Правительства и другие организации, наделенные полномочиями по изъятиям, часто забирают землю до того, как она будет использована для наиболее экономически продуктивного использования.
Владелец может использовать землю в сельскохозяйственных целях, когда она зонирована для жилых, коммерческих или промышленных целей. В качестве альтернативы, когда правительство объявит о своих планах, земля может быть свободной и использоваться для инвестиций или может находиться на ранней стадии застройки. Юрист и оценщик, работающие над установлением оценки таких слаборазвитых земель, сталкиваются с дилеммой: какой метод оценки следует выбрать, который был бы одновременно приемлемым и убедительным в суде и отражал реалии рынка? [1]
При оценке неосвоенной земли в контексте, не связанном с судебными разбирательствами, оценщик может рассмотреть возможность применения подхода девелопмента, который позволяет получить оценку путем дисконтирования будущего денежного потока, который, вероятно, был бы реализован, если бы земля была разделена, застроена и продана.
Однако суды, рассматривающие дела в сфере принудительных выкупов, обычно с опаской относятся к методам оценки, которые отклоняются от святой троицы оценки: подхода, основанного на рыночных данных, затратном подходе или доходном подходе.
Мнение одного суда в отношении оценщика, использующего подход девелопмента:
Суд первой инстанции не может быть слишком осторожен, исключая доказательства такого характера, поскольку всегда можно найти свидетелей, которые в своем воображении застроят самую безнадежно непригодную для продажи пустующую землю по соседству многоквартирными домами, заполненными желательными арендаторами, и с помощью небольшого подсчета капитализируют предполагаемый чистый доход в размере в десять раз больше фактической стоимости земли. [2]
Тем не менее, все больше юрисдикций санкционируют использование подхода девелопмента для определения справедливой рыночной стоимости недостаточно освоенных земель в случаях изъятия, хотя и на ограниченных условиях.
На эти суды повлияло признание специалистами по оценке метода девелопмента и широкое использование этого метода в повседневных сделках с недвижимостью. Для защиты от предполагаемых спекулятивных характеристик подхода к девелопмента суды предъявляют различные основополагающие требования — факты, касающиеся статуса объекта недвижимости или деталей проекта застройки, — которые должны быть установлены до того, как суд разрешит принять оценку, основанную на этом подходе, в качестве доказательства.
Чтобы наилучшим образом подготовить дело об изъятии, в котором может быть задействован подход девелопмента, юрист и оценщик должны быть знакомы как с историческим скептицизмом судов по отношению к этому подходу, так и с содержанием основополагающих требований, разработанных для удовлетворения этих опасений.
Обзор
Подход девелопмента, который в сообщенных случаях имеет множество псевдонимов [3], используется оценщиками
… для оценки свободных земель, которые имеют потенциал для застройки в качестве жилого квартала, когда такое использование представляет собой наиболее вероятное и эффективное использование земли. [4]
Подход
… разработан для отражения посредством анализа движения денежных средств текущей цены, которую девелопер — покупатель был бы вправе заплатить за землю, учитывая затраты ее девелопмента и вероятные поступления от продажи застроенных участков. [5]
Он может быть использован для оценки жилых, коммерческих или промышленных объектов, при условии, что они имеют достаточный размер для разделения и продажи строителям или конечным пользователям. [6]
По сути, подход девелопмента предполагает расчет денежных потоков по доходам и расходам в течение срока девелопмента гипотетического квартала (посёлка и т.п.), а затем получение приведенной стоимости этого потока доходов путем дисконтирования чистого денежного потока за каждый период времени на соответствующую ставку риска. [7]
Однако определение чистого дохода и расходов, а также соответствующей ставки дисконтирования для конкретного предлагаемого объекта является сложной задачей. Оценщик должен произвести многочисленные расчеты и использовать методы рыночного подхода, затратного подхода и доходного подхода.
Первый шаг в применении подхода девелопмента включает определение количества участков, которые могут быть выделены из существующего крупного земельного участка, исходя из физических, юридических и экономических соображений. [8]
Предлагаемый квартал (посёлок и т.п.) должен соответствовать нормам землепользования и охраны окружающей среды, касающимся «размера, фасада, рельефа, качества почвы и благоустройства за пределами участка — например, объектов водоснабжения, дренажа, канализации, улиц и бордюров». [9]
В случаях признания объекта недвижимым имуществом строительство часто настолько неизбежно, что оценщик может ознакомиться с фактическими обследованиями и инженерными изысканиями объекта недвижимости, которые получили, по крайней мере, предварительное одобрение правительства.
Затем оценщик изучает предлагаемый план застройки, в котором указываются «строительные работы, которые необходимо выполнить, затраты на строительство, вероятное время, необходимое для раздела земли и строительства инфраструктуры на участке и за его пределами, а также расходы, которые будут понесены в течение маркетингового периода». [10] Оценщик обычно консультируется с инженерной или подрядной фирмой для определения затрат строительства.
