TEGOVA (2025), EVIP 1. Valuing in Non‑transparent Markets, European Valuation Information Papers, European Valuation Standards ,10^th Edition— 2025

1. Точное определение стоимости недвижимости имеет решающее значение для различных сторон, работающих на рынке недвижимости: покупателей и продавцов, владельцев и инвесторов, девелоперов и брокеров, а также банков, государственных и местных органов власти и налоговых органов.
2. Практика оценки имущества не является универсальной, но оценщик, независимо от страны, в которой он работает, стремится получить доступ к наилучшей рыночной информации, которая послужит основой для оценки имущества. В каждой стране можно найти законодательство, прецедентное право, стандарты и/или рекомендации профессиональных организаций, указывающие на то, какие сопоставимые рыночные данные считаются наилучшими.
3. В идеале, анализ рынка для оценки недвижимости основан на ценах сделок и характеристиках продаваемой недвижимости, содержащихся в договорах купли-продажи или других документах. Это возможно для некоторых европейских стран, где цены на недвижимость официально регистрируются.
4. Цена сделки с недвижимостью — это достоверная и действительная цена продаваемого имущества, полученная из самого надежного источника, нотариального акта. Цены сделки с недвижимостью также называются трансфертными ценами.
5. Цена сделки определяется соотношением спроса и предложения на недвижимость. Предложение обычно оценивается на основе количества доступных предложений о продаже. Данные о предложении недвижимости не собираются государственными учреждениями, которые обычно регистрируют только существующий запас недвижимости. О предложении недвижимости сообщают коммерческие агентства, которые постоянно следят за рынком (отчеты обычно касаются элитной недвижимости в ключевых местах). Данные о предложении можно получить от многочисленных агентств недвижимости, а также от популярных порталов с предложениями о продаже недвижимости. Не во всех странах практикуются эксклюзивные брокерские соглашения, поэтому одна и та же недвижимость выставляется на продажу неоднократно в результате размещения объявлений несколькими агентами одновременно, иногда по разным ценам, а описания местоположения и характеристик недвижимости различаются. Предложение определяется: существующим запасом недвижимости, масштабом проводимых ремонтов и модернизаций, потерей имущества (сносом) и изменением функционала, новым строительством, планами зонирования, сроками выдачи разрешений на строительство, уровнем экономической активности, уровнем цен в строительной отрасли и т.д. Спрос на недвижимость измеряется количеством фактически заключенных рыночных сделок. К основным факторам, формирующим спрос на недвижимость, относятся: цены (арендная плата, процентные ставки), конкретные потребности и уровень их удовлетворения, экономические факторы, состояние рынка труда, демографические факторы, миграционные процессы, предпочтения и т.д.
6. К сожалению, рынки недвижимости не во всех странах прозрачны. На прозрачных рынках оценщики имеют доступ к прямым доказательствам сделок, что часто свидетельствует о тенденции отклонять информацию о цене предложения как слишком отличную от цен сделки. Поэтому к ценам предложения следует относиться с осторожностью. Однако на рынках, где доступ к реальным сделкам затруднен, информация о ценах предложения становится полезной. В некоторых странах существуют проблемы с доступностью данных о сделках — контракты не регистрируются или доступ к ним является дорогостоящим, что делает его недоступным для отдельного оценщика. Иногда достоверность информации о ценах на недвижимость, содержащейся в договорах купли-продажи, недостаточна. Цены сделки, указанные в документах, могут быть фактическими (равными сумме, за которую была приобретена недвижимость), или они могут быть “фиктивными”. Фактические цены в основном включают рыночные цены, но также встречаются и “любительские цены”, т.е. фактические суммы, которые были уплачены за недвижимость, но на которые повлиял субъективный подход продавца и/или покупателя. «Фиктивные» цены, с другой стороны, возникают, когда стороны сделки желают занижать или завышать цену сделки. Занижение цены может быть направлено на уменьшение налоговой базы, связанной с покупкой недвижимости, а завышение цены может привести к завышению стоимости ипотечного обеспечения или снижению минимального депозита, необходимого для получения кредита.
7. Кроме того, информация, содержащаяся в нотариальных актах, ограничивается базовыми адресными данными и лаконичными характеристиками, что делает невозможным выявление отличительных особенностей объектов недвижимости и изучение вклада влияния отдельных особенностей на ценообразование. Цены сделок доступны оценщикам с запаздыванием по времени, и это неравномерно, что затрудняет анализ изменений цен с течением времени. Бывают случаи, когда рынок статичен, и тогда уровень цен сделок остается неизменным, но рынок также может падать или расти.
8. Недостатки использования только цен сделок для анализа рынка и оценки недвижимости побуждают использовать цены предложения. Отсутствие прозрачности рынка, вызванное нераскрытием истинной последовательности продажных цен, вынуждает оценщиков использовать цены предложения в качестве сравнительного элемента или одного из таких элементов рыночного подхода. Цена предложения недвижимости — это цена, которая определяется продавцом с привлечением оценщика, агента по недвижимости или самостоятельно. Цена предложения обычно определяется исходя из рыночных цен, объема спроса, технического и эксплуатационного состояния объекта, его местоположения и других характеристик недвижимости. Часто участник торгов завышает запрашиваемую цену, чтобы иметь возможность снизить ее в ходе переговоров с потенциальным покупателем. Цена предложения может колебаться с течением времени, например, снижаться, если интерес к недвижимости невелик, или увеличиваться, если интерес к предложению высок.
