Введение
Метод регрессионного анализа прямо упомянут в качестве общепринятого метода оценки недвижимости сравнительного подхода в п. 22д) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7).
Тем не менее, анализ практики применения этого метода показывает, что на сегодняшний день как на уровне методологии, так и на уровне применения отсутствует понимание требований к методу и его принципиальных ограничения, часть из которых обусловлена спецификой оценки, как таковой, и оценки недвижимости, в частности.
Следствием этого являются
- с одной стороны – явно завышенные ожидания относительно доказательственного характера метода, в том числе и со стороны банковских специалистов;
- с другой стороны – явно недостоверные результаты оценки, которые маскируются псевдонаучными обсуждениями достоинств и объективности метода, которые в реальности не имеют никакого отношения к реальности.
В данной статье автор обращает внимание на те стороны метода регрессионного анализа, которые по неясным ему причинам либо замалчиваются, либо попросту игнорируются (в том числе и демонстративно).
Особо укажем, что под регрессионным анализом мы здесь понимаем именно многомерный регрессионный анализ с числом предикторов модели 2 и более. Одномерный регрессионный анализ мы таковым не считаем, поскольку это процесс полностью описывается в терминах корреляции и аппроксимации.
Отметим также, что всё сказанное далее относится ко всем версиям регрессионного анализа, включая «регрессию цена – качество».
Оценка индивидуальная / рыночная и массовая / налоговая – принципиально разные виды деятельности
Рассматриваемая здесь тема имеет под собой основание в виде фундаментального различия индивидуальной / рыночной и массовой / налоговой оценок, как двух различных видов деятельности, объединение которых на основании слова «оценка» является вводящим в заблуждение. Это утверждение поясняется в Табл. 1.
Как следует из Табл. 1, углублённое рассмотрение индивидуальной / рыночной и массовой / налоговой оценок указывает на их принципиальное различие, пренебрежение которым чревато искажениями смысла прежде всего индивидуальной / рыночной оценки. При этом взаимопроникновение прежде всего методов оценки между указанными видами деятельности (особенно методов индивидуальной оценки в массовую) может быть как необходимо, так и обоснованно в определённых случаях.
Таблица 1. Сопоставление индивидуальной / рыночной и массовой / налоговой оценок как двух разных видов деятельности.
| Оценка | ||
| Индивидуальная / Рыночная | Массовая / Налоговая | |
| Объект оценки | Занимает центральное и определяющее место в процессе | Отсутствует как таковой. Оцениваются сразу все объекты данного назначения / использования на региональном рынке |
| Контекст процесса оценки | Строго объекта оценки | Всех объектов данного назначения / использования на региональном рынке |
| Область исследования | Минимально необходимая область рынка вокруг объекта оценки | Весь региональный рынок объектов данного назначения / использования (возможно, менее) |
| Методы оценки | Методы трёх традиционных подходов – сравнительного, доходного, затратного. | Регрессионный анализ, включая гедонический.Искусственные нейронные сети.Пространственный анализ.Другие. |
| Объём требуемых данных | Не более или немного более минимально достаточного | Как можно больше, но не менее минимально достаточного |
Регрессионный анализ в мировой практике индивидуальной рыночной оценки
В США регрессионный анализ не является общепринятым методом индивидуальной оценки, однако может использоваться для массовой оценки в соответствии с USPAP.
Тем не менее, отдельные статьи с попытками применения регрессионного анализа в индивидуальной оценке изредка (не каждый год) публикуются в Журнале оценки (Appraisal Journal) и иных журналах, посвящённых проблемам недвижимости, причём заслуживают самого внимательного отношения, поскольку в них полностью профессионально и честно излагаются плюсы, минусы, пределы и ограничения метода (см., в частности, [1] и др.).
Кроме того, необходимо отметить также, что в судебной системе США регрессионный анализ давно является принятым методом доказывания.
Однако, его применение принято и распространено, в частности, в процессах о дискриминации по полу, возрасту, расе. Как указывает Рабинфельд в своём руководстве по применению регрессионного анализа в судебной системе США [2]: «Случаев описания дискриминации с использованием многомерного регрессионного анализа великое множество».
При этом применение метода для решения вопросов стоимости сводится не более чем к единичным случаям за всю историю.
Стандарты TEGOVA (EVS), RICS (Red Book) и IVSC (IVS) также не содержат регрессионный анализ в качестве общепринятого, стандартизированного метода оценки.
При этом в официальных публикациях TEGOVA, включая официальный журнал Европейский оценщик (European Valuer Journal) выражается полностью открытое неприятие регрессионного анализа в индивидуальной рыночной оценке. В частности, Маевска высказывается полностью определённо [3]:
Некоторые оценщики пытаются использовать регрессионные модели для целей оценки, но часто на практике такие оценки на самом деле основаны не на регрессионной модели, а на том, что регрессионная модель используется для обоснования интуиции оценщика.
