Европейское руководство по оценке 2 (EVGN 2). Оценка для ипотечного кредитования — разумно консервативные критерии оценки (Valuation for Mortgage Lending — Prudently Conservative Valuation Criteria)

Александр Слуцкий
  1. Введение
  1. Базель III — это согласованный на международном уровне комплекс мер, разработанный Базельским комитетом по банковскому надзору в ответ на финансовый кризис 2007-09 годов. Эти меры направлены на усиление регулирования, надзора и управления рисками в банках. Одним из них является разработка «разумно консервативных критериев оценки’.
    1. Европейский союз включил меры Базель III в законодательство ЕС посредством последней редакции Регламента (ЕС) № 575/2013, Регламента (ЕС) 2024/1623, Регламента о требованиях к капиталу (CRR)). Нормативные акты ЕС непосредственно применяются во всех государствах-членах без национального законодательства о переносе и, как и все законы ЕС, имеют преимущественную силу над национальным законодательством. Поэтому банки должны убедиться, что оценка их ипотечных кредитов соответствует этим критериям под контролем европейских и национальных органов
    1. В соответствии с пересмотренным CRR, оценка, основанная на разумно консервативных критериях оценки, становится первой в истории гармонизированной оценочной базой ЕС для ипотечного кредитования, поскольку выбор, ранее предоставлявшийся государствам-членам между рыночной стоимостью и стоимостью ипотечного кредитования (MLV), теперь ограничен отступлением, разрешенным для оценки имущества, обеспечивающего облигации с покрытием. Это связано с тем, что:
    1. Оценка на основе рыночной стоимости строго ограничена и подпадает под требование применения разумно консервативных критериев оценки (см. ниже).
    1. MLV больше не используется для оценки для ипотечных кредитов в целом, поскольку она была исключена из соответствующей статьи (статья 229(1); см. ниже). В настоящее время её место в Регламенте ограничено статьей 129 “Риски облигаций с покрытием”, где при дефолте также требуется оценка, основанная на разумно консервативных критериях оценки, но при этом государства-члены могут отступить, разрешив оценивать недвижимое имущество, предоставляющее обеспечение по облигациям с покрытием, “по рыночной стоимости или ниже нее, или в тех государствах-членах, которые установили строгие критерии для оценки стоимости ипотечного кредитования в законодательных или нормативных положениях, стоимость ипотечного кредитования этого имущества без применения ограничений, установленных в статье 208(3)., пункт (b) [1].” (статья 129(3))

NB: Разница на практике незначительна, учитывая, что традиционно MLV в основном применяется в государствах-членах с культурой залоговых обязательств.

  1. 1.4.      CRR не содержит указаний о том, как практикующие оценщики должны интерпретировать новое положение о разумно консервативных критериях оценки, поэтому данное руководство не содержит указаний о том, как следует интерпретировать его новое положение о разумно консервативных критериях оценки.
  • Сфера применения
  • В CRR указано, что при оценке в соответствии с “разумно консервативными критериями оценки” «стоимость не включает ожидания повышения цен». В данном руководстве рассматриваются вопросы, возникающие в связи с этим, в контексте:
  • Оценка доходным подходом
  • Использование модели прямой капитализации
  • Оценка с помощью модели DCF
  • Учет увеличения арендной платы
  • Прибыль девелопера при остаточном методе оценки
  • Второе требование CRR к оценке в соответствии с “разумно консервативными критериями оценки» заключается в том, что «стоимость корректируется с учетом вероятности того, что текущая рыночная стоимость будет значительно превышать стоимость, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита”. В данном руководстве освещаются следующие вопросы:
  • Оценка устойчивости стоимости в течение срока действия кредита
  • Влияние избыточного предложения определенного типа недвижимости на цены и стоимость
  • Влияние на будущую стоимость сокращения численности населения данного населенного пункта и других негативных факторов, изменяющих окружение объекта недвижимости.
  • Комментарий
  • Статья 4 (74a) CRR ‘Стоимость недвижимости» означает стоимость недвижимого имущества, определенную в соответствии со статьей 229(1)
  • Статья 229 озаглавлена «Принципы оценки приемлемого обеспечения, отличного от финансового обеспечения’.
