгалтерам, юристам и другим потенциальным клиентам по оценке обращаться к оценщикам, которые дадут ответы на интересующие их вопросы. Поскольку юристам разрешено отстаивать интересы своих клиентов и выполнять «приказы клиента», очень часто оценки являются предвзятыми, склоняясь к позиции клиента юриста, правильной или неправильной. Многие бухгалтерские фирмы придерживаются аналогичной практики в отношении своих клиентов. Эта предвзятость может быть достигнута любой из перечисленных выше сторон несколькими различными способами, которые могут быть не столь очевидны, как оплата за то, чтобы “набрать нужный номер”.

Недостаточно информации

В 12-м издании «Оценки недвижимости», опубликованном Институтом оценки, указаны документы, необходимые для завершения тщательной оценки недвижимости. Юристы или их клиенты могут утаить важную информацию, которая имеет решающее значение для оценки, что ограничивает возможности оценщиков в проведении тщательного анализа.

Например, политика в отношении прав собственности может указывать на определенные ограничения, которые влияют на оценку имущества. Если эта информация не будет предоставлена оценщику, заключение об оценке может быть неточным.

Некоторая информация, которая требуется оценщику для проведения тщательного анализа, включает следующее:   Подписанное соглашение или контрактКонтактное лицо и номер телефона управляющего недвижимостью, агента по аренде и соответствующего лица для организации осмотра объекта.Планы земельного участка или топографическая съемка объекта.Юридические описания.Копия действующего полиса титульного страхования, если таковой имеется.Применимые ограничения, соглашения и сервитуты, касающиеся сделок с недвижимостьюПятилетняя история владения.Пятилетняя история начислений и налогов, включая идентификационный номер налогоплательщика, проводящего оценку недвижимости.Доступ к строительным планам и спецификациям.Технические отчеты (например, об опасных материалах, грунтах, оценках и обследовании физического состояния).Подробный объем и стоимость недавних и предполагаемых капитальных улучшений или ремонтов.Подробные годовые отчеты о доходах и расходах за последние пять лет.Доступ к копиям всех договоров аренды и текущему списку арендной платы по арендаторам.Копии всех договоров аренды земли, если применимо (резюме приемлемо, если оно достаточно подробное).Трехлетняя история аренды с разбивкой по месяцам, если таковая имеется.Текущие специальные условия аренды и/или купли-продажи.Информация о текущем персонале, включая должность, уровень заработной платы и все льготы.Операционные отчеты за текущий год и аналогичные периоды за три года.Годовой бюджет на текущий год и предлагаемый бюджет, если таковой имеется.Копии договоров управления или аренды (резюме приемлемо, если оно достаточно подробное).Краткое изложение последних предложений о покупке или текущих предложений на продажу, если таковые имеются.Любые «необычные» условия, которые следует учитывать при анализе.Копии любых рыночных и технико-экономических обоснований, отчетов об оценке за последние пять лет.

Объем работ

Часто заказчики оценки ограничивают объем работ, что может привести к неправильным выводам. В USPAP конкретно указано, что объем работ должен включать “исследования и анализ, необходимые для получения достоверных результатов задания” [13].

Если объем работ, указанный заказчиком, не позволяет получить достоверные результаты задания, оценщик должен обсудить это со своим клиентом и изменить объем или отказаться от участия в оценке.

Это происходит не всегда. Иногда оценщик не обладает достаточной квалификацией, чтобы определить объем работ, необходимых для выполнения задания. Клиент может также ограничить объем исследований и анализа, которые может проводить оценщик, или запросить альтернативные методы, которые занимают меньше времени, чтобы сэкономить на оплате. В любом случае результаты могут быть вводящими в заблуждение или ошибочными.

Оценщики обязаны раскрывать информацию о проведенных исследованиях и анализах, но не обязаны раскрывать информацию о не проведенных исследованиях и анализах, а также о потенциальных рисках, присущих отчету, поскольку его объем был ограничен.

Хорошая оценка должна включать в себя эту информацию, чтобы читатель понимал объем работ и ограничения, которые были согласованы. Квалифицированный эксперт по оценке должен быть в состоянии выявить потенциальные риски и объяснить их пользователю отчета об оценке.

