Резюме

Функциональное устаревание недвижимости означает, что что-то в здании устарело, даже если оно все еще может прекрасно функционировать [1]. В недвижимости это также называется техническим, технологическим или внутренним устареванием.

Оценщики недвижимости различают две формы функционального устаревания: чрезмерные капитальные затраты и чрезмерные эксплуатационные расходы.

Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое, что влияет на его учет в стоимости объекта недвижимости.

На это могут влиять несколько факторов, наиболее важными из которых являются: неадекватность, непрактичность и энергетическая неэффективность. Функциональное устаревание особенно важно, когда недвижимость оценивается затратным подходом. В этом случае оценщик должен сравнить затраты на замену или воспроизводство объекта недвижимости при сценарии “с функциональными недостатками” с затратами “без функциональных недостатков”. Функциональное устаревание в данном случае представляет собой разницу в затратах при обоих сценариях.

При определении стоимости на основе сравнительного или доходного метода крайне важно, чтобы оценщик признал функциональное устаревание оцениваемого имущества, которое выражается как разница в затратах или доходах от оцениваемого имущества по сравнению с затратами и доходами от сопоставимого имущества, и учитывал это при оценке. определение стоимости.

1. Введение

Функциональное устаревание обычно относится к потере полезности из-за неэффективности объекта недвижимости, вызванной устаревшим дизайном или технологией.

Некоторые источники (например, Investopedia [2]) определяют функциональное устаревание как снижение полезности или желательности объекта из-за устаревшей конструктивной особенности, которую нелегко изменить или обновить.

В сфере недвижимости функциональное устаревание означает, что что-то в здании устарело, даже если оно все еще может функционировать должным образом.

В случае с недвижимостью это также известно как техническое, технологическое [3] или внутреннее устаревание.

Именно последний термин – внутреннее устаревание – в наибольшей степени подчеркивает, что данное устаревание связано с интерьером, то есть с дизайном самого объекта недвижимости. Это может быть результатом использования устаревших материалов, неподходящих или устаревших архитектурных решений или общих технических характеристик, которые не соответствуют – или уже не соответствуют – тем, которые были установлены на момент оценки. Следует отметить, что функциональное устаревание не обязательно является универсальным, но может быть специфичным для местного рынка. Проблема функционального устаревания может решаться по-разному на разных рынках в результате различий в письменных и неписаных требованиях, вытекающих из каждой конкретной среды. Например, разные климатические условия требуют разных энергетических решений, так же как разные социальные условия требуют разных архитектурных решений. Что касается функциональных характеристик недвижимости, мы часто сталкиваемся с концепцией неуместного улучшения, т.е. улучшение, которое не приводит к максимально эффективному использованию. Это может быть недостаточное или чрезмерное улучшение. Об этом обычно свидетельствует анализ наиболее эффективного использования, результаты которого показывают, приводит ли это к экономическому или функциональному устареванию объекта недвижимости. Функциональное устаревание может быть излечимым, а может и не быть, в зависимости от затрат на устранение по сравнению с соответствующим увеличением стоимости объекта. Это не обязательно вызвано чем-то, что не соответствует установленным стандартам или естественным ожиданиям пользователей.

В качестве особого случая Вренчур и Пшундер [4] выделяют функциональное устаревание, возникающее в результате избытка, то есть чрезмерного использования сверхстандартных элементов, которые не соответствуют ожиданиям рынка (иногда их называют сверхадаптированными).

В таких случаях мы можем оценить функциональное устаревание как следствие затрат на чрезмерные, негабаритные или сверхстандартные элементы.

В некоторых случаях эти чрезмерные улучшения могут снизить или, по крайней мере, не увеличить потенциальную стоимость недвижимости при перепродаже, поскольку среднестатистический участник рынка не готов платить за чрезмерные улучшения; они могут даже противоречить ожидаемой функциональности данного типа недвижимости. Чрезмерные усовершенствования также могут привести к более высоким эксплуатационным расходам.

Функциональное устаревание влияет на (рыночную) стоимость недвижимости, и, следовательно, при оценке недвижимости необходимо учитывать факторы, влияющие на ее функциональный износ.

К таким факторам относятся устаревшие конструктивные особенности, несоблюдение действующих технических и технологических стандартов (например, меняющиеся стандарты или технологии требуют изменений в дизайне производственных помещений) или просто архитектурный проект, который не соответствует текущим письменным или неписаным ожиданиям пользователей.

2. Факторы, влияющие на функциональное устаревание недвижимости

Как правило, существует две формы функционального устаревания, которые проявляются в виде:

1. избыточных капитальных затрат или
2. избыточных эксплуатационных расходов на объект недвижимости.