Затраты на маркетинг также, насколько это возможно, основаны на прошлом опыте. Затем оценщик прогнозирует уровень поглощения и период реализации для разделенных лотов, проводя предварительный анализ конкурентоспособности. [11]
Затем применяется подход сравнения продаж для определения вероятных розничных цен на различные лоты. [12]
Наконец, ожидаемая прибыль девелопера от реализации проекта оценивается исходя из текущих рыночных условий. [13]
Располагая всеми этими данными, оценщик затем на ежеквартальной или полугодовой основе прогнозирует денежные потоки на протяжении всего срока реализации проекта, от строительства до маркетинга и до окончательной продажи объекта. [14]
Чистый денежный поток за каждую единицу времени дисконтируется для определения его текущей стоимости с применением ставки риска, характерной для рынка.[15]
Судебное рассмотрение подхода девелопмента в делах о принудительных выкупах
Отношение судов к подходу девелопмента лучше всего понять на фоне судебной практики по вопросам наиболее эффективного использования, которая отражает противоречие между признанием того, что справедливая рыночная стоимость земли часто основывается на ее потенциальном и фактическом использовании, и юридическим требованием о том, чтобы оценки в делах о принудительных выкупах основывались на основаниях разумной вероятности, а не спекуляциях или догадках.
Стандарт наиболее эффективного использования
В случае признания собственности подлежащей принудительному выкупу владелец имеет право на компенсацию за утрату своего имущества, т.е. «на получение такого же материального обеспечения, как если бы его имущество не было изъято». [16]
Признавая изменчивый характер рынков недвижимости, Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что основанием для выплаты компенсации владельцу должна быть рыночная стоимость недвижимости на момент приобретения, а не фактические затраты владельца на приобретение недвижимости в прошлом. Как описывает это Верховный суд:
Рыночная стоимость имущества может быть больше или меньше инвестиций владельца. Возможно, он приобрел имущество за меньшую сумму, чем оно стоит, или заплатил спекулятивную или непомерную цену. Стоимость имущества могла существенно измениться за то время, пока оно находилось у него. Полученный доход мог быть больше или меньше, чем проценты, налоги и другие сопутствующие расходы. Общественность никоим образом не может конфисковывать выгоды или нести бремя, вытекающее из сделки владельца. [17]
Для реалистичного расчета рыночной стоимости имущества суды признали, что многочисленные фактические обстоятельства могут повлиять на переговоры между покупателем и продавцом, и разработали гибкие стандарты доказывания, призванные отразить рыночную реальность. Верховный суд заявил:
Рыночной стоимостью может считаться сумма, которую, учитывая все обстоятельства, можно было бы получить за [недвижимость]; то есть сумма, которая, по всей вероятности, была бы достигнута в результате честных переговоров между владельцем, желающим продать, и покупателем, желающим купить. При составлении такой оценки должны быть приняты во внимание все соображения, которые могут быть справедливо выдвинуты и которым разумно придан существенный вес в ходе таких переговоров. Решение должно приниматься в свете всех фактов, влияющих на рыночную стоимость, которые подтверждаются доказательствами в связи с фактами, имеющими такую широкую известность, что не требуют доказательств. [18]
Суды не требуют, чтобы оценка имущества основывалась исключительно на его текущем использовании. Судебное решение признало, что потенциальное использование имущества может повлиять на цену, которую потенциальный покупатель готов заплатить:
Справедливая компенсация включает в себя все элементы стоимости, присущие имуществу, но она не превышает справедливо определенной рыночной стоимости. Сумма, которая должна быть выплачена владельцу, не зависит от того, для каких целей он выделил свою землю, а определяется на основе простого рассмотрения всех видов использования, для которых она подходит.
Наиболее эффективное использование, для которого недвижимость может быть адаптирована и для которого она необходима или, вероятно, будет необходима в разумно ближайшем будущем, должно рассматриваться как показатель стоимости не обязательно, но в полной мере, поскольку перспектива спроса на такое использование влияет на рыночную стоимость, пока недвижимость находится в частной собственности. [19]
Однако есть один аспект, в котором суды приложили большие усилия, чтобы отличить определение справедливой компенсации за изъятие от реалий рынка недвижимости. В то время как повседневная стоимость земли часто сильно колеблется в зависимости от предположений покупателей и продавцов относительно потенциального использования в свете возможных будущих событий, суды стремятся исключить роль предположений из судебного определения рыночной стоимости.
Элементы, влияющие на стоимость, которые зависят от событий или сочетаний событий, которые, хотя и находятся в пределах возможного, не могут быть обоснованно доказаны как достаточно вероятные, должны быть исключены из рассмотрения, поскольку это позволило бы простым предположениям стать руководством для определения стоимости — то, что не может быть использованов деловых сделках, не может быть использовано при судебном установлении истины. [20]
В соответствии с этим принципом суды при рассмотрении дел о принудительных выкупах исключают оценки, основанные на наиболее эффективном использовании, которые являются «неоправданно спекулятивными или предположительными» [21].