Например, в таких городах, как Нью-Йорк, где трудно добиться сопоставимых продаж земли, оценщик должен использовать метод остаточной стоимости земли, чтобы оценить стоимость участка.

В любом случае, оценщики должны поддерживать решения своих клиентов об ограничении исследований, сбора данных, анализа или методов, используемых для оценки стоимости. Кроме того, объем работ не должен быть настолько ограничен, чтобы отчет не удовлетворял требованиям предполагаемого пользователя. Оценщик может подготовить ограниченный отчет в соответствии с запросом клиента и включить гипотетические или экстраординарные допущения, которые могли бы повлиять на заключение об оценке. Этот отчет об оценке может оказаться в зале суда во время бракоразводного процесса, но его выводы могут не иметь отношения к разделу имущества супругов.

Объем работ может измениться в ходе выполнения задания в зависимости от новых фактов, которые будут выявлены на этапе расследования или сбора данных. Может не хватить времени для пересмотра объема работ на основе новых фактов и соблюдения сроков выполнения. Кроме того, для достижения этой цели могут потребоваться дополнительные сборы и ресурсы, но они недоступны. Если оценщик обнаруживает новые факты и обстоятельства, которые должны изменить объем работ, это должно быть обсуждено с клиентом и должны быть предоставлены дополнительные средства и ресурсы для подготовки отчета об оценке с достоверными результатами.

Квалификация оценщика

Эксперт по рецензированию оценок — это непредвзятый, независимый профессионал, который выносит суждение по чужому отчету об оценке. Он/она не является адвокатом и, следовательно, должен быть нейтрален к оценочной стоимостьи. [14]

Несмотря на то, что он/она может составить свое собственное мнение о стоимости в ходе проверки, это мнение не должно предоставляться, поскольку оно, по сути, представляет собой оценку, которая выходит за рамки оценочного обзора, и специалист по оценке должен соответствовать Стандартам 1 и 2, которые регулируют разработку и представление достоверного отчета об оценке

USPAP требует, чтобы рецензенты были квалифицированы с точки зрения их уровня образования, профессиональной подготовки и опыта. Они должны нести ответственность за свои решения, которые должны основываться на правилах справедливости и объективности. Чтобы быть компетентным, эксперт по оценке должен быть знаком с типом недвижимости, рынком сбыта, географическим районом и соответствующими аналитическими методами определения стоимости для данного типа недвижимости. Помимо этого простого определения компетентности, требования к квалификации оценщика могут отличаться в разных штатах.

Если у оценщика нет необходимых качеств, USPAP требует, чтобы он/она сообщил клиенту о недостатке знаний и/или опыта, прежде чем принять задание. Оценщик должен предпринять все шаги, необходимые или уместные для компетентного выполнения задания, и указать в отчете шаги, которые были предприняты для компетентного выполнения задания.

Многие оценщики не раскрывают информацию о том, что у них может не хватать опыта или экспертных знаний для оценки определенного типа недвижимости, такой как многоквартирное офисное здание, дом престарелых, больница или товарищество с ограниченной ответственностью. Часто клиенты нанимают своих друзей или знакомых, которые не являются лицензированными или назначенными членами профессиональных организаций, для оценки объектов недвижимости. Государственные учреждения часто назначают оценщиков только потому, что они внесли свой вклад в политику. Лицензирование устанавливает минимальные стандарты, которые во многих случаях недостаточны для надлежащего обучения оценщиков недвижимости тому, как решать сложные вопросы, связанные с недвижимостью. В результате многие оценщики не готовы правильно использовать те признанные методы и приемчики, которые необходимы для проведения достоверной оценки.

Эксперты-рецензенты могут оценить квалификацию оценщика, подготовившего отчет, на основании следующих критериев:

  1. Профессиональные рекомендации профессиональных организаций
  2. Государственная лицензия или сертификация оценщика
  3. Многолетний опыт работы
  4. Общая репутация оценщика
  5. Уровень образования оценщика
  6. Непрерывное образование
  7. Опыт в оценке типа недвижимости
  8. Опыт работы на местном рынке
  9. Доступ к соответствующим источникам данных.