Обе формы вызваны устаревшим дизайном, материалами или технологиями, используемыми в рассматриваемой недвижимости.

Таким образом, функциональное устаревание — это не просто вопрос восприятия, но, безусловно, может быть рассмотрено в тех случаях, когда дизайн объекта недвижимости не приносит достаточной прибыли или сопряжен с чрезмерными затратами.

Функциональное устаревание чаще всего связано с затратным подходом, хотя и не является уникальным.

Функциональные характеристики также могут оказывать существенное влияние на корректировки рыночного подхода; при доходном подходе они обычно отражаются в снижении потенциальной арендной платы.

На функциональное устаревание может влиять целый ряд факторов, в том числе:

1. Несоответствие требованиям (инадекватность). Объект считается функционально устаревшим, даже если физически он находится в очень хорошем состоянии, но построен не в соответствии с текущими рыночными стандартами. Как отмечалось во введении, эти стандарты могут быть официальными (например, минимальные размеры парковочных мест) или неписаными (например, кондиционирование воздуха в помещениях, где такие системы широко распространены).
2. Непрактичность. Здание может считаться функционально устаревшим, если оно имеет непрактичную планировку или другие нестандартные особенности. Дом с недостаточной жилой площадью или слишком большими коридорами и подсобными помещениями может считаться функционально устаревшим, если эти помещения, характеризующиеся ограниченной практичностью, намного превышают стандарты, применимые к аналогичным строениям в том же районе. Даже негабаритные парковочные места в гараже, за которые невозможно получить пропорционально более высокую арендную плату, могут считаться функционально устаревшими.
3. Энергоэффективность. Старые здания, в которых не проводился энергетический ремонт, могут иметь непропорционально высокие затраты на отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и другие энергозатраты (например, на освещение) по сравнению с современными зданиями. Разница в энергетических характеристиках здания должна быть оценена и принята во внимание при оценке стоимости. Если инвестор хочет должным образом восстановить энергетические характеристики здания до уровня сопоставимых современных зданий, это потребует дополнительных инвестиций. Если здание останется без ремонта, эксплуатационные расходы будут непропорционально высокими, что может отразиться на снижении арендной платы.

3. Виды функционального устаревания

Функциональное устаревание может быть устранимым или неустранимым, что также влияет на его учет при оценке недвижимости.

В общих чертах:

1. Устранимое функциональное устаревание может быть устранено с помощью рациональных затрат. В этих случаях сбои, влияющие на эксплуатацию, функциональность или дизайн здания, могут быть устранены. Оценщик должен оценить, могут ли затраты на реконструкцию здания быть оправданы более высокой потенциальной стоимостью здания при перепродаже или более высокой прибылью.
2. Неустранимое функциональное устаревание возникает, когда устранение функционального устаревания рационально неоправданно или невозможно (например, изменение размера комнат в доме престарелых).

Таким образом, в целом, при оценке потенциальной возможности устранения функционального устаревания следует руководствоваться принципом максимизации стоимости имущества; другими словами, устранение функционального устаревания (любого типа) может быть оправдано, когда затраты такого устранения будет меньше, чем результирующее увеличение стоимости имущества [5].

4. Функциональное устаревание в затратном подходе

Затраты на замену основаны на гипотетическом строительстве современного эквивалентного объекта; таким образом, многие аспекты выявленного функционального устаревания существующего здания не могут быть учтены в современном эквиваленте.

Эта проблема не имеет значения при расчете затрат на воспроизводство.

В тех случаях, когда функциональное устаревание может быть устранено за счет дополнительных инвестиций, стоимость функционального устаревания равна затратам устранения функциональных недостатков. Это инвестиции, которые не должны делать владельцы сопоставимых, но функционально не устаревающих зданий.

Если функциональное устаревание объекта недвижимости является результатом чрезмерных улучшений, его стоимость может быть оценена на основе стоимости дополнительных инвестиций, которые потребовались бы для устранения функциональной непригодности объекта недвижимости.

Если чрезмерные усовершенствования приводят к непропорциональным дополнительным эксплуатационным расходам и не могут быть устранены при разумных затратах, стоимость такого устаревания может быть оценена на основе текущей стоимости избыточных эксплуатационных расходов на такое имущество.

Если крупногабаритные или сверхстандартные элементы не требуют дополнительных затрат, достаточно снизить их стоимость до уровня «стандартных» элементов.

Если функционально устаревшее имущество может быть сдано в аренду, стоимость его функционального устаревания может быть рассчитана как текущая стоимость «потерянной» арендной платы, возникающей в результате функциональной непригодности имущества.