Вместо этого, для того чтобы «особая приспособляемость» рассматривалась как наиболее эффективное использование, должны быть доказательства, устанавливающие разумную вероятность того, что земля будет преобразована для такого использования и что это преобразование произойдет в разумно ближайшем будущем. [22]
При определении наиболее эффективного использования имущества суды обычно рассматривают доказательства того, является ли предлагаемое использование физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым и максимально продуктивным. [23]
Основополагающие требования к оценке, основанные на подходе девелопмента
Отношение судов к методу девелопмента имитирует юридический стандарт для определения наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Суды выражают глубокий скептицизм по поводу подхода девелопмента и, как правило, отказываются рассматривать оценки, основанные на нем, когда предполагаемый девелопмент считается слишком спекулятивным или расчеты будущих доходов или расходов являются слишком неопределенными. Однако суды разрешают проведение оценки на основе этого метода при условии, что заявитель продемонстрирует, что допущения и расчеты, на которых основана оценка, являются достаточно вероятными. Чтобы прояснить обстоятельства, при которых будет принято заключение об оценке, основанное на подходе девелопмента, несколько судов разработали конкретные основополагающие требования, которые могут варьироваться в зависимости от юрисдикции и которые должны быть выполнены.
Судебный скептицизм в отношении подхода девелопмента
Суды, которые выразили обеспокоенность по поводу подхода девелопмента, в котором оценщики в основном полагались на многочисленные предположения о наступлении определенных событий в будущем. По мнению этих судов, необходимость прогнозировать одобрение правительством планов и заявок на получение разрешений, а также сроки поступления доходов и расходов по проекту, находящемуся на начальной стадии, делает подход к разработке более похожим на обоснованные догадки, чем на надежное прогнозирование.
Причина [беспокойства по поводу подхода девелопмента] заключается в том, что затраты на завершение строительства на участке, благоустройство земли, прокладку улиц, содержание и выплату налогов и процентов до тех пор, пока участки не будут проданы, слишком неопределенны и предположительны, чтобы можно было использовать окончательные цены на участки в качестве основы для расчета стоимости. Как выразился один из судей,
Эти доказательства открывают широкие возможности для неограниченных фантазий и спекуляций относительно сомнительных цен, которые при возможных непредвиденных обстоятельствах могут быть выплачены за землю, и отвлекают внимание присяжных от единственного вопроса — рыночной стоимости — максимальной суммы, которую может стоить собственность для покупателей, которые, как правило, покупают землю на открытом рынке с учетом ее пригодности для любого проверенного использования [24].
Как выразился другой суд:
Оценки [оценщиком] текущей стоимости были получены на основе оценок будущей стоимости и будущих затрат. Оценки будущей стоимости и затрат были основаны на определенных предпосылках, допущениях и непредвиденных обстоятельствах, в отношении обоснованности которых эксперты склонны расходиться во мнениях.
Все, что касалось доказательств, заключалось в том, что конкретный покупатель мог быть готов заплатить цену, равную [приведенной стоимости будущего чистого дохода], если бы он полагался на определенное сочетание допущений и прогнозов на будущее. Но справедливая стоимость не является теоретической ценой, которую конкретный покупатель, возможно, был бы готов заплатить. [25]
Судебное признание актуальности подхода девелопмента при определении справедливого возмещения
Тем не менее, многие суды при определенных обстоятельствах принимают оценки, основанные на подходе девелопмента, и полагаются на них. По сути, эти суды признают широкое применение этого подхода в повседневных сделках с недвижимостью и признание этого метода оценочным сообществом.
Например, вынося решение о том, что суд первой инстанции надлежащим образом признал оценку земель, предназначенных для промышленного использования (на основе капитализированного будущего чистого дохода от гипотетического разделения крупного участка), Верховный суд Аляски сосредоточил внимание на распространенности подхода девелопмента в сфере недвижимости:
Если бы землю можно было приспособить для целей разделения на более мелкие лоты, то, по-видимому, потенциальный доход, который можно было бы получить от продажи разделенных участков, имел бы большое значение для определения «рыночной стоимости», особенно в той мере, в какой опытные инвесторы, принимающие решения на основе капитализации дохода, принимают участие в рыночных сделках.
Несмотря на то, что капитализация ожидаемых доходов от предлагаемого разделения обязательно имеет спекулятивный элемент, она по-прежнему оказывает прямое влияние на рыночную стоимость недвижимости, поскольку будет влиять на инвестиционные решения и, следовательно, на спрос и предложение. [26]
Придя к аналогичному выводу, Верховный суд Миннесоты сосредоточил внимание на возросшей доступности и использовании информационных технологий и программного обеспечения, предназначенных для оказания помощи в проведении оценок на основе подхода девелопмента:
Факторы, указывающие на разумную вероятность того или иного события, — это те, которые «могут быть обоснованно выдвинуты на первый план и которым разумно придается существенное значение» в ходе «честных переговоров между владельцем, желающим продать, и покупателем, желающим купить».
Благодаря использованию компьютеров опытные покупатели и продавцы могут точно оценить вероятность того или иного события.