Профессиональные организации, такие как Американское общество оценщиков и Институт оценки, устанавливают более высокие стандарты и требования к образованию для своих членов. Кодекс этики и дополнительные стандарты, которые они предъявляют к своим членам, обеспечивают еще один уровень защиты по сравнению с государственными законами о лицензировании, которые устанавливают минимальные стандарты. Многие профессиональные организации, такие как Институт оценки, разработали сложную систему экспертной оценки, с помощью которой они обеспечивают соблюдение своего Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональной оценочной практики. Нарушения Кодекса этики или стандартов могут привести к исправлению положения или дисциплинарным взысканиям. Профессиональные организации часто располагают большими ресурсами для привлечения своих членов к дисциплинарной ответственности по сравнению с государственными лицензирующими или сертифицирующими органами.

Различные юридические или бухгалтерские инструкции

В 1966 году Комитет по рецензированию оценок Американского института оценщиков недвижимости (ныне Институт оценки) заявил, что:

Одна из наиболее частых причин серьезных расхождений, которые становятся очевидными, связана с различными юридическими инструкциями. Оценщику, работающему в интересах владельца недвижимости, адвокат дает разъяснение, в котором говорит, что он должен подходить к определенному вопросу определенным образом; адвокат органа, осуществляющего судебное разбирательство, дает своему оценщику совершенно иное толкование.

Это не изменилось. Каждая сторона в споре может по-разному интерпретировать юридические или бухгалтерские концепции. На самом деле клиенты оценщиков довольно часто предоставляют различные юридические или бухгалтерские инструкции, касающиеся гипотетических или экстраординарных допущений, которые могут повлиять на окончательные выводы об оценке.

Экстраординарное допущение определяется как

… допущение, непосредственно связанное с конкретным заданием, которое, в случае его ложности, может изменить мнение или выводы оценщика [15].

Оценщик делает предположение о физических, юридических или экономических характеристиках объекта недвижимости или об условиях, которые являются внешние по отношению к объекту недвижимости, которые могут повлиять на окончательные выводы об оценке.

Согласно USPAP, отчет об оценке должен содержать полную информацию. Во многих случаях оценщик может не получить доступ к улучшениям, например, к экспертам по оценке недвижимости, которым владелец недвижимости не предоставляет доступ. Отчет об оценке должен содержать экстраординарные предположения относительно внутренней отделки и состояния, которые, в случае их признания ложными, повлияют на окончательный вывод об оценке.

Гипотетическое условие определяется как

… то, что противоречит тому, что существует, но предполагается для целей анализа. [16]

Оценщик делает предположение о физических, юридических или экономических характеристиках объекта недвижимости или об условиях, которые являются внешними по отношению к объекту, и которые могут повлиять на окончательные выводы об оценке и, как известно, являются ложными на момент оценки. Согласно USPAP, отчет об оценке должен содержать полную информацию.

Например, при проведении оценки объекта используется гипотетическое условие о том, что существующие улучшения были снесены и что участок готов к реконструкции. Оценка должна была включать заявление о том, что это гипотетическое предположение могло повлиять на результаты задания. Кроме того, было бы разумно указать затраты, необходимые для выкупа любых договоров аренды, и затраты сноса существующих улучшений. Участок не является свободным и сдается в аренду, а итоговая оценка была завышена.

Экстраординарное допущение или гипотетическое условие следует использовать только в том случае, если результаты анализа заслуживают доверия.

Оценщик должен иметь разумную основу для принятия экстраординарного допущения или юридическую причину для использования гипотетического условия.

Сторонам целесообразно договориться в письменной форме о предположениях, которые будут использоваться при проведении оценки, прежде чем заказывать оценку. Это снизит стоимость судебных разбирательств, поскольку вопросы такого рода должны быть решены до заказа оценки.

Также могут быть добавлены дополнительные допущения, которые некоторые оценщики называют особыми условиями или ограничивающими допущениями. Их необходимо внимательно прочитать, так же как и любые экстраординарные допущения или гипотетические условия, чтобы убедиться, что владельцы и их агенты не делают ложных заявлений.