  • Статья 229 (1) CRR: Оценка недвижимого имущества должна соответствовать всем следующим требованиям:
  • стоимость оценивается независимым оценщиком, обладающим необходимой квалификацией, способностями и опытом для проведения оценки независимо от процесса приобретения ипотечного кредита, оформления кредита и принятия решения о выдаче кредита;
  • стоимость оценивается с использованием разумно консервативных критериев оценки, которые отвечают всем следующим требованиям:
    • стоимость не включает ожидания повышения цен;
    • стоимость корректируется с учетом потенциальной возможности того, что текущая рыночная стоимость может значительно превысить стоимость, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита;
  • …
  • стоимость не должна превышать рыночную стоимость недвижимого имущества, если такая рыночная стоимость может быть определена.

…

  • Подпункт (а) пункта 1 статьи 229 устанавливает требования, которым должен соответствовать оценщик имущества, чтобы на результаты оценки можно было положиться при получении ипотечного кредита. Ссылка на “оценщика” указывает на необходимость проведения оценки физическим лицом, а не просто на результат, полученный с помощью автоматизированной модели оценки (AVM), хотя это не исключает возможности использования AVM в качестве инструмента, помогающего оценщику приобрести необходимую квалификацию, навыки. и опыт.
  • Ссылка на необходимую квалификацию предполагает, что стоимость должна соответствовать любым законодательным требованиям для работы в качестве оценщика в государстве-члене ЕС. В отсутствие такого правового регулирования квалификация оценщика должна соответствовать преобладающей рыночной практике в соответствующем государстве-члене ЕС. В таком случае оценщик должен обладать квалификацией, которой, как правило, должны обладать оценщики недвижимости, работающие на соответствующем рынке недвижимости.
  • В статье 229 подчеркивается требование о том, чтобы как стоимость, так и оценка не зависели от процесса подачи заявки на получение ипотечного кредита и принятия решения. Таким образом, компания, проводящая оценку недвижимости для целей банковского кредитования, не может быть вовлечена или заинтересована в результатах процесса принятия решения о предоставлении кредита. Любой оценщик, нанятый компанией, участвующей в процессе принятия решения о предоставлении кредита, также должен быть дисквалифицирован.
  • В статье 229(1) a) b) и d) говорится о «стоимости» имущества, которая четко отличается от «рыночной стоимости» имущества в пункте d). Хотя это не идентичные понятия, методология оценки, описанная в Европейских стандартах оценки 2025 года, раздел II «Методология оценки», применима к оценке обоих типов стоимости.
  • Пункт (b) требует использования “разумно консервативных критериев оценки” следующим образом:
  • стоимость не включает ожидания повышения цен;
  • Это исключение относится к запрашиваемым ценам, указанным на рынке недвижимости или прогнозируемым на дату оценки, но которые могут быть выше, чем подтверждается рыночными данными непосредственно перед датой оценки. Таким образом, стоимости не должны отражать каких-либо ожиданий повышения продажных цен в будущем. Это, однако, не исключает возможности того, что оценщик учтет повышение цен при сравнительной оценке, как это наблюдается в период между датами зарегистрированных сделок купли-продажи сопоставимых объектов недвижимости и датой проведения оценки. Однако такие растущие тенденции не следует прогнозировать после даты оценки.
  • В доходном подходе оценщик должен осознавать, что цены продажи имущества, приносящего или способного приносить доход, зависят главным образом от уровня такого дохода и доходности, которые отражают инвестиционный риск. При прочих равных условиях увеличение дохода, как правило, приводит к росту цен. Аналогичный эффект возникает при снижении рыночной доходности при стабильном уровне дохода. Однако изменения в этих двух факторах могут нивелировать (полностью или частично) влияние друг друга на цену продажи. Они также могут усиливать влияние друг друга, приводя к повышению цен продаж, как в случае роста доходов и снижения доходности. По этой причине оценщики, применяющие доходный подход, должны учитывать общее влияние всех своих допущений при оценке, чтобы иметь возможность оценить, приводят ли эти допущения к включению в оценку ожиданий будущего повышения цен продаж на недвижимость сверх таких ожиданий, основанных на рыночных данных непосредственно перед датой оценки. Следует признать, что оценка с использованием доходного подхода по самой своей природе отражает ожидания рынка в отношении будущей арендной платы и роста капитала. Таким образом, при условии, что оценка не отражает допущений, которые являются даже более оптимистичными, чем те, которые подтверждаются рыночными данными на дату оценки, оценщик может с уверенностью предположить, что его оценка соответствует исключению, указанному в подпункте i) выше.