Множество переменных факторов влияют на определение текущей рыночной стоимости неосвоенных земель. Очевидно, что факторы, связанные с затратами на девелопмент, «выдвигаются на первый план» и получают «значительный вес» в ходе «честных переговоров» между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем. [27]
Кроме того, тот факт, что оценщики принимают и применяют подход девелопмента в своей практике, оказал влияние на суды. Как отметил один суд:
Важно, что [подход девелопмента] был признан Американским институтом оценщиков недвижимости. Действительно, капитализация дохода в целом и метод предполагаемого использования или девелопмента, в частности, являются стандартной практикой оценки. С нашей стороны было бы неразумно требовать исключения такого широко признанного метода оценки из-за чрезмерно жестких правил доказывания. [28]
Основополагающие требования, предъявляемые судами
Суды, которые придерживаются подхода девелопмента, установили конкретные основополагающие требования, которые должны быть выполнены, чтобы избежать массового отклонения заключения оценщика об оценке в ходе судебного разбирательства. Эти стандарты приемлемости могут служить ориентирами для юристов и оценщиков, работающих над делом, в котором предполагается применение подхода девелопмента. Если судебная команда не сможет эффективно решить проблемы, описанные в следующих параграфах, решение полагаться исключительно на подход к разработке может подвергнуть дело определенному уровню риска.
Прежде чем оценка может быть принята к производству, суды, как правило, требуют доказательств, подтверждающих вероятность предлагаемого разделения и достоверность как показателей доходов и расходов, так и прогнозов времени и рисков, которые служат основой для заключения оценщика.
Что касается вероятности того, что объект недвижимости будет использован для разделения, суды требуют доказательств того, что строительство является неизбежным, а не спекулятивным, или что «если бы не изъятие, то разделение произошло бы в разумно ближайшем будущем». [29]
Некоторые суды требуют доказательств того, что рыночный спрос на отдельные продажи партий лотов или кварталов является вероятным, а не спекулятивным. [30]
Верховный суд Миннесоты более подробно остановился на типах вопросов, которые следует учитывать при определении того, является ли разделение достаточно вероятным.
Суд постановил, что оценка, основанная на подходе девелопмента, допускается только в том случае, если сторона, предоставляющая такие доказательства, может заложить надлежащую основу для доказательства того, что
- земля пригодна для застройки;
- владелец может обоснованно рассчитывать на получение необходимого зонирования и других разрешений, необходимых для девелопмента, т.е. девелопмент должен состояться; и
- девелопмент не будет осуществляться в слишком отдаленные сроки. [31]
Что касается прогнозов, лежащих в основе определения оценщиком будущего чистого дохода, суды требуют достоверных доказательств, подтверждающих вероятность прогнозируемых затрат на девелопмент, таких как «расходы на расчистку и улучшение состояния земли, межевание и разделение ее на участки, рекламу и продажу, ее удержание, а также уплату налогов и процентов до тех пор, пока все лоты не будут проданы». [32]
Хотя это ни в коем случае не обсуждается (вероятно, потому, что суть очевидна), прогнозы доходов от продажи лотов также должны быть основаны на фактах — как правило, это сопоставимые продажи аналогичных лотов.
Судебная практика выявляет несколько различных требований, предъявляемых меньшинством судов.
Например, один суд требует доказательств того, что подход девелопмента принят в местном финансовом сообществе. [33]
Кроме того, некоторые суды разрешают использовать доказательства оценки, основанные на таком подходе, только в тех случаях, когда подход, основанный на рыночных данных, неосуществим из-за отсутствия сопоставимых продаж. [34]
Примеры, иллюстрирующие применение основополагающих требований
На практике применение основополагающих требований к конкретным заключениям об оценке, основанным на подходе девелопмента, в значительной степени зависит от конкретных фактов и несколько неопределенно.
Термины «разумно вероятный» и «спекулятивный» являются неточными, и разграничение между ними не всегда четкое.
Возможно, наиболее понятный способ для оценщиков и юристов понять эти стандарты при подготовке заключений об оценке — это представить их в виде скользящей шкалы, в которой на одном полюсе находится чисто «необработанная» земля, а на другом — полностью развитый квартал или посёлок.
Как правило, чем дальше продвигается процесс девелопмента объекта недвижимости (т.е. подготовка плана застройки, получение разрешений и других государственных согласований, организация финансирования, подготовка объекта к строительству, продажа участков и т.д.), тем больше вероятность того, что суд придет к выводу о разумной вероятности девелопмента. Аналогичным образом, чем более обоснован анализ оценщиком прогнозируемых доходов и расходов, а также рыночного спроса, тем меньше риск того, что суд отклонит оценку как неоправданно спекулятивную.
Допущена оценка подхода девелопмента, основанная на достаточном показе вероятности и надежности
State v. Roseann H. Harkins Revocable Trust Dated October 1994 года [35] (Harkins) демонстрирует тип доказательств, который может убедить суд признать оценку, основанную на подходе девелопмента. [36]
В Harkins владелец начал девелопмент участка площадью 50 акров для жилого комплекса на одну семью в 1987 году. [37]
Была нанята строительная фирма, и окружной департамент планирования утвердил предварительный эскизный проект предлагаемого района. [38]
Вскоре после этого владелец узнал, что Министерство транспорта штата Делавэр планирует конфисковать часть его имущества. [39]
Владелец прекратил деятельность по девелопменту и отказался представить предварительный или окончательный план в отдел планирования на утверждение. [40]
Прошло несколько лет, прежде чем штат действительно уведомил владельца об изъятии. [41]
После этого уведомления владелец нанял инженера-строителя, который подготовил концептуальный план участка, который разделил крупный участок на 121 участок для застройки домами на одну семью и «ферму площадью 21 акр». [42]
Инженер, как утверждается, имел большой опыт девелопмента в этом районе и был знаком с планировкой процедуры и стандарты департамента. [43]
Он высказал мнение, что его концептуальный план соответствует местным нормам зонирования и девелопмента, а также соответствующим правилам графства и землеустройства в отношении минимальных размеров участков, открытых пространств, дорог и дренажных сооружений. [44]
Он также заявил, что отдел планирования «утвердит окончательный план разделения, который по существу будет таким же, как концептуальный план, разработанный им» [45].