Адаптируя различные регрессионные модели, используя методы проб и ошибок, а также отбрасывая некоторые данные о транзакциях или изменяя анализируемые характеристики, оценщики могут получить модель, которая даст заранее определенный результат.
Такой подход не является надежным и не отличается высоким качеством и может рассматриваться как манипуляция.
В США примерно на это же, употребляя термин «мусорная наука», указывает Делл в статье «Регрессия, критическое мышление и текущая проблема оценки» [4]:
Ошибки в регрессионном анализе, как правило, возникают из-за ошибок моделирования, а не из-за ошибок в вычислениях. [5]
Эти ошибки моделирования могут включать в себя постановку неправильного вопроса, выбор неоптимального набора данных, применение неправильного алгоритма и сообщение о сомнительной интерпретации.
Как отмечается в четырнадцатом издании The Appraisal of Real Estate, статистические методы являются мощными инструментами для обобщения и описания данных, получения выводов о параметрах и построения прогнозных моделей. Однако статистические методы могут использоваться не по назначению. Злоупотребление статистическими методами может происходить либо по незнанию, либо в целях преднамеренного введения в заблуждение.
Злоупотребление может быть связано с самообманом и принятием желаемого за действительное. Принятие желаемого за действительное коренится в неверии в то, что достаточно здравого смысла и что требуются статистические тесты, основанные на случайных выборках.
Неправильно применяемые методы логической статистики всегда выдают себя с помощью F-критериев, нулевых гипотез, хи-квадратов и доверительных интервалов, поскольку аналитик пренебрегает идентификацией или составлением списка исследуемой совокупности и уклоняется от проверки подлинности необходимой модели случайной выборки.
Наихудший случай — это когда аналитик субъективно выбирает данные из воображаемой совокупности, а затем использует статистические тесты, чтобы доказать, насколько хорошо исследование. В этом суть большей части «мусорной науки».
В итоге можно сделать очевидный вывод о том,
что формальное наличие метода регрессионного анализа в ФСО 7 в качестве
общепринятого необходимо рассматривать как отклонение от принятой мировой
практики оценки и как искусственное внедрение в целом хорошо проверенного
инструмента массовой, налоговой оценки в оценку индивидуальную, рыночную. Это
утверждение будет достаточно детально обосновано далее.
[1] Isakson H.R. (2001), Using Multiple Regression Analysis in Real Estate Appraisal, Appraisal Journal, Oct 1, https://www.thefreelibrary.com/Using+Multiple+Regression+Analysis+in+Real+Estate+Appraisal.-a080195045 . Benjamin J.D., Guttery R.S., Sirmans C.F. (2004), Mass Appraisal: An Introduction to Multiple Regression Analysis for Real Estate Valuation, Journal of Real Estate Practice and Education 7 (1), Jan., https://www.researchgate.net/publication/228609581_Mass_Appraisal_An_Introduction_to_Multiple_Regression_Analysis_for_Real_Estate_Valuation. Dell G. (2017), Regression, critical thinking, and the valuation problem today, Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Regression%2c+critical+thinking%2c+and+the+valuation+problem+today.-a0509321675. Trimble M.C. (2023), Regression Promises and Aggregation Bias Illusions. The Application of Market Delineation to Land Valuation Models, Appraisal Journal, Sept. 22, https://www.thefreelibrary.com/Regression+Promises+and+Aggregation+Bias+Illusions%3a+The+Application…-a0790824472
[2] Rubinfeld D.L. (2011), Reference Guide on Multiple Regression, In Reference Manual on Scientific Evidence: Third Edition, National Academies of Sciences, Engineering, and Medicine, Washington, DC: The National Academies Press, https://nap.nationalacademies.org/read/13163/chapter/8#306
[3] Majewska B. (2017), Why regression analysis is not best valuation practice, European Valuer, Jul., Is. № 8, https://tegova.org/static/cf80035f9c25f49a78a54bfc7c7674f2/European%20Valuer%20-%20July%202017%20-%20Issue%20n°%208.pdf
[4] Dell G. (2017), Regression, critical thinking, and the valuation problem today, Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Regression%2C+critical+thinking%2C+and+the+valuation+problem+today.-a0509321675
[5] Электронные таблицы в свое время принесли большой прогресс. … Электронные таблицы, как правило, приводят к ряду ошибок моделирования, поскольку действия и вычисления по умолчанию часто не указывают на подходящую модель — например, предполагается, что необходимы выборочные статистические вычисления, когда проблема не требует статистического вывода.
Скачать полностью http://tmpo.su/wp-content/uploads/2025/06/Пресловутый-Регрессионный-Анализ.pdf