  • При использовании модели прямой капитализации оценщик предполагает уровень дохода, равный уровню, который может быть получен от объекта недвижимости на дату оценки. Разумеется, ожидается, что этот уровень не будет оставаться постоянным с течением времени в будущем. Таким образом, риск снижения стоимости или ожидание ее повышения отражаются в так называемой доходности по всем рискам (all risks yield). Поскольку этот показатель чаще всего определяется на основе анализа рынка, он отражает восприятие риска снижения стоимости или ожидания роста, распространенные среди участников рынка. Однако при расчете «стоимости» объекта недвижимости оценщики должны убедиться, что полученная ими ставка капитализации (доходность по всем рискам) действительно соответствует преобладающим рыночным настроениям и не является чрезмерно оптимистичной в ожидании более высоких рыночных цен в будущем.
  • Ситуация несколько сложнее в случае оценок, проводимых с помощью модели дисконтированного денежного потока (DCF), будь то в форме неявного или явного денежного потока. В обоих этих случаях ожидания участников рынка относительно будущего повышения арендной платы могут быть отражены в оценке в течение периода движения денежных средств. При неявном движении денежных средств это, как правило, имитирует простой подход к капитализации, применяя «доходность, эквивалентную всем рискам’ (all risks equivalent yield). Что касается прямого денежного потока, то ожидаемый рост арендной платы в будущем отражается в прогнозе денежного потока. В последнем случае следует обратить внимание на взаимосвязи между отдельными предположениями об оценке, но, опять же, при определении «стоимости» объекта недвижимости оценщики должны убедиться, что их прогнозируемые денежные потоки, ставки дисконтирования и доходность от продажи соответствуют преобладающим рыночным настроениям, а не являются чрезмерно оптимистичными в ожиданиях о более высоких рыночных ценах в будущем.
  • Отношение к повышению арендной платы
  • Кроме того, при применении доходного подхода оценщик должен уделять особое внимание любой предусмотренной договором индексации арендной платы или другого дохода, получаемого от объекта недвижимости, что является еще одним фактором, определяющим стоимость объекта и цены продажи. Поскольку индексация арендной платы является элементом правового статуса объекта недвижимости, ее, в принципе, следует исключить из рассмотрения в связи с ее возможным влиянием на ожидаемый рост цен при оценке. Тем не менее, потребуется определенный элемент прогнозирования уровня индексации в течение оставшегося срока аренды. Чтобы исключить нежелательное включение в оценку ожидаемого увеличения продажной цены имущества в результате такой индексации, оценщик может принять решение о будущей индексации на уровне, который был бы ниже либо (а) целевого уровня инфляции соответствующего центрального банка. или (b) текущего уровня данного индекса (если он ниже целевого уровня инфляции центрального банка).
    • Отдельным вопросом является возможное допущение в прогнозируемом денежном потоке индексации арендной платы в конце срока действия договоров аренды.
  • При прогнозировании будущего повышения арендной платы в конце срока аренды может потребоваться исключить предположение об увеличении продажной цены недвижимости на рынке. Опять же, оценщик должен рассмотреть такое допущение в комплексе с другими допущениями, сделанными при оценке, чтобы оценить, как описано выше, не приводит ли такой набор допущений косвенно к включению в оценку ожидаемого роста цен.
  • Прибыль девелопера в остаточном методе оценки
  • В случае использования остаточного метода оценки следует отметить, что прибыль девелопера, учитываемая при оценке, отражает уровень риска, связанного с реализацией данного строительного проекта. Часть рисков, связанных с этим типом проектов, связана с риском снижения или ожидаемого увеличения валовой стоимости завершенного строительства в период между датой оценки и датой фактического завершения строительства. Примером этого могут служить цены продажи квартир, которые могут варьироваться на местном рынке в период между датой оценки и датой завершения строительства. Если ожидается, что цены продажи квартир в будущем будут выше, что приведет к повышению стоимости завершенного жилого комплекса, участники рынка могут на дату оценки, как правило, согласиться с уровнем прибыли девелопера, который будет ниже, чем в случае отсутствия ожидается повышение цен на квартиры в будущем. В такой ситуации, чтобы исключить ожидания повышения цен, оценщик должен рассмотреть обоснование увеличения предполагаемого уровня прибыли девелопера при оценке выше, чем обычно наблюдается на рынке на дату оценки.