Дата оценки

Очень часто некоторые клиенты, например адвокаты, не согласны с датой оценки. Ричард Соренсон, MAI, CRE, привел четыре примера, которые могут потребоваться клиенту:

  1. Текущая стоимость объекта недвижимости на текущую дату оценки, в его текущем физическом состоянии и с учетом действующего в настоящее время зонирования;
  2. Стоимость, как если бы объект был завершен и введен в эксплуатацию на дату оценки;
  3. Предполагаемая стоимость в будущем после завершения строительства;
  4. Предполагаемая стоимость в будущем при достижении стабильной заполняемости или стабилизации доходов, то есть при сдаче в аренду и фактической оплате арендной платы всеми арендаторами. [17]

Кроме того, в случаях развода дата вступления в силу оценки может привести к ретроспективной оценке. В одном конкретном случае судья постановил, что активы должны оцениваться по состоянию на 1992 и 1994 годы. За это время рынки недвижимости изменились. Адвокаты могли бы сэкономить время и деньги сторон судебного процесса, если бы судья выслушал аргументы относительно даты определения стоимости до того, как назначил оценку многих объектов недвижимости.

В каждой из пяти ситуаций, упомянутых выше, окончательная оценка стоимости, вероятно, будет существенно отличаться

Рыночные данные и сопоставимые продажи

Основными элементами сравнения между объектом недвижимости и сопоставимыми объектами являются

  • передаваемые права на недвижимость,
  • условия финансирования,
  • условия продажи,
  • расходы сразу после покупки,
  • рыночные условия,
  • местоположение,
  • физические характеристики,
  • экономические характеристики,
  • использование/зонирование и
  • компоненты, не связанные с недвижимостью.

Fannie Mae перечисляет несколько основных правил, касающихся корректировки сопоставимых продаж [18].

Используя подход сравнения продаж, оценщик сравнивает цену передачи каждого сопоставимого объекта недвижимости с объектом недвижимости-объекта, рассматривая каждую характеристику и оценивая ее связь с объектом недвижимости. Цель состоит в том, чтобы учесть любые различия между объектом оценки и сопоставимым объектом, чтобы получить разумную оценку стоимости объекта. Если сопоставимый объект превосходит объект, стоимость сопоставимого объекта корректируется в отрицательную сторону. Если сопоставимый объект хуже, то производится положительная корректировка. Отсутствие корректировки на очевидные различия может стать тревожным сигналом, который легко заметит эксперт по рецензированию. Рыночные данные, доступные в рассматриваемом районе и конкурирующих местах на момент продажи, являются основой для корректировок. Заранее установленные или предполагаемые корректировки в долларах недействительны.

Специалисты по рецензированию отметят любые несоответствующие временные корректировки, которые не учитывают рыночные события, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости.

К другим «красным флажкам» относятся оценки, которые, по-видимому, скрывают или преуменьшают характеристики сопоставимых объектов недвижимости, оказывающие явное или даже незначительное влияние на цену сделки.

Рецензенты также осведомлены о двух различных способах внесения корректировок: качественных и количественных. Количественные корректировки могут быть сделаны для различий, которые имеют расчетную стоимость в долларах, отражающую реакцию рынка на конкретную разницу. Следует отметить, что корректировка должна быть основана на рыночной информации, а не на затратах. Например, рыночная стоимость новой кухни или бассейна может не соответствовать затратам ремонта или установки. Затраты могут быть значительно выше стоимости, которую вносит данный элемент.

Обоснованность корректировки может основываться на нормах для конкретного класса недвижимости. Например, рекомендации Fannie Mae для домов на одну семью заключаются в том, что сумма чистых корректировок в долларах за каждую сопоставимую продажу не должна превышать 15 процентов от продажной цены сопоставимого жилья, а валовые корректировки не могут превышать 25 процентов. Корректировки, которые выходят за рамки настоящих руководящих принципов, должны быть подробно объяснены в отчете об оценке, в противном случае сопоставимый метод вообще не следует использовать. Однако придерживаться этого диапазона при анализе сопоставимых продаж на рынке предметов роскоши или дорогих товаров крайне сложно, но, тем не менее, следует привести объяснение.