Примечательно, что владелец был зарегистрированным и лицензированным брокером по недвижимости, который имел 24-летний опыт работы в сфере недвижимости и 17-летний опыт работы в качестве девелопмента жилья. [46]
У него был опыт ведения переговоров о покупке незастроенной и неразделенной недвижимости, получения разрешения на зонирование и разделение жилых помещений, а также заключения контрактов с коммунальными службами на водоснабжение, канализацию, газоснабжение и электроснабжение. [47]
В рамках процедуры судебного разбирательства владелец нанял оценщика, который подготовил 60-страничный отчет об оценке участка, основанный на методе девелопмента. [48]
Суд описал методику оценщика:
Применяя подход девелопмента территории, [оценщик]:
(1) определил размер и количество участков, которые могут быть созданы на оцениваемой земле;
(2) оценил вероятные розничные цены продажи участков, вероятный период девелопмента и коэффициент поглощения;
(3) вычел из оценки суммы прогнозируемых продажных цен прямые и косвенные затраты, связанные с девелопментом и маркетингом лотов; и
(4) признал риск, который сопутствует ожидаемому периоду продажи, применив ставку дисконтирования. [49]
Чтобы установить достоверность оценок оценщика, собственник заявил, что, основываясь на его предыдущем опыте в области девелопмента, отчет об оценке «содержит точный отчет о расходах, которые будут понесены при финансировании и развитии его собственности в соответствии с концептуальным планом». [50]
Владелец также утверждал, что несколько местных банков использовали метод девелопмента в своих сделках с недвижимостью. [51]
До начала судебного разбирательства обе стороны просили суд вынести решение о приемлемости заключения оценщика об оценке. [52]
Штат утверждал, что метод оценки, основанный на разделении, включал «воображаемые и спекулятивные предположения относительно раздела» и что мнение оценщиков не должно приниматься в качестве доказательства. [53]
Суд с этим не согласился.
Суд отметил, что в штате Делавэр сторонник метода оценки, отличного от одного из трех традиционных подходов, должен доказать, что альтернативный метод был «общепринятым в финансовом сообществе» и не «использовался спекулятивным образом» [54].
Суд пришел к выводу, что владелец выполнил оба этих основополагающих требования в отношении показаний оценщика. [55]
Во-первых, суд постановил, что утверждение владельца о том, что некоторые местные банки полагались на метод создания подразделений, является достаточным доказательством того, что этот подход был принят местным финансовым сообществом. [56]
Кроме того, суд установил, что у владельца были предполагаемые факты, «подтверждающие утверждение о том, что существует разумная вероятность разделения», и что подход девелопмента «был применен неспекулятивным образом». [57]
Суд пришел к выводу, что профессиональная квалификация владельца и инженера, а также уровень детализации в отчете оценщика «представляют собой уникальный набор фактов, обеспечивающих надлежащую основу для принятия доказательств оценки» [58].
Оценка подходом девелопмнта исключена из-за недостаточной обоснованности
На другом конце спектра находится такое дело, как » United States v. 47.3O96 Acres, etc. в Оксфорд Тауншип, округ Эри. Штат Огайо [59] (47,396 акров), которое показывает, как суд быстро отклоняет оценку, основанную на подходе девелопмента, которая недостаточно обоснована с разумной вероятностью. [60]
Соединенные Штаты изъяли участок сельскохозяйственных угодий площадью 47,3086 акров в Огайо площадью 76,7588 акров. [61]
На суде оценщик владельца представил заключение об оценке, основанное на «методе лотов». [62]
Он показал, что участок «можно было бы разделить на жилую зону из пятнадцати участков по пять акров и четырех участков размером 100 х 200 футов». [63]
Основываясь на сопоставимых продажах в этом районе, оценщик показал, что более крупные лоты будут продаваться по 15 000 долларов каждый, меньшие — по 5 000 долларов и что общий доход от продаж составит 245 000 долларов. [64]
В свете частичного изъятия участка площадью 76 акров оценщик высказал мнение, что стоимость участка, изъятого правительством, составила 181 387,08 долларов. [65]
В то время как оценщик показал, что на момент изъятия в этом районе было построено несколько новых домов Однако не было представлено никаких доказательств относительно спроса на разделение в этом районе. [66]
Кроме того, оценщик не представил никаких свидетельств о предполагаемых затратах на обустройство участка. [67]
Наконец, не было представлено доказательств того, что у владельца были реальные планы по разделу участка. [68]
Суд первой инстанции согласился с мнением оценщика, несмотря на возражения правительства. [69]
Государственный оценщик оценил рыночную стоимость имущества в 37 848 долларов [70].