Также стоит учитывать влияние функционального устаревания на срок полезного использования имущества. Срок полезного использования — это период времени, в течение которого актив, как ожидается, сможет приносить финансовую прибыль или приносить нефинансовые выгоды при его текущем использовании. На это будет влиять степень функционального или экономического устаревания, которому подвержен актив.

5. Учет функционального устаревания в сравнительном методе

Рыночная цена функционально устаревших объектов недвижимости, как правило, ниже, чем у сопоставимых объектов, не подверженных такому устареванию. Поэтому при оценке, основанной на сравнении продаж, важно, чтобы оценщик сначала определил функциональное устаревание оцениваемого объекта недвижимости и принял это во внимание при оценке.

Например: если оцениваемый объект недвижимости энергетически неизолирован и, следовательно, требует больше энергии, чем другие сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы и по которым у оценщика есть доступные цены сделки, оценщик должен скорректировать сопоставимые продажи.

Если набор сопоставимых сделок включает объекты, функциональное устаревание которых аналогично функциональному устареванию объекта, подлежащего оценке, оценщик может выбрать из набора сопоставимых сделок только те объекты, которые функционально сопоставимы с объектом, подлежащим оценке.

Разумеется, также должны быть соблюдены все необходимые условия (количество сделок, диапазон значений и т.д.), необходимые для проведения такого вида оценки. Некоторые различия в функциональности объектов недвижимости могут быть трудноопределимы и, следовательно, не учитываться при определении рыночной цены. Поэтому такие различия не могут быть приняты во внимание при оценке недвижимости. С другой стороны, существуют очевидные различия в функциональности, которые выражаются в различиях в затратах (или затратах на квадратный метр) или доходах (или доходах на квадратный метр). Например, неоптимальная система отопления, которая приводит к увеличению среднемесячных затрат на недвижимость в отопительный сезон или к увеличению стоимости квадратного метра отапливаемой площади.

6. Примеры определения функционального устаревания

6.1. Пример 1а – Оценка функционального устаревания объекта недвижимости, не соответствующего современным энергетическим стандартам

Здание, подлежащее оценке, является более энергоэффективным по сравнению с типичным зданием. Мы получили данные о чрезмерном потреблении из-за неэффективного использования энергии и одновременно оценили затраты на обновление энергосистемы.

Ежегодные потери из-за неэффективного использования энергии	1 000 евро
Ставка капитализации	5%
Капитализированная сумма потерь	20 000 евро
Энергетическая реновация	15 000 евро
Функциональное устаревание	15 000 евро

6.2. Пример 1b – Оценка функционального устаревания объекта недвижимости, не соответствующего современным энергетическим стандартам

Тот же случай, что и в примере 1a, но с меньшими предполагаемыми годовыми потерями.

Ежегодные потери из-за неэффективного использования энергии	500 евро
Ставка капитализации	5%
Капитализированная сумма потерь	10 000 евро
Энергетическая реновация	15 000 евро
Функциональное устаревание	10 000 евро

В этом случае функциональное устаревание является неустранимым, поскольку затраты реновации превышает капитализированную стоимость ежегодных убытков, если реновация не будет проведена.

6.3. Пример 2 – Оценка функционального устаревания из-за непрактичности

Оцениваемое офисное помещение имеет более высокую долю неиспользуемых площадей (площадей, которые нельзя сдавать в аренду), чем аналогичные офисные помещения.

	Оцениваемое офисное помещение	Аналогичные офисные помещения
Общая площадь	100 м2
Полезная площадь	70 м2	80 м2
Потенциальный фиксированный доход от аренды	10 евро/м2 в месяц
Ставка капитализации	5%
Оценочная стоимость	168 000 евро	192 000 евро
Удельная оценочная стоимость	1 680 евро за кв.м.	1 920 евро за кв.м.
Функциональное устаревание	240 евро за кв.м.

6.4. Пример 3 – Оценка функционального устаревания из-за инадекватности

Рыночная цена объектов недвижимости, которые функционально устарели, как правило, ниже, чем у аналогичных объектов недвижимости, не подверженных такому устареванию.

Любое функциональное устаревание должно учитываться с помощью сравнительного метода путем внесения соответствующей корректировки или, что более уместно, если это практически осуществимо, путем соответствующей выборки сопоставимых продаж, в которых наблюдается аналогичное функциональное устаревание.

В результате нашего анализа рынка недвижимости мы обнаружили, что цены на квартиры с двумя спальнями, которые по размеру соответствуют типичным квартирам с тремя спальнями, ниже, чем цены на типичные квартиры с тремя спальнями:

Цены продажи квартир с двумя спальнями, которые по размеру соответствуют типичным квартирам с тремя спальнями	1 500 евро за кв.м.
Цены продажи квартир с тремя спальнями	1 600 евро за кв.м.
Функциональное устаревание	100 евро за кв.м.