В некоторых случаях количественная корректировка может оказаться неуместной. Качественный сравнительный анализ продаж позволяет оценщику определить реакцию рынка на ту или иную характеристику как положительную (+) или отрицательную (-) взаимосвязь. Окончательная оценка стоимости рассчитывается путем придания большего значения более похожим объектам и меньшего — менее похожим. Качественный анализ уместен, когда известно, что один или несколько элементов сравнения влияют на рыночную стоимость, но данных недостаточно для определения конкретной суммы или процентной корректировки.[19]

Сложность задания по оценке определяет тип необходимых исследований и анализа.

Во многих случаях оценщик не проводит тщательного анализа тенденций в стоимости недвижимости, спроса и предложения, текущих предложений на рынке недвижимости, что может повлиять на окончательную оценку стоимости. Несмотря на то, что оценщик должен надлежащим образом изучить рынок, он может полагаться только на многочисленные листинговые сделки из-за ограничений по времени или гонорарам.

При необходимости следует учитывать всю информацию из открытых источников.

Оценщик должен учитывать все соответствующие данные, источники информации и не должен полагаться на неполную информацию, которая может привести к неточной окончательной оценке стоимости. Если оценщик исключает сопоставимые данные о продажах и рыночные данные, необходимые для правильной оценки рыночной стоимости, то полученный вывод может нанести ущерб позиции его клиента.

В руководстве Fannie Mae по продаже домов на одну семью перечислен ряд неприемлемых методов оценки [20], в которых эксперт может обнаружить существенные расхождения в оценках любого типа недвижимости.

Некоторые из этих методов включают следующее:

Искажение физических характеристик объекта недвижимости, его улучшений или сопоставимых продаж. Если характеристики объекта недвижимости представлены неверно, существует риск того, что сопоставимые продажи, используемые для оценки стоимости, не соответствуют действительности.

Отсутствие комментариев по поводу негативных факторов, связанных с районом объекта, объектом недвижимости или близостью объекта к неблагоприятным воздействиям. Если жилой объект расположен рядом со свалкой или к объекту розничной торговли нет надлежащего доступа, это должно быть указано в отчете.

Неспособность надлежащим образом проанализировать и сообщить о любом действующем договоре купли-продажи, опционе, предложении или листинге объекта недвижимости, а также о предыдущих продажах объекта недвижимости и сопоставимых продажах. Следует учитывать все продажи, контракты или листинги, которые доступны общественности на момент оценки.

Выбор и использование неподходящих сопоставимых продаж или неиспользование сопоставимых продаж, которые по местоположению и физически наиболее близки к объекту недвижимости. Если общедоступная сопоставимая продажа исключена, несмотря на ее большее сходство с объектом недвижимости по сравнению с другими используемыми сопоставимыми объектами, ее исключение должно быть объяснено в отчете об оценке.

Использование корректировок для сопоставимых продаж, которые не отражают реакцию рынка на различия между объектом недвижимости и сопоставимыми продажами, не обоснованные корректировки в подходе сравнения продаж, или невнесение корректировок, когда они четко указаны. Хотя стандартных правил внесения корректировок в долларах США не существует, любые вносимые корректировки должны основываться на имеющихся рыночных данных, а не на предположениях или личном мнении.

Использование данных, в частности данных о сопоставимых продажах, которые были предоставлены сторонами, имеющими финансовую заинтересованность в продаже или финансировании объекта недвижимости, без проверки оценщиком информации из незаинтересованного источника. Брокер, получающий комиссионные, имеет финансовую заинтересованность в объекте недвижимости, поскольку ему выплачивается процент от покупной цены. Если брокер-продавец предоставляет оценщику сопоставимые данные, оценщику следует найти дополнительные сопоставимые данные из другого источника. Если сопоставимые продажи, которые были предоставлены брокером, действительно были единственными доступными данными, об этом факте следует сообщить.

Разработка и/или представление результатов оценки таким образом или в таком направлении, которые благоприятствуют интересам клиента или любой связанной с ним стороны, величине оценки, достижению конкретного результата или наступлению последующего события, с целью получения компенсации за выполнение оценки и/или в ожидании получения будущих заданий. Это мошенничество. Оценщик рискует не только лишиться своих полномочий в руководящем органе по оценке, но и подвергнуться судебному преследованию, если он/она намеренно сообщает стоимость в пользу какой-либо стороны.