Жюри присудило владельцу награду в размере 77 000 долларов. [71]
Правительство подало апелляцию, утверждая, что суд первой инстанции допустил ошибку, когда признал оценку оценщика, основанную на методе лота. Апелляционный суд Шестого округа Соединенных Штатов согласился с этим и назначил новое судебное разбирательство. [72]
Шестой окружной суд отметил, что метод оценки по лотам является приемлемым при рассмотрении дела об изъятии, когда инициатор доказывает, что девелопмент с разделением является разумно вероятным и что затраты на разделение не являются спекулятивными или неопределенными. [73]
По мнению суда, расходы на разделение включают «расходы на расчистку и благоустройство земли, межевание и разделение ее на участки, рекламу и продажу, владение, а также уплату налогов и процентов до тех пор, пока все участки не будут проданы». [74]
Рассмотрев материалы судебного разбирательства, Шестой окружной суд пришел к выводу, что показания оценщика не соответствовали этим основополагающим требованиям. Суд пришел к выводу, что владелец не смог доказать, что затраты на разделение не были спекулятивными, поскольку не было абсолютно никаких доказательств каких-либо предполагаемых затрат на разделение. [75]
Суд заявил: «из-за отсутствия достоверных доказательств стоимости суд первой инстанции должен был полностью исключить оценку методом лота». [76]
Суд также постановил, что заключение оценщика является неприемлемым, поскольку не было доказательств того, что разделение было разумно вероятным. [77]
Суд отметил, что владельцы не представили никаких доказательств того, что недвижимость «была необходима или может понадобиться в ближайшем будущем» или что в настоящее время существует спрос на разделения в этом районе. [78]
Кроме того, не было представлено никаких доказательств того, что владельцы имели какое-либо намерение разделить участок. [79]
Суд постановил:
Показания об оценке, основанные на гипотетическом разделении, не должны приниматься во внимание, если они зависят «от событий или сочетаний событий, которые, хотя и находятся в пределах возможного, не являются достаточно обоснованно вероятными» [80].
Суд пришел к выводу, что признание показаний оценщика было обратимой ошибкой, поскольку жюри, вероятно, полагалось на них при определении своей премии. [81]
Заключение
Подход девелопмента может стать полезной альтернативой оценке в случаях принудительного выкупа, которая более точно отражает истинную рыночную привлекательность слабо освоенного участка земли. Анализируя более крупный участок, как это делают девелоперы (т.е. определяя текущую стоимость прогнозируемого чистого дохода от разделения участка), подход девелопмента может показать повышенную стоимость от потенциального производственного использования, которую может не заметить простой анализ сопоставимых продаж.
Несмотря
на то, что большинство судов открыто для применения такого подхода, они
уравновешивают свою озабоченность ограничением влияния спекуляций и
предположений в делах о важных предметных областях строгими основополагающими
требованиями, которые должны быть выполнены, прежде чем оценка, основанная на
этом методе, будет принята в качестве доказательства. Понимание этих
основополагающих требований имеет важное значение для определения юристом
стратегии судебного разбирательства (т.е. для принятия решения о том, следует
ли частично или полностью полагаться на оценку, основанную на подходе девелопмента).
Это также имеет решающее значение для подготовки оценщиком своей оценки на
основе подхода девелопмента. Шансы на успешное использование этого подхода
повышаются, когда его сторонник доказывает, что предлагаемое разделение крупного
земельного участка физически возможно, юридически допустимо, финансово
осуществимо и максимально продуктивно. Другими словами, разработка
действительно произойдет в ближайшем будущем. Кроме того, оценщик должен
убедиться в наличии надежной фактической базы для оценки рыночного риска и
прогнозов доходов и расходов, которые лежат в основе капитализации будущего
чистого дохода.
[1] Duvall R.O., Black D.S. (2000), The Development Approach to Valuation in Eminent Domain Litigation: Capitalizing on Potential Use, Appraisal Journal, Jul 1, https://www.thefreelibrary.com/The+Development+Approach+to+Valuation+in+Eminent+Domain+Litigation%3A…-a064263567. Ричард О. Дювалль (Richard O. Duvall), J.D., является партнером Holland & Knight LLP. Он имеет опыт работы с государственными контрактами и коммерческими спорами и является исполнительным партнером офиса фирмы в Северной Вирджинии. Мистер Дювалль окончил юридический факультет Университета Вирджинии в Шарлотсвилле и является членом Американского фонда юристов. Электронная почта: rduvall@hklaw.com. Дэвид С. Блэк (David S. Black), J.D., юрист Holland & Knight LLP. Он работает в офисе фирмы в Северной Вирджинии и занимается судебными разбирательствами, связанными с недвижимостью, коммерческими спорами и спорами по государственным контрактам. Он выпускник Юридического центра Джорджтаунского университета, Вашингтон, округ Колумбия.
[2] Fruit Growers Express Co. v. City of Alexandria, 216 Va. 602, 221 S.E.2d 157 (1976) (quoting 5 Nichols on Eminent Domain [ss] 18.11(2] (3rd ed. rev. 1975).