  • стоимость корректируется с учетом потенциальной возможности того, что текущая рыночная стоимость будет значительно превышать стоимость, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита;
  • Важно определить такой потенциал, на что указывают слова “может быть значительно выше”. Требуемая корректировка обязательна, если исключить такой риск невозможно. В большинстве случаев это, вероятно, будет затруднительно. “Значимость” не может быть определена как точный процент, поскольку ее следует интерпретировать в соответствии с конкретными рыночными условиями, типами недвижимости и местоположением. В конечном счете, любая «корректировка», вносимая в «стоимость», зависит исключительно от хорошо аргументированного экспертного заключения оценщика, основанного на его знании местного рынка. Подпункт ii) не налагает на оценщика обязанности в проведении оценки, которая была бы отделена от оценки “стоимости”, а представляет собой арифметическую «корректировку» последней. Следует исходить из того, что следует скорректировать стоимость, полученную в соответствии с подпунктом (i), если такая стоимость ниже рыночной стоимости.
  • Для целей анализа того, соблюдается ли критерий разумной оценки, предусмотренный настоящим подпунктом, кредитное учреждение должно проинформировать оценщика о продолжительности срока кредитования. Следует отметить, что в большинстве случаев с увеличением срока кредита возрастает риск изменения стоимости имущества с течением времени, следовательно, устойчивая стоимость имущества может быть ниже в случае долгосрочных займов.
  • При оценке с использованием сравнительного подхода оценка риска того, что текущая рыночная стоимость имущества может быть значительно выше стоимости, которая была бы устойчивой в течение срока действия кредита, можно основываться на анализе рынка в контексте его цикличности. Если рыночная стоимость недвижимости была оценена в период, когда рынок находился на пике рыночного цикла, то, вероятно, существует риск того, что стоимость будет значительно выше той, которую можно было бы поддерживать в течение срока действия кредита. Напротив, если рыночная стоимость была оценена, когда рынок находился в нижней части рыночного цикла, то, вероятно, такой риск невелик.
  • Помимо анализа того, на каком этапе цикла находится рынок, при оценке описанного риска следует учитывать все другие известные факторы. В частности, переизбыток предложения определенного вида недвижимости может привести к снижению цен в будущем и, следовательно, к снижению стоимости оцениваемого имущества в будущем.
  • Другими факторами такого рода могут быть, например, последствия регулирования энергоэффективности, в соответствии с которыми нормативное обязательство по обновлению здания до более высокого уровня энергоэффективности к установленному сроку или в определенный переломный момент приводит к неизбежным крупным затратам, влияющим на рыночную стоимость (см. EVS 6 «Оценка и энергоэффективность»), или сокращение численности населения данного населенного пункта, наблюдаемое на местном рынке, что может привести к снижению спроса на жилую недвижимость в будущем и, следовательно, к снижению стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Эта группа факторов также включает в себя все негативные факторы, изменяющие окружение объекта недвижимости, например, строительство по соседству обременительного промышленного предприятия, которое может снизить привлекательность и стоимость оцениваемого объекта в будущем. Перечень таких факторов, которые необходимо учитывать при проведении оценки, является неограниченным и может существенно варьироваться в зависимости от местного рынка или типа оцениваемой недвижимости. Однако, безусловно, крайне важно, чтобы оценщик имел представление о местном рынке и проанализировал его для целей проводимой оценки. Этот анализ может быть проведен оценщиком лично. Однако также следует считать разумным использовать надежные исследования, проведенные авторитетными фирмами и исследовательскими центрами, специализирующимися на анализе рынка.
  • В соответствии с пунктом (d) статьи 229(1), если для имущества может быть определена рыночная стоимость, «стоимость» имущества, описанного выше, не должна превышать эту рыночную стоимость. Чтобы соблюсти это условие, оценщики всегда должны оценивать как “стоимость” объекта недвижимости, так и его “рыночную стоимость”.

[1] Статья 208(3)(b): «Стоимость имущества не должна превышать среднюю стоимость, измеренную для этого имущества или для сопоставимого имущества за последние три года в случае коммерческой недвижимости и за последние шесть лет в случае жилой недвижимости. Изменения, внесенные в имущество, которые повышают энергоэффективность здания или жилой единицы, должны рассматриваться как однозначное увеличение его стоимости’.