Подготовка и/или представление результатов оценки таким образом, который не соответствует требованиям Единых стандартов профессиональной оценочной практики, действовавших на дату вступления оценки в силу. Хотя любое отклонение от USPAP не обязательно является мошенничеством, оно должно быть расследовано.

Эксперты, проводящие проверку, проследят за тем, чтобы в окончательном заключении о стоимости были учтены все корректировки.

Были ли все корректировки подробно объяснены?

Были ли количественные корректировки основаны на соответствующих рыночных данных?

Если была произведена качественная корректировка, было ли ее влияние на стоимость пропорционально реакции рынка?

Не показалось ли вам, что оценщик полагался исключительно на качественные корректировки?

Если стоимость объекта выходит за пределы диапазона, указанного при сопоставимых продажах, что-то вполне может быть не так, но не всегда. После внесения всех необходимых корректировок окончательный вывод о стоимости будет разумным и обоснованным.

Доходный подход

В доходном подходе также можно обнаружить ошибки и искажения.

Валовый потенциальный доход должен быть подтвержден существующими контрактными ставками арендной платы и рыночными ставками арендной платы за свободные помещения. Льготы на аренду и письма с рекомендациями арендаторов могут повлиять на фактическую арендную плату, взимаемую владельцем недвижимости. Для обоснования прогнозируемого валового дохода требуется тщательный анализ рынка.

Часто один оценщик полагается на исторические оценки доходов и расходов, представленные владельцем недвижимости. Возможно, эта информация не отражает того, как оценил бы покупатель.

Возможно, управление недвижимостью осуществлялось ненадлежащим образом. Также возможно, что расходы завышены из-за того, что нынешний владелец понес расходы, не связанные с имуществом, такие как личные автомобильные расходы и страховка. Владелец также может взимать непомерную плату за управление.

Отраженные в отчетности расходы на историческую недвижимость должны быть сопоставлены с отраслевыми стандартами и конкурентоспособной недвижимостью.

Прогнозируемые доходы и расходы должны отражать действия информированных участников рынка.

В статье “Искусство рецензирования оценок” Ричард Соренсон указал на следующие моменты, которые могут быть замечены в отчете об оценке и которые могут представлять собой предвзятость или ошибку:

  • Доход от аренды увеличивается по прямой линии в течение прогнозируемого периода;
  • Соотношение расходов (т.е. операционных расходов в процентах от общего валового дохода) снижается в течение прогнозируемого периода;
  • Процентная арендная плата представляет собой значительный источник общего дохода, несоразмерный сумме базового дохода;
  • Все расходы возмещаются арендаторами без каких-либо чистых операционных расходов для владельца;
  • Для стабилизированных доходов используется вакантность в размере 5%;
  • Статьи, связанные с капитальными расходами или резервом на замену, не учитываются;
  • Региональные или местные различия в доходах или расходах не учитываются;
  • Реверсионная ставка капитализации ниже или равна текущей ставке капитализации;
  • Ставка дисконтирования, или внутренняя норма доходности (IRR), не соответствует ставке капитализации и темпам роста;
  • Предварительный расчет движения денежных средств проводился с помощью разработанной собственными силами программы составления электронных таблиц. [21]

Специалист по оценке быстро заметит любую из этих потенциальных статей, а также другие, которые могут присутствовать в доходномподходе.

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем было бы потрачено на создание столь же желаемого объекта. У покупателей всегда есть возможность приобрести участок и построить улучшение, которое будет иметь аналогичную полезность с оцениваемым объектом. Они также могут приобрести улучшенную недвижимость, которая может быть изменена в соответствии с потребностями покупателя. Если недвижимость была улучшена ненадлежащим образом, она может быть приобретена, а улучшения снесены, чтобы создать свободное место, которое можно улучшить.

Стоимость, полученная с помощью затратного подхода, при правильном применении может служить хорошим показателем стоимости оцениваемого имущества.

При затратном подходе оценщик обычно оценивает стоимость участка, как пустующего, и добавляет затраты строительства улучшений. Потери стоимости из-за возраста, износа, а также из-за функциональных недостатков или внешних воздействий вычитаются для определения стоимости. Затратный подход, хотя и имеет много недостатков, при правильном применении может дать разумное представление о стоимости.