[3] Подход девелопмента упоминается в прецедентном праве как метод «участка», метод «предполагаемого использования», метод «затрат на девелопмент», подход «разделения», подход «остаточной земли» и «метод поглощения девелопером». См. Penn’s Grant Assoc. V. Northampton County Bd. of Assessment Appeals, 733 A.2d 23, 28 (Pa. Commw. Ct. 1999); Trovis Central Appraisal Dist. v. FM Properties Operating Co., 947 S.W.2d 724, 728 n.2 (Tex. Ct. App. 1997).
[4] The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, (11th ed. 1996): 328-31.
[5] County of Ramsey v. Miller, 316 N.W.2d 917, 920 (Minn. 1982) (цитируется в American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, 140 [7th ed. 1978]).
[6] The Appraisal of Real Estate, 3: 328.
[7] Ibid.: 328-29. Методология подхода девелопмента была описана в следующих случаях, Cooley v. United States, 46 Fed.CI. 538, 550-51, (Fed.CI. 2000). WL 528380 (Fed.CI. 2000); Penn’s Grant Assoc. v. Northampton County Bd. of Assessment Appeals, 733 A.2d 23, 28 n.10 (Pa. Commw. Ct. 1999) (цитируется в J.D. Eaton, Real Estate Voluation in Litigation 223 [1982]); Travis Central Appraisal Dist. v. FM Properties Operating Co., 947 S.W.2d 724, 728 n.2 (Tex. Ct. App. 1997) (цитируется в I.D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation 223 [1982]); Delaware v. Roseann H. Harkins Revocable Trust, 732 A.2d 246, 249 (Del.Sup.Ct. 1997) (цитируется в Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate: 305-07 [10th ed. 1992]); County of Ramsey v. Miller, 316 N.W.2d 917, 920 n.1 (Minn. 1982) (цитируется в American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate 140 [7th ed. 1978]); Dash v. State, 491 P.2d 1069, 1072 (Alaska 1971) (цитируется в American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate 119: 126-28 [5th ed. 1967]).
[8] The Appraisal of Real Estate, 3: 328.
[9] Ibid.
[10] Ibid., 329.
[11] Ibid.
[12] Ibid.
[13] Ibid.
[14] Ibid.
[15] Ibid.
[16] Olsen v. United States, 292 U.S. 246, 255 (1934).
[17] Ibid.
[18] Ibid., 257.
[19] Ibid., 255.
[20] Ibid., 257.
[21] Clifford v. Algonquin Gas Transmission Co., 413 Mass. 809, 814, 604 N.E. 2d 697, 700 (1992).
[22] United States ex tel Tenn. Valley Auth. v. Powelson, 319 U.S. 266, 275-76 (1943); United States v. Cooper, 277 F.2d 857, 859 (5th Cir. 1960).
[23] South Farms Associates Ltd. Partnership v. Burns, 35 Conn.app. 9, 16, 644 A.2d 940, 944 (1994) (quoting 7 Nichols on Eminent Domain [ss] 4.04 [4] 3d ed. rev. 1994).
[24] Contra Costa Water Dist. v. Bar-C Properties, 5 Cal.App.4th 652,658,7 Cal.Rptr.2d 91, 94-95 (1992).
[25] Fruit Growers Express Co. v. City of Alexandria, 216 Va. 602, 608-09, 221 S.E.2d 157,161-62 (1976).
[26] Dash v. State, 491 P.2d 1069, 1074 (Alaska 1971).
[27] County of Ramsey v. Miller, 316 N.W.2d 917, 921-22 (Minn. 1982).
[28] Dash v. State, 491 P.2d 1069, 1075 (Alaska 1971); see also State Highway Comm’n v. Lee, 207 Kan. 284, 300, 485 P.2d 310, 322 (1971).
[29] United States v. 47.3096 Acres etc. in Oxford Township, Erie County, State of Ohio, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978)( заявляет, что инициатор должен доказать, что «разделение является разумно вероятным»); Robinson v. Town of Westport, 222 Conn. 402, 413, 610 A.2d 611, 616(1992)( заявляя, что сторонник метода лотов должен «убедить судью в том, что, если бы не изъятие, [гипотетическое разделение] произошло бы в разумно ближайшем будущем».); Clifford v. Algonquin Gas Transmission Co., 413 Mass. 809, 821, 604 N.E.2d 697, 704 (1992) (заявлет, что приемлемость оценки, основанной на подходе девелопмента, «зависит от конкретных фактов и степени, в которой девелопмент продвигался к завершению».). State Highway Comm’n v. Lee, 207 (an. 284, 299, 485 P.2d 310, 321 (1971) (заявлет, что «если девелопмент … является не спекулятивным, а неизбежным … то подход к оценке недвижимости, основанный на девелопменте, является справедливым и разумным подходом».).
[30] United States v. 99.66 Acres of Land, 970 F.2d 651, 655 (9th Cir. 1992) (заявляя, что метод лотов может быть использован в тех случаях, когда «факты показывают, что рынок продаж отдельных лотов не является спекулятивным».); United States v. 47.3096 Acres, etc., in Oxford Township, Eire County, State of Ohio, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978) (заключение оценщика отклонено, поскольку «не было никаких свидетельств какого-либо текущего спроса или потенциала для размещения кварталов ил посёлков по соседству».).
[31] County of Ramsey V. Miller, 316 N.W.2d 917, 922 (Minn. 1982).