В этом случае функциональное устаревание является неустранимым (квартира не может быть преобразована в функциональную квартиру с тремя спальнями).

6.5. Пример 4. Оценка функционального устаревания из–за увеличения размеров

Рыночная цена новых парковочных мест площадью 13 м2 в гараже составляет 13 000 евро.

Нам нужно оценить парковочное место с необычной планировкой, площадь которого составляет 18 м2.

Может быть установлено, что невозможно продать такое парковочное место на рынке по более высокой цене, чем сопоставимые парковочные места (что означает, что рыночные цены уже включают в себя функциональное устаревание из-за избытка), и что стабилизированная прибыль от такого парковочного места такая же, как и стабилизированная прибыль от продажи аналогичного парковочного места. аналогичное, но типичного размера парковочное место (650 евро в год).

Поэтому нам необходимо скорректировать затратный подход, как показано в следующей таблице.

Затраты замены типичного парковочного места (без функционального устаревания этого парковочного места)	13 000 евро
Затраты замены оцениваемого парковочного места (до функционального устаревания)	18 000 евро
Стабильная прибыль за обычное парковочное место (650 евро в год)	50 евро за кв.м.
Стабильная прибыль за существующее парковочное место (650 евро в год)	36,11 евро за кв.м.
Упущенная выгода	13,89 евро за кв.м.
Ставка капитализации	5%
Удельное функциональное устаревание	277,8 евро за кв.м.
Функууиональное устаревание	5 000,40 евро

Анализ показал, что избыточные площади не могут быть сданы в аренду или проданы, поэтому при расчете затрат также необходимо учитывать функциональное устаревание.

7. Заключение

Функциональное устаревание — это любая форма снижения полезности недвижимости, которая в первую очередь проявляется в чрезмерных эксплуатационных или капитальных затратах. Это относительно распространенное явление на практике, но его часто упускают из виду. В контексте стремления к экологичности и энергоэффективности зданий стоит отметить, что часто упускается из виду их функциональное устаревание, вызванное чрезмерными эксплуатационными расходами из-за устаревших энергетических решений и расточительности.

Однако это не единственные функциональные проблемы, с которыми сталкиваются здания.

Нередко встречаются неоптимальные решения, замена которых на современные требует меньших капитальных затрат на техническое обслуживание.

Объекты недвижимости, которые имеют относительно высокие капитальные затраты по сравнению с потенциальной прибылью, также должны быть включены в эту группу.

Когда оценка недвижимости основывается на доходном подходе, функциональное устаревание обычно «встраивается» в ожидаемую арендную плату (если она рассчитана тщательно); в результате это «автоматически» отражается в оценках. Однако при оценке стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода необходимо проявлять немного больше осторожности. Здесь достаточно выявить функциональное устаревание и найти на рынке сопоставимые объекты с такими же функциональными дефектами. В случае отсутствия таких сопоставимых объектов потребуются корректировки, описанные выше. Затратный подход требует детального анализа объекта недвижимости. Если обнаружен функциональный дефицит, он должен быть рассчитан.

---

[1] Pšunder I., Kern J., Javornik S. (2024), Functional obsolescence of real estate, European Valuer, Is. №32, Febr., https://tegova.org/static/65ededd5f86122393a04de74279397b6/European%20Valuer%20Journal%20%20(32)%20February%202024%20(desktop%20version).pdf. Игор Псундер (Igor Pšunder) – PhD, инженер-строитель, профессор факультета гражданского строительства, транспортной инженерии и архитектуры Университета Марибора, igor.psunder@um.si, Юре Керн (Jure Kern) — инженер-строитель и дипломированный оценщик, K3 Kern, d.o.o., jure.kern@k3-kern.si, Само Яворник (Samo Javornik) — PhD, доктор экономики, дипломированный оценщик Regia Group, samo.javornik@gmail.com

[2][2] Functional Obsolescence: Definition and Examples. Investopedia. Accessed on 31 March 2023 at https://www. investopedia.com/terms/f/functional-obsolescence.asp

[3] В более старых источниках технологическое устаревание рассматривалось отдельно, в то время как более современные источники включают его в функциональное устаревание.

[4] Vrenčur, R., Pšunder, INepremičninsko pravo in vrednost pravic na nepremičninah. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo [Slovenian Institute of Auditors], 2012.

[5] Vrenčur, R., Pšunder, INepremičninsko pravo in vrednost pravic na nepremičninah – цит. Соч.