9. Наблюдение за поведением участников торгов показывает, что в некоторых секторах рынка существует определенная минимальная цена, которая определяет решение о продаже или, если продавцы не находятся в вынужденной ситуации, откладывают продажу, а не продают по неудовлетворительной цене.
10. Из-за разнообразия объектов недвижимости и ожиданий продавцов диапазон цен предложения огромен, часто превышая цены сделок.
11. Очевидной проблемой, возникающей при использовании цен предложения для анализа рынка и оценки недвижимости, является (как правило) отсутствие соответствия фактическим ценам продажи. В некоторых странах, в зависимости от состояния рынка, запрашиваемые цены ниже цен продажи. В других странах дело обстоит наоборот. Это связано не только с фазой экономического цикла, в которой находится рынок в данный момент, но и с культурными особенностями. В одних странах покупатели договариваются о цене, в других они делают продавцу предложение, не подлежащее обсуждению. Учитывая рыночный цикл и степень его ликвидности, оценщик, имеющий опыт работы на данном рынке, может оценить взаимосвязь между ценами предложения и вероятными ценами продажи объекта недвижимости, и поэтому, в отсутствие других надежных ценовых данных, использование информации о цене предложения является важным и желательным.
12. В международной литературе по оценке недвижимости признается важность анализа взаимосвязи между запрашиваемыми ценами и ценами продажи или временем нахождения на рынке для интерпретации рыночной конъюнктуры.
13. Масштаб сделок на рынке по отношению к размеру предложения определяет, находится ли рынок в равновесии или на рынке продавца или покупателя. Некоторые аналитики считают, что рынок недвижимости находится в относительном равновесии, когда текущее количество предложений равно количеству сделок, совершенных за последние четыре квартала. Другие считают, что рынок недвижимости чаще всего находится в состоянии постоянного дисбаланса, вызванного, среди прочего, жесткостью цен предложения. Долгосрочное поддержание высокого уровня запрашиваемых цен в ситуации избыточного предложения приводит к долгосрочным дисбалансам.
14. Существует два типа рыночного дисбаланса: чрезмерный спрос (рынок продавца) и избыточное предложение (рынок покупателя).
15. Рынок продавца возникает, когда спрос на недвижимость превышает предложение. Это означает, что в настоящее время на продажу выставлено меньшее количество объектов недвижимости, чем количество заключенных сделок с недвижимостью. Небольшая или уменьшающаяся разница между запрашиваемой ценой и ценой сделки означает благоприятное или улучшающееся положение продавца. Этот тип рынка означает легкость распоряжения недвижимостью, которая проявляется в коротком времени, необходимом для завершения сделки.
16. Рынок покупателя возникает, когда предложение недвижимости превышает спрос на нее — это особенно актуально в тех случаях, когда финансовые возможности потенциальных покупателей снижаются (например, из-за ужесточения кредитной политики банков, замедления экономического роста или кризиса). В данном случае количество объектов недвижимости, выставленных на продажу в настоящее время, превышает количество заключенных сделок. Большая или увеличивающаяся разница между ценой сделки и ценой предложения означает выгодное положение покупателя. В такой ситуации покупатели будут ожидать ценовых скидок (особенно клиенты, финансирующие покупку за счет собственных средств). Затем продавцы должны принять решение о снижении цены или отсрочке продажи. Значительное преобладание цен предложения над ценами сделок в сочетании с нежеланием продавцов снижать цену или медлить с этим, продлевает срок выставления объекта недвижимости на рынок.
17. Следует отметить, что запрашиваемые цены не являются ощутимым результатом взаимодействия спроса и предложения и, следовательно, не являются полностью надежным источником информации о ситуации на рынке. Прежде всего, они отражают ожидания со стороны предложения на рынке. Однако при сравнении с ценами сделок они помогают определить фазу рыночного цикла.
18. В случае рынка продавца мы чаще всего имеем дело с фазой расширения (снижение преобладания запрашиваемых цен над ценами сделок) или фазой бума (незначительное преобладание запрашиваемых цен над ценами сделок). Кроме того, в периоды бума или возникновения “ценовых пузырей” на рынке недвижимости некоторые (немногие) объекты недвижимости могут продаваться по ценам, превышающим запрашиваемую цену, что является результатом, например, “войн торгов” с несколькими предложениями.
19. Рынок покупателя будет соответствовать фазе спада (растущее преобладание запрашиваемых цен над ценами сделок) или фазе депрессии (подтвержденное длительное преобладание запрашиваемых цен над ценами сделок).
20. Цена на недвижимость зависит от рыночных правил и может изменяться под влиянием факторов, возникающих непосредственно на рынке, а также внешних макроэкономических факторов. Цены сделок информируют участников рынка о том, позволит ли распределение ресурсов, которое они осуществляют, достичь наилучших возможных результатов. Таким образом, они являются сигналом, указывающим направление потоков ресурсов, и стимулом к осуществлению деятельности или отказу от нее. Информация о заключенных сделках и ценах, согласованных в результате переговоров сторон, обычно доступна с задержкой. Процесс покупки может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, часто в зависимости от источника финансирования (более короткое время в случае собственных средств покупателя, более длительное — в случае банковского кредита). Кроме того, из-за разбросанности рынка недвижимости и юридических формальностей, сопровождающих сделки с недвижимостью, время, проходящее с момента заключения предварительного договора купли-продажи до момента, когда оценщик сможет получить информацию о цене сделки, включенной в окончательное соглашение, может достигать полугода.
21. Поэтому в условиях динамичных изменений на рынке особенно важно отслеживать предложения о продаже недвижимости, несмотря на то, что они являются лишь косвенным показателем цен сделок.