[32] United States v. 47.3096 Acres etc. in Oxford Township, Erie County, State of Ohio, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978) (заявляет, что метод разделения участка подходит, «если инициатор предлагает достоверные доказательства затрат на разделение, например, расходы на расчистку и улучшение состояния земли, межевание и разделение ее на участки, рекламу и продажу, удержание ее и уплату налогов и процентов до тех пор, пока все участки не будут проданы».); Robinson v. Town of Westport, 222 Conn. 402, 413, 610 A.2d 611, 616 (1992) (заявляя, что сторонник метода лотов «должен предоставить достоверные доказательства затрат на гипотетическое разделение».); cf. Delawore v. Roseann H. Harkins Revocable Trust, 732 A.2d 246, 251, 252 (Del.Sup.Ct. 1997) (заявляет, что сторонник подхода девелопмента должен показать, что метод не был использован «спекулятивным образом»).
[33] State v. Roseann H. Harkins Revocable Trust, 732 A.2d 246, 251 (Del.Sup.Ct. 1997) (заявляя, что сторонник подхода девелопмента должен продемонстрировать, что этот метод является «общепринятым в финансовом сообществе».).
[34] United States v.99.66 Acres of Land, 970 F.2d 651, 655 (9th Cir. 1992) (заявляет, что «метод лотов может использоваться в тех случаях, когда сопоставимые продажи отсутствуют».); State Highway Comm’nv. Lee, 207 Kan. 284, 307, 485 P.2d 310, 327 (1971) (заявляет, что подход девелопмента может быть использован «в тех случаях, когда рыночные данные о недавних продажах сопоставимой недвижимости были недоступны»).
[35] 732 A.2d 246 (Del. Super. Ct. 1997).
[36] Примеры других дел, в которых суды принимали оценки, основанные на подходе девелопмента — United States v. 100 Acres of Land, More or Less, in Mann County, Cal., 468 F.2d 1261, 1266 (9th Cir. 1972); United States v. 147.47 Acres of Land in Monroe County, Pa., 352 F.Supp. 1055, 1061 (M.D.Pa. 1972); Cooley v. United States, 46 Fed.CI. 538, 550-53 (Fed.CI 2000), 2000 WL 528380 (Fed.CI. 2000); City of Harlingen v. Estate of Sharboneau, 1 S.W.3d 282 (Tex. Ct. App. 1999); Clifford v. Algonquin Gas Transmission Co., 413 Mass. 809, 604 N.E.2d 697 (1992): County of Ramsey v. Miller, 316 N.W.2d 917 (Minn. 1982); Dash v. State, 491 P.2d 1069 (Alaska 1971); State Highway Comm’n v. Lee, 207 Kan. 284, 485 P.2d 310 (1971).
[37] См. Harkins, 732 A.2d at 247.
[38] Ibid.
[39] Ibid., 247-48.
[40] Ibid., 248.
[41] Ibid.
[42] Ibid.
[43] Ibid.
[44] Ibid.
[45] Ibid.
[46] Ibid., 249.
[47] Ibid.
[48] Ibid., 248-49.
[49] Ibid., 249.
[50] Ibid., 249-50.
[51] Ibid., 249 n.12.
[52] Ibid., 246-47.
[53] Ibid., 251 n.22.
[54] Ibid., 251.
[55] Ibid.
[56] Ibid.
[57] Ibid., 251-252.
[58] Ibid., 251.
[59] 583 F.2d 270 (6th Cir. 1978).
[60] В следующих делах суд указал, что он согласен с подходом девелопмента, но что предложенное конкретное мнение было слишком умозрительным, чтобы считаться приемлемым.United States v. 99.66 Acres of Land, 970 F.2d 651, 655 (9th Cir. 1992); United States v. 47.3096 Acres, etc in Oxford Township, 583 F.2d 270, 272 (6th Cir. 1978); Tennessee Gas Pipeline Co. v. County of R.I., 780 F.Supp. 82,86 (D.R.I. 1991); Department of Transportation v. Benton, 214 Ga.App. 221, 222-23, 447 S.E.2d 159, 161 (1994); Department of Transportation v. Panell, 853 P.2d 244 (Okl. Ct. App. 1993); Contra Costa Water Dist. v. Bar-C Properties, 5 Cal.App.4th 652, 7 Cal.Rptr.2d 91 (1992); Robinson v. Town of Westport, 222 Conn. 402, 411, 610 A.2d 611, 615-16 (1992); Raymond v. Chittenden County Circumferential Highway, 158 Vt. 100, 104, 604 A.2d 1281, 1284 (1992).
[61] 47.3096 Acres, 583 F.2d at 271.
[62] Ibid.
[63] Ibid.
[64] Ibid.
[65] Ibid.: 273 n.2.
[66] Ibid.: 272.
[67] Ibid.
[68] Ibid.
[69] Ibid.: 271.
[70] Ibid.: 272.
[71] Ibid.: 273.
[72] Ibid.: 272-73.
[73] Ibid.: 272.
[74] Ibid.
[75] Ibid.
[76] Ibid.
[77] Ibid.
[78] Ibid.
[79] Ibid.
[80] Ibid.
[81] Ibid.