Ратклифф отмечает, что затратный подход очень полезен для получения полезной информации в следующих приложениях:

  • “Затрты производства разумной и приемлемой альтернативной недвижимости устанавливает верхний предел суммы, которую любой желающий может заплатить за объект недвижимости”. (Он отметил, что покупатель может заплатить больше, чем затраты, когда нет приемлемой альтернативы).
  • “Затраты на производство могут быть полезным показателем стоимости, если на самом деле строятся объекты, аналогичные объекту оценки” [22].

Затратный подход имеет свои ограничения, и в нем может быть много распространенных ошибок, которые оценщики могут быстро обнаружить в полном отчете об оценке.

Например, затратный подход трудно применять, если усовершенствования являются устаревшими. В этом случае стоимость земли обычно составляет значительный процент от общей стоимости недвижимости. Возможно, из-за отсутствия активности сложно получить свежую информацию о продаже земли и точную стоимость строительства.

Также довольно часто оценщики неправильно оценивают функциональный и внешний износ. Эти две концепции сложны даже для самого опытного оценщика.

Вывод

В связи с давлением клиентов на оценщиков недвижимости со стороны всех участников рынка, адвокатам следует провести проверку результатов оценки недвижимости, чтобы убедиться, что отчеты об оценке были подготовлены в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики. В ходе проверки можно определить, включал ли объем работы исследования и анализ, которые были необходимы для получения достоверных результатов задания. Кроме того, эксперт по оценке сможет ознакомиться с отчетом, чтобы определить, правильно ли оценщик использовал соответствующие методы и приемчики, необходимые для проведения достоверной оценки. Тщательный анализ выявит ошибки, упущения, искажения информации и ненадлежащее применение методов оценки, которые могут привести к вводящим в заблуждение или мошенническим результатам.

[1] Прим. перев. Термин «appraisal review», используемый в американской практике оценки и в данной статье, не является эквивалентным российскому термину «экспертиза оценки экспертом саморегулируемой организации оценщиков», хотя процесс «appraisal review» также регулируется одним из стандартов USPAP. Более точно его можно перевести как «анализ», «контроль» или «рецезирование». При этом последнее имеет место в судебной практике в России и, по мнению переводчика, наиболее близко к смыслу, вкладываемому в американский термин «appraisal review». Тем не менее, использование альтернативных российских терминов, указанных выше, не приведёт к существенному искажению смысла.

[2] MacCrate J.R., Whysel N. (2007), Appraisal Reviews and Their Importance, SSRN Electronic Journal, Jul., https://www.researchgate.net/publication/228163726_Appraisal_Reviews_and_Their_Importance . Джим Маккрейт (Jim MacCrate), MAI, CRE, ASA владеет собственной специализированной компанией по оценке недвижимости и консалтингу MacCrate Associates LLC, расположенной в районе Нью-Йорка и специализирующейся на сложных вопросах оценки недвижимости. Ранее он был руководителем Северо-Восточной региональной практики и директором группы по оценке недвижимости и консультационным услугам в Price Waterhouse LLP и PricwaterhouseCoopers LLP. Он получил степень бакалавра в Корнеллском университете и степень магистра делового администрирования в Университете Лонг-Айленда, C. W. Post Center. Он написал множество статей для Price Waterhouse LLP, консультанта по недвижимости, и в прошлом публиковался в журнале Appraisal. Он инициировал исследование инвестиций в землю, которое было включено в исследование инвесторов в недвижимость PricewaterhouseCoopers Korpacz. Он работает на национальном факультете Института оценки и является адъюнкт-профессором Нью-Йоркского университета. Тел. (516)-922-6059. Электронная почта Jim.MacCrate.MAI.CRE@gmail.com. Норин Уизел (Noreen Whysel) имеет девятнадцатилетний опыт работы в Интернете, исследованиях и работе с базами данных, в том числе в качестве операционного менеджера глобального веб-сайта PricewaterhouseCoopers и исследователя/библиотекаря в консалтинговой группе Price Waterhouse по недвижимости. Она является давним координатором GISMO, группы пользователей геоинформационных систем, базирующейся в Нью-Йорке. Норин получила степень бакалавра в Колумбийском университете и закончила аспирантуру. В настоящее время Норин работает операционным директором Института информационной архитектуры и консультантом Муниципального художественного общества и Американского музея естественной истории по проектам веб-дизайна и юзабилити. Она исследовала, написала и отредактировала множество статей, касающихся недвижимости, для различных партнеров и директоров PricewaterhouseCoopers LLP и Price Waterhouse LLP. Телефон (212) 662-2697. Электронная почта nwhysel@hotmail.com

[3] U. S. Department of Justice — Federal Bureau of Investigation, “Financial Crimes Report To The Public Fiscal Year 2006,” http://www.fbi.gov/publications/financial/fcs_report2006/financial_crime_2006.htm.

[4] “Scenes from a Bubble,” Money Magazine, May 2007, p. 114.

[5] The Center for Law and Renewal, “What is The Center for Law and Renewal?,” http://www.healingandthelaw.org/Centre_Overview.html, July 4, 2007. {(Kronman, Anthony T. The Lost Lawyer: Failing Ideals of the Legal Profession (Belknap Harvard 1993); Glendon, Mary Ann. A Nation Under Lawyers (Farrar, Straus & Giroux 1st ed. 1994); Linowitz, Sol M. The Betrayed Profession: Lawyering at the End of the Twentieth Century (Johns Hopkins University Press 1994); Rhode Deborah L. In the Interests of Justice: Reforming the Legal Profession (Oxford University Press 2000); Sells, Benjamin. The Soul of the Law (Element Books 1994).}

[6] Ibid. http://www.healingandthelaw.org/Centre_Overview.html, July 4, 2007, цитируется по William F. May, founding director of the Maguire Center for Ethics and Public Responsibility at Southern Methodist University.

[7] Y.T. Lum, MAI, CRE, “Illogical Divergencies of Opinion Values-Some Inconsistencies and Remedies,” The Appraisal Journal, (April 1964), pages 192-202.

[8] The Appraisal Foundation, “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,” July 4, 2007, http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/DEFINITIONS.htm. Прим. перев.: Как видно из приведённой цитаты, в США рецензирование рецензий, как рецензирование собственно оценок, не является чем то выходящим за рамки обычной оценочной деятельности.

[9] International Valuation Standards (IVS), “International Valuation Guidance Note 11 – Reviewing Valuations,” http://www.ivsc.org/standards/index.html.

[10] The Appraisal Foundation, “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,” July 1, 2006, http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/std3.htm.

[11] United States Department of Justice, “Legal Documents — Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions,” July 4, 2007

[12] Bloomberg.com, “Ohio Sues Real Estate Firms for Pressuring Appraisers,” June 7, 2007, http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aqbaAscsJavI&refer=home.

[13] The Appraisal Foundation, “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,” July 1, 2006, http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/std1.htm.

[14] Jack P. Friedman, MAI, PhD, CPA, and Nicholas Ordway, PhD, JD, “Appraisal Review in a Litigation Support Role,” The Appraisal Journal (January 2000): 20-31.

[15] The Appraisal Foundation, “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,” July 1, 2006, http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/DEFINITIONS.htm.

[16] The Appraisal Foundation, “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,” July 1, 2006, http://commerce.appraisalfoundation.org/html/2006%20USPAP/DEFINITIONS.htm.

[17] Richard Sorenson, MAI, CRE, “The Art of Reviewing Appraisals,” The Appraisal Journal (July 1991): 353-369.

[18] Fannie Mae, “Adjustments to Comparable Sales,” Single Family Selling Guide,: Part XI, 406.03: (06/30/02)

[19] Appraisal Institute, “Advanced Sales and Cost Approaches,” Appraisal Institute (2002), page 2-51

[20] Fannie Mae, “Single Family Selling Guide: Part XI, 102.02: Unacceptable Appraisal Practices,” (12/17/02)

[21] Richard Sorenson, MAI, CRE, “The Art of Reviewing Appraisals,” The Appraisal Journal (July 1991), pages 353-369.

[22] Dr. Richard U. Ratcliff, “A Restatement of Appraisal Theory,” The Appraisal Journal (April 1964), pages 258-291.